Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 102/2019

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 102/2019

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa LAURA DE SIMONE

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Ing. Stefano Gargano Codice fiscale: GRGSFN75L12A794C

Studio in: Via Pezzotta 1 - 24128 Bergamo Telefono: 035-253157

Fax: 035 4128094

Email: ingstefanogargano@gmail.com Pec: stefano.gargano@ingpec.eu

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Pag. 2 Beni in Barzana (BG)

Località/Frazione via Albarida SN

INDICE

Lotto: 001 - mapp. 2590 sub.2, 4, mapp.1917

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 6

Corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.2) ... 6

Corpo: Autorimessa doppia (sub.4) ... 6

Corpo: Terreno (mapp.1917)... 6

2. DESCRIZIONE ... 7

DESCRIZIONE GENERALE ... 7

3. PRATICHE EDILIZIE ... 9

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 10

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 11

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 12

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 13

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 13

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 15

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Pag. 3

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 16

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 17

11. STATO DI POSSESSO ... 17

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 17

Criterio di stima ... 17

Fonti d'informazione ... 17

Valutazione corpi ... 17

Adeguamenti e correzioni della stima ... 18

Prezzo base d'asta del lotto ... 18

Lotto: 002 - mapp. 2590 sub.3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 19

2. DESCRIZIONE ... 19

DESCRIZIONE GENERALE ... 19

3. PRATICHE EDILIZIE ... 20

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 21

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 21

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 21

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 22

Corpo: ... 22

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 22

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 22

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 23

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Pag. 4

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 23

11. STATO DI POSSESSO ... 23

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 24

Criterio di stima ... 24

Fonti d'informazione ... 24

Valutazione corpi ... 24

Adeguamenti e correzioni della stima ... 24

Prezzo base d'asta del lotto ... 24

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa LAURA DE SIMONE

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 29-10-2019 alle 10:30 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Ing. Stefano Gargano Data nomina: 23-04-2019

Data giuramento: 02-05-2019 Data sopralluogo: 10-06-2019

Cronologia operazioni peritali: - 02 05 2019: giuramento telematico - 08 05 2019, 20 06 2019: agenzia entrate - 08 06 2019, 20 06 2019, 04 07 2019: uffici comunali - 10 06 2019: sopralluogo - 26 06 2019: archivio notarile

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Pag. 6 Beni in Barzana (BG)

via Albarida SN

Lotto: 001 - mapp. 2590 sub.2, 4, mapp.1917

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.2).

Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: regime di se- parzione

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: regime di se- parzione

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: sig. … e sig.ra …, foglio 1, particella 2590, subalterno 2, indirizzo via Albarida SN, piano S1-T- 1, comune Barzana, categoria A/7, classe 2, consistenza 9,5 vani, superficie 318 mq, rendita € 760,48 Confini: Nord: su sub.3; Est ed Ovest: su sub.1.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

Si: si precisa tuttavia che nell'atto di pignoramento, a pag.3, viene riportato quale piano il seminterrato ed il terra, mentre è presente anche il piano primo.

Identificativo corpo: Autorimessa doppia (sub.4).

sito in via Albarida SN

Intestazione: sig. … e sig.ra …, foglio 1, particella 2590, subalterno 4, indirizzo via Albarida SN, piano S1, comune Barzana, categoria C/6, classe 2, consistenza 67 mq, superficie 75 mq, rendita € 89,97 euro Confini: Nord ed Ovest: su terrapieno; Sud: su sub.1, sub.3.

Si

Identificativo corpo: Terreno (mapp.1917).

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Pag. 7 in fascia di rispetto sito in Barzana (BG), ---

Identificato al catasto Terreni:

Intestazione: sig. … e sig.ra … , sezione censuaria Barzana, foglio 9, particella 1917, qualità bosco ceduo, classe 2, superficie catastale 2 are 20 centiare, reddito dominicale: € 0,57 euro, reddito agrario: € 0,07 euro

Confini: Ovest: part.2590, 2282, 2737; Nord: 944; Sud:1915.

