INDICE
RIASSUNTO
...pag. 5ABSTRACT
... pag. 7RINGRAZIAMENTI
...pag. 9PREMESSA
...pag. 101. INTRODUZIONE
...pag. 14 1.1 I beni del mercato immobiliare...pag. 17 1.2 Concetto di valore del mercato...pag. 20 1.3 Aspetti teorici sulle valutazioni immobiliari...pag. 21 1.4 Introduzione al problema delle valutazioni...pag. 23 1.5 Le valutazioni immobiliari in Italia e le criticità...pag. 25 1.6 Gli Standard Internazionali e la loro applicazione in Italia...pag. 27 1.6.1 Obiettivi degli IVS...pag.282. L'OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE (OMI)
DELLA AGENZIA DELLE ENTRATE
...pag. 30 2.1 Costituzione e finalità...pag. 30 2.2 Principi generali...pag. 323. LE FONTI DEI DATI
...pag. 34 3.1 Il Catasto...pag. 34 3.2 Documenti e pratiche catastali...pag. 344. L'EVOLUZIONE TECNOLOGICA NELLA GEOGRAFIA E LA
NASCITA DEI SISTEMI INFORMATIVI TERRITORIALI (SIT)
...pag. 364.1 Introduzione...pag.36
4.2 Utilità dei GIS...pag.39 4.3 Le funzioni dei programmi GIS...pag.40
4.3.1 Riclassificazione, aggregazioni e selezioni geometriche...pag.40 4.3.2 Sovrapposizione (ovarlay)...pag.41 4.3.3 Area di rispetto (buffer)...pag.41 4.3.4 Analisi di rete (network)...pag.41 4.3.5 Map Algebra (query)...pag.42 4.3.6 Analisi tridimensionale...pag.42 4.3.7 I dati informatici territoriali...pag.43 4.3.8 I dati raster...pag.43 4.3.9 I dati vettoriali...pag.44 4.3.10 Differenze e sinergie delle strutture raster e vettoriali...pag.45
5. IL MARKET COMPARISON APPROACH (MCA) NEL MODELLO
STANDARD
...pag. 466. SCOPO DELLA TESI
...pag. 507. MATERIALI E METODI
...pag. 51 7.1 Il procedimento MCA-MOSI adottato per la stima dei fabbricati...pag. 547.1.1 Stesura della scheda degli elementi in comparazione...pag. 56 7.1.2 Costituzione del campione e test di ammissibilità
dei dati rilevati...pag. 60 7.1.3 Compilazione della tabella dei dati dettagliati e
7.1.4 Compilazione della tabella dei prezzi marginali...pag. 65 7.1.5 Compilazione delle tabelle di valutazione...pag.68 7.1.6 Tabella di sintesi valutativa e di verifica dei risultati...pag.71
8. IL MODELLO MCA-MOSI DA NOI ADOTTATO RISPETTO
ALLA STRUTTURA STANDARD
...pag. 74 8.1 Generalità...pag.74 8.2 L'individuazione dei gradini e l'assegnazione dei pesialle singole variabili...pag.76 8.2.1 Prova con il modello MCA-MOSI standard...pag.78 8.2.2 La scelta dei pesi...pag.79 8.2.3 La scelta dei gradini...pag.81 8.2.4 La prova con i pesi e i gradini...pag.82
9. CONCLUSIONI
...pag.84RIASSUNTO
La pesante crisi economica che ha colpito il nostro paese ha lasciato segni indelebili sul nostro territorio. Anche il mercato immobiliare è stato pesantemente condizionato dalla crisi. Esso è una pedina importante nell'economia generale perché fa circolare ingenti somme di denaro ed è collegato ad altre attività, sia artigianali che industriale. Di conseguenza, il mercato immobiliare potrebbe essere la chiave di ripresa per riuscire a tornare ad una situazione di stabilità.
Negli ultimi dieci anni si è registrata una particolare attenzione da parte della letteratura estimativa verso lo studio e la ricerca di nuovi approcci alla stima immobiliare. Tale attenzione è, in parte, da attribuirsi alle nuove richieste di un mercato immobiliare in evoluzione che richiede al perito estimatore una sempre maggiore attenzione ai processi che permettono di giungere ad un giudizio estimativo trasparente e verificabile.
Questo lavoro di tesi sperimentale, in merito alle valutazioni immobiliare che hanno assunto un ruolo e un'importanza economica non indifferente, ha individuato, analizzato ed elaborato tutti i dati relativi a delle compravendite avvenute nel territorio del Comune di Pisa. Unico fine quello di implementare e mettere a punto una procedura estimativa diretta pluriparametrica per la stima dei fabbricati, attraverso l'applicazione del Market Comparison Approach (MCA) e secondo la metodologia adottata dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) dell'Agenzia del Territorio. L'MCA presuppone la rilevazione di dati di mercato di beni simili quali termini del confronto estimativo per la determinazione del valore di mercato del bene oggetto di valutazione, dove
Comparables (immobili dei quali è noto il prezzo) e Subject (immobile da stimare)
All'MCA si è poi adattata la georeferenziazione di tutte le particelle incluse nei contratti di compravendita, oggetto della presente ricerca, attraverso il software Quantum GIS.
Le varie fasi che hanno permesso di giungere al nostro obiettivo possono essere così riassunte:
studio e ricerca dati degli atti di trasferimenti di proprietà messeci a disposizione da uno Studio Tecnico;
sopralluoghi esterni presso gli immobili al fine di ricavare quante più informazioni possibili;
elaborazione dati attraverso l'MCA; georeferenziazione dei dati;
analisi discussione e conclusione dei risultati prodotti, attraverso l'applicazione del modello MCA-MOSI adattato da noi.
ABSTRACT
The severe economic crisis that has affected our country, has marked the territory. The real estate market has been affected too.
This market is an important part of the economy because it helps the circulation of large sums of money and it is connected to other activities, such as artisanal and industrial ones. Consequently, the real estate market could be the solution for the economic recovery and for the achievement of stability.
In the last ten years the valuation has searching new approaches about real estate appraisal. This interest is due to the fact that the real estate market is evolving and the appraiser needs to pay attention to the processes that allow obvious and verifiable judgments.
This thesis regards property valuations that are very important for the economy. We have indentified, analyzed and elaborated data concerning activities of buying and selling of real estates in the territory of Pisa. The aim is to implement and to develop a direct and multi-parametric valuation method for the appraisal of constructions.
This work has been developed through the application of the Market Comparison Approch (MCA) and on the basis of the method adopted by the Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) dell’Agenzia del Territorio. The MCA deals with the collection of market data of properties similar to the subject being valued. The purpose is to make a comparison and to determinate the market value of the subject property. With this approach,
Comparables (properties with known market value) and Subject (property to
estimate) have the same technical and economic characteristics.
In the end, we have adapted the MCA to the Georeference of every part of the contract of sales, through the Quantum GIS software.
The different steps to reach our purpose are:
Studying and researching data of documents of transferring ownership thanks to the help of a technical studio.
Inspection of the properties in order to gather information. Elaboration of data through the MCA.
Georeference of data.
Analysis and discussion of the results through the application of the adapted MCA-MOSI model.
RINGRAZIAMENTI
Per la seconda volta sono arrivato a questo traguardo. Finalmente, si spera, che questa sia l'ultima!!!
La sensazione che si prova è sempre piacevole, perché questo momento segna la fine di un percorso e forse l'inizio di qualcosa di nuovo e stimolante.
Un sincero ringraziamento va al mio Relatore Prof. Vittorio Tellarini per la disponibilità e cortesia prestata, la competenza e la professionalità che lo contraddistingue.
Grazie alla Prof.ssa Maria Andreoli per la disponibilità e per fattiva collaborazione nello sviluppo del modello MCA-MOSI.
