TRIBUNALE DI TREVISO
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SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
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PROCEDURA ESECUTIVA N. R.G.E. 436/2019
GIUDCE DELEGATO: DOTT.SSA ALESSANDRA BURRA PERITO ESTIMATORE: ARCH. CARMEN VIGNOTTO
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PERIZIA DI STIMA DEI BENI IMMOBILI
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INDICE
INCARICO ... 3
FORMAZIONE DEI LOTTI ... 3
1 LOTTO UNICO ... 4
1.1 UBICAZIONEEACCESSIBILITA’DELLOTTO ... 4
1.2 IDENTIFICAZIONECATASTALE ... 5
1.3 CONFINI ... 6
1.4 SERVITU’ATTIVEEPASSIVE ... 6
1.5 PROPRIETA’EPROVENIENZADEGLIIMMOBILI ... 6
1.6 ELENCOISCRIZIONIETRASCRIZIONIPREGIUDIZIEVOLI ... 6
1.7 DESCRIZIONEDELL’IMMOBILE ... 7
1.8 DESTINAZIONEURBANISTICA ... 8
1.9 CONFORMITA’EDILIZIA ... 8
1.10 DISPONIBILITA’DELL’IMMOBILE ... 9
1.11 POSSIBILITA’DISUDDIVISIONE ... 10
1.12 SITUAZIONEAMMINISTRATIVA ... 10
1.13 STIMADELLOTTO1 ... 10
1.13.1CRITERIODISTIMAADOTTATO ... 10
1.13.2CONSISTENZADELL’IMMOBILE ... 10
1.13.3 STIMADELPIU’PROBABILEVALOREDIMERCATO ... 11
1.13.4 STIMADELVALOREDIVENDITAFORZATADELLOTTO... 12
pag. 3 INCARICO
In data 01.07.2021, il G.E. Dott.ssa Alessandra Burra del Tribunale di Treviso ha conferito alla sottoscritta Arch. Carmen Vignotto, con studio professionale a Treviso in via P.Veronese n.4, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Treviso al n. 1684, l’incarico quale perito estimatore per l’immobile pignorato.
ESPLETAMENTO DELL’INCARICO
Accettato l’incarico conferitogli e prestato giuramento di rito in data 12.07.2021, il sottoscritto perito estimatore eseguiva sopralluogo presso gli immobili ubicati a Istrana (TV) in data 05.10.2021, previo accordo con il custode IVG.
Nel corso del sopralluogo sono stati ispezionati i luoghi ed effettuati i rilievi fotografici.
Al fine di reperire tutta la documentazione tecnica e le informazioni utili per l’espletamento dell’incarico, nonchè di verificare la legittimità dello stato di fatto, si rendevano necessarie:
- Visure telematiche presso il Catasto di Treviso per l’acquisizione degli estratti di mappa e delle planimetrie relative agli immobili
- Ispezione ipotecaria telematica presso l’Agenzia delle Entrate dell’esistenza di eventuali nuove iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, successive a quelle citate nella relazione notarile
- Accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Istrana per verificare l’esistenza di pratiche edilizie autorizzative relative agli Immobili pignorati
- Richiesta presso l'Archivio Notarile di Treviso per l’acquisizione dell’atto di provenienza
- Verifica presso l'Agenzia delle Entrate dell'esistenza di eventuali contratti di affitto precedenti alla data del pignoramento
Espletate le opportune verifiche, il sottoscritto espone di seguito il risultato delle proprie indagini e deduzioni.
FORMAZIONE DEI LOTTI
Considerato che la consistenza e le caratteristiche dei beni pignorati, il sottoscritto perito estimatore ritiene di formare un unico lotto di vendita.
1 LOTTO UNICO
1.1 UBICAZIONEEACCESSIBILITA’DELLOTTO
Indirizzo: via Lapa n.9 – Ospedaletto di Istrana (TV)
L’immobile di cui fanno parte i beni pignorati si trova a circa 500 metri dalla piazza principale della località Ospedaletto, in cui sono presenti alcuni servizi di prima necessità, e a circa 2,5 chilometri dalla piazza centrale della cittadina di Istrana, in cui sono ubicati i principali servizi tipici di un piccolo centro, quali municipio, ufficio postale, banca, scuole, ecc.
