TRIBUNALE DI FORLI INTEGRAZIONE

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TRIBUNALE DI FORLI’

CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI

° ° °

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 376 / 2014 R.G. E.S., promossa da:

………..

contro

………..

° ° °

Giudice dell’Esecuzione: ………

Custode giudiziario: ………

C.T.U. : Arch. Roberto Bissoni

INTEGRAZIONE

all’elaborato peritale depositato in data: 20-10-2017 premesso

 che l’incarico per la perizia è stato conferito in data: 31-08-2017;

 che l’elaborato peritale è stato depositato in data: 20-10-2017;

 che in data 18-10-2021 il sottoscritto Arch. Roberto Bissoni ha presentato istanza per ottenere l’autorizzazione per procedere alla redazione delle pratiche catastali occorrenti alle necessarie

correzioni alle imprecisioni dei confini identificati in perizia ;

 che in data 19-10-2021, il GE ………. ha autorizzato la redazione delle pratiche catastali correttive con l’ausilio di un tecnico ausiliario (Geom. ………….)

Sono state effettuate le seguenti variazioni catastali :

 rilievo con strumentazione topografica GPS

 verifica con misurazioni parziali degli immobili da censire

 richiesta EDM digitalizzato

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 redazione e presentazione T.F. per costituzione aree urbane e T.M. per inserimento in mappa degli immobili e della piscina

 deposito frazionamento al Comune di Bertinoro

 ricezione approvazione Tipo Prot. FO0071561 – 0071562

 redazione e presentazione pratiche Docfa per 3 u.i.

 elaborato planimetrico ed elenco subalterni per scomposizione corti di pertinenza, Prot. FO0074107 del 29/11/2021

 richiesta con mod.26 di riunificazione delle colture part.16 da frazionare per debordo della corte, interess per urgenza

 redazione MUI per modifica sezione per part. 1074

Si precisa che l’aggiornamento catastale degli immobili, è stato effettuato per lo stato edilizio legittimo sulla base delle indicazioni di ripristino già evidenziate nella perizia depositata in data 20-10-2017, in merito alle difformità rilevate

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Io sottoscritto Arch. Roberto Bissoni, con Studio Professionale in Forlì, C.so G. Mazzini n° 132, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì-Cesena al n° 71, ad evasione della richiesta del GE Dr. ……….. di integrazione alla perizia depositata in data 20- 10-2017, integro puntualmente quanto segue:

DUE LOTTI

02)

IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO, CON PRECISAZIONE DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI, CONTROLLANDO SE QUESTI CORRISPONDONO AI DATI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE E DESCRIVA GLI IMMOBILI, FORNENDONE UNA COMPIUTA RAPPRESENTAZIONE ANCHE MEDIANTE FOTOGRAFIE DEGLI ESTERNI E DEGLI INTERNI IN FORMATO DIGITALE;

02.1)

IDENTIFICAZIONE

PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente all’immobile oggetto di pignoramento ubicato nel Comune di Bertinoro - Località Casticciano, via Battistina n° 439; Il fabbricato ad uso residenziale si trova in zona collinare a circa 2 Km della località Fratta Terme, con accesso dalla strada vicinale Battistina; è circondato da terreni intestati alla stessa proprietà, trattasi di due lotti:

LOTTO UNO

Fabbricato ad uso abitativo a pianta rettangolare costituito da piano terreno con ampio porticato e piano primo. Al piano terreno sono presenti: un ampio vano destinato a “servizi vari”, un soggiorno, uno studio, un ripostiglio; oltre ad un wc, ad un vano ad uso tavernetta collegato direttamente alla cucina, un ripostiglio, un wc ed una lavanderia. Al piano primo accessibile da una scala interna sono presenti: tre camere da letto, due wc con finestra e due ripostigli con finestra

Si precisa che al momento del sopralluogo del 14-09-2017 sono stati riscontrati altri fabbricati non indicati nel pignoramento ed

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oggetto dell’aggiornamento catastale allegato, costituiti da:

Un fabbricato con piscina in c.c.a. (a quota di – cm 120, rispetto alla casa) con superficie scoperta pavimentata ad uso solarium con sottostanti locali (a quota – cm 370 rispetto alla casa) ad uso ricovero attrezzatura e locale impianti della piscina, accessibili tramite una scala esterna.

Un fabbricato ad uso servizi con struttura mista in c.c.a. con solaio di copertura in struttura lignea, collegato tramite una scala coperta a sottostanti vani (a quota di – cm 250 rispetto alla casa) ad uso cantina, ripostiglio e centrale termica.

LOTTO DUE

Terreni distinti al catasto Terreni del Comune di Bertinoro (A809) (FO), nel foglio 37, con le particelle (oggetto dell’aggiornamento catastale allegato) :

- Particella 1 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 1.479 particella con qualità: VIGNETO di classe 3

Redditi: domenicale Euro 13,75 ; agrario Euro 12,99 - Particella 15 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 980 particella con qualità: VIGNETO di classe 3 Redditi: domenicale Euro 9,11 ; agrario Euro 8,60 - Particella 76 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 3.534 particella con qualità: VIGNETO di classe 3

Redditi: domenicale Euro 32.85 ; agrario Euro 31.03 - Particella 1070 ; Superficie mq. 13.907

particella con qualità: VIGNETO di classe 3

particella con qualità: SEMIN ARBOR di classe 2

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Redditi: domenicale Euro 63,49 ; agrario Euro 42,33 Totale Superficie : mq. 27.351

Totale Reddito domenicale : Euro 248,48 Totale Reddito agrario : Euro 217,05

Alla data del sopralluogo (14-09-2017) il complesso immobiliare sopradescritto ed i terreni si presentava ben identificato ed identificabile, ubicato al civico n° 439.