Si

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Trattasi, per il presente lotto, di una porzione (sub.2) di villa bifamiliare su due piani fuori terra, in una zona periferica nel comune di Barzana (BG), ovvero in via Albarida, con ampio giardino pertinenziale in comune al bene di cui al sub.3. Sono altresì presenti, al piano interrato, un'autorimessa doppia (sub.4) oltre ad un locale taverna e lavanderia. Si precisa che gli ambienti, oltre al giardino, di cui al sub.1 sono in comune al sub. 3. Nel presente lotto lo scrivente C.T.U., vista la natura del bene, la sua collocazione e la sua destinazione urbanistica, ritiene opportuno considerare per intero anche il terreno di cui al mapp.1917.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Farmacia (600 m) Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Ponte San Pietro.

Attrazioni paesaggistiche: fiume Brembo.

Attrazioni storiche: Area archelogica San Tomè.

Principali collegamenti pubblici: Autobus 400 m

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione in villini [A7] di cui al corpo Porzione di villa bifamiliare (sub.2)

Quanto all'unità immobiliare di cui al sub.2, la stessa è così composta:

Al piano terra è presente: locale ingresso, soggiorno, cucina, vano scale in muratura verso altri piani, un bagno, un ripostiglio, un locale studio.

Al piano primo è presente: disimpegno zona notte, vano scale in muratura verso altri piani, un'ampia camera da letto, due ulteriori locali accatastati come locale "ripostiglio" e locale "sottotetto", un bagno, una lavanderia, due balconi.

Al piano interrato è presente: locale taverna, lavanderia, vano scale in muratura verso altri piani.

Superficie complessiva di circa mq 361,31 E' posto al piano: Interrato, terra, primo

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Pag. 8 L'edificio è stato costruito nel: 2003

ha un'altezza utile interna di circa m. vedere planimetrie catastali

L'intero fabbricato è composto da n. 3 (limitatamente alla porzione su cui insiste sub.2) piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1

Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: Si precisa come siano assenti alcune finiture: in particolare al piano in- terrato manca, fra l'altro, la finitura al civile dei tavolati interni e dell'intradosso del solaio di interpiano, così come mancano alcuni serramenti interni.

Le facciate esterne presentano anch'esse alcune mancanze, come l'assenza della tinteggiatura degli intonaci esterni o l'assenza delle piane dei parapetti dei balconi al piano primo.

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Solai tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completa-

mento in opera condizioni: buone

Note: Si precisa l'assenza di finitura dell'intradosso del solaio di interpiano fra il piano interrato ed il terra.

Solai tipologia: legno

condizioni: buone

Riferito limitatamente a: Solaio di copertura

Componenti edilizie e costruttive

Cancello tipologia: anta singola a battente

materiale: acciaio apertura: elettrica condizioni: buone

Riferito limitatamente a: Cancello carrale di accesso

Infissi esterni tipologia: varie tipologie

materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone

Note: Non tutti i serramenti esterni sono dotati di persiane.

Infissi interni tipologia: varie tipologie

materiale: legno condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: ceramica/gres

Riferito limitatamente a: Zona giorno piano terra e piano interra- to; bagno e lavandria primo piano.

Pavim. Interna materiale: parquet incollato

Riferito limitatamente a: Zona notte primo piano.

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2003

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto Termoautonomo

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Pag. 9 Descrizione: di cui al corpo Autorimessa doppia (sub.4)

Quanto autorimessa di cui al sub.4, la stessa è così composta: un unico locale di forma irregolare al piano interrato, per le cui dimensioni e superficie si rimanda alla planimetria catastale.

E' posto al piano: Interrato

L'edificio è stato costruito nel: 2003

ha un'altezza utile interna di circa m. 2,50 m

Portone di ingresso tipologia: Basculante

materiale: Pannello coibentato condizioni: buone

Note: La basculante è posta nel sub.1 al piano interrato, come da planimetria catastale.

Descrizione: in fascia di rispetto di cui al corpo Terreno (mapp.1917)

Piccola striscia di terreno non edificabile, inserita nel PGT vigente in AMBITO DI TUTELA FASCE BOSCHIVE.

