arrotondati a:
€. 109.700,00
(euro centonovemilasettecento/00)20)
NELL’IPOTESI SIANO STATE PIGNORATE UNA O PIÙ QUOTE, …;PROVVEDA INOLTRE A VERIFICARE L’ESISTENZA DÌ CREDITORI ISCRITTI, DÌ ISCRIZIONI O TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL’INTERO IMMOBILE, ANCHE CON RIFERIMENTO ALLE QUOTE NON PIGNORATE;
Nel caso di specie risulta pignorata l’intera e piena proprietà del complesso immobiliare e dei terreni circostanti i quali, per le caratteristiche oggettive che presentano, risultano divisibili in DUE LOTTI (fabbricati e terreni)
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EVIDENZI TUTTI GLI ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI VENDITA... INDICANDO ANCHE IL VALORE LOCATIVO DELL’IMMOBILE;PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente ad immobile ubicato nel Comune di Bertinoro, via Battistina n. 439 e situato in zona collinare panoramica nel Comune di Bertinoro
LOTTO UNO
Fabbricati ad uso residenziale ubicati nel Comune di Bertinoro, via Battistina n° 439, in zona collinare panoramica, che risultano catastalmente distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Bertinoro,(aggiornamento catastale autorizzato dal G.E. e redatto nel mese di novembre 2021) con i seguenti dati censuari:
Foglio 37; Particella 3; Subalterno 7;
Categoria A/7 (abitazione in villino); Classe 2; Consistenza: vani 11.5; Superficie: Totale 340 mq ; Totale escluse aree scoperte 270 mq. ; Rendita €. 1.514,51; Via Battistina n. 439 - piano S1-T-1
Foglio 37; Particella 3; Subalterno 8;
Categoria C/2 (magazzino/servizi); Classe 2; Consistenza: 119 mq.;
Superficie: Totale 145 mq ; Rendita €. 368,75; Via Battistina n. 439 - piano S1-T
Foglio 37; Particella 3; Subalterno 9;
Categoria C/6 (rimessa); Classe 1; Consistenza: 45 mq.; Superficie:
Totale 49 mq ; Rendita €. 109,23; Via Battistina n. 439 - piano S1
Foglio 37; Particella 3; Subalterno 10;
B.C.N.C (accesso e spazio manovra comune ai Sub. 7 e 8); Via Battistina n. 439 - piano T
Foglio 37; Particella 3; Subalterno 11;
B.C.N.C (stradello e spazio manovra comune ai Sub. 7-8 e 9); Via Battistina n. 439 - piano T
Totale immobili:
N. immobili 3; Rendita: Euro 1992,49; Vani: 11,5; Sup..: 164 mq.
Confini dell’immobile:
- a Nord si affaccia su strada Vicinale Battistina;
- ad Est con le Particelle n. 23-20-29; accede ad un locale destinato catastalmente ad uso “servizi vari” (h.
cm 250) utilizzato come soggiorno, direttamente collegato al soggiorno (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), allo studio (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), e ad un ripostiglio; attraverso un piccolo disimpegno si accede ad un wc, ad un vano ad uso tavernetta collegato direttamente alla cucina (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), ad un ripostiglio, un wc ed una lavanderia. Dallo stesso vano si raggiunge il piano primo (h. cm 270), con una scala a tre rampe da cui si accede, tramite un ampio disimpegno a tre camere da letto, due wc con finestra e due ripostigli con finestra; dal disimpegno, tramite una scala retrattile si accede al vano sottotetto avente una altezza inferiore a mt. 1.50.
Il fabbricato ad uso abitativo è stato realizzato e collaudato nel 1985 e successivamente ristrutturato nel 1998 con conformità edilizia ottenuta nel 2006.
La struttura del fabbricato ad uso abitativo risulta intelaiata in c.c.a., con tamponamento in laterizio intonacato, con manto di copertura in coppi in laterizio. Il pergolato esistente sul fronte del fabbricato ha struttura lignea e risulta coperto con lastre di materiale plastico impermeabile.
Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni sono in legno laccato con vetrocamera con scuroni esterni in legno verniciato ed inferriate al piano terreno, le porte interne sono in legno laccato ed il portoncino d’ingresso è blindato.