L'abitazione al primo piano e il garage al piano interrato sono raggiungibili tramite scala condominiale e rampa carraia con accesso da via Lapa.
pag. 5 1.2 IDENTIFICAZIONECATASTALE
Unità immobiliari, così censite al Catasto Fabbricati (ALLEGATO 5):
Abitazione: Catasto Fabbricati - Comune di Istrana – sez. D - foglio 4 - particella 983– sub 5 – categoria A/2 – classe 1 – consistenza vani 3 – superficie catastale totale mq 78– superficie catastale totale escluse aree scoperte mq 78 - rendita € 224,66
Garage: Catasto Fabbricati - Comune di Istrana – sez. D - foglio 4 - particella 983– sub 9 – categoria C/6 – classe 1 – consistenza mq 22– superficie catastale totale mq 27 - rendita € 48,86
Il terreno su cui si erge il fabbricato è censito al Catasto Terreni – Comune di Istrana – foglio 24 – mappale 983 – Ente Urbano – mq 571
Rientra nel pignoramento anche una quota in comproprietà di tutti i vani, spazi, servizi, impianti ed enti comuni, in particolare:
- Mappale 983 – sub 13 – vano scale – b.c.n.c.
- Mappale 983 – sub 14 – rampa e corsia di manovra dei garages – b.c.n.c.
- Mappale 983 – sub 15 – vialetto di ingresso – b.c.n.c.
La documentazione catastale dovrà essere aggiornata a seguito della sanatoria per regolarizzazione i cui al paragrafo 1.9.
1.3 CONFINI
L'abitazione al piano primo (mappale 983 - sub 5) confina sub 6, vano scale comune sub 13 e pareti condominiali esterne; il garage al piano interrato (mappale 983 - sub 9) confina con sub 10, sub 8, corsia di manovra comune sub 14 e pareti condominiali esterne.
1.4 SERVITU’ATTIVEEPASSIVE
Nell'atto di provenienza si riporta che l'immobile è soggetto a "servitù, vincoli, obblighi ed oneri sorti o costituiti per effetto della convenzione di lottizzazione stipulata in data 26.01.2001, con atto autenticato nelle firme del Notaio Domenico Curione di Treviso, repertorio n. 146000 e 146005, registrato a Treviso in data 09.02.2001 al n. 646, trascritto a Treviso in data 14.02.2001 ai nn 6143/4516 e con tutte le parti comuni ex art. 1117 del C.C., nonché del vigente regolamento condominiale".
1.5 PROPRIETA’EPROVENIENZADEGLIIMMOBILI
Gli attuali immobili identificati al Catasto Fabbricati – Comune di Istrana – foglio 4 – mappale 983 sub 5 e 9 risultano così intestati:
- Esecutato 1 (ALLEGATO 1) – piena proprietà per la quota di 1/ 2 dell’intero - Esecutato 2 (ALLEGATO 1) – piena proprietà per la quota di 1/ 2 dell’intero
Gli immobili sono pervenuti all' Esecutato con atto di compravendita a rogito Notaio Vitantonio Laterza di Treviso, rep. 23218/4228 del 15.03.2007, trascritto a Treviso in data 13.04.2007 ai nn 17743/10372 (ALLEGATO 2)
1.6 ELENCOISCRIZIONIETRASCRIZIONIPREGIUDIZIEVOLI
E’ stata depositata relazione notarile sostitutiva ai sensi dell’art. 567, comma 2, c.p.c., a firma del Notaio Dott. Antonio Trotta di Pavia in data 10.02.2020, agli atti.
Da ispezione ipotecaria effettuata in data 28.10.2021 (ALLEGATO 4), è emersa una ulteriore formalità pregiudizievole, oltre a quelle già menzionate nella certificazione notarile che si riassumono di seguito:
- ISCRIZIONE nn. 17744/4514 del 13.04.2007 – IPOTECA VOLONTARIA a garanzia di mutuo – atto Notaio Vitantonio Laterza rep. 23219/4229 del 15.03.2007 – contro Esecutati 1 e 2
- ISCRIZIONE nn. 23868/6464 del 18.05.2007 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO – Tribunale di Treviso rep. 1342 del 04.05.2007 – contro Esecutato 1
- ISCRIZIONE nn. 27590/7547 del 08.06.2007 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO – Tribunale di Treviso rep. 1587 del 29.05.2007 – contro Esecutato 1
- ISCRIZIONE nn. 25467/5733 del 14.07.2010 – IPOTECA LEGALE di Equitalia Nomos S.P.A. di Torino rep.