Si precisa che tali manufatti e fabbricati (piscina e fabbricato servizi) sono stati realizzati con regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bertinoro nel 1999 e successive variante e Completamento lavori nel 2002.

Quest’ultima pratica edilizia oggi risulta scaduta, ed i fabbricati sono privi del certificato di abitabilità e non risultavano accatastati alla data del sopralluogo del 2017.

02.2)

DATI CATASTALI ATTUALI e CONFINANTI

LOTTO UNO

A seguito dell’aggiornamento catastale i fabbricati risultano distinti al Catasto dei Fabbricati del Comune di Bertinoro (A809)(FO) con i seguenti dati censuari:

 Foglio 37; Particella 3; Subalterno 7;

Categoria A/7 (abitazione in villino); Classe 2; Consistenza: vani 11.5; Superficie: Totale 340 mq ; Totale escluse aree scoperte 270 mq. ; Rendita €. 1.514,51; Via Battistina n. 439 - piano S1-T-1

Categoria C/2 (magazzino/servizi); Classe 2; Consistenza: 119 mq.;

Superficie: Totale 145 mq ; Rendita €. 368,75; Via Battistina n. 439 - piano S1-T

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Categoria C/6 (rimessa); Classe 1; Consistenza: 45 mq.; Superficie:

Totale 49 mq ; Rendita €. 109,23; Via Battistina n. 439 - piano S1

B.C.N.C (accesso e spazio manovra comune ai Sub. 7 e 8); Via Battistina n. 439 - piano T

B.C.N.C (stradello e spazio manovra comune ai Sub. 7-8 e 9); Via Battistina n. 439 - piano T

Totale immobili:

N. immobili 3; Rendita: Euro 1992,49; Vani: 11,5; Sup.: 164 mq.

LOTTO DUE

A seguito dell’aggiornamento catastale i terreni risultano distinti al Catasto Terreni del Comune di Bertinoro (A809)(FO) con i seguenti dati censuari:

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particella con qualità: SEMIN ARBOR di classe 2 Redditi: domenicale Euro 63,49 ; agrario Euro 42,33 Totale Superficie : mq. 27.351

il tutto in capo alla ditta:

 ……….., nato a Forlì il ……….., C.F. ………, PROPRIETA' 1/2

 ……….., nata a Forlì il ………...…., C.F. ..., PROPRIETA’ ½

Confini dell’immobile:

- a Nord si affaccia su strada Vicinale Battistina;

- ad Est con le Particelle n. 23-20-29;

- a Sud-est con le Particelle n. 15-1053;

salvi se altri.

02.4)

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

LOTTO UNO

Fabbricati ubicati nel Comune di Bertinoro, via Battistina n° 439, in zona collinare panoramica, catastalmente distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Bertinoro (pratica catastale di novembre 2021), con i seguenti dati censuari:

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N. immobili 3; Rendita: Euro 1992,49; Vani: 11,5; Sup..: 164 mq.

salvi se altri.

Descrizione degli immobili:

- Fabbricato ad uso abitativo con una superficie commerciale complessiva di mq 296.22 ca, a pianta rettangolare costituito da piano terreno e piano primo. Al piano terreno da un ampio porticato (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), si accede ad un atrio (h. cm 250), direttamente collegato al soggiorno (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), allo studio (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), e ad un ripostiglio; attraverso un piccolo disimpegno si accede ad un wc, ad

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un vano ad uso tavernetta collegato direttamente alla cucina (h. min.

cm 240 e h. max. cm 350), ad un ripostiglio, un wc ed una lavanderia. Dallo stesso vano si raggiunge il piano primo (h. cm 270), con una scala a tre rampe da cui si accede, tramite un ampio disimpegno a tre camere da letto, due wc con finestra e due ripostigli con finestra; dal disimpegno, tramite una scala retrattile si accede al vano sottotetto avente una altezza inferiore a mt. 1.50.

Il fabbricato ad uso abitativo è stato realizzato e collaudato nel 1985 e successivamente ristrutturato nel 1998 con conformità edilizia ottenuta nel 2006.

La struttura del fabbricato ad uso abitativo risulta intelaiata in c.c.a., con tamponamento in laterizio intonacato, con manto di copertura in coppi in laterizio. Il pergolato esistente sul fronte del fabbricato ha struttura lignea e risulta coperto con lastre di materiale plastico impermeabile.

Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni sono in legno laccato con vetrocamera con scuroni esterni in legno verniciato ed inferriate al piano terreno, le porte interne sono in legno laccato ed il portoncino d’ingresso è blindato.

Internamente i pavimenti sono di due tipologie:

al piano terreno, in gres tipo cotto, compreso il portico, la scala interna ed il disimpegno al primo piano; in legno a listoni tipo teak per le camere da letto al piano primo; i servizi igienici hanno pavimenti e rivestimenti in ceramica e sanitari in ceramica bianca..

Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore alimentato da gasolio ubicato esternamente al fabbricato nel vano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi adiacente alla casa, non indicato nel pignoramento.

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L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica.

Il fabbricato ad uso abitativo, si trova complessivamente in discreto stato di manutenzione e conservazione.

Al momento del sopralluogo sono state riscontrate lievi difformità rispetto alla planimetria catastale ed al titolo autorizzativo, consistenti nella realizzazione di una copertura leggera in materiale plastico impermeabile posta sul pergolato (regolarmente autorizzato) ubicato a ridosso della facciata del fabbricato (v. doc. 02).