Internamente i pavimenti sono di due tipologie:
al piano terreno, in gres tipo cotto, compreso il portico, la scala interna ed il disimpegno al primo piano; in legno a listoni tipo teak per le camere da letto al piano primo; i servizi igienici hanno pavimenti e rivestimenti in ceramica e sanitari in ceramica bianca..
Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore alimentato da gasolio ubicato esternamente al fabbricato nel vano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi adiacente alla casa, non indicato nel pignoramento.
L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica.
Il fabbricato ad uso abitativo, si trova complessivamente in discreto stato di manutenzione e conservazione.
Al momento del sopralluogo sono state riscontrate lievi difformità rispetto alla planimetria catastale ed al titolo autorizzativo, consistenti nella realizzazione di una copertura leggera in materiale plastico impermeabile posta sul pergolato (regolarmente autorizzato) ubicato a ridosso della facciata del fabbricato (v. doc. 08).
Il LOTTO UNO comprende anche i fabbricati ad uso piscina e ad uso servizi non indicati nel pignoramento, ubicati in prossimità del fabbricato ad uso abitativo ed accatastati su autorizzazione del G.E. nel mese di novembre 2021 e precisamente:
Un fabbricato con una piscina in c.c.a., (a quota di – cm 120, rispetto alla casa) con una superficie commerciale complessiva di mq 216,38 ca, costiutita da vasca di dimensioni mt 12 x mt 6, con profondità variabile da mt. 1,30 a mt 2,50, rivestita con mosaico di vetro; con superficie scoperta pavimentata in cotto ad uso solarium di mq 253.15 ca; con sottostanti locali (a quota – cm 370 rispetto alla casa) accessibili tramite una scala esterna rivestita in cotto, ad uso ricovero attrezzatura di mq 44.96 ca (h. 220) e locale impianti della piscina di mq 18.94 ca (h. 220), pavimentati con gres, e aventi una superficie complessiva di mq 75.76 ca
Il fabbricato ad uso piscina e locali tecnici, si trova complessivamente in mediocre stato di manutenzione e conservazione e presenta cedimenti differenziati nella zona solarium ed alcuni scollamenti alla base dei muretti perimetrali che richiedono una verifica strutturale; il
rivestimento interno della piscina in mosaico di vetro (formato2x2) si presenta in vari punti distaccato e va verificato e sostituito.
Gli impianti tecnologici del tipo sotto traccia ed esterni e gli impianti di depurazione della piscina a detta dell’esecutato risultano funzionanti, ma richiedono una verifica ed una manutenzione; si rimanda al futuro acquirente la verifica degli impianti e la loro conformità alle normative vigenti.
Un fabbricato ad uso servizi (alla stessa quota della casa adiacente) con una superficie complessiva di mq 66.15 ca, con vani identificati nei progetti autorizzati dal Comune di Bertinoro ad uso spogliatoio–servizi vari, ricovero attrezzatura, al momento del sopralluogo utilizzati come cucina e camera da letto; con annessa una tettoia coperta (alla stessa quota della casa adiacente) con una superficie complessiva di mq 26.24 ca (h. media 240).
Tramite una scala coperta si accede ad un vano seminterrato (a quota di – cm 250 rispetto alla casa) con una superficie lorda di mq 87.50 ca, suddivisa in vani ad uso cantina di mq. 56.64 (h. 220), ripostiglio di mq. 4.32 e centrale termica di mq. 9.25 (h. 220),
La struttura del fabbricato ad uso servizi e della tettoia, risulta intelaiata in c.c.a., con tamponamento in laterizio intonacato, con solaio di copertura ligneo e manto di copertura in coppi in laterizio.
Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni sono in legno laccato con vetrocamera con scuroni esterni in legno verniciato, le porte interne sono in legno laccato.
Internamente i pavimenti sono in gres tipo cotto compreso il wc, che
ha rivestimento in mosaico di vetro e sanitari in ceramica bianca.
Il sistema di riscaldamento è costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato collegato allo stesso generatore di calore, alimentato a gasolio del fabbricato ad uso abitativo attiguo, ubicato al piano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi
Gli impianti tecnologici ed elettrici sotto traccia ed esterni, la caldaia a gasolio, e gli altri apparati presenti, a detta dell’esecutato risultano funzionanti, ma richiedono una verifica ed una manutenzione; si rimanda al futuro acquirente la verifica degli impianti e la loro conformità alle normative vigenti.
