Compilazione della tabella dei dati dettagliati e dei dati di sintes

La compilazione della tabella dei dati dettagliati e dei dati di sintesi, rappresenta il primo passo dell’effettivo processo di confronto tra il bene oggetto di stima (subject) e i termini di paragone (comparables) e, quindi, del procedimento di valutazione. In questa tabella (Tabella 3), per ciascuna delle caratteristiche ritenute rilevanti viene riportata sia la “scala” all’interno della quale collocare ciascuna particella, sia il relativo “gradino” di posizionamento. Tali “gradini” serviranno poi per determinare le differenze tra le varie caratteristiche nelle diverse unità abitative. Per la variabile quantitativa “consistenza ragguagliata” la “scala” e i “gradini” sono rappresentati dalla effettiva superficie espressa in metri quadri. Per tutte le altre variabile qualitative, invece, la “scala” è rappresentata da due o più “gradini”: 0, 1, 2, ... La qualificazione cresce al crescere del “valore” del gradino (Benvenuti, 2013).

Per la compilazione della tabella dei dati dettagliati e di sintesi, vanno inserite tutte le caratteristiche già elencate nel precedente paragrafo 7.1.

Tesi di Laurea Magistrale di Adriano Covato Scienze e Tecnologie delle Produzioni Animali

T a b e lla 3 - T a be lla de i d a t i S ta m p a d e l 0 7 - s e t - 14

C a ra tte ris tic he I m m o b i l i i n c o m p a r a z i o n e ( C o m p a r a b l e s )I m m o b i l i i n c o m p a r a z i o n e ( C o m p a r a b l e s )S u b je c t

Am- N. De no m ina zio neDe tta glio o Unità di m is ura 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

bito no m e nc la to re o punte ggio 0

E 0. S a nta M a ria (qua rtie re ) 0

Lo c a lizza zio ne1. Lunga rni M ezzo gio rno 1

d c1 di 2. S a n F ra nc es c o 2 0 2 4 0 2 2 2 1 3 1 2 1 1 2 2 2 2

de tta glio 3. Via Sa nta Ma ria 3

i 4. Lunga rni Tram o ntana 4

f 0. C ivile 0

Tipo lo gia 1. C ivile in e dific io intens ivo 1

i c2 edilizia 2. C ivile in e dific io s e minte ns ivo 2 4 3 1 4 3 3 0 2 3 2 3 2 2 3 2 3 2

3. C ivile in e dific io no n inte ns ivo 3

c 4. S igno rile 4

i Sta to 0. C o n inte rventi a breve -m edio te rmine 0

o c3 ma nute ntivo1. C o n inte rve nti a m edio te rmine 1 3 3 2 3 1 0 0 2 2 1 1 2 2 2 1 2 0

de l 3. C o n inte rventi a lungo te rmine 2

fabbric a to4. In o ttim e c o ndizio ni 3

o c4 Vinc o lo de lla0. No 0 0 1 0 0 0 0 0 1 1 1 0 1 1 0 0 0 0

So printende nza1. S ì 1

c5 Co ns is tenze ra ggua gliate m q 237,12 139,07 134,23 177,87 81,70 74,22 42,00 130,97 227,79 284,55 118,00 137,90 117,80 54,00 37,20 120,43 145,42

U As c e ns o re s ì no

n S e m inte rra to 0 0

i Te rra 2 2

t R ia lza to 5 5

à c6 Live llo di pia noP rim o 6 6 10 8 8 10 6 6 2 9 7 9 6 7 4 6 5 6 6

S e c o ndo 7 5

Inte rme dio 8 7-n

i Ultim o 9 8-n

m Te rra te tto 10 12-n

m 0. No rd 0

o Orie nta me nto1. No rd-Es t - No rd-Ove s t 1

b c7 pre va le nte2. Es t - Ove s t 2 1 2 4 2 0 1 1 4 2 2 2 0 0 0 2 0 3

i 3. S ud-Es t - S ud-Ove s t 3

l 4. S ud 4

i Lum ino s ità e0. S c a de nte (0,5) 0

a c8 qua lità dell'1. No rma le (1,5-2,25) 1 1 0 2 1 0 0 1 2 1 2 0 2 2 0 1 1 1

r affa c c io pre va lente2. Di pre gio (3,5) 2

e 0. P e s s im o 0

Sta to 1. S c a de nte 1

c9 ma nute ntivo2. Dis cre to 2 5 5 2 5 2 2 2 2 3 5 5 1 1 0 4 5 2

de ll'unità 3. No rma le 3

imm o bilia re4. B uo no 4

5. Ottimo 5

o c10 P o te nzialità0. R e s ide nzia le 0 0 1 1 0 1 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 1 1