Si riporta estratto dell'art. 53 citato nel C.D.U.:

"Sono vietate le recinzioni di qualsiasi genere,..., è fatto obbligo ai proprietari frontisti della loro manutenzione".

il terreno risulta di forma Allungata ed orografia Scoscesa trasversalmente Sistemazioni agrarie Assenti

Sistemi irrigui presenti Presenza di ruscello in adiacenza Colture erbacee spontanee

Colture arboree spontanee

Stato di manutenzione generale: sufficiente

3. PRATICHE EDILIZIE

Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG),

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Pag. 10 Numero pratica: prot. 4046

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Denuncia di inizio attività obbligatoria

Note tipo pratica: Trattasi di "Denuncia di inizio attività edilizia"

Per lavori: Nuova costruzione di due villette ad uso residenziale Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 12/10/2000 al n. di prot. 4046 L'agibilità non è mai stata rilasciata.

NOTE: Della succitata pratica è stata trovata solo la richiesta. In particolare il tecnico comunale evidenziava allo scrivente la richiesta di integrazione documentale da parte dell'Ufficio Tecnico Comunale, come da all. G (prot.4086, del 18 10 2000). A tale richiesta la Committenza rispondeva, come da all. G (prot.4461 del 11 11 2000). Tale documentazione andrà vagliata in sede di presentazione della pratica in sanatoria per le difformità riscontrate, e della pratica per l'ottenimento dell'abitabilità. Infine il tecnico evidenziava un mancato (ad oggi) versamento di oneri, stimato dalla stessa Committenza, nel 2000, pari a lire 7'377'032, che a parere dello stesso puo' essere ritenuto congruo per la chiusura della pratica.

Dati precedenti relativi ai corpi: Porzione di villa bifamiliare (sub.2)

sito in Barzana (BG), --- Numero pratica: prot. 4046 Intestazione: OMISSIS

NOTE: Della succitata pratica è stata trovata solo la richiesta. In particolare il tecnico comunale evidenziava allo scrivente la richiesta di integrazione documentale da parte dell'Ufficio Tecnico Comunale, come da all. G (prot.4086, del 18 10 2000). A tale richiesta la Committenza rispondeva, come da all. G (prot.4461 del 11 11 2000). Tale documentazione andrà vagliata in sede di presentazione della pratica in sanatoria per le difformità riscontrate, e della pratica per l'ottenimento dell'abitabilità. Infine il tecnico evidenziava un mancato (ad oggi) versamento di oneri, stimato dalla stessa Committenza, nel 2000, pari a lire 7'377'032, che a parere dello stesso puo' essere ritenuto congruo per la chiusura della pratica.

Dati precedenti relativi ai corpi: Autorimessa doppia (sub.4)

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Difformità posizionamento tavolati interni ai piani. Piccola diffor- mità muro perimetrale al piano terra ed al piano primo in corrispondenza locale soggiorno e locale lavanderia.

Difformità posizionamento e dimensione alcuni infissi esterni, ai piani. Difformità altezza piano interrato fronte Sud, da adeguare ad esempio mediante controsoffittatura. Presenza al piano interrato di cavedi ispezionabili in luogo delle bocche di lupo. Assenza corretto posizionamento accesso carrale e pedonale alla proprietà.

Regolarizzabili mediante: Pratiche in sanatoria Descrizione delle opere da aggiornare: Varie

Oneri di regolarizzazione

Tecnico+oneri vari+opere di adeguamento € 10.000,00

Totale oneri: € 10.000,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

sito in via Albarida SN Conformità edilizia:

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Pag. 11 Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Difformità nei muri perimetrali.

Regolarizzabili mediante: Pratiche in sanatoria Descrizione delle opere da aggiornare: Opere varie

Note: La pratica e gli oneri di regolarizzazione sono già compresi in quelli della porzione di villa bifamiliare di cui al sub. 2.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

in fascia di rispetto sito in Barzana (BG), ---

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN

Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio

Immobile soggetto a convenzione: SI

Se si, di che tipo? Convenzione edilizia con il Comune di Barzana

Estremi delle convenzioni: Atto trascritto a Bergamo il 03 12 2008 ai n. R.G. 75148/R.P. 43376 Obblighi derivanti: Prescrizioni come da Sezione D della nota di trascrizione atto di cui al

R.G. 75148/R.P. 43376 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co:

SI

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

sito in via Albarida SN

co:

SI

NO

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Pag. 12 5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Diversa altezza porzione piano interrato Regolarizzabili mediante: Pratica aggiornamento scheda catastale

Descrizione delle opere da aggiornare: Altezza locale

tecnico+oneri € 500,00

Totale oneri: € 500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

sito in via Albarida SN Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Assenza infisso interno Regolarizzabili mediante: Pratica aggiornamento scheda catastale Descrizione delle opere da aggiornare: Infisso interno

Totale oneri: € 500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co:

SI

NO

Note: Piccola striscia di terreno non edificabile, inserita nel PGT vigente in

AMBITO DI TUTELA FASCE BOSCHIVE. Si riporta estratto dell'art. 53 citato nel C.D.U.: "Sono vietate le recinzioni di qualsiasi genere,..., è fatto obbligo ai proprietari frontisti della loro manutenzione".

