La condizione principale per poter usufruire di tale detrazione è che si tratti di mutuo contratto per costruire l’abitazione principale, ovverosia quella nella quale il contribuente dimorerà abitualmente, che di solito corrisponde alla residenza anagrafica. Nel Decreto del Ministero delle Finanze n. 311/99312 all’art. 1 comma 1 è stato specificato che il contribuente può attestare con autocertificazione se dimora in luogo diverso dalla propria residenza. Il soggetto deve continuare a dimorare nell’abitazione grazie alla quale può beneficiare dell’agevolazione fino a quando finisce di pagare gli interessi, altrimenti perde la detrazione. L’unica eccezione a tale regola riguarda il trasferimento per motivi di lavoro, in questo caso si può continuare a fruire della detrazione come previsto dall’art. 2 comma 1. Tale eccezione non vale se il trasferimento avviene all’interno dello stesso comune nel quale si trova l’abitazione per la quale è stato sottoscritto il mutuo. Altra singolarità riguarda il personale in servizio permanente delle Forze Armate e Forze di Polizia ad ordinamento militare e civile. Questi soggetti possono detrarre interessi su mutui contratti per la costruzione di un’unica abitazione di proprietà anche se non è la loro dimora abituale.
Il mutuo deve avere la finalità di costruire (o ristrutturare) un immobile da adibire ad abitazione principale alla fine dei lavori. Sempre al comma 1 dell’art. 2 è prevista l’indetraibilità di interessi maturati da rapporti giuridici diversi da quelli del contratto di mutuo.
All’articolo 1 comma 3 del medesimo decreto è stato specificato che i lavori devono aver inizio nei sei mesi antecedenti o successivi a quelli di stipula del mutuo. La detrazione riguarda anche chi stabilisce la propria residenza nel comune dove si trova l’abitazione entro sei mesi dalla fine dei lavori. Chi stipula il mutuo deve essere lo stesso soggetto che dimorerà nell’abitazione. La mancanza di rispetto delle tempistiche appena citate provoca la decadenza del beneficio. L’unica eccezione si ha se il contribuente non rispetta i termini a causa del ritardo del Comune nel rilasciare la concessione edilizia (art. 2 commi 3 e 4, Decreto del Ministero delle Finanze n. 311/99).
312
99
Dal 1° dicembre 2007 cambiano le tempistiche: il mutuo può essere stipulato entro i sei precedenti o i 18 successivi (non più sei) dalla data di inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione.
Per usufruire della detrazione bisogna essere proprietari oppure titolari di un altro diritto reale sull’immobile.
Nel caso di mutuo cointestato tra due coniugi, se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che ha l’altro a carico può detrarre la sua quota di interessi nei limiti previsti dalla legge. In caso di mutuo intestato ad uno solo dei coniugi ma la proprietà dell’immobile è divisa tra i due, potrà detrarre interamente gli interessi il titolare del mutuo. Al contrario se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi invece la proprietà ad uno solo dei due, solo quest’ultimo potrà detrarre gli interessi, ma soltanto in base alla sua quota di mutuo.
Può detrarre gli interessi per ristrutturazione dell’abitazione principale il nudo proprietario (se titolare del contratto di mutuo), ma non l’usufruttuario.
Anche il coniuge superstite e gli eredi possono continuare a detrarre gli interessi su un mutuo contratto dal de cuius, l’importante è che abbiano proceduto con l’accollo del mutuo313.
Altra casistica particolare è quella affrontata dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 55/E del 2001314. Il coniuge separato (ma non divorziato) lascia l’abitazione all’altro coniuge, ma conserva il diritto alla detrazione degli interessi del mutuo perché rimane abitazione principale di un familiare.
Sempre nell’articolo 1 ma al comma 5 il legislatore ha specificato che la detrazione degli interessi per la costruzione dell’abitazione principale è cumulabile con quella relativa all’acquisto della stessa. Il cumulo va limitato fino ai sei mesi successivi alla fine dei lavori di ristrutturazione dell’immobile acquistato. Bisogna, quindi, differenziare la parte del mutuo che riguarda l’acquisto da quella relativa alla ristrutturazione dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 20/E del 2011315, chiarisce che la destinazione del mutuo può risultare dal contratto di mutuo, da quello di acquisto della proprietà dell’immobile oppure da altra documentazione del
313
ZACCARIA F., Profili operativi della detrazione degli interessi passivi sui mutui ipotecari, cit., pagg. 2864 ss.
314
Circolare Agenzia delle Entrate, Unico 2001: risposte a quesiti, cit.