7.1.4 - Compilazione della tabella dei prezzi marginali

La compilazione della tabella dei prezzi marginali rappresenta uno dei momenti più delicati di tutto il processo di valutazione mediante il MCA. In questa tabella, infatti, vengono definiti i “pesi” da attribuire a ciascuna delle caratteristiche individuate come rilevanti. Si tratta, cioè, di stimare in quale misura il mercato possa apprezzare la maggiore o minor presenza di quella particolare caratteristica. In altre parole, attribuire alla variabile “localizzazione di

dettaglio” un peso del 5%, significa ipotizzare che il mercato, per quel immobile

localizzato in un determinato quartiere, è disposto a pagare un prezzo più alto (o più basso) del 5% rispetto a quello di immobili localizzati in un'altra zona (Benvenuti, 2013).

Una volta attribuiti i pesi, è possibile determinare i cosiddetti “prezzi

marginali”: cioè la differenza di prezzo – in più o in meno – che il mercato è

disposto a pagare per una “unità di differenza” tra le caratteristiche del subject e quelle di ciascuno dei comparables. Con alcune differenze tra le diverse tipologie di caratteristiche, le quali sono:

1) Il prezzo marginale delle consistenze ragguagliate è dato dal minore dei prezzi unitari degli immobili che hanno superato il test di ammissibilità. In altre parole, l’ipotesi è che un acquirente “ordinario” sarebbe disposto a pagare quella somma per l’acquisto di un metro quadro in più di superficie ragguagliata: il “prezzo marginale”, appunto.

2) Il prezzo marginale delle altre caratteristiche è dato dal prodotto del “peso” attribuito a tale caratteristica per il prezzo di ciascun immobile di confronto.

Per la compilazione della tabella dei prezzi marginali (Tab. 4), vanno inserite le solite caratteristiche già elencate al paragrafo 7.1.1.

Tabella 4 - Tabella dei prezzi marginali

Caratteristiche C o e f f i c i e n t i P r e z z i m a r g i n a l i P r e z z i m a r g i n a l i