106014/113 del 13.07.2010 – contro Esecutato 1
pag. 7 - TRASCRIZIONE nn. 24207/17931 del 05.09.2014 – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - UFFICIALE
GIUDIZIARIO Tribunale di Treviso rep. 5826 del 30.06.2014 - contro Esecutato 1
- TRASCRIZIONE nn. 45446/31887 del 20.11.2019 – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - UFFICIALE GIUDIZIARIO Tribunale di Treviso rep. 7672 del 24.10.2019 - contro Esecutato 1
- TRASCRIZIONE nn. 48543/34134 del 10.12.2019 – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - UFFICIALE GIUDIZIARIO Tribunale di Treviso rep. 8935 del 05.11.2019 - contro Esecutati 1 e 2
- TRASCRIZIONE nn 29883/20404 del 23.09.2020 - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - UFFICIALE GIUDIZIARIO Tribunale di Treviso rep. 3764 del 23.07.2020 - contro Esecutato 1
1.7 DESCRIZIONEDELL’IMMOBILE
I beni consistono in un immobile ad uso residenziale al piano primo con sottotetto al piano secondo e garage + magazzino al piano interrato.
L’abitazione è così composta:
- Piano primo (h ml 2,70): zona soggiorno con angolo cottura, bagno, disimpegno, camera, 2 terrazzini
- Piano secondo (h media ml 1.78 circa ): soffitta Garage al piano interrato con magazzino (h ml 2.40) Superfici Esterne Lorde:
- Piano primo - mq 52
- Piano secondo - soffitta: mq 52 - Terrazzini piano primo totale mq 4 - Garage mq 19 + Magazzino mq 7
Il fabbricato ha le seguenti caratteristiche costruttive e di finitura:
- Struttura portante in elevazione in c.a. e tamponamento in laterizio, primo solaio tipo Predalle, solai superiori in latero cemento, copertura con struttura in legno e manto di copertura in coppi - Pareti interne in laterizio intonacate e tinteggiate
- Pavimenti in gres nella zona giorno, nel disimpegno e nel bagno, pavimenti in legno nella camera e nella soffitta (ad eccezione del locale più piccolo in cui i pavimenti sono in gres)
- Scala autoportante con struttura in metallo e pedate in legno
- Serramenti in legno con vetrocamera, oscuri in legno, porte interne in legno - Davanzali e soglie in mamo
- Riscaldamento costituito da caldaia autonoma a gas e termosifoni radianti in metallo - Garage e magazzino con pavimento in gres
Il fabbricato è provvisto di allacciamento alla rete elettrica, all’acquedotto e al gas metano. Lo scarico delle acque reflue avviene nel suolo previa chiarificazione in vasca Imhoff (come da autorizzazione n.
97/2003 del Comune di Istrana).
Stato manutentivo:
L’aspetto architettonico e conservativo generale del fabbricato in cui è inserito l'immobile è buono, coerentemente con l’epoca di edificazione e lo stato d'uso.
L'unità immobiliare è in buono stato e, ad un esame superficiale, non si riscontrano particolari vizi e/o difetti.
Per quanto riguarda il piano interrato, si segnala la ridotta larghezza della corsia di manovra (m 4,45) - e dell'accesso alla stessa (m 3,50) che rende poco agevole l'utilizzo dei garages.
1.8 DESTINAZIONEURBANISTICA
Lo strumento urbanistico di riferimento per il Istrana è il Piano Interventi (P.I.).
Gli immobili ricadono in zona con la seguente destinazione urbanistica (ALLEGATO 6):
- AMBITO C2 - art. 33 – N.T.O.
