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relative a caratteristiche della zona OMI. Il risultato più evidente è la preferenza netta verso gli annunci riguardanti “intere case”, infatti sono queste che consentono i ricavi maggiori. Inoltre, le variabili di controllo relative alla zona non sono risultate significative, di conseguenza un maggior impegno in advertising, pulizia e gentilezza con cui si accolgono gli ospiti possono premiare a livello di introiti.
Successivamente si arriva al cuore di questo lavoro di tesi, ovvero provare a rispondere alla domanda “Esiste un impatto della diffusione di Airbnb sul prezzo delle case e sul livello degli affitti?”.
Si è iniziato analizzando i potenziali effetti sul prezzo degli affitti e si è poi passati al prezzo di vendita al metro quadro degli immobili. Sono state prima condotte delle analisi usando solamente i listing relativi ad interi appartamenti e poi utilizzando un database che includesse tutti i listing. Si sono ottenuti risultati simili con i due diversi database, nel dettaglio si è ottenuto che un aumento del numero di inserzioni in una determinata zona, e quindi l’aumento del numero di immobili sottratti al mercato tradizionale degli affitti, determina sia un aumento del prezzo degli affitti sia del valore di vendita in quella zona. Questo risultato conferma la potenziale sostituibilità tra i due mercati. Precisamente i risultati mostrano che un aumento di un punto percentuale della intensità di annunci determina un aumento del 0.804% (0.614% nel caso in cui si considerano solo gli annunci degli “entire home”) dei prezzi di affitto e un aumento del 1.925% (1.321% nel caso solo “entire home”) del valore dell’immobile. Si può, quindi, notare che il valore degli immobili cresce più dei prezzi degli affitti, questo alimenta il tema relativo al potenziale effetto di gentrificazione che il fenomeno di Airbnb sta causando in alcune zone delle città, facendo assumere a determinate zone un valore sempre maggiore “rivalutandole”.
Gli effetti stimati dai modelli di regressioni sono coerenti con gli studi precedenti condotti in altre città, alcuni analizzati anche in questo stesso lavoro di tesi, tuttavia a differenza di molte altre città, Genova non sta in alcun modo risentendo della presenza della piattaforma. È vero che gli annunci sono concentrati principalmente in alcune zone turistiche della città, e queste zone possono aver visto un aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti, ma a livello di intera città il mercato immobiliare presenta un trend decrescente dal 2012 fino ad oggi e il problema di mancanza di abitazioni per il mercato tradizionale (presente in città come Lisbona, Barcellona) non si avverte.
In conclusione, si può affermare che la diffusione di Airbnb in Italia, influenza il mondo tradizionale degli affitti e i risultati emersi da questo lavoro di tesi confermano quanto evidenziato da altri molti studi a riguardo, ovvero la presenza di un impatto della diffusione su Airbnb sul
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mercato tradizionale immobiliare. Tuttavia, al momento, in Italia e in particolare nella città di Genova il fenomeno non è da vedersi come una minaccia, ma al più come un’opportunità di guadagni extra per i cittadini e un’ulteriore offerta per i turisti. La conversione di appartamenti ad alloggi destinati all’affitto a breve termine non ha ancora raggiunto livelli tali da far sorgere preoccupazione su una possibile mancanza di alloggi per affitti tradizionali.
L’analisi svolta in questo lavoro, potrà essere in un futuro ulteriormente rivista in primis cercando di ottenere i dati relativi allo stock immobiliare per singola zona OMI per ciascun anno dell’analisi, in modo da poter determinare in maniera più puntuale i valori locativi e valori immobiliari medi per ciascuna zona. Ulteriore interessante approfondimento potrebbe essere valutare l’effetto determinato dalla pandemia di Covid 19 e sui cambiamenti nei gusti del consumatore che potrebbe aver generato. Come riportato nella tesi, Airbnb stesso ha affermato che post-pandemia le inserzioni che hanno registrato maggior successo sono quelle che mettevano a disposizione maggior spazio e aree verdi. Infatti, fino ad oggi le inserzioni Airbnb a Genova risultano essere molto concentrare nelle zone centrali e alcuni quartieri costieri mentre nelle zone più nell’entroterra l’offerta risulta scarsa. Di conseguenza sarebbe interessante indagare se negli ultimi anni sono aumentate le inserzioni relative a zone meno centrali e non costiere, che offrono maggiori spazi e maggiori tranquillità agli ospiti, e se questo ha influenzato il valore e gli affitti in tali zone.
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