315
100
soggetto che eroga il mutuo. In mancanza di questi il contribuente può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445 del 2000). E’ un documento sufficiente al Caf per riconoscere la detrazione degli interessi pagati su un mutuo per ristrutturazione e acquisto dell’abitazione principale316.
Nell’art. 3 del Decreto del Ministero delle Finanze n. 311/99 sono elencati tutti i documenti necessari per fruire dell’agevolazione, che vanno conservati in caso di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria:
Quietanze di pagamento degli interessi;
Contratto di mutuo;
Abilitazioni edilizie richieste dalla vigente normativa (concessione edilizia o Dia);
Fatture relative ai lavori effettuati per costruire o ristrutturare l’immobile;
Autocertificazione che attesti che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale.
Le fatture, come precisato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 2013317, possono essere intestate anche ad uno solo dei proprietari dell’immobile. E’ da considerarsi ininfluente a chi sono intestate tra i vari proprietari, l’importante è che siano in seguito annottati in fattura i nomi degli altri soggetti che hanno sostenuto la spesa. Ovviamente tutti i contribuenti che vogliono detrarre la spesa devono possedere il bene oggetto di ristrutturazione o costruzione e adibirlo ad abitazione principale entro i limiti previsti dalla legge. Quest’ultima è la condizione essenziale per beneficiare dell’agevolazione318
.
Non esiste, come nella detrazione del 36% delle spese di recupero del patrimonio edilizio, l’obbligo di pagamento tramite bonifico bancario.
Anche con questa tipologia di detrazione si ha che “un provvedimento di sgravio fiscale come quello in esame può contribuire alla lotta all’evasione, oltre che a fungere da sostegno all’edilizia incentivando l’attività costruttiva319”.
316
CHESSA F., Detrazione degli interessi per mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e
per le spese di ristrutturazione, cit., pag. 641.
317
Circolare Agenzia delle Entrate, 09/05/2013, n. 13/E, cit.
318
FORTE N., Le maggiori detrazioni d’imposta nel settore edilizio in UNICO 2013, in Corriere
Tributario, 2013, fascicolo 26, pag. 2076.
319
BARUZZI S., La detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione dell’abitazione principale, cit., pag. 11916.
101
Come precisato dalla Circolare del Ministero delle Finanze n. 108 del 3 maggio del 1996320, se il contribuente usufruisce di contributi da parte dello Stato o di altri enti, erogati non in conto capitale, può usufruire della detrazione solo per la parte di interessi rimasti effettivamente a suo carico. Come precedentemente detto per i mutui del 1997, anche in questo caso, se gli interessi sono stati impropriamente detratti, devono essere inseriti nel 730 o Unico successivo nella parte relativa alla tassazione separata.
Le cause di decadenza del beneficio sono che321:
L’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (perdita della detrazione a partire dal periodo di imposta successivo a quello durante il quale avviene il cambiamento). Il contribuente potrà però tornare a detrarre gli interessi dal momento in cui torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale;
L’immobile viene adibito ad abitazione principale passati i sei mesi dalla data di conclusione dei lavori;
I lavori non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi a quelli di stipula del mutuo;
I lavori non sono ultimati entro il termine previsto dalla concessione edilizia o da una sua eventuale proroga.
Nel caso siano erogati più mutui ad uno stesso soggetto, quest'ultimo potrà detrarre gli interessi solo per la parte relativa all’abitazione principale. Se il contribuente trasferisce la residenza per motivi di lavoro e accende un mutuo anche nella seconda abitazione non potrà usufruire la detrazione per entrambe le abitazioni, almeno che non sia finito il pagamento degli interessi relativi alla prima casa. Ma se lo stesso soggetto si trasferisce senza aprire un nuovo mutuo, dato che la variazione della dimora è per motivi di lavoro, potrà comunque continuare a detrarre gli interessi sul primo immobile.
Il contribuente ha la possibilità di detrarre un mutuo rinegoziato non comportando la perdita del beneficio fiscale se322:
Non viene mutato il bene ipotecario;
Non sia alterata la quota di capitale residuo;
320
Circolare Ministero delle Finanze, T.U. Indirette – Accertamento – iva – Registro – Concessioni
governative - Risposte a quesiti vari, 03/05/1996, n. 108/E.
321
ARIETE C., Bonus non superiore a cinque milioni di lire solo per le stipule successive al 1 gennaio
1998, cit., pag. 61.
322
102
Il grado dell’ipoteca originaria non sia modificato.