Il LOTTO UNO comprende anche i fabbricati ad uso piscina e ad uso servizi non indicati nel pignoramento ed oggetto della variazione catastale di novembre 2021 allegata, ubicati in prossimità del fabbricato ad uso abitativo e precisamente:

- Fabbricato con piscina in c.c.a., (a quota di – cm 120, rispetto alla casa) con una superficie commerciale complessiva di mq 216,38 ca, costituita da vasca di dimensioni mt 12 x mt 6, con profondità variabile da mt. 1,30 a mt 2,50, rivestita con mosaico di vetro; con superficie scoperta pavimentata in cotto ad uso solarium di mq 253.15 ca; con sottostanti locali (a quota – cm 370 rispetto alla casa) accessibili tramite una scala esterna rivestita in cotto, ad uso ricovero attrezzatura di mq 44.96 ca (h. 220) e locale impianti della piscina di mq 18.94 ca (h. 220), pavimentati con gres, e aventi una superficie complessiva di mq 75.76 ca

Il fabbricato ad uso piscina e locali tecnici, si trova complessivamente in mediocre stato di manutenzione e conservazione e presenta cedimenti differenziati nella zona solarium ed alcuni scollamenti alla base dei muretti perimetrali che richiedono una verifica strutturale; il rivestimento interno della piscina in mosaico di vetro (formato2x2) si

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presenta in vari punti distaccato e va verificato e sostituito.

Gli impianti tecnologici del tipo sotto traccia ed esterni e gli impianti di depurazione della piscina a detta dell’esecutato risultano funzionanti, ma richiedono una verifica ed una manutenzione; si rimanda al futuro acquirente la verifica degli impianti e la loro conformità alle normative vigenti.

- Fabbricato ad uso servizi (alla stessa quota della casa adiacente) con una superficie complessiva di mq 66.15 ca, con vani identificati nei progetti autorizzati dal Comune di Bertinoro ad uso spogliatoio–

servizi vari, ricovero attrezzatura, al momento del sopralluogo utilizzati come cucina e camera da letto; con annessa una tettoia coperta (alla stessa quota della casa adiacente) con una superficie complessiva di mq 26.24 ca (h. media 240).

Tramite una scala coperta si accede ad un vano seminterrato (a quota di – cm 250 rispetto alla casa) con una superficie lorda di mq 87.50 ca, suddivisa in vani ad uso cantina di mq. 56.64 (h. 220), ripostiglio di mq. 4.32 e centrale termica di mq. 9.25 (h. 220),

La struttura del fabbricato ad uso servizi e della tettoia, risulta intelaiata in c.c.a., con tamponamento in laterizio intonacato, con solaio di copertura ligneo e manto di copertura in coppi in laterizio.

Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni sono in legno laccato con vetrocamera con scuroni esterni in legno verniciato, le porte interne sono in legno laccato.

Internamente i pavimenti sono in gres tipo cotto compreso il wc, che ha rivestimento in mosaico di vetro e sanitari in ceramica bianca.

Il sistema di riscaldamento è costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato collegato allo stesso generatore di calore, alimentato a gasolio del fabbricato ad uso abitativo attiguo, ubicato al piano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi

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Gli impianti tecnologici ed elettrici sotto traccia ed esterni, la caldaia a gasolio, e gli altri apparati presenti, a detta dell’esecutato risultano funzionanti, ma richiedono una verifica ed una manutenzione; si rimanda al futuro acquirente la verifica degli impianti e la loro conformità alle normative vigenti.

Il fabbricato ad uso servizi, si trova complessivamente in discreto stato di manutenzione e conservazione.

Tali fabbricati sono stati realizzati con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bertinoro nel 1999 e successive variante e Completamento lavori nel 2002.

Quest’ultima pratica edilizia oggi risulta scaduta, ed i manufatti e fabbricati privi del certificato di abitabilità sono stati accatastati – con autorizzazione del G.E. nel mese di novembre 2021.

Al momento del sopralluogo del 2017, in tali fabbricati, sono state riscontrate difformità rispetto all’ultima pratica edilizia e mai completata con la fine lavori e la richiesta di conformità edilizia e riguardano:

Per il fabbricato ad uso servizi:

 in una tettoia coperta di mq 26.24 ca, per il deposito delle attrezzature, realizzata con struttura portante in c.c.a. e copertura con struttura lignea e manto di copertura in tegole;

 nella copertura della scala di accesso alla cantina del vano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi, realizzata con elementi lignei e sovrastante copertura in tegole;

 la mancata realizzazione del controsoffitto in cartongesso;

 variazioni interne alle dimensioni dei vani al piano seminterrato;

 nella realizzazione della centrale termica a gasolio, all’interno del vano seminterrato in prossimità della scala di accesso,

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originariamente ubicata in vano esterno al fabbricato a ridosso di un muretto di contenimento alla stessa quota della casa

 Per il fabbricato ad uso piscina e vani tecnici:

 variazioni interne ai vani seminterrati ubicati a quota – cm 370, sottostanti la piscina

LOTTO DUE

-Particella 1 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 1.479 particella con qualità: VIGNETO di classe 3

02.5)

RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE

Una compiuta rappresentazione dell'immobile ad uso residenziale identificato nel pignoramento oggetto di stima, e della piscina e del

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fabbricato ad uso servizi (non identificati nel pignoramento ed accatastati su autorizzazione del G.E in novembre 2021), viene fornita mediante allegazione della planimetria rilevata con metodo speditivo degli stessi, rappresentativa dello stato attuale alla data del sopralluogo del 14-09-2017 (v. doc. 08).

E' stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni ed interni, che si allega (v. doc. 04).

