10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
La natura dei beni non consente la comoda divisibilità.
11. STATO DI POSSESSO:
Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.2) Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Identificativo corpo: Autorimessa doppia (sub.4) sito in Barzana (BG), via Albarida SN
Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Identificativo corpo: Terreno (mapp.1917) in fascia di rispetto sito in Barzana (BG), --- Libero
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Per la valutazione del bene in oggetto, vista la sua natura, il livello delle sue finiture e delle sue dotazioni, il suo stato di conservazione e manutenzione, la sua localizzazione ed il suo orientamento, ho ritenuto oppor-tuno applicare il metodo di stima in base al mercato immobiliare della zona, con valori medi tratti dal listino
“Listino Prezzi Immobili 2018” di Bergamo, e corretti mediante l’utilizzo di coefficienti parametrici, per te-ner conto anche delle caratteristiche peculiari dell’immobile stesso.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Ufficio tecnico di Barzana.
12.3 Valutazione corpi:
Porzione di villa bifamiliare (sub.2). Abitazione in villini [A7] con annesso Spazi sub.1 (quota parte) Barzana (BG), via Albarida SN
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 253.725,65.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Residenziale 140,27 € 1.023,50 € 143.566,35
Balconi 4,34 € 1.023,50 € 4.441,99
Locali accessori 103,29 € 1.023,50 € 105.717,32
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 253.725,65
Valore corpo € 253.725,65
Valore accessori € 89.899,13
Valore complessivo intero € 343.624,78
Valore complessivo diritto e quota € 343.624,78
Autorimessa doppia (sub.4). Box doppio Barzana (BG), via Albarida SN
Pag. 18 .
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Valore corpo € 0,00
Valore accessori € 60.000,00
Valore complessivo intero € 60.000,00
Valore complessivo diritto e quota € 60.000,00
Terreno (mapp.1917). in fascia di rispetto con annesso Terreno Barzana (BG), via Albarida SN
.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Valore corpo € 0,00
Valore accessori € 1.000,00
Valore complessivo intero € 1.000,00
Valore complessivo diritto e quota € 1.000,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 20.231,24
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 11.000,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 373.393,54
€ 373.393,54 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
tro-va: € 373.393,54
Pag. 19
Lotto: 002 - mapp. 2590 sub.3
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3).
Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN
Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: regime di se-parzione
Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: regime di se-parzione
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: sig. … e sig.ra …, foglio 1, particella 2590, subalterno 3, indirizzo via Albarida SN, piano S1-T, comune Barzana, categoria A/7, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie 99 mq, rendita € 280,18 euro Confini: Nord ed Ovest: su sub.1; Sud: su sub.2.
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
Si
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Trattasi, per il presente lotto, di una porzione (sub.3) di villa bifamiliare su un piano fuori terra, in una zona periferica nel comune di Barzana (BG), ovvero in via Albarida, con ampio giardino pertinenziale in comune al bene di cui al sub.2. E' altresì presente, al piano interrato, un locale taverna e lavanderia.
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Farmacia (600 m) Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Ponte San Pietro.
Attrazioni paesaggistiche: fiume Brembo.
Attrazioni storiche: Area archelogica San Tomè.
Principali collegamenti pubblici: Autobus 400 m
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione in villini [A7] di cui al corpo Porzione di villa bifamiliare (sub.3)
Quanto all'unità immobiliare di cui al sub.3, la stessa è così composta:
Al piano terra è presente: locale soggiorno con angolo cottura, vano scale in muratura verso piano interra-to, un bagno, camera da letto.
Al piano interrato è presente: locale taverna, lavanderia, vano scale in muratura verso piano terra, piccolo ripostiglio sottoscala.
Pag. 20 Superficie complessiva di circa mq 129,26
E' posto al piano: Interrato, terra L'edificio è stato costruito nel: 2003
ha un'altezza utile interna di circa m. vedere planimetrie catastali
L'intero fabbricato è composto da n. 2 (limitatamente alla porzione su cui insiste sub.3) piani complessivi di cui fuori terra n. 1 e di cui interrati n. 1
Stato di manutenzione generale: discreto
Condizioni generali dell'immobile: Si precisa come siano assenti alcune finiture: in particolare al piano in-terrato manca un serramento interno.
Le facciate esterne presentano anch'esse alcune mancanze, come la tinteggiatura degli intonaci esterni.
Caratteristiche descrittive
Componenti edilizie e costruttive
Infissi esterni tipologia: a battente
materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone
Infissi interni tipologia: varie tipologie
materiale: legno condizioni: buone
Pavim. Interna materiale: ceramica/gres
condizioni: buone
Riferito limitatamente a: Zona giorno piano terra e piano interra-to.
Pavim. Interna materiale: parquet incollato
condizioni: buone
Riferito limitatamente a: Zona notte piano terra (camera da let-to).
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 2003
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto Termoautonomo
Epoca di realizzazione/adeguamento 2003
3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: prot. 4046 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia di inizio attività obbligatoria
Note tipo pratica: Trattasi di "Denuncia di inizio attività edilizia"
Per lavori: Nuova costruzione di due villette ad uso residenziale Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 12/10/2000 al n. di prot. 4046 L'agibilità non è mai stata rilasciata.
