Campione selezionato per l’analisi

Per testare le ipotesi elaborate nel capitolo precedente, è stato impiegato un campione di aziende europee quotate appartenenti al settore real estate.

La selezione delle imprese è stata eseguita a fine aprile 2020, sulla base dei risultati di ricerca ottenuti dal database “Orbis”. Inizialmente, è stata estratta una popolazione di 202 aziende aventi le seguenti caratteristiche:

• status di “società attive”, non sottoposte a piani di salvataggio o ristrutturazione, non in stato di insolvenza o dormienti;

• costituite nell’anno 2015 o in data anteriore, per poter avere almeno quattro osservazioni per ogni azienda;

• tenute a pubblicare il bilancio consolidato;

• i cui report finanziari sono redatti secondo le norme dei principi contabili internazionali;

• classificate come “aziende”, escludendo quindi entità particolari come banche, società finanziarie, di assicurazione, enti pubblici, fondi d’investimento, poiché queste organizzazioni sono soggette a requisiti diversi di presentazione e misurazione delle poste contabili;

• quotate nei mercati regolamentati, le cui informazioni sono più facilmente reperibili dati i maggiori obblighi di disclosure a cui sono sottoposte;

• situate nell’area politica dell’Unione Europea e nel Regno Unito;

• appartenenti al settore immobiliare, cioè identificate con il codice NACE95

(Rev.2) 68.

94 _{Vedere allegato 1 “Campione di imprese”, che riporta la ragione sociale e il codice ISO di ciascuna delle 82}

imprese appartenenti al campione analizzato.

95 _{NACE è un codice che indica la classificazione statistica delle attività economiche nell’Unione Europea. È stato}

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Questa specifica tipologia di aziende è stata scelta perché dal 2005, nel rispetto del Regolamento europeo 1606/2002, sono tenute a redigere il loro bilancio consolidato sulla base degli IFRS. Tale circostanza offre un interessante contesto di studio, che permette di comprendere come organizzazioni locate in sistemi contabili eterogenei si siano adeguate alla transizione dai GAAP locali alle regole internazionali.

Dal sito internet di ciascuna azienda sono stati recuperati i bilanci più recenti, relativi agli esercizi dal 2015 al 2018. In questo modo si possono analizzare le scelte contabili fatte dai manager a distanza di oltre dieci anni dall’applicazione obbligatoria degli IFRS, tempo durante il quale si presume che le imprese abbiano acquisito familiarità con questi nuovi principi e abbiano effettuato delle valutazioni di convenienza sulla migliore politica contabile da adottare.

Si è deciso di non analizzare i bilanci dell’esercizio 2019 perché molte aziende devono ancora provvedere alla loro pubblicazione, a causa anche della dilazione dei tempi di approvazione concessa in seguito all’emergenza sanitaria provocata dal COVID-19.

Non è stata tenuta in considerazione la data di chiusura dell’esercizio, giudicata non rilevante ai fini di quest’analisi, pertanto ci saranno sia bilanci chiusi il 31 dicembre (la maggior parte) sia in altri momenti dell’anno (appartenenti quasi esclusivamente ad imprese del Regno Unito).

Come detto, oltre alle aziende dell’Unione Europea sono state aggiunte anche quelle britanniche, poiché nell’arco temporale analizzato l’UK faceva ancora parte della comunità europea (data di uscita 31 gennaio 2020). Inoltre, i bilanci inglesi continuano ad essere assoggettati al quadro legislativo comunitario fino al termine del 2020 (cosiddetto “implementation period”).96

Le imprese esaminate fanno parte esclusivamente del settore real estate. Questa limitazione è stata inserita per i numerosi vantaggi apportati alla ricerca in termini di costi-benefici. Innanzitutto, si incrementa la probabilità di trovare la voce “investimenti immobiliari” in stato patrimoniale. Dopodiché, è ragionevole

statistique des activités économiques dans la Communauté européenne. L’ultima importante revisione (Rev.2) è

avvenuta nel 2006.

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attendersi che in questo contesto i manager pongano maggiore attenzione alla scelta tra fair value e costo storico concessa dallo IAS 40, visto il ruolo centrale ricoperto dagli investment property. Infine, la configurazione monosettoriale consente di ridurre le differenze dovute al diverso ambito economico di appartenenza, che potrebbero influenzare le decisioni contabili.