Alcune foto, più significative, si includono di seguito:

1-foto zenitale (Google)

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2- vista esterna della casa dalla piscina

3- porticato

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4- ingresso con pergolato (con copertura abusiva in materiale plastico leggero)

5 – vista della piscina dalla casa

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6 – vista della fabbricato ad uso servi

7- ingresso PT 8 – cucina al PT

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lucernario bagno al PT bagno al PT

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9- soggiorno al PT 10 – scala di collegamento al P1

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11- bagno al P1 12 – bagno proservizio

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13- interno proservizio 14 – interno proservizio

13)

PER I FABBRICATI, VERIFICHI LA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE, NONCHE’ L’ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA’ DELLO STESSO, PER I TERRENI VERIFICHI LA DESTINAZIONE URBANISTICA…; IN MANCANZA DI TALI PRESCRIZIONI, DICA SE IL BENE SIA CONDONABILE AI SENSI DI LEGGE, QUANTIFICANDO L’IMPORTO DOVUTO A TITOLO DI EVENTUALE OBLAZIONE E PRECISANDO SE ESISTANO PROCEDURE AMMINISTRATIVE E SANZIONATORIE, E DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI ACCESSORI;

13.1)

PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA' (v. doc. 7)

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L’immobile in oggetto è stato costruito in virtù ed in conformità di:

 Concessione edilizia n. 5657 rilasciata dal Comune di Bertinoro in data 11-11-1983;

 Variante n. 520 rilasciata in data 23-02-1985

 Concessione edilizia n. 2202 rilasciata in data 17-05-1985

 Dichiarato abitabile con certificato rilasciato dallo stesso Comune in data 04-02-1997 n. 1499/85

 Concessione edilizia n. 13149/1997 rilasciata in data 15-12- 1997 (Oggetto: Cambio di destinazione d’uso da rurale a civile abitazione)

 Concessione edilizia n. 6555/1998 rilasciata in data 20-07- 1998 (Oggetto: Ristrutturazione edilizia di un fabbricato ad uso civile abitazione in zona agricola)

 Concessione edilizia n. 4452/98 rilasciata in data 06-02-1999 (Oggetto: esecuzione di piscina ed annessi manufatti tecnici per spogliatoio, servizi docce, ricovero attrezzature e macchinari, e per esecuzione dei muri di contenimento necessari)

 D.I.A. in data 21-04-1999 - Varianti a concessioni già rilasciate

(Oggetto: Realizzazione di pergola in legno sul lato Est dell’edificio; aperture e modifiche di porte e finestre;

adeguamento del sistema fognante )

 1° Variante in corso d’opera n. 6216/1999 - alla Concessione n. 4452/98, rilasciata in data 21-10-1999

(Oggetto: Ristrutturazione edilizia di un fabbricato ad uso civile abitazione in zona agricola)

 2° Variante in corso d’opera a Completamento lavori n.

585/2002 - alla Concessione n. 4442/98, rilasciata in data 25-

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07-2002

 D.I.A. in data 13-07-2006 - Variante in corso d’opera collegata alla Concessione edilizia n. 585/2002

(Oggetto: Ripristino allo stato ante progetto di una finestra non eseguita; sostituzione della fossa biologica con una imhoff; cambio di utilizzo di alcuni locali; rinuncia alla costruzione di una tettoia di progetto)

 Domanda del Certificato di Conformità edilizia e Agibilità presentata in data 08-08-2006 (con comunicazione di inizio lavori in data 14-07-2003; dichiarazione di ultimazione lavori in data 13-07-2006; scheda tecnica descrittiva in data 08-08- 2006)

13.3)

REGOLARITA' EDILIZIA

 Il fabbricato ad uso abitativo, sebbene presenti lievi difformità rispetto alle planimetrie catastali ed ai progetti depositati presso il Comune di Bertinoro (copertura leggera del pergolato da rimuovere), può considerarsi conforme sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

 Per quanto riguarda invece il fabbricato ad uso servizio e la piscina con sottostanti vani tecnici, ed il fabbricato servizi ad uso spogliatoio–servizi vari, ricovero attrezzatura, pur essendo stati realizzati con le regolari pratiche edilizie presentate al Comune di Bertinoro sopracitate, ma non completate (con la comunicazione di fine dei lavori e domanda del Certificato di Conformità edilizia e Agibilità), non possono considerarsi conformi sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

Si precisa che essendo cambiati gli strumenti urbanistici del Comune di Bertinoro rispetto al momento del rilascio della Concessione

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Edilizia, non risulta più possibile presentare pratica di completamento lavori in Sanatoria da collegare all’ultima pratica edilizia scaduta, ma risulta essere possibile la sola demolizione delle porzioni costruite in difformità al titolo edilizio originario

Si precisa inoltre che l’aggiornamento catastale degli immobili, autorizzato dal G.E. e redatto nel mese di novembre 2021 è stato effettuato per lo stato edilizio legittimo sulla base delle indicazioni di ripristino già evidenziate nella perizia depositata in data 20-10-2017, in merito alle difformità rilevate

14)

IN CASO DI OPERE ABUSIVE, PROCEDA L’ ESPERTO AL CONTROLLO DELLA POSSIBILITA’ DI SANATORIA AI SENSI DELL’ART. 36 DEL d.P.R.