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Pag. 13 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 14/04/2001. In forza di atto di compravendita;

trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 14/04/2001 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendi- ta; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI Dati precedenti relativi ai corpi: Porzione di villa bifamiliare (sub.2)

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI Dati precedenti relativi ai corpi: Autorimessa doppia (sub.4)

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI Dati precedenti relativi ai corpi: Terreno (mapp.1917)

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo fon- diario; A rogito di OMISSIS in data 23/11/2004 ai nn. OMISSIS; Registrato a Bergamo; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 26/11/2004 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 165'000,00; Importo capitale: € 110'000,00.

Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 0300 RUOLO (ART. 77 DPR 602 DEL 1973);

Iscritto/trascritto a Bergamo in data 19/09/2014 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 130'398,32; Importo capitale: € 65'199,16.

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Pag. 14 Iscritto/trascritto a Bergamo in data 25/05/2015 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 299'794,38; Importo capitale: € 149'897,19.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS registrato a Bergamo in data 12/02/2019 ai nn. OMISSIS iscrit- to/trascritto a Bergamo in data 21/02/2019 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Autorimessa doppia (sub.4)

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Pag. 15 - Trascrizione pregiudizievole:

Dati precedenti relativi ai corpi: Terreno (mapp.1917)

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.2) Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN No

Identificativo corpo: Autorimessa doppia (sub.4) sito in Barzana (BG), via Albarida SN

No

Identificativo corpo: Terreno (mapp.1917) in fascia di rispetto sito in Barzana (BG), --- No

Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.2) sito in Barzana (BG), ---

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: La natura dei beni, ovvero una villa bifamiliare con pertinenze, non prevede la presenza di un amministratore condominiale.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

Identificativo corpo: Autorimessa doppia (sub.4) sito in Barzana (BG), ---

Identificativo corpo: Terreno (mapp.1917) in fascia di rispetto sito in Barzana (BG), ---

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: La natura dei beni, ovvero un terreno, non preve-

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Pag. 16 de la presenza di un amministratore condominiale.

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.2)

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Residenziale sup lorda di pavi- mento

140,27 1,00 140,27

Balconi sup lorda di pavi-

mento

14,47 0,30 4,34

Locali accessori sup lorda di pavi- mento

206,57 0,50 103,29

361,31 247,90

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes- sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar- dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Accessori:

Porzione di villa bifamiliare (sub.2) 1. Spazi sub.1 (quota parte)

Valore a corpo: € 89899.13

Identificativo corpo: Autorimessa doppia (sub.4)

Accessori:

Autorimessa doppia (sub.4) 1. Box doppio

Valore a corpo: € 60000

Identificativo corpo: Terreno (mapp.1917)

Accessori:

Terreno (mapp.1917) Valore a corpo: € 1000

(17)

Pag. 17 1. Terreno

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

La natura dei beni non consente la comoda divisibilità.

11. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.2) Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Identificativo corpo: Autorimessa doppia (sub.4) sito in Barzana (BG), via Albarida SN

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Identificativo corpo: Terreno (mapp.1917) in fascia di rispetto sito in Barzana (BG), --- Libero

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Per la valutazione del bene in oggetto, vista la sua natura, il livello delle sue finiture e delle sue dotazioni, il suo stato di conservazione e manutenzione, la sua localizzazione ed il suo orientamento, ho ritenuto opportuno applicare il metodo di stima in base al mercato immobiliare della zona, con valori medi tratti dal listino

“Listino Prezzi Immobili 2018” di Bergamo, e corretti mediante l’utilizzo di coefficienti parametrici, per te- ner conto anche delle caratteristiche peculiari dell’immobile stesso.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Ufficio tecnico di Barzana.