Grazie al Prof. Massimo Rovai, che mi ha trasmesso le necessarie competenze per l'uso del software Quantum GIS, al fine di georeferenziare i dati rilevati.
Grazie al prof. Carlo Bibbiani, per il suo ruolo attivo nella sua funzione di Correlatore.
Inoltre, vorrei esprimere la mia sincera gratitudine ai miei colleghi di corso ed in particolar modo ai miei amici Antonio Marino e Antonio Neglia, per i numerosi consigli e per tutte quelle ore di studio che abbiamo condiviso e che mi ha permesso di raggiungere questo obiettivo.
Infine, ma non perché meno importante, Ringrazio la mia famiglia che con il loro sostegno morale ed economico mi ha permesso di raggiungere tale traguardo.
PREMESSA
La pesante crisi finanziaria che ha colpito il nostro paese ha lasciato segni indelebili sul nostro territorio. I tre settori economici (primario, secondario e terziario) subiscono ogni anno delle perdite considerevoli e sembra non esserci margine di ripresa. Qualsiasi attività economica è condizionata da questo clima, che ha portato alla chiusura di molte piccole e medie imprese per debiti o per mancanza di lavoro e commissioni. Anche il mercato immobiliare è stato pesantemente condizionato dalla crisi. Esso è una pedina importante nell'economia generale perché fa circolare ingenti somme di denaro ed è collegato ad altre attività, sia artigianali che industriale. Di conseguenza, il mercato immobiliare potrebbe essere la chiave di ripresa per riuscire a tornare ad una situazione di stabilità (Banca d'Italia, 2013).
In Italia, si è assistito da un lato ad una crescita, specie nell'ultimo decennio, del ruolo e dell'importanza economica delle valutazioni immobiliari e quindi a un potenziamento della pratica estimativa. Dall'altro lato però , non è cresciuta in parallelo l'informazione economica e micro-economica sul mercato immobiliare, sulle caratteristiche dei beni scambiati e sulle altre variabili economicamente significative ai fini di una stima immobiliare (MOSI, 2011).
Il ruolo e l'importanza economica assunta dalle valutazioni immobiliari sono ascrivibili principalmente a tre fattori:
al "boom" del settore immobiliare da cui è derivato l'incremento del fatturato del mercato della valutazione immobiliare; a titolo di esempio, si rammenta che essendo aumentato di ben il 75% e a prezzi crescenti, tra il 1996 e il 2006, il numero di transazioni delle abitazioni, ne è derivato un notevole aumento delle stime immobiliari richieste dalle banche per l'erogazione dei mutui; è vero che nell'ultimo triennio vi è stato un
considerevole ridimensionamento degli scambi, ma i livelli sono ancora elevati rispetto a quelli del 1996 e con prezzi notevolmente superiori;
al costituirsi di forme nuove e più avanzate di investimento e di gestione immobiliare quali i fondi immobiliari, le società di gestione immobiliare ecc., che hanno aumentato l'esigenza di disporre di valutazioni sempre più attendibili;
alle politiche pubbliche sia in relazione alle modalità di gestione del territorio dal punto di vista urbanistico, sia in relazione alle politiche di gestione del patrimonio immobiliare, che stanno richiedendo livelli sempre più complessi di valutazione per discriminare le scelte in ambito pubblico.
E' noto che fino al 2006 i prezzi di compravendita riportati nei contratti trascritti nei registri di pubblicità immobiliare, spesso non collimavano con i prezzi effettivi di cessione del bene immobile. Il motivo risiedeva nella possibilità di evadere parzialmente l'onore fiscale delle imposte sui trasferimenti di diritti reali. Con la legge finanziaria del 2006 (comma 497 della legge 23/12/2005 n° 266) fu operata la scelta di determinare l'imponibile non più sul prezzo effettivo, ma direttamente sul "valore catastale". Questa scelta ha determinato un'emersione di prezzi effettivi relativi a gran parte delle transazioni del settore residenziale.
Sempre sul tema della conoscibilità e trasparenza del mercato immobiliare, si deve rammentare che fino al 2001, oltre ai prezzi era pressoché sconosciuto anche il numero di compravendite di immobili.
Dal 2001 l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio produce e pubblica la statistica sul numero di transazioni normalizzate di tutte le categorie di fabbricati.
La scarsa informazione economica, intesa come basso livello di conoscibilità e trasparenza del mercato immobiliare, ha influito sulla prassi estimativa in Italia. Si è infatti dovuto spesso far riferimento, storicamente, alla
capacità dell'operatore di conoscere il territorio e il mercato, riconoscendo all'expertise del tecnico-valutatore e alla sua rete di conoscenze il mezzo con cui supplire alla carenza di informazioni tecnico-economiche oggettive, organizzate e accessibili (MOSI, 2011).
Le difficoltà legate al reperimento dei dati, l’estrema differenziazione del patrimonio immobiliare, pongono problematiche valutative ancora oggi non risolte, e richiede ulteriori ricerche e sperimentazioni volte a migliorare l’attendibilità predittiva dei modelli di stima, a garanzia di una maggiore equità contributiva della collettività (Rosasco, 2009).
Il principio comparativo è alla base di qualsiasi giudizio di valore (Berlocco, Fratepietro, Grittani, 1991) e inoltre, poiché lo stesso principio rappresenta il modo più corretto per esprimere tale giudizio, si rileva che la comparazione diviene per questo l'unico metodo col quale redigere una stima (Grillenzoni, Grittani, 1994). Una valida attività procedurale può essere l'applicazione di un modello di valutazione campionario e pluriparametrico, rappresentato dall'analisi di regressione multipla.
I primi modelli di regressione multipla, utilizzati negli Stati Uniti agli inizi degli anni '70, furono applicati per lo studio dell'influenza esercitata da certe caratteristiche (edilizie, ma anche infrastrutturali e sociali) sul valore degli immobili. Questi modelli si dimostrarono importanti per la comprensione dei processi di formazione dei valori e per la quantificazione economica dei prezzi (Rosasco, 2009).
In Italia, solo di recente si è osservato un primo tentativo di fornire linee guida per l'applicazione di standard nelle valutazioni immobiliari, con la pubblicazione della prima edizione del "Codice delle Valutazioni Immobiliari" (Tecnoborsa, 2000). Il Codice, nelle varie versioni, si è sforzato di fornire al sistema economico-professionale una metodologia di valutazione ampiamente
condivisa, facilmente applicabile, univoca, allineata con le "best practices" internazionali.
Partendo da queste considerazioni, si è ipotizzato di testare, con l'inserimento di nuove variabili, uno tra i più diffusi procedimenti estimativi, soprattutto a livello internazionale, per determinare una sorta di modello riproducibile in diverse situazioni.
Il procedimento in oggetto è il Market Comparison Approach (MCA), che risulta essere il procedimento più immediato e probante a condizione che siano disponibili un sufficiente numero di immobili simili (comparabili) a quello oggetto di valutazione (soggetto). Si basa sulla rilevazione di dati reali di mercato, procedendo poi alla stima dei valori di mercato attraverso una procedura diretta pluriparametrica.
1. INTRODUZIONE
Banche, finanza e mercato immobiliare sono strettamente interdipendenti. Gli investimenti in immobili sono generalmente finanziati con debito a medio e lungo termine e la disponibilità di finanziamenti a condizioni favorevoli è uno tra i fattori più rilevanti che favoriscono la crescita del numero delle transazioni e dei prezzi degli immobili (Banca d'Italia, 2013).
Di contro, un aumento del costo del credito, oppure un irrigidimento dei termini ai quali è concesso, esercita effetti depressivi sul mercato immobiliare. Non solo, ma nei principali paesi avanzati più della metà dei prestiti bancari finanziano la costruzione, la manutenzione, l'acquisto o l'amministrazione di immobili. Dal settore immobiliare dipende pertanto una parte rilevante dei ricavi e dei profitti delle banche, ma anche dei rischi. Gli immobili sono attività a lunga scadenza con mercati secondari ben sviluppati, caratteristiche che permettono il formarsi di bolle speculative nei prezzi. I recenti gravi episodi di instabilità finanziaria negli Stati Uniti, in Gran Bretagna, in Irlanda e in Spagna, anelli importanti della catena di eventi che ha portato alla crisi finanziaria globale, sono originati da bolle nei mercati immobiliari.