6.6.2001, n. 380, PRECISANDO GLI EVENTUALI COSTI DELLA STESSA;

VERIFICHI L’EVENTUALE PRESENTAZIONE DÌ ISTANTE DÌ CONDONO…..SPECIFICANDO IL COSTO PER IL CONSEGUIMENTO DELLA SANATORIA;

A seguito di verifica della normativa del Comune di Bertinoro, essendo cambiati gli strumenti urbanistici rispetto al momento del rilascio della Concessione Edilizia, non risulta più possibile presentare pratica di completamento lavori in Sanatoria da collegare all’ultima pratica edilizia scaduta, ma risulta essere possibile la sola demolizione delle porzioni costruite in difformità al titolo edilizio originario

In particolare le opere difformi riscontrate non possono essere sanate e dovranno quindi essere rimosse per l’ottenimento del Certificato di Conformità edilizia e Agibilità, e precisamente:

Per il fabbricato ad uso abitativo :

 La difformità consiste nella copertura leggera del pergolato autorizzato esistente sul fronte Est, realizzata con lastre di materiale plastico impermeabile, non conforme alle normative

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vigenti.

non essendo autorizzabile una tettoia, deve essere ripristinato il pergolato, rimuovendo la copertura leggera in materiale plastico impermeabile;

Per il fabbricato ad uso piscina e vani tecnici :

 Le variazioni interne ai vani seminterrati ubicati a quota – cm 370, sottostanti la piscina

devono essere verificate secondo le normative igienico sanitarie e rispondere alle norme tecniche vigenti;

Per il fabbricato ad uso servizi :

 la tettoia coperta di mq 26.24 ca, per il deposito delle attrezzature, realizzata con struttura portante in c.c.a. e copertura con struttura lignea e manto di copertura in tegole;

non essendo autorizzabile, deve essere trasformata in pergolato, rimuovendo completamente il manto di copertura e la sottostante struttura di sostegno secondaria in tavelle;

 la copertura della scala di accesso alla cantina del vano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi, realizzata con elementi lignei e sovrastante copertura in tegole;

non essendo autorizzabile, deve essere trasformata in pergolato, rimuovendo completamente il manto di copertura e la sottostante struttura di sostegno secondaria in tavelle;

 le variazioni interne alle dimensioni dei vani al piano seminterrato;

devono essere verificate secondo le normative igienico sanitarie e rispondere alle norme tecniche vigenti;

 la realizzazione della centrale termica a gasolio, all’interno del vano seminterrato in prossimità della scala di accesso,

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originariamente ubicata in vano esterno al fabbricato a ridosso di un muretto di contenimento alla stessa quota della casa;

deve essere verificata la conformità degli impianti e la rispondenza alle norme di sicurezza vigenti e dei VVFF.

Per i ripristini delle opere abusive si stima un costo di circa

€. 15.000,00 euro diecimila/00) così suddivisi:

Fabbricato ad uso abitativo: €. 1.500,00 Fabbricato piscina e vani tecnici : €. 5.000,00 Fabbricato ad uso servizi : €. 8.500,00

Per le competenze professionali relative alle pratiche edilizie necessarie per l’ottenimento del Certificato di Conformità edilizia e Agibilità, si stima un costo di circa €. 8.000,00 (euro ottomila/00)

19)

PROCEDA ALLA STIMA DEI BENI PIGNORATI, ATTENENDOSI, PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DÌ MERCATO, AL CALCOLO DELLA SUPERFICIE DELL’IMMOBILE, SPECIFICANDO QUELLA COMMERCIALE, IL VALORE PER METRO QUADRO E IL VALORE COMPLESSIVO…., ESPONENDO ANALITICAMENTE E IN MISURA DISTINTA GLI ADEGUAMENTI E LE CORREZIONI APPORTATE AL VALORE DÌ STIMA PER EVENTUALI ONERI DÌ REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA, ….NONCHE’ PER LA RIDUZIONE DÌ VALORE DOVUTA ALL’ASSENZA DELLA GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO (DA EFFETTUARSI NELLA MISURA FORFETTARIA PREDETERMINATA DEL 10% SUL VALORE FINALE);

19.1)

CRITERI ADOTTATI

Si conferma Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto "più probabile valore di mercato" eseguito per comparazione diretta.

Con tale metodologia, vengono tenuti presenti, prezzi e\o valori già noti, relativamente ad immobili, aventi destinazione d'uso a civile

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abitazione, delle medesime caratteristiche di quello in oggetto.

Occorre tenere conto dello stato attuale di conservazione dell'intero immobile oggetto di stima già descritto in precedenza (internamente l’abitazione risulta in discreto stato di conservazione e gli impianti elettrici e di riscaldamento risultano funzionanti, pur lasciando al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica).

Si terrà inoltre conto del contesto della zona (collinare ad alto valore paesaggistico), del fatto che si tratti di un complesso immobiliare indipendente in posizione panoramica, della vetustà dei fabbricati, delle strutture portante in c.c.a.

Si terrà inoltre conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile in oggetto e della situazione attuale del mercato immobiliare (grado di commerciabilità dell'immobile "discreto"

rapportato a scala comparativa basata sui seguenti gradi di commerciabilità: molto basso; basso; normale, discreto, ottimo) e rapportata ad immobili aventi medesima caratteristica e destinazione d'uso e tenuto ulteriormente conto di quant'altro possa influire ai fini della corretta determinazione del valore di stima.

Il valore di stima, nel caso dell'immobile in questione, sarà senz'altro determinato in riferimento alla superficie commercialmente vendibile, che di seguito sarà calcolata.

19.2)

FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE

L'Esperto, al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile in oggetto, ha attinto da fonti informative già note allo stesso, per trattazione di immobili ad uso abitativo, in zona o in zone similari (del Comune di Bertinoro) e direttamente o per analogia, tenuto conto delle caratteristiche del presente immobile, oltre ad informazioni assunte presso operatori del settore (agenzie

(28)

immobiliari e\o immobiliari di costruzione in genere) sempre per immobili similari, ovvero per immobili nuovi, ma posti in zona o in zone similari (zona collinare del Comune di Bertinoro), informazioni e prezzi così ottenuti, che devono comunque intendersi da rapportare per analogia al caso di specie di volta in volta oggetto di trattazione.