Nell’ipotesi di cessione del credito ipotecario, non è richiesta la cancellazione dell’originaria iscrizione, basta annotare quella nuova al margine dell’atto.
Possono essere detratti gli interessi passivi anche per l’acquisto di un immobile che è stato oggetto di ristrutturazione edilizia323. La detrazione spetta dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale e, in ogni caso, entro due anni dall’acquisto, come ribadito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 39/E del 2010324. Se l’immobile invece è acquistato al grezzo, secondo l’Agenzia delle Entrate325
, valgono le condizioni precedentemente spiegate (adibire ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori). L’agevolazione in precedenza analizzata è utilizzabile solo se l’immobile poteva essere adibito a dimora anche prima della ristrutturazione.
Altro problema che nasce quando si parla di mutui è la portabilità degli stessi. La questione è stata risolta con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 328/E del 2007326. Si possono mantenere tutti i benefici fiscali a patto che il valore dell’immobile inserito nel rogito, sommato agli altri oneri debitamente documentati, non superi il valore del mutuo327. La detrazione quindi non spetta sugli interessi che riguardano la parte del mutuo eccedente l’ammontare delle spese328. Questo concetto è sempre valido, non solo nel caso della portabilità del mutuo. Se il valore del mutuo è più alto, il totale degli interessi che possono essere detratti deve essere riparametrato329. Quando però si parla di mutuo estinto e successivamente ristipulato, l’importo del secondo non deve risultare superiore alla residua quota di capitale del vecchio mutuo (maggiorata delle spese e degli oneri correlati). Se però così fosse, bisognerà rideterminare la percentuale
323
FORTE N., Detrazione Irpef del 36 % anche per l’usufrutto, in Corriere Tributario, 2007, fascicolo 7, pagg. 585-586.
324
Circolare Agenzia delle Entrate, IRPEF- Risposte ad ulteriori quesiti relativi a deduzioni e detrazioni, 01/07/2010, n. 39/E.
325
Risoluzione Agenzia delle Entrate, Accertamento – imposte sui redditi – Iva – Caaf – quesiti – istanza
di interpello, 09/01/2007, n. 1/E.
326
Risoluzione Agenzia delle Entrate, Istanza di Interpello ART. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212;
interpretazione dell'art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir; estinzione/sostituzione del vecchio mutuo,
14/11/2007, n. 328/E.
327
OCCHIPINTI C., DEL STABILE F., Mutui: La detraibilità degli interessi passivi, in Immobili &
Proprietà, 2008, fascicolo 4, pag. 236.
328
Tale norma è nata perché molti contribuenti potrebbero chiedere il mutuo anche per costi legati alla casa che non sono però di costruzione-ristrutturazione come, per esempio, l’acquisto del mobilio.
329
La detrazione non sarà più sul massimo degli interessi nel limite di 2582,28 € ma su un valore più basso. Questa percentuale che si ricava da una formula aritmetica va utilizzata ogni anno per calcolare il limite massimo degli interessi detraibili. La formula per riparametrare gli interessi è: (spese sostenute per la ristrutturazione x interessi pagati) / capitale dato in mutuo.
103
di detraibilità facendo un rapporto tra l’importo del vecchio e del nuovo mutuo. Tale percentuale andrà poi applicata al totale degli interessi pagati dal contribuente per capire quanto effettivamente potrà detrarre quest’ultimo.
E’ possibile fruire di tale detrazione anche se l’immobile sia stato acquistato allo stato grezzo ovverosia non sia ancora ultimato. In questo caso bisognerà, per poter fruire dell’agevolazione, presentare al Comune una richiesta di voltura del permesso di costruire concesso all’impresa cedente. Se tale adempimento non viene effettuato non potrà essere concesso il beneficio, dato che si renderebbe impossibile verificare le condizioni temporali che sono state spiegate precedentemente. La data delle fatture comprovanti le spese sostenute non sono rilevanti per poter sanare la mancanza e poter quindi accedere al beneficio. Si potrebbe utilizzare invece una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Il committente potrebbe altrimenti esibire, in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, il contratto di appalto stipulato con l’impresa incaricata ad eseguire i lavori. Da tale documento si può ricavare la data di inizio degli stessi. Oltre a questo materiale il contribuente potrebbe presentare l’accesso in loco della polizia municipale da cui risulti il subentro dell’acquirente negli obblighi derivanti dalla pratica edilizia330.
330
IANNIELLO B., Indetraibili i mutui ipotecari se manca la voltura del permesso a costruire, in
105