12.3 Valutazione corpi:

Porzione di villa bifamiliare (sub.2). Abitazione in villini [A7] con annesso Spazi sub.1 (quota parte) Barzana (BG), via Albarida SN

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 253.725,65.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Residenziale 140,27 € 1.023,50 € 143.566,35

Balconi 4,34 € 1.023,50 € 4.441,99

Locali accessori 103,29 € 1.023,50 € 105.717,32

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 253.725,65

Valore corpo € 253.725,65

Valore accessori € 89.899,13

Valore complessivo intero € 343.624,78

Valore complessivo diritto e quota € 343.624,78

Autorimessa doppia (sub.4). Box doppio Barzana (BG), via Albarida SN

(18)

Pag. 18 .

Valore corpo € 0,00

Terreno (mapp.1917). in fascia di rispetto con annesso Terreno Barzana (BG), via Albarida SN

.

Valore corpo € 0,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota Porzione di villa

bifamiliare (sub.2)

Abitazione in villini [A7] con annesso Spazi sub.1 (quota parte)

247,90 € 343.624,78 € 343.624,78

Autorimessa doppia (sub.4)

Box doppio 0,00 € 60.000,00 € 60.000,00

Terreno (mapp.1917)

in fascia di rispet- to con annesso Terreno

0,00 € 1.000,00 € 1.000,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 20.231,24

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 11.000,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 373.393,54

€ 373.393,54 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-

va: € 373.393,54

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Pag. 19

Lotto: 002 - mapp. 2590 sub.3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN

Intestazione: sig. … e sig.ra …, foglio 1, particella 2590, subalterno 3, indirizzo via Albarida SN, piano S1-T, comune Barzana, categoria A/7, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie 99 mq, rendita € 280,18 euro Confini: Nord ed Ovest: su sub.1; Sud: su sub.2.

Si

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Trattasi, per il presente lotto, di una porzione (sub.3) di villa bifamiliare su un piano fuori terra, in una zona periferica nel comune di Barzana (BG), ovvero in via Albarida, con ampio giardino pertinenziale in comune al bene di cui al sub.2. E' altresì presente, al piano interrato, un locale taverna e lavanderia.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Farmacia (600 m) Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Ponte San Pietro.

Attrazioni paesaggistiche: fiume Brembo.

Attrazioni storiche: Area archelogica San Tomè.

Principali collegamenti pubblici: Autobus 400 m

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione in villini [A7] di cui al corpo Porzione di villa bifamiliare (sub.3)

Quanto all'unità immobiliare di cui al sub.3, la stessa è così composta:

Al piano terra è presente: locale soggiorno con angolo cottura, vano scale in muratura verso piano interra- to, un bagno, camera da letto.

Al piano interrato è presente: locale taverna, lavanderia, vano scale in muratura verso piano terra, piccolo ripostiglio sottoscala.

(20)

Pag. 20 Superficie complessiva di circa mq 129,26

E' posto al piano: Interrato, terra L'edificio è stato costruito nel: 2003

ha un'altezza utile interna di circa m. vedere planimetrie catastali

Condizioni generali dell'immobile: Si precisa come siano assenti alcune finiture: in particolare al piano in- terrato manca un serramento interno.

Le facciate esterne presentano anch'esse alcune mancanze, come la tinteggiatura degli intonaci esterni.

Infissi esterni tipologia: a battente

materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone

Infissi interni tipologia: varie tipologie

materiale: legno condizioni: buone

Riferito limitatamente a: Zona giorno piano terra e piano interra- to.

Pavim. Interna materiale: parquet incollato

Riferito limitatamente a: Zona notte piano terra (camera da let- to).

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto Termoautonomo

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: prot. 4046 Intestazione: OMISSIS

NOTE: Della succitata pratica è stata trovata solo la richiesta. In particolare il tecnico comunale evidenziava allo scrivente la richiesta di integrazione documentale da parte dell'Ufficio Tecnico Comunale, come da all. G (prot.4086, del 18 10 2000). A tale richiesta la Committenza rispondeva, come da all. G (prot.4461 del 11 11

(21)

Pag. 21 2000). Tale documentazione andrà vagliata in sede di presentazione della pratica in sanatoria per le difformità riscontrate, e della pratica per l'ottenimento dell'abitabilità. Infine il tecnico evidenziava un mancato (ad oggi) versamento di oneri, stimato dalla stessa Committenza, nel 2000, pari a lire 7'377'032, che a parere dello stesso puo' essere ritenuto congruo per la chiusura della pratica.