Infine le informazioni ottenute sono state confrontate con i valori OMI delle banche dati dell’Agenzia delle Entrate.

Da quanto sopra, l'Esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da ritenersi congruamente pari ad € 1.300,00 al metro quadrato, per il fabbricato ad uso abitativo; pari ad €. 600,00 al metro quadro per la piscina con vani tecnici e per il fabbricato ad uso servizi. Tali valori unitari tengono conto dello stato attuale degli immobili e delle porzioni di terreno limitrofe (ente urbano).

19.3)

DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE

Trattandosi di immobile ad uso abitazione, il parametro che si userà per la determinazione del Valore di Mercato, sarà la superficie dello stesso, computata al lordo delle murature e denominata "superficie commerciale".

Le superfici lorde delle singole porzioni del fabbricato o accessori, saranno ragguagliate in riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente.

(29)

LOTTO UNO

FABBRICATO PRINCIPALE AD USO ABITATIVO:

FABBRICATO CON PISCINA E VANI TECNICI

FABBRICATO SERVIZI AD USO SPOGLIATOIO, RICOVERO ATTREZZATURA:

i valori finali di stima di mercato

del LOTTO UNO che si ricavano saranno i seguenti:

FABBRICATO PRINCIPALE AD USO ABITATIVO:

Superficie commerciale mq. 299,46 x €/mq 1.300,00 = € 389.291,50 Il valore venale dell’immobile risulta quindi di

€ 389.291,50 (euro trecentottantanovemiladuecentonovantuno/50) A detrarre:

Riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfetaria del 10% = € 38.929,15

Costo di ripristino per lo smontaggio della copertura del pergolato

= € 1.500,00

Il valore venale dell’immobile risulta quindi di €. 348.862,35 arrotondato ad

€. 348.800,00

FABBRICATO CON USO PISCINA E VANI TECNICI:

Superficie commerciale mq. 216.38 x €/mq 600,00 = € 129.828,00 Il valore venale dell’immobile risulta quindi di

€ 129.828,00 (euro centoventinovemilaottocentoventotto/00)

(30)

A detrarre:

Riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfetaria del 10% = € 12.982,80

Costo dei ripristini = € 5.000,00

Costo per le competenze professionali relative alle pratiche edilizie necessarie per l’ottenimento del Certificato di Conformità edilizia e Agibilità = € 4.000,00

€. 107.800,00

FABBRICATO SERVIZI AD USO SPOGLIATOIO, RICOVERO ATTREZZATURA:

Superficie commerciale mq. 126.49 x €/mq 600,00 = € 75.894,00 Il valore venale dell’immobile risulta quindi di

€ 75.894,00 (euro settantacinquemilaottocentonovantaquattro/00) A detrarre:

Riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfetaria del 10% = € 7.589,40;

Costo dei ripristini = € 8.500,00

Costo per le competenze professionali relative alle pratiche edilizie necessarie per l’ottenimento del Certificato di Conformità edilizia e Agibilità = € 4.000,00

€. 55.800,00

Si confermano i valori finali di stima di mercato complessivi

del LOTTO UNO che risultano:

€. 512.400,00

(euro cinquecentododicimilaquattrocento/00)

(31)

LOTTO DUE

TERRENI AD USO AGRICOLO NCT Comune Bertinoro - Foglio. 37

- Foglio 37 ; Particella 1 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 1.479 particella con qualità: VIGNETO di classe 3

Redditi: domenicale Euro 13,75 ; agrario Euro 12,99

- Foglio 37 ; Particella 15 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 980 particella con qualità: VIGNETO di classe 3

Redditi: domenicale Euro 9,11 ; agrario Euro 8,60

- Foglio 37 ; Particella 76 ; Partita 3832 ; Superficie mq. 3.534 particella con qualità: VIGNETO di classe 3

Redditi: domenicale Euro 32.85 ; agrario Euro 31.03 - Foglio 37 ; Particella 1070 ; Superficie mq. 13.907 particella con qualità: VIGNETO di classe 3

Redditi: domenicale Euro 129.28 ; agrario Euro 122.10 - Foglio 37 ; Particella 1072 ; Superficie mq. 7.451 particella con qualità: SEMIN ARBOR di classe 2 Redditi: domenicale Euro 63,49 ; agrario Euro 42,33 Totale Superficie : mq. 27.351

TERRENI AD USO AGRICOLO NCT Comune Bertinoro - Foglio. 37 (Regione Agraria N°4 –Pianura Forlivese e Cesenate)

Superficie coltivata a Vigneto (impianti di ca 10 anni):

particella 1 = mq. 1.479 particella 1070 = mq. 13.907 particella 15 = mq. 980

(32)

particella 76 = mq. 3.534

Totale superficie coltivata a vigneto = mq. 19.900 (ha. 01.99.00) Il valore del terreno coltivato a Vigneto (Regione Agraria N°4 – Pianura Forlivese e Cesenate) risulta quindi di

Mq. 19.900 x €. 4,7125/mq = € 93.780,00 Superficie coltivata a Seminativo Arborato:

particella 1072 = mq. 7.451 (ha. 00.74.51)

Il valore del terreno coltivato a Seminativo Arborato (Regione Agraria N°4 –Pianura Forlivese e Cesenate) risulta quindi di