Dalla fine del 2006 il peggioramento dell'attività produttiva nelle costruzioni si accompagna alla debolezza della domanda sul mercato immobiliare, che si ripercuote tipicamente in anticipo e in misura più decisa sul numero delle transazioni, interessando successivamente e in misura più contenuta i prezzi di vendita.
Secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, il numero di compravendite di abitazioni si è pressoché dimezzato negli ultimi cinque anni, collocandosi alla fine del 2012 sui livelli di inizio 1985; si è così bruscamente riassorbito l'incremento che si era cumulato nel corso di dieci anni,
che era proseguito anche nelle due fasi recessive individuate, nella datazione ciclica dell'ISTAT per l'intera economia, tra il 1998 e il 2003.
Fonte: Banca d'Italia
I prezzi delle case, valutati in termini nominali, dopo essere diminuiti appena del 3 % tra la fine del 1993 e la metà del 1995, avevano mostrato un deciso, prolungato rialzo sino alla fine del 2008; la tendenza crescente si era accentuata dall'avvio dell'UEM, al ritmo medio di quasi il 7 % a trimestre rispetto al periodo corrispondente. E' seguito dapprima un sostanziale ristagno, che si è prolungato per quasi un triennio, e dal terzo trimestre del 2011 una progressiva flessione, pari al 5,2 % sino alla fine del 2012 (Banca d'Italia, 2013).
In Italia i prezzi reali delle case, dopo aver toccato un minimo alla fine degli anni novanta, sono cresciuti di poco meno del 40 % tra il 2000 e il 2007; da allora si è avviata una tendenza al ribasso, che è stata inizialmente contenuta in confronto al ritmo del precedente rialzo, mostrando un'accentuazione dalla metà del 2011.
Dopo due anni in rosso, il mercato immobiliare italiano torna a crescere nel primo trimestre del 2014, seppur con un moderato rialzo dell’1,6% come si evince dalla nota trimestrale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate,(Agenzia dell'Entrate, 2014).
1.1 I BENI DEL MERCATO IMMOBILIARE
Come definito dal Codice Civile al libro III, Titolo I, Sezione II, art.812, sono beni immobili:
"il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni.
Il mercato immobiliare è il luogo fisico o virtuale in cui si producono e si scambiano valori immobiliari - cioè beni immobili, servizi relativi o titoli rappresentativi di una quota di un patrimonio immobiliare e dove, avvenendo l'incontro tra la domanda e l'offerta di mercato si definisce il prezzo o valore di mercato del bene (Visconti, 2011).
Oltre al comparto residenziale, il mercato si suddivide principalmente in base alle altre destinazioni d'uso dei beni immobili: si definiscono così i comparti industriali (stabilimenti e capannoni); corporate (uffici); commerciale o retail (negozi e centri di distribuzione commerciale; turistico (alberghi, ristoranti e strutture ricettive); di pubblica rilevanza (ospedali, scuole, prigioni, chiese) e infine infrastrutturale (strade, parcheggi, ponti, piazze, dighe etc.).
La fondamentale caratteristica degli immobili e dei valori immobiliari è quella di riguardare beni che hanno nel valore d'uso il loro senso prioritario. Sono beni di consumo sia in quanto soddisfano le esigenze di chi direttamente ne usufruisce (il proprietario o il locatario), sia di quanti indirettamente si trovano condizionati dalla loro esistenza e funzionalità per via delle esternalità
urbanistiche che ogni immobile si trova inevitabilmente a produrre e a scontare, almeno in un certo raggio di prossimità.
La prima caratteristica che distingue i beni immobili come appartenenti ad un mercato peculiare, allora, è quella di essere al contempo beni di consumo e beni d'investimento. Oltre a valere come luogo in cui dimorare o in cui lavorare, un immobile può anche essere acquistato (o posseduto o costruito) con lo scopo di essere poi rivenduto. Questa operazione d'acquisto finalizzato alla vendita riporta al proprietario investitore un guadagno in conto capitale dato dalla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita. D'altra parte un investitore può anche acquistare un immobile con lo scopo di trarne una rendita da locazione.
L'alto valore relativo dei beni immobili è alla base del loro sfruttamento autonomo come beni d'investimento, al punto di arrivare a comporre un mercato economicamente assai significativo costituito da operatori, regole, convenzioni e tendenze proprie.
Le altre fondamentali caratteristiche che connotano il mercato immobiliare rispetto ad altri mercati reali e finanziari sono:
l'eterogeneità: per estensione a partire dall'immobilità, si può affermare che ogni bene immobile è unico e irriproducibile. Quanto alle sue caratteristiche tecniche, al suo valore temporale e alla sua locazione ogni immobile è considerabile come un bene oggetto di esclusiva valutazione e come tale non è suscettibile di alcuna serialità o sostituibilità;
la durabilità: gli immobili durano generalmente più di ogni altro bene reale e possono sopravvivere spesso ad una quantità innumerevole di epoche tecnologiche e di cicli economici. I monoliti di Stonehenge sono ( a meno di un'arbitraria discriminazione) beni oggi appartenenti al mercato immobiliare ( e lo saranno probabilmente anche in futuro).
all'asta. Tanto il consumo quanto l'investimento immobiliare non possono che risultare strettamente condizionati da questo orizzonte di lungo o lunghissimo termine.
la rigidità: i tempi di realizzazione dei beni immobili sono in genere molto elevati e questo genera una costante dilazione nel processo di aggiustamento dei prezzi in base all'incontro di domanda e offerta di mercato. Unitamente alle asimmetrie informative derivanti per lo più dalla eterogeneità e dagli alti costi di transazione, questa rilevante rigidità produce nel mercato immobiliare degli squilibri congiunturali che si riflettono sulla sua efficienza, quindi sulla trasparenza e sulla liquidità.
1.2
CONCETTO DI VALORE DI MERCATO
Il valore di mercato degli immobili come definizione puntuale non è presente nell’ordinamento giuridico italiano, ma è surrogata da altre denominazioni quali: valore venale, valore normale, valore di comune commercio (nate prevalentemente per scopi di verifica fiscale e non per la condivisione del significato del valore).
Secondo l'International Valuation Standards 2007 (IVS):
“Il valore di mercato è l’importo stimato al quale un
determinato immobile può essere compravenduto alla
data della stima, posto che l acquirente e il venditore in modo
indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo
un’adeguata attività di marketing durante la quale
entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con
1.3 ASPETTI TEORICI SULLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
Storicamente, l’estimo nasce come tecnica di valutazione dei beni immobili a fini fiscali. Nel tempo la disciplina e la professione si sono fortemente ampliate sia per i beni oggetto di valutazione sia per i motivi per i quali le stime sono richieste (Gallerani, 2011).
Relativamente all’oggetto delle valutazioni possiamo individuare fondi agricoli, aree fabbricabili, fabbricati, boschi, frutteti, animali, scorte di magazzino, attrezzature, aziende, navi, quadri, francobolli, oggetti d’antiquariato, azioni, obbligazioni, acque, cave, ecc. Anche gli scopi delle valutazioni sono molteplici: trattative di compravendita, espropriazioni e limitazioni al diritto di proprietà, indennizzi assicurativi, imponibili fiscali, inventari contabili, divisioni patrimoniali, valutazione economica e di compatibilità ambientale di opere e di progetti complessi, concessioni di credito, fusioni ed incorporazioni di aziende, riparto delle spese condominiali, convenienza economica di investimenti privati e pubblici, ecc.