Il core business delle imprese appartenenti al settore immobiliare prevede il possesso di immobili da investimento acquisiti tramite compravendita, locazione o sviluppo interno, la gestione degli stessi e la successiva cessione, con lo scopo di generare profitto mediante la riscossione di canoni d’affitto e/o l’apprezzamento del valore dei beni. Tipicamente queste aziende si specializzano in una o più delle seguenti macroaree di business: costruzione e gestione di portafogli di investimenti immobiliari nel lungo termine, attività di trading nel corso della normale operatività aziendale, sviluppo e costruzione di tali beni, fornitura di servizi accessori connessi allo svolgimento delle precedenti attività.97 _{Di solito, queste aziende operano sia}

all’interno dei confini nazionali che, come molto spesso accade, a livello internazionale.98

Al termine dell’ultimo trimestre del 2018, il mercato immobiliare dell’Unione Europea valeva circa 6,8 trilioni di euro. Il valore delle aziende quotate europee del settore real estate, invece, era stimato attorno ai 360 bilioni di euro.99

Tutti i Paesi dell’UE sono caratterizzati da un sistema economico piuttosto sviluppato, tuttavia il grado di sviluppo del mercato immobiliare non è altrettanto omogeneo all’interno dell’area politica.100 _{Germania, Regno Unito e Francia}

(quest’ultima superata dalla Svezia nel 2019) possiedono i più grandi mercati real

estate.

97 _{Cfr. AVALLONE F. (2008). “Le determinanti della fair value option nello IAS 40: il caso delle aziende immobiliari}

europee”, in Revisione Contabile: la rivista dei revisori contabili, 80, pp. 5-29.

98 _{Cfr. MÄKI J.(2020). “The role of investment property appraisal in European real estate companies”, in Journal}

of European Real Estate Research, 13 (1), pp. 105-122.

99 _{Cfr. EPRA(EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE COMMITTEE)(gennaio 2019). “Global real estate total markets table”, in}

www.epra.com.

100 _{Cfr. MULLER K.A.,RIEDL E.J.,SELLHORN T.(marzo 2008).“Causes and consequences of choosing historical cost}

versus fair value”, Working paper, Pennsylvania State University, Harvard University and Ruhr-Universität Bochum.

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Pur partendo da una popolazione iniziale di 202 aziende, il campione su cui è stata condotta la ricerca è composto da 82 di queste. Infatti, si è resa necessaria una serie di esclusioni a causa di alcuni limiti intervenuti durante il processo di individuazione delle imprese. In primis, le conoscenze linguistiche di chi ha effettuato la ricerca hanno permesso di selezionare solamente le organizzazioni che nel loro sito Web ufficiale forniscono, per ciascuno degli anni oggetto di analisi, report finanziari in lingua inglese e in italiano, circostanza che ha provocato la maggior parte delle esclusioni (79 aziende). Si è poi reso necessario lasciare da parte le imprese di cui non si è trovato il sito internet e quelle di cui non si riescono a reperire i bilanci dei quattro anni d’interesse. Altre sono state tolte dal campione poiché non tutti i loro report analizzati sono stati redatti secondo gli IFRS e non tutti sono consolidati. I motivi di queste ultime esclusioni sono riconducibili al fatto che la selezione del campione mediante la piattaforma Orbis è stata condotta sulla base di parametri attuali, mentre i bilanci oggetto di studio si riferiscono ad anni precedenti.

Un altro numero consistente di imprese (22) è stato eliminato dallo studio per l’assenza di investimenti immobiliari in stato patrimoniale. Questa situazione è possibile anche nel settore real estate poiché solamente le società che svolgono, almeno in parte, attività di investimento immobiliare a lungo termine possiedono immobili rientrati nell’ambito di applicazione dello IAS 40. Al contrario, qualora compiano attività di sviluppo (finalizzate alla vendita) o di trading, gli immobili vengono iscritti nella voce “rimanenze”. Tale previsione giustifica anche la presenza di una bassa percentuale di investimenti immobiliari sul totale dell’attivo in alcune aziende del campione. Nonostante quanto appena detto, tali beni rappresentano in media il 67% delle attività aziendali (mediana 81%), a conferma della loro importanza all’interno del campione di imprese.