Mq. 7.451 x €. 2,1407/mq = € 15.950,00

Superficie complessiva del terreno = mq. 27.351 (ha. 02.73.51)

Si confermano i valori finali di stima di mercato dei terreni oggetto di stima

del LOTTO DUE che risultano arrotondati a:

€. 109.700,00

(euro centonovemilasettecento/00)

20)

NELL’IPOTESI SIANO STATE PIGNORATE UNA O PIÙ QUOTE, …;

PROVVEDA INOLTRE A VERIFICARE L’ESISTENZA DÌ CREDITORI ISCRITTI, DÌ ISCRIZIONI O TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL’INTERO IMMOBILE, ANCHE CON RIFERIMENTO ALLE QUOTE NON PIGNORATE;

Nel caso di specie risulta pignorata l’intera e piena proprietà del complesso immobiliare e dei terreni circostanti i quali, per le caratteristiche oggettive che presentano, risultano divisibili in DUE LOTTI (fabbricati e terreni)

(33)

21)

EVIDENZI TUTTI GLI ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI VENDITA... INDICANDO ANCHE IL VALORE LOCATIVO DELL’IMMOBILE;

PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente ad immobile ubicato nel Comune di Bertinoro, via Battistina n. 439 e situato in zona collinare panoramica nel Comune di Bertinoro

LOTTO UNO

Fabbricati ad uso residenziale ubicati nel Comune di Bertinoro, via Battistina n° 439, in zona collinare panoramica, che risultano catastalmente distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Bertinoro,(aggiornamento catastale autorizzato dal G.E. e redatto nel mese di novembre 2021) con i seguenti dati censuari:

(34)

N. immobili 3; Rendita: Euro 1992,49; Vani: 11,5; Sup..: 164 mq.

salvi se altri..

Si tratta di un fabbricato indipendente ad uso residenziale con una superficie commerciale complessiva di mq 296.22 ca, a pianta rettangolare costituito da piano terreno e piano primo. Al piano terreno da un ampio porticato (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), si accede ad un locale destinato catastalmente ad uso “servizi vari” (h.

cm 250) utilizzato come soggiorno, direttamente collegato al soggiorno (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), allo studio (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), e ad un ripostiglio; attraverso un piccolo disimpegno si accede ad un wc, ad un vano ad uso tavernetta collegato direttamente alla cucina (h. min. cm 240 e h. max. cm 350), ad un ripostiglio, un wc ed una lavanderia. Dallo stesso vano si raggiunge il piano primo (h. cm 270), con una scala a tre rampe da cui si accede, tramite un ampio disimpegno a tre camere da letto, due wc con finestra e due ripostigli con finestra; dal disimpegno, tramite una scala retrattile si accede al vano sottotetto avente una altezza inferiore a mt. 1.50.

(35)

Il fabbricato ad uso abitativo è stato realizzato e collaudato nel 1985 e successivamente ristrutturato nel 1998 con conformità edilizia ottenuta nel 2006.

La struttura del fabbricato ad uso abitativo risulta intelaiata in c.c.a., con tamponamento in laterizio intonacato, con manto di copertura in coppi in laterizio. Il pergolato esistente sul fronte del fabbricato ha struttura lignea e risulta coperto con lastre di materiale plastico impermeabile.

Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni sono in legno laccato con vetrocamera con scuroni esterni in legno verniciato ed inferriate al piano terreno, le porte interne sono in legno laccato ed il portoncino d’ingresso è blindato.

Internamente i pavimenti sono di due tipologie:

al piano terreno, in gres tipo cotto, compreso il portico, la scala interna ed il disimpegno al primo piano; in legno a listoni tipo teak per le camere da letto al piano primo; i servizi igienici hanno pavimenti e rivestimenti in ceramica e sanitari in ceramica bianca..

Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore alimentato da gasolio ubicato esternamente al fabbricato nel vano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi adiacente alla casa, non indicato nel pignoramento.

L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica.

(36)

Il fabbricato ad uso abitativo, si trova complessivamente in discreto stato di manutenzione e conservazione.

Al momento del sopralluogo sono state riscontrate lievi difformità rispetto alla planimetria catastale ed al titolo autorizzativo, consistenti nella realizzazione di una copertura leggera in materiale plastico impermeabile posta sul pergolato (regolarmente autorizzato) ubicato a ridosso della facciata del fabbricato (v. doc. 08).

Il LOTTO UNO comprende anche i fabbricati ad uso piscina e ad uso servizi non indicati nel pignoramento, ubicati in prossimità del fabbricato ad uso abitativo ed accatastati su autorizzazione del G.E. nel mese di novembre 2021 e precisamente:

Un fabbricato con una piscina in c.c.a., (a quota di – cm 120, rispetto alla casa) con una superficie commerciale complessiva di mq 216,38 ca, costiutita da vasca di dimensioni mt 12 x mt 6, con profondità variabile da mt. 1,30 a mt 2,50, rivestita con mosaico di vetro; con superficie scoperta pavimentata in cotto ad uso solarium di mq 253.15 ca; con sottostanti locali (a quota – cm 370 rispetto alla casa) accessibili tramite una scala esterna rivestita in cotto, ad uso ricovero attrezzatura di mq 44.96 ca (h. 220) e locale impianti della piscina di mq 18.94 ca (h. 220), pavimentati con gres, e aventi una superficie complessiva di mq 75.76 ca

Il fabbricato ad uso piscina e locali tecnici, si trova complessivamente in mediocre stato di manutenzione e conservazione e presenta cedimenti differenziati nella zona solarium ed alcuni scollamenti alla base dei muretti perimetrali che richiedono una verifica strutturale; il

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rivestimento interno della piscina in mosaico di vetro (formato2x2) si presenta in vari punti distaccato e va verificato e sostituito.

