DI CUI AL PUNTO B
Considerando i valori indicativi del mercato immobiliare della zona relativo ad immobili simili a quello in oggetto; tenuto conto che, in questo momento, il mercato immobiliare sta attraversando un periodo di depressione/stagnazione per gli immobili con la medesima destinazione e dimensioni;
considerando le interviste effettuate ad operatori immobiliari del posto; il sottoscritto assume un valore pari ad €/mq 550 x mq 176,40 = € 97.020,00 che si arrotondano ad € 97.000,00
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore a corpo: 97.000,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
Per riportare "a nuovo" il negozio -19.400,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 77.600,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 77.600,00
deposito commerciale a SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA via Matteotti 95, della superficie commerciale di 176,50 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (
Trattasi di magazzini posti al piano interrato ai quali è possibile accedere, anche con mezzi, tramite una rampa scivolo. Entrambi presentano infissi esterni in alluminio e versano in stato di scarsa/nulla manutenzione. Il sub 7 risulta avere pavimenti in ceramica mentre il sub. 8 pavimento in legno molto degradato. Entrambi sono tinteggiati ma il sub. 7 è in buono stato mentre il sub. 8 presenta segni di umidità che hanno distaccato la pittura.
E' presente inoltre un frustolo di terreno di 80 mq, in comproprietà con il comune di Sant'Egidio alla Vibrata, sul quale è realizzata una "strada bianca" che consente l'accesso alle unità immobiliari del piano interrato (magazzini sub. 7 e sub. 8) oltre a consentire l'accesso agli immobili confinanti di altra proprietà; il valore venale di questo terreno è compreso e compensato nella valutazione dei due magazzini.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano interrato, ha un'altezza interna di 2,65.Identificazione catastale:
foglio 14 particella 327 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 1, consistenza 30 mq, rendita 40,28 Euro, indirizzo catastale: corso Giacomo Matteotti, piano: interrato, intestato a
foglio 14 particella 327 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 1, consistenza 114 mq, rendita 153,08 Euro, indirizzo catastale: corso Giacomo Matteotti, piano: interrato, intestato a
foglio 14 particella 556 (catasto terreni), qualita/classe SEMIN ARBOR 1, superficie 80, reddito agrario 0,39 €, reddito dominicale 0,52 €, intestato a
proprietario per 1/2;
proprietario per 1/2
L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: scarso
esposizione: al di sotto della media
luminosità: mediocre
panoramicità: scarso
impianti tecnici: scarso
stato di manutenzione generale: scarso
servizi: scarso
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
Sub. 7 44,00 x 100 % = 44,00
sub. 8 132,50 x 100 % = 132,50
Totale: 176,50 176,50
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 22/12/2020 Fonte di informazione:
Descrizione: Negozio in vendita a Sant'Egidio alla Vibrata Superfici principali e secondarie: 3120
Superfici accessorie:
Prezzo: 399.000,00 pari a 127,88 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
BENI IN SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA VIA MATTEOTTI 95
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO C
OMI Osservatorio delle valutazioni immobiliare Agenzia delle Entrate (22/12/2020) Tempo di rivendita o di assorbimento: MAGAZZINO
Valore minimo: 360,00 Valore massimo: 530,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Considerando i valori indicativi del mercato immobiliare della zona relativo ad immobili simili a quello in oggetto; tenuto conto che, in questo momento, il mercato immobiliare sta attraversando un periodo di depressione/stagnazione per gli immobili con la medesima destinazione e dimensioni;
considerando le interviste effettuate ad operatori immobiliari del posto; il sottoscritto assume un valore pari ad €/mq 300 x mq 176,50 = € 52.950,00 che si arrotondano ad € 52.500,00
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore a corpo: 52.500,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
per riportare "a nuovo" l'immobile -10.500,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 42.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 42.000,00
appartamento a SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA via Matteotti 95, della superficie commerciale di 197,10 mq per la quota di 1/3 di piena proprietà (
