Presso l’Ufficio Tecnico del Comune Istrana sono state rinvenute le seguenti pratiche edilizie autorizzative (ALLEGATO 7):
- Concessione Edilizia n.130/2002 del 09.10.2002 per "Costruzione di fabbricato residenziale per cinque alloggi"
- Concessione Edilizia n. 131/2002 del 09.10.2002 per "Costruzione di fabbricato residenziale per cinque alloggi – cambio di intestazione alla concessione edilizia n.130 del 09.10.2002"
- DIA prot. 11490 del 29.07.2003 – presa d'atto prot. 12640 del 18.08.2003 - per "modifiche interne a fabbricato residenziale per cinque alloggi, variante di ubicazione dell'impianto fognario e modifiche alla sistemazione dell'area esterna – Variante in corso d'opera alla Concessione Edilizia n.131 del 09.10.2002"
- Certificato di Agibilità prot. 15717 del 15.10.2003 - Collaudo statico del 12.05.2003
- Autorizzazione allo scarico n.97/2003
- Dichiarazione di conformità impianto termoidraulico del 27.08.2003 - Dichiarazione di conformità impianto elettrico del 28.07.2003
pag. 9 A seguito confronto tra il rilievo attuale del fabbricato ed i disegni dell’immobile così come autorizzato, al piano secondo si rilevano le seguenti difformità:
- Locali nel sottotetto circa 10 cm più alti rispetto a quanto autorizzato (differenza esistente dall'epoca di costruzione del fabbricato e già presente in data 14.10.2003 al sopralluogo del tecnico comunale incaricato dell'agibilità)
- Presenza di una porta scorrevole di chiusura all'arrivo della scala al piano secondo
- Presenza di una porta di collegamento tra disimpegno e vano non praticabile al piano secondo - Presenza di sanitari nel vano non praticabile
- Presenza di una finestra tipo velux in ogni ambiente del secondo piano
A seguito colloquio con i Tecnici del Comune di Istrana in data 28.10.2021, si è verificato che:
- la differenza di altezza del piano secondo può essere riferita ad un mero errore grafico e non comporta aumento di volume; la differenza di altezza totale del fabbricato rientra nella tolleranza del 2% ammessa dall'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, pertanto non costituisce difformità
- Le porte interne e i velux esistenti al piano secondo possono essere sanati con SCIA in sanatoria con i seguenti costi:
pagamento di sanzione di € 516,00 pagamento diritti di segreteria € 57,00 spese tecniche € 1.500,00
aggiornamento catastale € 300,00 Totale € 2.373
- I sanitari nel sottotetto devono essere rimossi con un costo indicativo, compreso smaltimento e ripristino pavimentazione, di € 1.300,00
- Totale indicativo costi di regolarizzazione dell'immobile circa € 3.700,00 (arrotondato)
Si specifica che non è possibile rendere abitabile il sottotetto applicando la L.R. 23 dicembre 2019, n. 51 – Nuove disposizioni per il recupero dei sottotetti a fini abitativi – in quanto non vi sono i parametri minimi richiesti, pertanto i locali del secondo piano possono essere utilizzati solo come soffitta e non come locali abitabili.
Le pratiche edilizie, i costi e le sanzioni citati si riferiscono alla data di redazione della presente perizia, pertanto potrebbero variare a causa del subentro di nuove norme
1.10 DISPONIBILITA’DELL’IMMOBILE
Da verifica presso l'Agenzia delle Entrate (ALLEGATO 2) non risultano contratti di locazione stipulati dagli Esecutati sull'immobile in oggetto.
Al momento della redazione della presente perizia, l’immobile è abitato dagli Esecutati (ALLEGATO 1).
1.11 POSSIBILITA’DISUDDIVISIONE
Vista la conformazione del bene, non si ritiene possibile la suddivisione.
1.12 SITUAZIONEAMMINISTRATIVA
Il fabbricato in cui sono ubicati gli immobili pignorati è composto da 5 unità abitative e non vi è amministratore di condominio.
Le pulizie delle parti comuni vengono eseguite direttamente dai condòmini.
Le spese annue per ogni unità sono di circa € 200,00, comprensive di spese per energia elettrica delle parti comuni e assicurazione del fabbricato, e sono autogestite dai condòmini.
1.13 STIMADELLOTTO1 1.13.1CRITERIODISTIMAADOTTATO
Il criterio di stima adottato è quello del valore di mercato, che si riferisce al prezzo di mercato come incontro tra domanda e offerta. In particolare, è stata calcolata la consistenza dell’immobile, al fine di conoscere un ordine di grandezza ragionevolmente attendibile, su cui basare le indagini di mercato.