Come è facile vedere la valutazione interessa un campo applicativo molto vasto, dai confini non sempre ben delineati e con presenza di aree di sovrapposizione dell’estimo propriamente detto con altre discipline, come ad esempio la consulenza aziendale, la contabilità, la tecnica tributaria, ecc.
Sembra, tuttavia, evidente come la verità dei beni e degli scopi delle valutazioni richiedano approcci sensibilmente differenti sia per impostazione teorica - metodologica sia per le indispensabili conoscenze tecniche.
Qualsiasi stima sulla carta deve affrontare la legge della domanda e dell'offerta secondo la quale un valore è valido se corrisponde ad un prezzo corrisposto.
Un proprietario immobiliare, sia esso un privato o una società, deve essere in possesso di tutti gli elementi di valutazione necessari per effettuare le scelte più opportune.
1.4 INTRODUZIONE AL PROBLEMA DELLE VALUTAZIONI
IMMOBILIARI
Il settore immobiliare mostra proprie peculiarità relative alla complessità e l'atipicità degli immobili, alla segmentazione del mercato immobiliare e al loro regime amministrativo e fiscale. La metodologia estimativa scientifica si basa sulla rilevazione campionaria dei prezzi di mercato e delle caratteristiche che li influenzano e sull'impiego di modelli di stima quantitativi e analitici (Simonotti,2009).
Dal punto di vista valutativo si ripropone il problema etico e metodologico della stima dello justum pretium. La raccolta di dati veridici relativi a prezzi e a redditi rappresenta la base di informazione per qualsiasi tipo di decisione (di investimento, di programmazione, di gestione, di controllo, di
rating e di expertise). E' purtroppo noto che, in genere, non si dispone di
rilevazioni e di raccolte sistematiche e complete di dati e informazioni sul mercato immobiliare, soprattutto in considerazione dell'estrema segmentazione di questo mercato, della mancanza di trasparenza, e delle finalità amministrative delle rilevazioni svolte dalla pubblica amministrazione. Tuttavia appare necessaria e improcrastinabile una base informativa di dati affidabili, dettagliati e obiettivi riferiti ai segmenti del mercato immobiliare. I dati economici del mercato immobiliare devono intendersi costituiti da una parte tecnica e da una parte economica. I dati tecnico-economici degli immobili devono essere il più possibile completi ed esaurienti.
A fronte della base informativa gli strumenti di analisi si fondano essenzialmente su modelli estimativi, statistici, su modelli statistico-estimativi e su modelli finanziari. La scelta del modello si adatta al particolare fenomeno osservato e al set dei dati rilevati ed anche agli standard e ai mezzi imposti dall'analisi.
L'impostazione del problema della stima immobiliare prefigura ampie possibilità di impiego dell'analisi statistica multivariata, per la quale la scelta del modello di analisi è legata principalmente alla natura del problema in studio.
I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e, ricorrendo le condizioni, devono essere tradotti in una serie di indicatori economico-estimativi del particolare segmento di mercato immobiliare. Due o più unità immobiliari ricadono nello stesso segmento di mercato se presentano eguali valori per gli indicatori economico-estimativi, ossia se si tratta di unità immobiliari simili ai fini della stima. La finalità estimativa mira essenzialmente a condizioni di uniformità. La segmentazione estimativa ha per scopo la stima sistematica dei prezzi delle unità immobiliari ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il tipo di contratto indica se si tratta di compravendite, di affitti o di altro.
1.5 LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IN ITALIA E LE CRITICITA'
Il settore della valutazione immobiliare in Italia sta attraversando un processo di profondo e radicale cambiamento. Il panorama delle valutazioni immobiliari in Italia è stato da sempre fortemente in contrasto con quello degli altri Paesi, USA e Inghilterra su tutti, rivelando una arretratezza sia nei metodi di stima sia nell'analisi del mercato immobiliare (Visconti, 2009).
La realtà italiana è caratterizzata dalla scarsa trasparenza del mercato immobiliare, dal carente livello di informazione, dalla diffusione di criteri di stima empirici e convenzionali e da un'assoluta assenza di sviluppo della professione del valutatore.
Non è di fatto raro trovarsi di fronte a un bene stimato da valutatori diversi che presenta valori di mercato anche notevolmente divergenti; inoltre, nessuno è in grado di comprovare la giustezza delle operazioni compiute in quanto in carenza di dati reali e metodologiche corrette e con processi non riconducibili a criteri trasparenti.
Di fatto, con molta probabilità, nessuno si è basato per la propria stima su beni "comparabili" reali e specifici, su un "dato immobiliare" veritiero e su contrattazioni effettive, su di una "osservazione del mercato immobiliare" puntuale e precisa attraverso "il segmento immobiliare" proprio dell'immobile oggetto di valutazione o, ancora, la "superficie commerciale" non è stata ottenuta mediante una metodologia di misurazione uniforme e condivisa, così come il rapporto tra la superficie principale e quelle secondarie è stato calcolato senza applicazione di "rapporti mercantili" rilevati dal mercato immobiliare del segmento corrispondente e magari non è stato dichiarato se la misura sia stata ottenuta mediante un rilievo metrico o un calcolo da elaborati grafici.
Il forte impulso che si sta registrando da qualche anno nel mercato europeo, dovuto in particolare alla necessità della circolazione dei beni, della crescente internazionalizzazione delle società, dell'entrata in vigore di norme
contabili e bancarie sta portando sempre più lo strumento della valutazione immobiliare a fondersi nel mercato finanziario e a divenire essenziale nei processi di valutazione del rischio bancario e della contabilità sulla base delle norme internazionali.
Oggi il mercato chiede al mondo immobiliare e finanziario di dotarsi di metodologie di stima idonee e riconosciute a livello internazionale per consentire l'adeguamento tra l'Italia e il resto delle nazioni comunitarie e al fine di permettere la piena utilizzazione dei rapporti di valutazione nelle operazioni finanziarie, contabili e immobiliari in un'ottica di condivisione di regole e di standard.
Il mercato delle valutazioni immobiliari in Italia è ampio, diversificato e, con il lento ma inesorabile recepimento degli standard internazionale in materia di valutazione immobiliare, è destinato rapidamente a maturare.
1.6 GLI STANDARD INTERNAZIONALI E LA LORO APPLICAZIONE IN
ITALIA
Gli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare sono un complesso di regole uniformi e condivise a livello internazionale, di natura metodologia e applicativa, raccolte e presentate in maniera sistematica.
Gli International Valuation Standard sono definiti dall’International Valuation Standard Council (IVSC) di Londra, una organizzazione non governativa costituita nel 1981 e membro delle Nazioni Unite (Codice delle valutazioni immobiliari, Tecnoborsa).
In tema di valutazione dei beni mobili e immobili, l'Italia non presenta uno “standard valutativo” univoco e riconosciuto a livello nazionale, ma sussiste solo uno “standard di riferimento condiviso” costituito sulle linee guida contenute nel Codice delle Valutazioni Immobiliari.
Lo scopo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è quello di fornire uno standard di valutazione uniforme generalmente condiviso, in grado di rappresentare il termine di raffronto professionale e punto di riferimento per i valutatori italiani oltre a costituire uno strumento che risponde alle domande del settore immobiliare italiano e internazionale che si adatta con l’evoluzione normativa.
Tale Codice delle Valutazioni Immobiliari, è armonizzato con la valutazione internazionale come ad esempio con l’International Valuation Standards (IVS) curati dall’International Valuation Standards Council (IVSC), l’EVS della European Group of Valuers Associations (TEGoVA), il Valuation Standards della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), le Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell’Appraisal Foundation (USA).