A mbito N. Deno minazio ne Simbo lo gia U. m. Kci 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 c1 - Lo calizzazio ne di dettaglioKc1 x P ci € 5,0% 33.497,75 19.279,28 22.700,56 26.984,65 5.209,21 10.793,86 5.162,28 15.002,78 35.556,68 57.401,93 14.032,02 19.402,79 16.168,99 4.417,43 5.396,93 19.534,86 Edificio c2 - Tipo lo gia edilizia Kc2 x P ci € 4,0% 26.798,20 15.423,42 18.160,45 21.587,72 4.167,37 8.635,09 4.129,82 12.002,22 28.445,34 45.921,54 11.225,61 15.522,23 12.935,19 3.533,94 4.317,54 15.627,89 c3 - Stato manutentivo del fabbricatoKc3 x P ci € 5,0% 33.497,75 19.279,28 22.700,56 26.984,65 5.209,21 10.793,86 5.162,28 15.002,78 35.556,68 57.401,93 14.032,02 19.402,79 16.168,99 4.417,43 5.396,93 19.534,86 c4 - Vinco lo della So printendenzaKc3 x P ci € 3,0% 20.098,65 11.567,57 13.620,34 16.190,79 3.125,53 6.476,32 3.097,37 9.001,67 21.334,01 34.441,16 8.419,21 11.641,67 9.701,40 2.650,46 3.238,16 11.720,92 c5 - Co nsistenze ragguagliateKc4 x pmin €/mq 100,0% 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 1.275,20 c6 - Livello di piano Kc5 x P ci € 2,0% 13.399,10 7.711,71 9.080,22 10.793,86 2.083,68 4.317,54 2.064,91 6.001,11 14.222,67 22.960,77 5.612,81 7.761,12 6.467,60 1.766,97 2.158,77 7.813,94 Unità c7 - Orientamento prevalenteKc6 x P ci € 1,5% 10.049,32 5.783,78 6.810,17 8.095,39 1.562,76 3.238,16 1.548,68 4.500,83 10.667,00 17.220,58 4.209,61 5.820,84 4.850,70 1.325,23 1.619,08 5.860,46 immo biliare c8 - Lumino sità e qualità dell' affaccio prevalenteKc7 x P ci € 2,0% 13.399,10 7.711,71 9.080,22 10.793,86 2.083,68 4.317,54 2.064,91 6.001,11 14.222,67 22.960,77 5.612,81 7.761,12 6.467,60 1.766,97 2.158,77 7.813,94 c9 - Stato manutentivo Kc8 x Sts: ∑ € - 0,00 0,00 145.420,00 0,00 145.420,00 145.420,00 145.420,00 145.420,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -72.710,00 0,00 0,00 c10 - P o tenzialità reddituale Kc8 x Sts: ∑ € 5,00% 33.497,75 19.279,28 22.700,56 26.984,65 5.209,21 10.793,86 5.162,28 15.002,78 35.556,68 57.401,93 14.032,02 19.402,79 16.168,99 4.417,43 5.396,93 19.534,86 Unità c9 - Stato manutentivo (da scadente a no rmale)Kc8 min x Sts € 500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -72.710,00 0,00 0,00 immo biliare c9 - Stato manutentivo (da no rmale a o ttimo )Kc8 max x Sts € 1.000,00 0,00 0,00 145.420,00 0,00 145.420,00 145.420,00 145.420,00 145.420,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

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7.1.5 - Compilazione delle tabelle di valutazione

A questo punto è possibile procedere alla compilazione delle tabelle di valutazione nella quale vengono svolte le operazioni di confronto tra gli immobili rilevati e l'immobile da valutare (Simonotti, 2011). Si tratta di due tabelle complementari tra di loro dove: la prima è detta tabella dei punteggi differenziali (Tabella 5.a); la seconda è tabella dei valori differenziali (Tabella 5.b).

Quindi, dopo aver individuato il “gradino” nel quale ciascun immobile (comparables e subject) si colloca, può essere predisposta la tabella delle differenze tra il “gradino” nel quale si colloca ciascun termine di paragone e il “gradino” nel quale si colloca l’immobile oggetto di stima (Tabella 5.a).

Moltiplicando, poi, – per ciascun comparable e per ciascuna caratteristica – il prezzo marginale per la differenza di “gradini” rispetto al subject, si ottiene – per ciascuna caratteristica – di quanto debba essere aumentato o diminuito l’originario prezzo di mercato (o meglio, il prezzo reso omogeneo rispetto al tempo e al luogo) di ciascun immobile di confronto per renderlo equivalente – per quella data caratteristica – a quello che tale immobile avrebbe avuto se avesse avuto quella caratteristica nella stessa misura presentata dall’immobile oggetto della stima (Tabella 5.b).

In altre parole, con questo procedimento si cerca di azzerare le differenze tra i comparables e il subject, rendendoli così direttamente confrontabili (Benvenuti, 2013).

Come al solito, per la compilazione delle due tabelle di valutazione, vanno inseriti le solite voci già elencate nel paragrafo 7.1.1.