NOTE: Della succitata pratica è stata trovata solo la richiesta. In particolare il tecnico comunale evidenziava allo scrivente la richiesta di integrazione documentale da parte dell'Ufficio Tecnico Comunale, come da all. G (prot.4086, del 18 10 2000). A tale richiesta la Committenza rispondeva, come da all. G (prot.4461 del 11 11
Pag. 21 2000). Tale documentazione andrà vagliata in sede di presentazione della pratica in sanatoria per le difformità riscontrate, e della pratica per l'ottenimento dell'abitabilità. Infine il tecnico evidenziava un mancato (ad oggi) versamento di oneri, stimato dalla stessa Committenza, nel 2000, pari a lire 7'377'032, che a parere dello stesso puo' essere ritenuto congruo per la chiusura della pratica.
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3).
Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN Conformità edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Difformità posizionamento tavolati interni ai piani. Difformità posi-zionamento e dimensione alcuni infissi esterni, ai piani. Presenza al piano interrato di cavedi ispezionabili in luogo delle bocche di lupo. Assenza corretto posizionamento accesso carrale e pedonale alla proprietà.
Regolarizzabili mediante: Pratiche in sanatoria Descrizione delle opere da aggiornare: Varie
Oneri di regolarizzazione
Tecnico+oneri vari € 3.000,00
Totale oneri: € 3.000,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3).
Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Assenza tramezzo interno Regolarizzabili mediante: Pratica aggiornamento scheda catastale Descrizione delle opere da aggiornare: tramezzo interno
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3).
Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN
Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio
Immobile soggetto a convenzione: SI
Se si, di che tipo? Convenzione edilizia con il Comune di Barzana
Estremi delle convenzioni: Atto trascritto a Bergamo il 03 12 2008 ai n. R.G. 75148/R.P. 43376 Obblighi derivanti: Prescrizioni come da Sezione D della nota di trascrizione atto di cui al
R.G. 75148/R.P. 43376 Immobile sottoposto a vincolo di carattere
urbanisti-co:
SI
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
Pag. 22 Oneri di regolarizzazione
tecnico+oneri € 500,00
Totale oneri: € 500,00 Conformità catastale:
Nessuna.
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 14/04/2001. In forza di atto di compravendita;
trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 14/04/2001 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendi-ta; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo fon-diario; A rogito di OMISSIS in data 23/11/2004 ai nn. OMISSIS; Registrato a Bergamo; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 26/11/2004 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 165000; Importo capitale: € 110000.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo fon-diario; A rogito di OMISSIS in data 05/06/2007 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 09/06/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 345000; Importo capitale: € 230000.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 0300 RUOLO (ART.77 DPR 602 DEL 1973);
Iscritto/trascritto a Bergamo in data 19/09/2014 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 130398,32; Importo capitale: € 65199,16.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 0300 RUOLO (ART.77 DPR 602 DEL 1973);
Iscritto/trascritto a Bergamo in data 09/02/2015 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 145622,64; Importo capitale: € 72811,32.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 0300 RUOLO (ART.77 DPR 602 DEL 1973);
Iscritto/trascritto a Bergamo in data 25/05/2015 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 299794,38; Importo capitale: € 149897,19.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS registrato a Bergamo in data 12/02/2019 ai nn. OMISSIS iscrit-to/trascritto a Bergamo in data 21/02/2019 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: Porzione di villa bifamiliare (sub.3)
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Pag. 23 Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3)
Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN No
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: La natura dei beni, ovvero una villa bifamiliare con pertinenze, non prevede la presenza di un amministratore condominiale.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3)
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Residenziale sup lorda di pavi-mento
68,54 1,00 68,54
Locali accessori sup lorda di pavi-mento
60,72 0,50 30,36
129,26 98,90
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes-sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar-dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotet-ti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetsottotet-ti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamensottotet-ti e con al-tezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Accessori:
Porzione di villa bifamiliare (sub.3) 1. Spazi sub.1 (quota parte)
Valore a corpo: € 29966.38
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
La natura dei beni non consente la comoda divisibilità.
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Note: Il bene è occupato dalla sig.ra …, mamma del sig. …, che ivi risiede a titolo gratuito.
Pag. 24 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Per la valutazione del bene in oggetto, vista la sua natura, il livello delle sue finiture e delle sue dotazioni, il suo stato di conservazione e manutenzione, la sua localizzazione ed il suo orientamento, ho ritenuto oppor-tuno applicare il metodo di stima in base al mercato immobiliare della zona, con valori medi tratti dal listino
“Listino Prezzi Immobili 2018” di Bergamo, e corretti mediante l’utilizzo di coefficienti parametrici, per te-ner conto anche delle caratteristiche peculiari dell’immobile stesso.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Ufficio tecnico di Barzana.
12.3 Valutazione corpi:
Porzione di villa bifamiliare (sub.3). Abitazione in villini [A7] con annesso Spazi sub.1 (quota parte) Barzana (BG), via Albarida SN
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 102.361,50.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Residenziale 68,54 € 1.035,00 € 70.938,90
Locali accessori 30,36 € 1.035,00 € 31.422,60
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 102.361,50
Valore corpo € 102.361,50
Valore accessori € 29.966,38
Valore complessivo intero € 132.327,88
Valore complessivo diritto e quota € 132.327,88
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 6.616,39
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 3.500,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 122.211,49
€ 122.211,49 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
tro-va: € 122.211,49
Pag. 25
Allegati
- all A (A1,A2): documentazione fotografica - all B: ispezione ipotecaria
- all C (C1,C2): planimetrie catastali - all D: oneri comunali insoluti - all E: certificato residenza - all F: estratto di matrimonio - all G: pratiche comunali
- all H: certificato destinazione urbanistica mapp.1917 - all I (I1,I2): stato rilevato
- all L: fonte valore al mq - all M: check list 30-08-2019
L'Esperto alla stima Ing. Stefano Gargano