Il fabbricato ad uso servizi, si trova complessivamente in discreto stato di manutenzione e conservazione.
Tali fabbricati sono stati realizzati con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bertinoro nel 1999 e successive variante e Completamento lavori nel 2002.
Quest’ultima pratica edilizia oggi risulta scaduta, ed i manufatti e fabbricati sono privi del certificato di abitabilità e non risultano accatastati.
Al momento del sopralluogo, in tali fabbricati, sono state riscontrate difformità rispetto all’ultima pratica edilizia e mai completata con la fine lavori e la richiesta di conformità edilizia e riguardano:
Per il fabbricato ad uso servizi:
in una tettoia coperta di mq 26.24 ca, per il deposito delle attrezzature, realizzata con struttura portante in c.c.a. e copertura con struttura lignea e manto di copertura in tegole;
nella copertura della scala di accesso alla cantina del vano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi, realizzata con elementi lignei e sovrastante copertura in tegole;
la mancata realizzazione del controsoffitto in cartongesso;
variazioni interne alle dimensioni dei vani al piano seminterrato;
nella realizzazione della centrale termica a gasolio, all’interno del vano seminterrato in prossimità della scala di accesso, originariamente ubicata in vano esterno al fabbricato a ridosso di un muretto di contenimento alla stessa quota della casa
Per il fabbricato ad uso piscina e vani tecnici:
variazioni interne ai vani seminterrati ubicati a quota – cm 370, sottostanti la piscina
LOTTO DUE
Terreni distinti al catasto Terreni del Comune di Bertinoro (A809)(FO), nel foglio 37, con le particelle:
- Particella 1 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 1.479 particella con qualità: VIGNETO di classe 3
Redditi: domenicale Euro 13,75 ; agrario Euro 12,99 - Particella 15 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 980 particella con qualità: VIGNETO di classe 3 Redditi: domenicale Euro 9,11 ; agrario Euro 8,60 - Particella 76 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 3.534 particella con qualità: VIGNETO di classe 3
Redditi: domenicale Euro 32.85 ; agrario Euro 31.03 - Particella 1070 ; Superficie mq. 13.907
particella con qualità: VIGNETO di classe 3
Redditi: domenicale Euro 129.28 ; agrario Euro 122.10 - Particella 1072 ; Superficie mq. 7.451
particella con qualità: SEMIN ARBOR di classe 2 Redditi: domenicale Euro 63,49 ; agrario Euro 42,33 Totale Superficie : mq. 27.351
Totale Reddito domenicale : Euro 248,48 Totale Reddito agrario : Euro 217,05
Il valore locativo del complesso immobiliare costituito dal fabbricato ad uso abitativo, da quello con piscina e vani tecnici e da quello ad uso servizi (LOTTO UNO) è stimato in circa €. 10.200,00 annui (circa
€. 850,00 al mese) ; valore dedotto dalla comparazione di prezzi di locazione per unità ad uso residenziale in zone agricole site in posizione analoga.
22)
PRECISI SE GLI IMMOBILI PIGNORATI SIANO VENDIBILI IN LOTTO UNICO O IN PIÙ LOTTI...;Gli immobili oggetto di stima, per proprie caratteristiche (un complesso immobiliare composto da fabbricato ad uso residenziale e terreni agricoli si ritiene debbano essere venduti in DUE LOTTI
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ACQUISISCA IL NUMERO DI CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO;Il codice fiscale degli esecutati, come Validato in Anagrafe Tributaria, desunto dalla visura catastale, è il seguente:
……….., nato a Forlì il ………..,
C.F. ………, PROPRIETA' 1/2
……….., nata a Forlì il ………, C.F. ..., PROPRIETA’ ½
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PROVVEDA A VERIFICARE IL REGIME FISCALE DELL’IMMOBILE (VENDITA SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO E/O AD I.V.A.)...;Essendo la proprietà dell'immobile in capo a persona fisica, la vendita sarà da assoggettare ad imposta di registro
NOTE:
La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell'Esperto;
L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;
L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima;
Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa;
Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione;
E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto;
ALLEGATI:
DOC. 1) DOCUMENTAZIONE VARIAZIONI CATASTALE DOC. 2) VISURE CATASTALI del 08-12-2021
Forlì, 08 dicembre 2021
Con osservanza L'Esperto Stimatore Arch. Roberto Bissoni