Tabella 5.a - Tabella di valutazione: punteggi differenziali

Caratteristiche

Ambito N. Denominazione 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

c1 - Localizzazione di dettaglio 2 0 -2 2 0 0 0 1 -1 1 0 1 1 0 0 0

Edificio c2 - Tipologia edilizia -2 -1 1 -2 -1 -1 2 0 -1 0 -1 0 0 -1 0 -1

c3 - Stato manutentivo del fabbricato -3 -3 -2 -3 -1 0 0 -2 -2 -1 -1 -2 -2 -2 -1 -2

c4 - Vincolo della Soprintendenza 0 -1 0 0 0 0 0 -1 -1 -1 0 -1 -1 0 0 0

c5 - Consistenze ragguagliate -91,70 6,35 11,19 -32,45 63,72 71,20 103,42 14,45 -82,37 -139,13 27,42 7,52 27,62 91,42 108,22 25,00

c6 - Livello di piano -4 -2 -2 -4 0 0 4 -3 -1 -3 0 -1 2 0 1 0

Unità c7 - Orientamento prevalente 2 1 -1 1 3 2 2 -1 1 1 1 3 3 3 1 3

immobiliare c8 - Luminosità e qualità dell' affaccio prevalente 0 1 -1 0 1 1 0 -1 0 -1 1 -1 -1 1 0 0

c9 - Stato manutentivo dell'unità immobiliare -3 -3 0 -3 0 0 0 0 -1 -3 -3 1 1 2 -2 -3

Tesi di Laurea Magistrale di Adriano Covato Scienze e Tecnologie delle Produzioni Animali Tabella 5.b - Tabella di valutazione: valori differenziali

Caratteristiche

A mbito N. Denominazio ne 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

c1 - Lo calizzazio ne di dettaglio 66.995,50 0,00 -45.401,12 53.969,30 0,00 0,00 0,00 15.002,78 -35.556,68 57.401,93 0,00 19.402,79 16.168,99 0,00 0,00 0,00 Edificio c2 - Tipo lo gia edilizia -53.596,40 -15.423,42 18.160,45 -43.175,44 -4.167,37 -8.635,09 8.259,65 0,00 -28.445,34 0,00 -11.225,61 0,00 0,00 -3.533,94 0,00 -15.627,89

c3 - Stato manutentivo del fabbricato -100.493,24 -57.837,84 -45.401,12 -80.953,95 -5.209,21 0,00 0,00 -30.005,55 -71.113,36 -57.401,93 -14.032,02 -38.805,58 -32.337,98 -8.834,86 -5.396,93 -39.069,72 c4 - Vinco lo della Soprintendenza 0,00 -11.567,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -9.001,67 -21.334,01 -34.441,16 0,00 -11.641,67 -9.701,40 0,00 0,00 0,00 c5 - Co nsistenze ragguagliate -116.940,56 8.097,55 14.269,54 -41.381,66 81.256,03 90.794,56 131.881,65 18.424,16 -105.033,50 -177.421,76 34.966,11 9.589,54 35.221,15 116.579,20 138.002,63 31.873,74 c6 - Livello di piano -53.596,40 -15.423,42 -18.160,45 -43.175,44 0,00 0,00 8.259,65 -18.003,33 -14.222,67 -68.882,31 0,00 -7.761,12 12.935,19 0,00 2.158,77 0,00 Unità c7 - Orientamento prevalente 20.098,65 5.783,78 -6.810,17 8.095,39 4.688,29 6.476,32 3.097,37 -4.500,83 10.667,00 17.220,58 4.209,61 17.462,51 14.552,09 3.975,69 1.619,08 17.581,38 immo biliare c8 - Lumino sità e qualità dell' affaccio prevalente 0,00 7.711,71 -9.080,22 0,00 2.083,68 4.317,54 0,00 -6.001,11 0,00 -22.960,77 5.612,81 -7.761,12 -6.467,60 1.766,97 0,00 0,00

c9 - Stato manutentivo dell'unità immobiliare 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -145.420,00 0,00 0,00 c10 - P otenzialità reddituale 33.497,75 0,00 0,00 26.984,65 0,00 0,00 0,00 0,00 35.556,68 57.401,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

7.1.6 - Tabella di sintesi valutativa e di verifica dei risultati

A questo punto, facendo la somma algebrica di tutte le differenze – positive o negative – così ottenute, e sommandole, sempre algebricamente, al prezzo “omogeneizzato”, si ottiene il prezzo di mercato che ogni comparable avrebbe spuntato se avesse avuto le stesse caratteristiche dell’immobile oggetto di stima (Benvenuti, 2013).