E’ stata fatta una valutazione esaminando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate - O.M.I. (fonte: www.agenziaentrate.gov.it), al fine di ottenere un valore medio di mercato a cui fare riferimento. E’ stata quindi effettuata una indagine sul mercato immobiliare della zona, anche tramite i principali siti immobiliari e un colloquio con tecnici operanti nella zona, comparando i prezzi applicati in recenti proposte di vendita di immobili simili ubicati in zona, con analoghe caratteristiche di vetustà. Sono stati considerati, inoltre, parametri quali l’età, la qualità, la tipologia del bene, il livello di manutenzione, la presenza di eventuali vizi, e l’ubicazione dei beni, oltre che alla presenza di eventuali servitù e/o vincoli
1.13.2CONSISTENZADELL’IMMOBILE
La superficie dell’immobile è stata calcolata con il criterio della Superficie Esterna Lorda (S.E.L.), ovvero l’area dell’unità immobiliare delimitata dagli elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra, alla quota convenzionale di ml 1,50 dal pavimento.
Superfici Esterne Lorde:
- Piano primo - mq 52
- Piano secondo - soffitta: mq 52 - Terrazzini piano primo totale mq 4 - Garage mq 19 + Magazzino mq 7 Superficie Commerciale:
Come da usi e consuetudini del mercato immobiliare locale, la superficie commerciale si ottiene
pag. 11 sommando la superficie principale con le superfici secondarie moltiplicate per un coefficiente di adeguamento (rapporto mercantile):
- PIANO PRIMO: MQ 52
- PIANO SECONDO – SOFFITTA NON AGIBILE MQ 52X0,50=26,00 - TERRAZZINI PIANO PRIMO MQ 4,00 X0.25= MQ 1,00
- GARAGE + MAGAZZINO (19+7)X0,50= MQ 13,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE IMMOBILE MQ 92 1.13.3 STIMADELPIU’PROBABILEVALOREDIMERCATO Caratteristiche immobiliari di comparazione:
Esito esame banca dati quotazioni immobiliari “Agenzia Entrate - O.M.I.”:
anno 2020 – secondo semestre
Comune di Istrana - Fascia: frazione di ospedaletto - Codice di zona: “E1” - Microzona catastale n.0 - Destinazione: Residenziale - Stato conservativo: ottimo
Valore di mercato MINIMO: €/mq 870 Valore di mercato MASSIMO €/mq 1050 Risultati analisi comparativa:
Elementi di pregio valutati:
- Il fabbricato in cui sono ubicati gli immobili pignorati è composto di sole 5 unità abitative, con modeste spese condominiali, ed in situato in una tranquilla zona residenziale
- Posizione a metà strada tra Treviso e Castelfranco Veneto (circa 12 Km da ognuna) Elementi penalizzanti:
- le difformità di cui al paragrafo 1.9, in particolare la ridotta altezza del sottotetto, che non ne permette l'uso a fini abitativi
- le ridotte dimensioni della corsia di manovra dell'autorimessa che rendono poco agevole l'utilizzo del garage
Considerati gli elementi di pregio e penalizzanti, a seguito colloquio con tecnici operanti nella zona, si è appreso che, nell’area di Ospedaletto di Istrana, immobili con tali caratteristiche hanno un prezzo di mercato che varia da un minimo di circa €/mq 900 ad un massimo di €/mq 1100. Si stima che, posto sul mercato, il bene pignorato potrebbe realizzare circa €/mq 1000
Che corrisponde ad un valore a corpo per l’intera proprietà pari a:
Mq 92X1000 €/mq = € 92.000,00
Il valore dell’immobile viene ridotto a causa delle seguenti penalità:
- Costi per la regolarizzazione edilizia dell’immobile: - € 3.700,00
Pertanto, il valore di stima dell’immobile adeguato con le detrazioni di cui sopra risulta:
€ 92.000,00 – 3.700,00= € 88.300,00
1.13.4 STIMADELVALOREDIVENDITAFORZATADELLOTTO
Considerata la peculiarità della presente perizia, redatta per consentire la vendita forzosa del lotto, si considera un abbattimento standard del 20% rispetto al valore di mercato stimato:
VALORE DI VENDITA FORZATA DELL’INTERO BENE PIGNORATO:
€ 88.300. - 20% = € 70.640,00 - arrotondato 70.600,00
Treviso 15.11.2021
Il Perito Stimatore Arch. Carmen Vignotto
ELENCO ALLEGATI:
1) SOGGETTI COINVOLTI 2) ATTO DI PROVENIENZA
3) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 4) ISPEZIONE IPOTECARIA AGGIORNATA 5) DOCUMENTAZIONE CATASTALE 6) DESTINAZIONE URBANISTICA 7) PRATICHE EDILIZIE AUTORIZZATIVE 8) SCHEDA SINTETICA