Va osservato che il mercato immobiliare italiano, evolutosi notevolmente nell’ultimo decennio, presenta una serie di condizionamenti dovuti, principalmente, alla mancanza di trasparenza dei prezzi immobiliari, alla ridotta
competitività di certe aree, alla legislazione fiscale meno favorevole rispetto certi paesi della zona UE, alla crescita ma ancora scarsa integrazione con il mercato mobiliare.
I procedimenti di stima secondo gli standard internazionali sono principalmente:
market comparison approach (comparazione del valore di stima);
cost approach (costo di produzione);
income approach ( capitalizzazione dei redditi).
Si può affermare che l’applicazione rigorosa di questi procedimenti, nel nostro Paese, sia largamente disattesa. I procedimenti di stima non sono le uniche variabili, spesso il risultato dipende dalla capacità del valutatore a scegliere i criteri e i procedimenti opportuni e dalla sua capacità di giudizio.
1.6.1 OBBIETTIVI DEGLI IVS
Le procedure di stima IVS si basano sul rilievo di dati reali di mercato (compravendite di fabbricati simili) e sull'applicazione di procedimenti matematici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima. Si vuole superare in questo modo una prassi estimativa, largamente diffusa in ambito professionale, basata quasi esclusivamente sull'empirismo: “l’obiettivo che si intende perseguire è di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza” (Codice delle valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, pag. 3). A tale scopo gli IVS applicano un procedimento di stima multiparametrico applicato ai dati reali di mercato, superando il ricorso a "fonti" (listini immobiliari) più o meno affidabili e concordanti. Grazie a un’analisi più ampia delle caratteristiche immobiliari e all’elaborazione matematica dei
Su questa strada si erano già inoltrati, all’incirca nel secondo dopoguerra, i maestri dell’estimo nostrano con la cosiddetta “stima analitica”. L’ipotesi scientifica era di poter ottenere il valore di un immobile, con il supporto della matematica finanziaria, accumulando all’attualità i redditi futuri. La prassi estimativa ha però evidenziato, oltre ad alcuni errori di fondo, l’utopia di questa procedura. Sì è tornati quindi, secondo alcuni, se non al caos metodologico, al semplicismo empirico delle procedure su base monoparametrica. Oggi, a distanza di tempo, gli standard internazionali raccolgono la sfida della “scientificità” dell’estimo, proponendo procedure che negli Stati Uniti sono applicate fin dagli anni ’30, uscendo quindi dal solco della tradizione estimativa italiana e soprattutto da una pessima prassi estimativa, caratterizzata sovente da relazioni di stima prive di un minimo impianto metodologico.
Tuttavia alcuni passaggi delle procedure IVS sembrano essere in contrasto con certi capisaldi della scuola estimativa italiana (che ha dato alcune definizioni “condivise” da molto tempo) e manifestano anche qualche perplessità di ordine pratico.
2.
L'OSSERVATORIO
DEL
MERCATO
IMMOBILIARE
(OMI)
DELL'AGENZIA DELL'ENTRATE
2.1 Costituzione e finalità
L'origine dell'Osservatorio risale al 1993 quando, nell'ambito dell'ex Dipartimento del Territorio fu attivato l'Osservatorio dei Valori Immobiliari, con lo scopo di gestire una banca dati relativa ai valori afferenti il mercato degli immobili presenti nel territorio nazionale (Manuale OMI, 2009).
Il fine era quello di raggiungere la migliore trasparenza nell'attività estimale degli allora Uffici Tecnici Erariali e di realizzare un maggior controllo per lo specifico settore di attività. Attraverso tale strumento, costituito dai dati rilevati semestralmente per il territorio di competenza dagli uffici periferici, l'Amministrazione finanziaria intendeva monitorare l'andamento dei valori del mercato immobiliare mediante un periodico aggiornamento, con riferimento ad una ripartizione del comunale in zone omogenee di mercato ( omogenee per la sussistenza di una relativa uniformità di apprezzamento).
Con l'Osservatorio, gli uffici finanziari periferici furono dotati di uno strumento rapidamente consultabile, tendente altresì a garantire la trasparenza delle attività estimali mediante un'azione preventiva di controllo.
Proprio a quest'ultimo fine, con disposizione direttoriale dell'ottobre 1995, fu disposto di verificare la congruità dell'ammontare pattuito delle locazioni passive dei diversi enti della Pubblica Amministrazione, mediante i valori unitari indicati nell'Osservatorio. Tutte le valutazioni effettuate dagli Organi Tecnici dell'ex Dipartimento del Territorio, con valori locativi unitari superiori rispetto ai valori massimi stabiliti nell'Osservatorio medesimo, furono rinviati agli uffici periferici per la necessaria revisione o motivazione del giudizio espresso. Tale azione preventiva si concretizzò in un risparmio sugli appositi
Con la pubblicazione semestrale delle quotazioni immobiliari mediante CD-Rom sono stati resi disponibili, anche all'utenza esterna, seppure a titolo oneroso, i contenuti informativi dell'Osservatorio dei Valori. Questa proiezione esterna ha costituito la prima spinta all'emergere di nuove esigenze di completezza e affidabilità delle informazione rese dall'Osservatorio.
Con l'attivazione dell'Agenzia del Territorio viene costituita un apposita Direzione Centrale di livello generale e la stessa denominazione cambia da "Osservatorio dei Valori" ad " Osservatorio del Mercato Immobiliare". Le modifiche intervenute non sono solo nominalistiche ma implicano una modifica della mission dell'Osservatorio e dell'oggetto di osservazione. In altre parole, occorre porre l'attenzione non solo sui valori e sui prezzi ma anche sull'intero sistema economico che determina il mercato immobiliare, inteso come "ambito che comprende tutti gli operatori che hanno influenza sulla determinazione dei prezzi ".
Si pone perciò la necessità di un progetto per avviare un profondo cambiamento in primo luogo della Banca Dati dei valori. In altri termini, l'obiettivo è quello di trasformare l'OMI da strumento di ausilio e di controllo interno per l'attività di stima, a strumento a forte rilevanza esterna che concorra ad assolvere il compito di rendere trasparente il mercato immobiliare attraverso la conoscenza, lo studio e la diffusione delle informazioni relative al range di oscillazioni dei prezzi di mercato, alle dinamiche dei prezzi e dei volumi, alle caratteristiche della domanda e dell'offerta, alle principali variabili, insomma, del mercato immobiliare (dei mercati immobiliari locali).
A questa principale missione, se ne associa un'altra che costituisce l'evoluzione della missione originaria: quella di svolgere una funzione di ausilio e sostegno ad altre attività interne all'Agenzia, in particolare alle attività nel campo dei servizi estimali ed alla riforma del catasto (anche in relazione alla gestione di un sistema dinamico dei valori catastali).
2.2 Principi generali
La mission dell'OMI, volta a porre l'attenzione sull'intero sistema economico legato al mercato immobiliare, ha determinato la costruzione di un Osservatorio basato su tre pilastri (Manuale OMI, 2009):
1. Garantire la massima attendibilità possibile alle quotazioni dei prezzi di mercato e valori di riferimento contenute nella Banca Dati (BDOMI); 2. Valorizzare a fini statistici e conoscitivi tutte le informazioni disponibili
nelle banche dati dell'Agenzia del Territorio e, più in generale, dell'amministrazione finanziaria, concernenti o attinenti al settore immobiliare ed al suo mercato;
3. Sviluppare una specifica azione di analisi e studio del mercato immobiliare e dei fenomeni che lo caratterizzano.
I punti 2 e 3 sono perseguiti mediante la pubblicazione dei dati sui volumi delle transazioni immobiliari, rapporti e monografie di analisi e studio, sulle caratteristiche dei mercati locali, ecc..
Il punto 1 ha comportato due conseguenze:
definire metodologie di rilevazione e procedure operative standardizzate, tali da assicurare la qualità dei dati contenuti nella BDOMI;
ampliare i flussi informativi presenti nell'Osservatorio medesimo.