Gli impianti tecnologici del tipo sotto traccia ed esterni e gli impianti di depurazione della piscina a detta dell’esecutato risultano funzionanti, ma richiedono una verifica ed una manutenzione; si rimanda al futuro acquirente la verifica degli impianti e la loro conformità alle normative vigenti.

Un fabbricato ad uso servizi (alla stessa quota della casa adiacente) con una superficie complessiva di mq 66.15 ca, con vani identificati nei progetti autorizzati dal Comune di Bertinoro ad uso spogliatoio–servizi vari, ricovero attrezzatura, al momento del sopralluogo utilizzati come cucina e camera da letto; con annessa una tettoia coperta (alla stessa quota della casa adiacente) con una superficie complessiva di mq 26.24 ca (h. media 240).

Tramite una scala coperta si accede ad un vano seminterrato (a quota di – cm 250 rispetto alla casa) con una superficie lorda di mq 87.50 ca, suddivisa in vani ad uso cantina di mq. 56.64 (h. 220), ripostiglio di mq. 4.32 e centrale termica di mq. 9.25 (h. 220),

La struttura del fabbricato ad uso servizi e della tettoia, risulta intelaiata in c.c.a., con tamponamento in laterizio intonacato, con solaio di copertura ligneo e manto di copertura in coppi in laterizio.

Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni sono in legno laccato con vetrocamera con scuroni esterni in legno verniciato, le porte interne sono in legno laccato.

Internamente i pavimenti sono in gres tipo cotto compreso il wc, che

(38)

ha rivestimento in mosaico di vetro e sanitari in ceramica bianca.

Il sistema di riscaldamento è costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato collegato allo stesso generatore di calore, alimentato a gasolio del fabbricato ad uso abitativo attiguo, ubicato al piano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi

Gli impianti tecnologici ed elettrici sotto traccia ed esterni, la caldaia a gasolio, e gli altri apparati presenti, a detta dell’esecutato risultano funzionanti, ma richiedono una verifica ed una manutenzione; si rimanda al futuro acquirente la verifica degli impianti e la loro conformità alle normative vigenti.

Il fabbricato ad uso servizi, si trova complessivamente in discreto stato di manutenzione e conservazione.

Tali fabbricati sono stati realizzati con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bertinoro nel 1999 e successive variante e Completamento lavori nel 2002.

Quest’ultima pratica edilizia oggi risulta scaduta, ed i manufatti e fabbricati sono privi del certificato di abitabilità e non risultano accatastati.

Al momento del sopralluogo, in tali fabbricati, sono state riscontrate difformità rispetto all’ultima pratica edilizia e mai completata con la fine lavori e la richiesta di conformità edilizia e riguardano:

Per il fabbricato ad uso servizi:

 in una tettoia coperta di mq 26.24 ca, per il deposito delle attrezzature, realizzata con struttura portante in c.c.a. e copertura con struttura lignea e manto di copertura in tegole;

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 nella copertura della scala di accesso alla cantina del vano seminterrato sottostante al fabbricato ad uso servizi, realizzata con elementi lignei e sovrastante copertura in tegole;

 variazioni interne alle dimensioni dei vani al piano seminterrato;

 nella realizzazione della centrale termica a gasolio, all’interno del vano seminterrato in prossimità della scala di accesso, originariamente ubicata in vano esterno al fabbricato a ridosso di un muretto di contenimento alla stessa quota della casa

 Per il fabbricato ad uso piscina e vani tecnici:

 variazioni interne ai vani seminterrati ubicati a quota – cm 370, sottostanti la piscina

LOTTO DUE

Terreni distinti al catasto Terreni del Comune di Bertinoro (A809)(FO), nel foglio 37, con le particelle:

(40)

Il valore locativo del complesso immobiliare costituito dal fabbricato ad uso abitativo, da quello con piscina e vani tecnici e da quello ad uso servizi (LOTTO UNO) è stimato in circa €. 10.200,00 annui (circa

€. 850,00 al mese) ; valore dedotto dalla comparazione di prezzi di locazione per unità ad uso residenziale in zone agricole site in posizione analoga.

22)

PRECISI SE GLI IMMOBILI PIGNORATI SIANO VENDIBILI IN LOTTO UNICO O IN PIÙ LOTTI...;

Gli immobili oggetto di stima, per proprie caratteristiche (un complesso immobiliare composto da fabbricato ad uso residenziale e terreni agricoli si ritiene debbano essere venduti in DUE LOTTI

23)

ACQUISISCA IL NUMERO DI CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO;

Il codice fiscale degli esecutati, come Validato in Anagrafe Tributaria, desunto dalla visura catastale, è il seguente:

 ……….., nato a Forlì il ………..,

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C.F. ………, PROPRIETA' 1/2

 ……….., nata a Forlì il ………, C.F. ..., PROPRIETA’ ½

24)

PROVVEDA A VERIFICARE IL REGIME FISCALE DELL’IMMOBILE (VENDITA SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO E/O AD I.V.A.)...;

Essendo la proprietà dell'immobile in capo a persona fisica, la vendita sarà da assoggettare ad imposta di registro

NOTE:

 La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell'Esperto;

 L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;

 L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima;

 Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa;

 Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione;

 E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto;

ALLEGATI:

DOC. 1) DOCUMENTAZIONE VARIAZIONI CATASTALE DOC. 2) VISURE CATASTALI del 08-12-2021

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Forlì, 08 dicembre 2021

Con osservanza L'Esperto Stimatore Arch. Roberto Bissoni