- Zona con ambito P.d.L. convenzionato
- Tipologie edilizie: unifamiliare, bifamiliare, a schiera, a blocco
1.9 CONFORMITA’EDILIZIA
Presso l’Ufficio Tecnico del Comune Istrana sono state rinvenute le seguenti pratiche edilizie autorizzative (ALLEGATO 7):
- Concessione Edilizia n.130/2002 del 09.10.2002 per "Costruzione di fabbricato residenziale per cinque alloggi"
- Concessione Edilizia n. 131/2002 del 09.10.2002 per "Costruzione di fabbricato residenziale per cinque alloggi – cambio di intestazione alla concessione edilizia n.130 del 09.10.2002"
- DIA prot. 11490 del 29.07.2003 – presa d'atto prot. 12640 del 18.08.2003 - per "modifiche interne a fabbricato residenziale per cinque alloggi, variante di ubicazione dell'impianto fognario e modifiche alla sistemazione dell'area esterna – Variante in corso d'opera alla Concessione Edilizia n.131 del 09.10.2002"
- Certificato di Agibilità prot. 15717 del 15.10.2003 - Collaudo statico del 12.05.2003
- Autorizzazione allo scarico n.97/2003
- Dichiarazione di conformità impianto termoidraulico del 27.08.2003 - Dichiarazione di conformità impianto elettrico del 28.07.2003
pag. 9 A seguito confronto tra il rilievo attuale del fabbricato ed i disegni dell’immobile così come autorizzato, al piano secondo si rilevano le seguenti difformità:
- Locali nel sottotetto circa 10 cm più alti rispetto a quanto autorizzato (differenza esistente dall'epoca di costruzione del fabbricato e già presente in data 14.10.2003 al sopralluogo del tecnico comunale incaricato dell'agibilità)
- Presenza di una porta scorrevole di chiusura all'arrivo della scala al piano secondo
- Presenza di una porta di collegamento tra disimpegno e vano non praticabile al piano secondo - Presenza di sanitari nel vano non praticabile
- Presenza di una finestra tipo velux in ogni ambiente del secondo piano
A seguito colloquio con i Tecnici del Comune di Istrana in data 28.10.2021, si è verificato che:
- la differenza di altezza del piano secondo può essere riferita ad un mero errore grafico e non comporta aumento di volume; la differenza di altezza totale del fabbricato rientra nella tolleranza del 2% ammessa dall'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, pertanto non costituisce difformità
- Le porte interne e i velux esistenti al piano secondo possono essere sanati con SCIA in sanatoria con i seguenti costi:
pagamento di sanzione di € 516,00 pagamento diritti di segreteria € 57,00 spese tecniche € 1.500,00
aggiornamento catastale € 300,00 Totale € 2.373
- I sanitari nel sottotetto devono essere rimossi con un costo indicativo, compreso smaltimento e ripristino pavimentazione, di € 1.300,00
- Totale indicativo costi di regolarizzazione dell'immobile circa € 3.700,00 (arrotondato)
Si specifica che non è possibile rendere abitabile il sottotetto applicando la L.R. 23 dicembre 2019, n. 51 – Nuove disposizioni per il recupero dei sottotetti a fini abitativi – in quanto non vi sono i parametri minimi richiesti, pertanto i locali del secondo piano possono essere utilizzati solo come soffitta e non come locali abitabili.
Le pratiche edilizie, i costi e le sanzioni citati si riferiscono alla data di redazione della presente perizia, pertanto potrebbero variare a causa del subentro di nuove norme
1.10 DISPONIBILITA’DELL’IMMOBILE
Da verifica presso l'Agenzia delle Entrate (ALLEGATO 2) non risultano contratti di locazione stipulati dagli Esecutati sull'immobile in oggetto.
Al momento della redazione della presente perizia, l’immobile è abitato dagli Esecutati (ALLEGATO 1).
1.11 POSSIBILITA’DISUDDIVISIONE
Vista la conformazione del bene, non si ritiene possibile la suddivisione.
1.12 SITUAZIONEAMMINISTRATIVA
Il fabbricato in cui sono ubicati gli immobili pignorati è composto da 5 unità abitative e non vi è amministratore di condominio.
Le pulizie delle parti comuni vengono eseguite direttamente dai condòmini.
Le spese annue per ogni unità sono di circa € 200,00, comprensive di spese per energia elettrica delle parti comuni e assicurazione del fabbricato, e sono autogestite dai condòmini.
1.13 STIMADELLOTTO1 1.13.1CRITERIODISTIMAADOTTATO
Il criterio di stima adottato è quello del valore di mercato, che si riferisce al prezzo di mercato come incontro tra domanda e offerta. In particolare, è stata calcolata la consistenza dell’immobile, al fine di conoscere un ordine di grandezza ragionevolmente attendibile, su cui basare le indagini di mercato.
E’ stata fatta una valutazione esaminando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate - O.M.I. (fonte: www.agenziaentrate.gov.it), al fine di ottenere un valore medio di mercato a cui fare riferimento. E’ stata quindi effettuata una indagine sul mercato immobiliare della zona, anche tramite i principali siti immobiliari e un colloquio con tecnici operanti nella zona, comparando i prezzi applicati in recenti proposte di vendita di immobili simili ubicati in zona, con analoghe caratteristiche di vetustà. Sono stati considerati, inoltre, parametri quali l’età, la qualità, la tipologia del bene, il livello di manutenzione, la presenza di eventuali vizi, e l’ubicazione dei beni, oltre che alla presenza di eventuali servitù e/o vincoli
1.13.2CONSISTENZADELL’IMMOBILE
La superficie dell’immobile è stata calcolata con il criterio della Superficie Esterna Lorda (S.E.L.), ovvero l’area dell’unità immobiliare delimitata dagli elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra, alla quota convenzionale di ml 1,50 dal pavimento.