L'obiettivo è stato perseguito principalmente attraverso il potenziamento del sistema informativo in termini di completezza, qualità ed attendibilità delle informazioni, per renderlo un efficace strumento atto a rilevare e a monitorare il mercato immobiliare, anche mediante un adeguato supporto informatico.
Sono stati introdotti processi standardizzati per la rilevazione dei dati e la determinazione dei valori ai fini della qualità.
In particolare, è stata prevista, con riferimento ai comuni con un mercato immobiliare significativo, una metodologia di rilevazione dati unificata sull'intero
statistico matematiche dei dati raccolti mediante le schede suddette ed infine di controlli automatici di coerenza e completezza sulla banca dati.
Il nuovo orientamento logico ha condotto ad individuare per la BDOMI una struttura basata sostanzialmente su tre entità principali:
il Comune caratterizzato da specifiche informazioni quali i “Costi di costruzione”, e lo Strumento urbanistico”;
la Zonizzazione che, con i suoi dati identificativi e descrittivi individua le zone OMI tramite il riferimento ai fogli di mappa del Catasto Urbano e Terreni e, limitatamente alle aree urbane, con la toponomastica e le immagini; sul piano dell'identificazione individua nuovi parametri cui far riferimento per la definizione dell'omogeneità che si avvale di un’analisi socio-ambientale del territorio, della presenza di servizi e attrezzature, delle caratteristiche tipologiche degli immobili; la zona omogenea viene pertanto caratterizzata e qualificata con nuove informazioni per completare il quadro descrittivo ribadendo il principio di coincidenza o appartenenza totale di ciascuna zona omogenea ad una microzona catastale;
i Valori di mercato rilevati direttamente dal personale tecnico degli Uffici provinciali,la scheda di rilevazione, persegue l’obiettivo di standardizzare l’indagine del mercato immobiliare connessa all'alimentazione della banca dati e di garantire un’elevata attendibilità sia del dato d’ingresso che del prodotto finale.
3. LE FONTI DEI DATI
3.1 IL CATASTO
Il catasto urbano è l'inventario dei beni immobili urbani esistenti in un determinato territorio (Gallerani, 2012).
Il catasto urbano fu creato per disposizione del RD 267/1871 ed è entrato in conservazione il 1 gennaio 1962. Successivamente il Catasto urbano subì una revisione generale nel 1990. In base al DPR 138/1998 è stato sostituito dal Catasto fabbricati.
Il catasto fabbricati è l'inventario del patrimonio edilizio nazionale. Include, oltre agli immobili urbani, anche i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità. Il catasto fabbricati è attualmente gestito dall'Agenzia del Territorio. A partire dal 2007 è in corso il decentramento delle funzioni catastali ai comuni, che possono esercitarle in forma singola o associata.
Analogamente al Catasto terreni, il Catasto fabbricati è: geometrico;
particellare (particella edilizia); non probatorio.
La rappresentazione cartografica è basata sulla particella edilizia. L'accertamento è basato sull'unità immobiliare urbana (UIU).
L'unità immobiliare urbana è una porzione di fabbricato (abitazione, negozio, posto auto ecc.), un intero fabbricato (villino, scuola, albergo ecc.) con un propria autonomia funzionale e di reddito.
3.1.1 DOCUMENTI E PRATICHE CATASTALI
I principali documenti del Catasto fabbricati sono (Gallerani, 2012): mappa urbana;
elenco degli intestati (ex schedario dei possessori); schedario delle partite;
elenco stradario;
planimetria delle unità immobiliari.
L'accesso ai dati catastali avviene con modalità analoghe a quelle del catasto terreni. Tra i documenti che è possibile richiedere si ricordano:
le visure per soggetto o per partita, attuale o ampliata;
l'elenco delle unità immobiliari in cui è suddiviso un fabbricato.
Le principali procedure informatiche di aggiornamento, ad uso dei professionisti che operano in interazione con il Catasto, sono:
DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati): usato per la compilazione e presentazione agli uffici tecnici erariali del modello di "Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana", con il quale si possono presentare al Catasto dichiarazioni di fabbricato urbano o di nuova costruzione (accatastamento), denunce di variazione, denunce di unità afferenti a enti urbani;
PREGEO (Pretrattamento atti geometrici): usato per la presentazione di atti di aggiornamento cartografico (per esempio i frazionamenti).
NOTA: software di acquisizione e controllo delle note di trascrizione, iscrizione e annotazione, utilizzato dai notai per trasmettere informazioni sulle variazioni di possesso contemporaneamente all'Agenzia delle entrate e all'Agenzia del territorio.
VOLTURA: software per la compilazione delle volture catastali.
MODELLO UNICO: riunisce tutte le informazioni necessarie alla registrazione, alla trascrizione nonchè alle volturazioni degli atti immobiliari.
4. L'EVOLUZIONE TECNOLOGICA NELLA GEOGRAFIA E LA NASCITA
DEI SISTEMI INFORMATIVI TERRITORIALI (SIT)
4.1 - Introduzione
Un Sistema Informativo Territoriale (SIT) è costituito da un insieme di tecniche, procedure software, hardware, strumenti e personale tecnico in grado di acquisire, gestire, tenere aggiornati ed elaborare dati ed informazioni riferibili al territorio, con lo scopo di analizzare i fenomeni e governare il territorio.
In una visione moderna i SIT sono gli strumenti privilegiati per accedere a dati territoriali diversi, ovunque e in qualunque forma essi siano disponibili, e per elaborarli in forma integrata al fine di ricavarne un'informazione accurata e completa. Scopo del SIT è dunque di essere uno strumento per il governo delle trasformazioni del territorio e un supporto non solo per la rappresentazione del dato, ma per l'analisi, l'interpretazione e le conseguenti decisioni e scelte da effettuare nel territorio. (DSS, Decision Support System).
I Sistemi Informativi Territoriali comunali presentano problematiche specifiche non solo a livello informatico e tecnico, ma anche a livello normativo, burocratico, politico, culturale e organizzativo. Inoltre anche se in Italia si è iniziato a parlare di SIT all'inizio degli anni '80, la realtà a scala locale si presenta ancora frammentaria, con notevoli differenze fra un comune e un altro: infatti si passa da situazioni all'avanguardia a situazioni in cui a malapena vengono utilizzate le tecnologie informatiche.
Se da una parte sono stati compiuti molti progressi nel campo dell'informazione geografica e ci sono solide basi per uno sviluppo sempre maggiore, dall'altra rimangono ancora irrisolte o di difficile soluzione diverse questioni. Una di queste è senza dubbio la qualità dei dati (geometrici e alfanumerici): non tutte le informazioni devono essere messe in rete, ma bisogna sempre operare una scelta fra le informazioni veramente utili e quelle superflue,
L'informazione geografica potrà raggiungere la sua maturazione solo documentando con adeguati strumenti, metadati (descrittori di dati), le banche dati, rendendole disponibili su server in rete, e generando delle interfacce in grado di integrare virtualmente banche dati residenti su server differenti e gestite da enti differenti. Invece, ancora oggi, nella maggioranza dei casi i dati diffusi dagli enti locali comunali non sono adeguati come completezza e qualità.
"The importance of the local level is crucial as it is at his level that most information is collected by the public sector, and that information that is relevant to the citizens and local communities is to be found" (Craglia, 1999). Come messo in evidenzia da Craglia, il problema di fondo è nel sapere quale informazione è possibile rintracciare, chi la gestisce e come è possibile ottenerla. Molto spesso, infatti, l'utilizzabilità delle informazioni raccolte negli archivi gestionali comunali è complicata e frenata da motivi che non sono assolutamente di natura tecnica, bensì organizzativa, culturale e politica.
Oggi, pur rimanendo alcune difficoltà a diversi livelli (tecnico, organizzativo, ecc), i SIT rappresentano in molti casi una reale prospettiva per diventare infrastrutture di raccordo per la gestione dell'informazione territoriale a sostegno delle relative politiche di settore.