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Difformità posizionamento tavolati interni ai piani. Difformità posizionamento e dimensione alcuni infissi esterni, ai piani. Presenza al piano interrato di cavedi ispezionabili in luogo delle bocche di lupo. Assenza corretto posizionamento accesso carrale e pedonale alla proprietà.

Regolarizzabili mediante: Pratiche in sanatoria Descrizione delle opere da aggiornare: Varie

Tecnico+oneri vari € 3.000,00

Totale oneri: € 3.000,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Assenza tramezzo interno Regolarizzabili mediante: Pratica aggiornamento scheda catastale Descrizione delle opere da aggiornare: tramezzo interno

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione in villini [A7] sito in via Albarida SN

co:

SI

NO

(22)

Pag. 22 Oneri di regolarizzazione

Totale oneri: € 500,00 Conformità catastale:

Nessuna.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo fon- diario; A rogito di OMISSIS in data 23/11/2004 ai nn. OMISSIS; Registrato a Bergamo; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 26/11/2004 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 165000; Importo capitale: € 110000.

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo fon- diario; A rogito di OMISSIS in data 05/06/2007 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 09/06/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 345000; Importo capitale: € 230000.

Ipoteca legale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 0300 RUOLO (ART.77 DPR 602 DEL 1973);

Iscritto/trascritto a Bergamo in data 19/09/2014 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 130398,32; Importo capitale: € 65199,16.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

(23)

Pag. 23 Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3)

Abitazione in villini [A7] sito in Barzana (BG), via Albarida SN No

Spese di gestione condominiale:

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Porzione di villa bifamiliare (sub.3)

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Residenziale sup lorda di pavi- mento

68,54 1,00 68,54

Locali accessori sup lorda di pavi- mento

60,72 0,50 30,36

129,26 98,90

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes- sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar- dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Accessori:

Porzione di villa bifamiliare (sub.3) 1. Spazi sub.1 (quota parte)

Valore a corpo: € 29966.38

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

La natura dei beni non consente la comoda divisibilità.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Note: Il bene è occupato dalla sig.ra …, mamma del sig. …, che ivi risiede a titolo gratuito.

(24)

Pag. 24 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Per la valutazione del bene in oggetto, vista la sua natura, il livello delle sue finiture e delle sue dotazioni, il suo stato di conservazione e manutenzione, la sua localizzazione ed il suo orientamento, ho ritenuto opportuno applicare il metodo di stima in base al mercato immobiliare della zona, con valori medi tratti dal listino

“Listino Prezzi Immobili 2018” di Bergamo, e corretti mediante l’utilizzo di coefficienti parametrici, per te- ner conto anche delle caratteristiche peculiari dell’immobile stesso.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Ufficio tecnico di Barzana.

12.3 Valutazione corpi:

Porzione di villa bifamiliare (sub.3). Abitazione in villini [A7] con annesso Spazi sub.1 (quota parte) Barzana (BG), via Albarida SN

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 102.361,50.

Residenziale 68,54 € 1.035,00 € 70.938,90

Locali accessori 30,36 € 1.035,00 € 31.422,60

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 102.361,50

Valore corpo € 102.361,50

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota Porzione di villa

bifamiliare (sub.3)

Abitazione in villini [A7] con annesso Spazi sub.1 (quota parte)

98,90 € 132.327,88 € 132.327,88

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 6.616,39

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 3.500,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 122.211,49

€ 122.211,49 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-

va: € 122.211,49

(25)

Pag. 25

Allegati

- all A (A1,A2): documentazione fotografica - all B: ispezione ipotecaria

- all C (C1,C2): planimetrie catastali - all D: oneri comunali insoluti - all E: certificato residenza - all F: estratto di matrimonio - all G: pratiche comunali

- all H: certificato destinazione urbanistica mapp.1917 - all I (I1,I2): stato rilevato

- all L: fonte valore al mq - all M: check list 30-08-2019

L'Esperto alla stima Ing. Stefano Gargano