Una volta ottenuti i valori corretti dei singoli immobili di confronto – dopo averli, cioè, “ridotti” a equivalenza con il bene oggetto della stima – occorre calcolare il “prezzo unitario corretto” di ciascun comparable. Ottenuti i prezzi unitari corretti, occorre verificare quali siano quelli che non rientrano in quella che viene comunemente chiamata “alea estimativa”.

Cioè, nella verifica finale vengono scartati gli immobili per i quali il prezzo unitario corretto presenta uno scostamento – in più o in meno, rispetto alla media dei prezzi unitari corretti di tutti i comparables – superiore ad una percentuale che è solitamente compresa tra il 10% e il 20% (l'alea estimativa, appunto). Un attento esame della Tabella n. 6 evidenzia la seguente situazione degli scostamenti del prezzo unitario corretto rispetto alla media dei prezzi corretti di tutti i comparables.

L’ultimo passaggio dell'applicazione del MCA consiste nella formulazione della valutazione finale e nella verifica dei risultati. I risultati – intermedi e finali – di quest’ultima fase sono riportati nella Tabella 6.

Per la compilazione della tabella di sintesi valutativa e di verifica dei risultati, vanno inseriti le seguenti voci:

 Prezzo iniziale (rilevato dal test di ammissibilità)  Prezzo corretto (a. + b.)

 Prezzo unitario corretto (c. / superficie)

 Scostamento percentuale rispetto alla media dei prezzi unitari corretti

 Prezzo unitario corretto finale (c. / superficie, dopo avere scartato i Comparable i cui scostamenti dalla media superano l’alea estimativa)

Tabella 6 - Tabella di sintesi valutativa e di verifica dei risultati

Deno minazione 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

So mmatoria delle correzio ni di prezzo -204.034,70 -78.659,21 -92.423,09 -119.637,14 78.651,43 92.953,33 151.498,32 -34.085,56 -229.481,87 -229.083,49 19.530,89 -19.514,65 30.370,45 -35.466,95 136.383,56 -5.242,50

P rezzo iniziale (test di ammissibilità) 669.954,95 385.585,59 454.011,19 539.692,98 104.184,21 215.877,19 103.245,61 300.055,52 711.133,56 1.148.038,53 280.640,35 388.055,81 323.379,84 88.348,62 107.938,60 390.697,25

P rezzo corretto 465.920,25 306.926,38 361.588,10 420.055,84 182.835,64 308.830,53 254.743,93 265.969,96 481.651,69 918.955,04 300.171,24 368.541,16 353.750,30 52.881,68 244.322,15 385.454,75

P rezzo unitario co rretto Valore medio (€/mq): 2.438,02 3.203,96 2.110,62 2.486,51 2.888,57 1.257,29 2.123,71 1.751,78 1.828,98 3.312,14 6.319,32 2.064,17 2.534,32 2.432,61 363,65 1.680,11 2.650,63

Scostamento percentuale 31,42% -13,43% 1,99% 18,48% -48,43% -12,89% -28,15% -24,98% 35,85% 159,20% -15,33% 3,95% -0,22% -85,08% -31,09% 8,72%

P rezzo unita rio co rretto fina leV alo re medio (€/ mq): 2 .4 38 ,0 2 3.203,96 2.110,62 2.486,51 2.888,57 1.257,29 2.123,71 1.751,78 1.828,98 3.312,14 6.319,32 2.064,17 2.534,32 2.432,61 363,65 1.680,11 2.650,63

Scostamento percentualeVa ria nza sc o s ta menti: 0,2 5 37 68 31,42% -13,43% 1,99% 18,48% -48,43% -12,89% -28,15% -24,98% 35,85% 159,20% -15,33% 3,95% -0,22% -85,08% -31,09% 8,72%

35 4.53 7,41 e uro : V alo re de l Subje c t

Tesi di Laurea Magistrale di Adriano Covato Scienze e Tecnologie delle Produzioni Animali

8. IL MODELLO MCA-MOSI DA NOI ADOTTATO RISPETTO ALLA