I presupposti per una reale utilizzabilità e interoperabilità del patrimonio di dati relativi ad un SIT comunale e per lo sviluppo del sistema possono essere così sintetizzati:
conoscenza del territorio, sia sotto il profilo quantitativo che qualitativo; creazione delle condizioni per un buon grado di stabilità organizzativa,
logistica, politica (Campbell, Masser, 1995);
conoscenza approfondita della consistenza del patrimonio informativo comunale;
gestione e diffusione delle informazioni sulla base di una visione strategica, correlata alla fruibilità, alla immediatezza della lettura e alle specifiche e quotidiane necessità dei singoli utenti, sia interni che esterni;
definizione trasparente delle modalità secondo cui queste informazioni possono essere tra loro confrontate e integrate;
Oggi in Italia sono molti i comuni che collaborano per la gestione del territorio, tramite la condivisione di banche dati geografiche e risorse informatiche. Infatti l'amministrazione comunale, le aziende municipalizzate e il catasto insieme progettano e realizzano basi geografiche uniche sulle quali ciascun ufficio inserisce e aggiorna i propri dati tematici. L'obiettivo comune è quindi quello di non duplicare dati ma di renderli disponibili in rete telematica dando la possibilità di generare la propria base di dati integrando virtualmente le informazioni necessarie.
Spesso, SIT e GIS vengono utilizzati come sinonimi, ma erroneamente: con SIT, infatti, si intende “Il complesso di uomini, strumenti e procedure (spesso
informali) che permettono l'acquisizione e la distribuzione dei dati nell'ambito dell'organizzazione e che li rendono disponibili, validandoli, nel momento in cui sono richiesti a chi ne ha la necessità per svolgere una qualsivoglia attività”
(Mogorovich e Mussio,1988). Mentre, una definizione appropriata di GIS potrebbe essere:
“Il GIS è composto da una serie di strumenti software per acquisire, memorizzare, estrarre, trasformare e visualizzare dati spaziali dal mondo reale" (QGIS, Guida
4.2 - Utilità dei GIS
Le potenzialità del sistema GIS sono enormi. Infatti, l’utilizzo delle informazioni geografiche informatizzate mette a disposizione la funzionalità di un normale database, con l’opportunità di visualizzare le informazioni ivi contenute su una cartina, o su un grafico. Queste informazioni possono essere oltretutto sovrapposte, per un più facile e immediato confronto e, quindi, per una più adeguata e consapevole scelta decisionale. Nel libro “Introduzione ai sistemi informatici geografici”, Giovanni Biallo ci permette con un esempio di comprendere meglio i vantaggi dei GIS (Biallo, 2005).
Supponiamo di voler procedere all’acquisto di un immobile. In primo luogo stabiliremo tutta una serie di parametri indispensabili che non possono mancare nell'immobile che si intende acquistare. Questi possono essere:
numero di vani;
abitazione nuova o usata; stato manutentivo dell' edificio; garage o cantina;
presenza di giardino; distanza dal centro storico
Inoltre, verranno raccolti tutti i dati necessari e vanno consultati le informazioni catastali, i giornali del settore, le agenzie immobiliari. Tutti questi dati, utili per la georeferenziazione, vanno inseriti all’interno del database. Ricordiamo che la visualizzazione di carte e mappe è soltanto una delle molte possibilità offerte da un software di gestione GIS.
4.3 - Le funzioni dei programmi GIS
4.3.1 - Riclassificazioni, aggregazioni e selezioni geometriche.
Un esempio di riclassificazione consiste nel generare un nuovo attributo partendo da un attributo già esistente; ad esempio, se ad una cartografia dei Comuni d’Italia (limiti amministrativi) sono associati degli indicatori statistici, si può ipotizzare di dividere in classi la popolazione totale ed attribuire a ciascuna classe un nuovo codice da inserire in un nuovo attributo; questo può avere la finalità di semplificare la visualizzazione delle classi oppure di facilitare processi successivi di elaborazione ed analisi; quello che otterremo quindi non sarà più la semplice cartina dei Comuni ma la densità abitativa delle diverse zone prese in analisi. E’ possibile altresì generare un nuovo attributo anche dall’interazione di più attributi preesistenti. Per esempio, si possono individuare tutti i Comuni con popolazione maggiore di 1.000 individui (totali) ed a maggioranza femminile. Questo tipo di funzione in genere viene usata con i dati in forma raster. Per la stessa funzionalità sui dati vettoriali occorre invece usare la funzione di aggregazione: se su una cartina ho una distinzione fra zone di foresta con betulle e altre con zone di pioppi, posso usare la funzione aggregante per ottenere un’unica zona eterogenea.
4.3.2 - Sovrapposizione (overlay)
Le funzioni di sovrapposizione di oggetti geografici (dette “overlay”) permettono di generare una nuova mappa cartografica che sintetizza elementi geografici ed attributi ricavati dai dati di partenza. Le operazioni di overlay possono essere eseguite sia su dati raster che su dati vettoriali. Esempio di una
rischio geologico e quelle relative alle zone abitate di una certa zona, di sovrapporre queste informazioni ricavando una più facile informazione di quali sono le abitazioni “a rischio”.
Altro uso delle funzioni di overlay è quello di “tagliare” un file di oggetti geografici sulla base di un’area regolare o irregolare definita interattivamente, o estratta da un altro file. Se, ad esempio, si deve eseguire per conto di una Regione un’analisi di rete su un grafo stradale, e si è in possesso di un grafo di tutta Italia, la funzione di taglio consente di sovrapporre il limite amministrativo regionale sul grafo stradale nazionale ed estrarre solo gli elementi che sono inclusi nel poligono.
4.3.3 - Aree di rispetto (buffer)
Per poter analizzare il territorio intorno ad un determinato oggetto geografico si adoperano le funzioni che generano aree di rispetto dette “buffer”. In pratica, intorno ad un oggetto geografico (sia esso puntuale, lineare o poligonale) la funzione genera, sulla base di una distanza predefinita, un’area poligonale, i punti del cui perimetro siano tutti equidistanti dall’oggetto. Quindi, intorno ad un punto verrà generato un cerchio, intorno ad una linea un’area che avrà il perimetro parallelo alla linea stessa e intorno ad un poligono un’area chiusa all’interno dal poligono stesso ed all’esterno da un perimetro parallelo al poligono stesso.
4.3.4 - Analisi di rete (network)
Una rete è un insieme di elementi lineari interconnessi che formano una struttura; tali elementi possono essere strutturati come reti: le strade, le ferrovie, l’idrografia, le reti tecnologiche (gas, acqua, elettricità,
telecomunicazioni, ecc.). Per poter essere elaborati con funzioni di analisi di rete, gli oggetti geografici appartenenti ad una di queste classi devono essere riportati in modelli fisici vettoriali di dati idonei all’uso specifico. Possiamo individuare tre principali tipi di analisi di rete:
la previsione del carico di rete; l’ottimizzazione dei percorsi; l’allocazione di risorse.
4.3.5 - Map Algebra (Query)
Con il termine “map algebra” – algebra delle mappe – s'intende la definizione di espressioni (simili, appunto, a quelle algebriche) le cui componenti sono: una o più mappe in input, uno o più operatori o funzioni applicati alle mappe in input, eventuali parametri che definiscono l’applicazione degli operatori e delle funzioni. Applicando tali espressioni, si ottiene in output una o più mappe di risultato.
4.3.6 - Analisi tridimensionali
I modelli tridimensionali del terreno sono strutture di dati che permettono di eseguire analisi spaziali e generare coperture tematiche molto utili alla pianificazione e gestione del territorio. Sia i modelli vettoriali (detti TIN –
Triangular Irregular Network) che i modelli raster, presentano le stesse
potenzialità; le stesse funzioni di analisi tridimensionale sono presenti sia nei software per la gestione di dati vettoriali che raster. Le funzioni principali sono le seguenti:
mappa di esposizione; mappa delle pendenze; profili altimetrici;
calcolo dei volumi.