Superfici Esterne Lorde:
- Piano primo - mq 52
- Piano secondo - soffitta: mq 52 - Terrazzini piano primo totale mq 4 - Garage mq 19 + Magazzino mq 7 Superficie Commerciale:
Come da usi e consuetudini del mercato immobiliare locale, la superficie commerciale si ottiene
pag. 11 sommando la superficie principale con le superfici secondarie moltiplicate per un coefficiente di adeguamento (rapporto mercantile):
- PIANO PRIMO: MQ 52
- PIANO SECONDO – SOFFITTA NON AGIBILE MQ 52X0,50=26,00 - TERRAZZINI PIANO PRIMO MQ 4,00 X0.25= MQ 1,00
- GARAGE + MAGAZZINO (19+7)X0,50= MQ 13,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE IMMOBILE MQ 92 1.13.3 STIMADELPIU’PROBABILEVALOREDIMERCATO Caratteristiche immobiliari di comparazione:
Ubicazione: zona periferica di Istrana Destinazione d’uso: residenziale
Tipologia immobiliare generale: appartamento al piano primo con garage al piano interrato – epoca costruzione 2003
Tipologia unità: abitazioni civili Superficie commerciale: mq 92
Esito esame banca dati quotazioni immobiliari “Agenzia Entrate - O.M.I.”:
anno 2020 – secondo semestre
Comune di Istrana - Fascia: frazione di ospedaletto - Codice di zona: “E1” - Microzona catastale n.0 - Destinazione: Residenziale - Stato conservativo: ottimo
Valore di mercato MINIMO: €/mq 870 Valore di mercato MASSIMO €/mq 1050 Risultati analisi comparativa:
Elementi di pregio valutati:
- Il fabbricato in cui sono ubicati gli immobili pignorati è composto di sole 5 unità abitative, con modeste spese condominiali, ed in situato in una tranquilla zona residenziale
- Posizione a metà strada tra Treviso e Castelfranco Veneto (circa 12 Km da ognuna) Elementi penalizzanti:
- le difformità di cui al paragrafo 1.9, in particolare la ridotta altezza del sottotetto, che non ne permette l'uso a fini abitativi
- le ridotte dimensioni della corsia di manovra dell'autorimessa che rendono poco agevole l'utilizzo del garage
Considerati gli elementi di pregio e penalizzanti, a seguito colloquio con tecnici operanti nella zona, si è appreso che, nell’area di Ospedaletto di Istrana, immobili con tali caratteristiche hanno un prezzo di mercato che varia da un minimo di circa €/mq 900 ad un massimo di €/mq 1100. Si stima che, posto sul mercato, il bene pignorato potrebbe realizzare circa €/mq 1000
Che corrisponde ad un valore a corpo per l’intera proprietà pari a:
Mq 92X1000 €/mq = € 92.000,00
Il valore dell’immobile viene ridotto a causa delle seguenti penalità:
- Costi per la regolarizzazione edilizia dell’immobile: - € 3.700,00
Pertanto, il valore di stima dell’immobile adeguato con le detrazioni di cui sopra risulta:
€ 92.000,00 – 3.700,00= € 88.300,00
1.13.4 STIMADELVALOREDIVENDITAFORZATADELLOTTO
Considerata la peculiarità della presente perizia, redatta per consentire la vendita forzosa del lotto, si considera un abbattimento standard del 20% rispetto al valore di mercato stimato:
VALORE DI VENDITA FORZATA DELL’INTERO BENE PIGNORATO:
€ 88.300. - 20% = € 70.640,00 - arrotondato 70.600,00
Treviso 15.11.2021
Il Perito Stimatore Arch. Carmen Vignotto
ELENCO ALLEGATI:
1) SOGGETTI COINVOLTI 2) ATTO DI PROVENIENZA
3) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 4) ISPEZIONE IPOTECARIA AGGIORNATA 5) DOCUMENTAZIONE CATASTALE 6) DESTINAZIONE URBANISTICA 7) PRATICHE EDILIZIE AUTORIZZATIVE 8) SCHEDA SINTETICA