4.3.7 - I dati informatici territoriali
Come sono archiviati i dati geospaziali? In estrema sintesi, in aggiunta al tradizionale dato in forma tabellare, che è comunque diffusamente impiegato dalle applicazioni geospaziali, ci sono due tipi di dati territoriali di uso comune: i dati raster e i dati vettoriali.
4.3.8 - I dati raster
Un tipo di dati geospaziali è detto raster, come per esempio possono essere le carte ottenute da fotografie satellitari. Ogni raster è composto da un numero determinato di pixels (celle). Per organizzare i dati geografici nella struttura raster, il territorio viene suddiviso secondo un reticolato ortogonale regolare in celle di forma (spesso) quadrata ed ampiezza uniforme, numerate come gli elementi di una matrice. Ad ogni cella viene associato il valore del tema che si vuole rappresentare; per esempio, se stiamo rappresentando l'uso del suolo, ad ogni cella verrà associato il valore corrispondente all'uso preponderante esistente nella corrispondente area quadrata di territorio. La posizione della cella è data dal numero di riga e dal numero di colonna della matrice cui appartiene. La georeferenziazione con il territorio è generalmente data dalla posizione di due celle estreme (cella di origine e cella di coordinate massime) nel sistema geografico di riferimento; in tal modo è possibile sovrapporre dati geografici raster con dati geografici vettoriali.
4.3.9 - I dati vettoriali
In termini semplici, i vettori sono un metodo per descrivere una posizione utilizzando un insieme di coordinate. Ogni coordinata si riferisce ad una posizione geografica utilizzando un sistema di valori (x, y), che si può riferire ad una serie di punti, di linee o un poligono. Per meglio identificare le classi di oggetti ed anche ai fini della loro elaborazione, i dati vengono generalmente organizzati per livelli o strati informativi, caratterizzati da uniformità di informazione, e dall’uso di un solo tipo di primitiva (es.: idrografia lineare, idrografia poligonale, viabilità, uso del suolo, ecc.). Per ciascuno di questi strati si dovrà generare la relativa topologia. Possiamo distinguere tre diverse topologie che possono essere associate a dati vettoriali GIS:
Topologia totalmente poligonale (All Polygons), dove ciascuno strato informativo è diviso in una serie di poligoni; ciascun poligono è rappresentato nel database dalla sequenza di punti che ne definisce i contorni ed è memorizzato come un elemento indipendente;
Topologia arco-nodo, dove le entità geometriche riconosciute sono il punto, la linea ed il poligono e gli oggetti sono organizzati gerarchicamente nel database. Un elemento del territorio del quale sia necessaria la sola identificazione della posizione, può essere rappresentato da un punto (individuato dalle sue coordinate geografiche); qualora invece del medesimo elemento sia necessaria la definizione della forma, si userà rappresentarlo con un poligono;
Topologia relazionale, che è un’evoluzione della topologia arco-nodo: mentre nella topologia arco-nodo tutte le informazioni topologiche e descrittive sono memorizzate insieme, nella topologia relazionale sono invece separate; in particolare, le informazioni descrittive sono archiviate
riga di una tabella dove, insieme agli attributi di base generalmente calcolati dal sistema (identificativi, dimensioni, relazioni, ecc.), è possibile inserire altri attributi descrittivi; in tal modo si può usufruire di tutte le potenzialità dei database relazionali connettendo direttamente, attraverso attributi di relazione, altre tabelle di informazioni o altri database.
4
.3.10 Differenze e sinergie delle strutture raster e vettoriale
La struttura raster e la struttura vettoriale descritte nei paragrafi precedenti, per le loro potenzialità nel campo dell'analisi spaziale, sono da considerarsi delle alternative complementari; nessuna delle due, infatti, può sostituire completamente le funzionalità applicative dell'altra; la scelta, quindi, deve essere effettuata caso per caso, in funzione delle necessità elaborative. Generalmente la struttura vettoriale è adoperata per archiviare gli elementi delle carte tecniche e tematiche con tutti gli attributi descrittivi, per effettuare analisi tematiche e di grafi, per generare modelli digitali di elevazione. La struttura
raster viene, invece, adoperata per archiviare le basi tecniche ad uso
esclusivamente iconografico, per effettuare analisi tematiche, per elaborare immagini aerofotogrammetriche e da satellite, per generare modelli digitali di elevazione.
5. IL MARKET COMPARISON APPROACH (MCA) NEL MODELLO
STANDARD
Nei primi decenni del 1900 negli Stati Uniti d’America i magistrati chiesero ai periti di fornire una prova documentale del valore di stima rassegnato. La prova documentale era rappresentata dalle compravendite di immobili simili concluse sul libero mercato. Considerando utili le compravendite di altri immobili simili comparables a quello di stima
subject hanno così precorso la strada che ha reso possibile il progresso delle
stime immobiliari, tanto che negli Stati Uniti oggi si parla di industria delle
valutazioni e che l’Appraisal Institute è una delle prime scuole di formazione nel
campo delle valutazioni e divulgazioni della metodologia estimativa moderna.(Rindinella, 2012)
Questo ha permesso la stesura di standard operativi legati alla prassi professionale (best practice) consistenti in norme uniformi internazionalmente riconosciuti International Valuation Standard (IVS). La loro origine e il costante legame con l’attualità inducono nel tempo aggiornamenti, revisioni e modifiche in accordo con l’evoluzione del settore professionale.
Nella pratica estimativa, il Market Comparison Approach (MCA) si colloca al primo posto, seguito dall’Income Capitalization Approach e dal Cost Approach. L’ordine sopra riportato non è casuale, infatti segue una logica imperniata sulla scelta della metodologia estimativa in base alla tipologia di immobile, alla presenza o meno di immobili comparabili, alla reperibilità di informazioni.(Rulli, 2009)
Il Market Comparison Approach, è una procedura di comparazione sistematica applicata alla stima degli immobili, che prende come termine di paragone le loro caratteristiche tecnico-economiche (superfici principale e secondarie, stato di manutenzione, impianti tecnologici, ecc.), e si basa dunque
sulla rilevazione dei dati immobiliari (prezzi di mercato e caratteristiche degli immobili).
Il principio elementare su cui si fonda il procedimento, consiste nella considerazione che il mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il prezzo di immobili simili, dato per scontato che un compratore non è disposto a pagare per un immobile sostituibile con altri simili un prezzo più alto di quello già determinato nello stesso mercato per un immobile avente le stesse caratteristiche.
Il MCA può essere applicato per tutti i tipi di immobili, a condizione che si rilevi un numero sufficiente e veritiero di transazioni recenti, ed è logico dedurre che maggiore è il numero delle transazioni rilevate e migliori saranno le condizioni di svolgimento della stima, come anche sarà più verosimile il risultato. Nella pratica estimativa si considera che tre o quattro rilevazioni di transazioni recenti siano sufficienti per un risultato accettabile. L’applicazione del MCA prevede degli aggiustamenti dei prezzi
rilevati (quindi degli immo-bili usati come comparabili) dovuti alle differenti caratteristiche degli immobili presi a confronto con quello oggetto di stima. Tali aggiustamenti sono costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari e possono essere stimati con i tradizionali criteri di stima ed espressi sia in termini di percentuale che in termini di valore.
È appena il caso di ricordare la definizione di prezzo marginale, essendo questo importante nell’applicazione del MCA. Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica e può avere valori positivi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponda un aumento del prezzo totale, valori negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponda una diminuzione del prezzo totale; può avere valori nulli nel caso in cui la variazione della caratteristica non produca variazioni del prezzo. Come si è