L'appartamento in oggetto è ubicato nelle immediate vicinanze del centro del comune di Sant'Egidio alla Vibrata. E' collocato al secondo piano di un edificio composto da 3 piani fuori terra oltre al piano interrato. Internamente presenta finiture, infissi interni ed esterni risalenti al tempo della realizzazione dell'immobile (anni 70'). Gli spazi sono ampi e luminosi arricchiti dal balcone che, perimetralmente,
"abbraccia" ogni piano. Non è stato possibile, per tale immobile, effettuare riprese fotografiche a motivo del diniego ricevuto dalle persone che hanno consentito all'accesso ed ivi residenti.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 2,85.Identificazione catastale:
foglio 14 particella 327 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 7,5 vani, rendita 581,01 Euro, indirizzo catastale: Corso Matteotti 99, piano: 2, intestato a
;
L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: al di sotto della media
esposizione: nella media
luminosità: al di sotto della media
panoramicità: nella media
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: al di sotto della media
servizi: al di sotto della media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
Appartamento 176,73 x 100 % = 176,73
Balcone 81,46 x 25 % = 20,36
Totale: 258,19 197,10
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 22/12/2020 Fonte di informazione:
Descrizione: Appartamento in Vendita a Sant'Egidio alla Vibrata Indirizzo: Via C. Colombo 4
Superfici principali e secondarie: 122 Superfici accessorie:
Prezzo: 100.000,00 pari a 819,67 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 22/12/2020
BENI IN SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA VIA MATTEOTTI 95
DEPOSITO COMMERCIALE
Fonte di informazione:
Descrizione: Appartamento in Vendita a Sant'Egidio alla Vibrata Indirizzo: Corso Matteotti 15
Superfici principali e secondarie: 197 Superfici accessorie:
Prezzo: 95.000,00 pari a 482,23 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 22/12/2020 Fonte di informazione:
Descrizione: Appartamento in Vendita a Sant'Egidio alla Vibrata Indirizzo: Via Piave 44
Superfici principali e secondarie: 132 Superfici accessorie:
Prezzo: 85.000,00 pari a 643,94 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
OMI - Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (22/12/2020) Valore minimo: 750,00
Valore massimo: 1.100,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Considerando i valori indicativi del mercato immobiliare della zona relativo ad immobili simili a quello in oggetto; tenuto conto che, in questo momento, il mercato immobiliare sta attraversando un periodo di depressione/stagnazione; considerando le interviste effettuate ad operatori immobiliari del posto; il sottoscritto assume un valore pari ad €/ mq 750 x mq 197,09 = € 147.817,50 che si arrotondano ad € 147.000,00
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore a corpo: 147.000,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
Per riportare l'immobile "a nuovo" -29.400,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 117.600,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 39.200,00
deposito commerciale a SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA via Matteotti 95, della superficie commerciale di 132,55 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (
Trattasi di deposito/magazzino posto all'ultimo piano (mansarda) di un immobile composto da 4 piani fuori terra oltre a piano interrato. Internamente si presenta con pavimentazione in ceramica, infissi in legno; le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate. L'altezza è variabile e va dai 40 cm all'imposta fino a 280 cm sotto al colmo. Per la propria destinazione d'uso risulta scomodo in quanto si trova posto al terzo piano di un edificio senza ascensore il chè rende difficoltoso/faticoso usarlo come deposito se non di merce leggera o di pertinenza ad un appartamento posto nel medesimo immobile.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terzo, ha un'altezza interna di variabile.Identificazione catastale:
foglio 14 particella 327 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 2, consistenza 92 mq, rendita 142,49 Euro, indirizzo catastale: Corso Giacomo Matteotti, piano: 3, intestato a
L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: mediocre
esposizione: nella media
luminosità: al di sopra della
media
panoramicità: al di sopra della
media
impianti tecnici: scarso
stato di manutenzione generale: scarso
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
sub. 5 176,73 x 75 % = 132,55
Totale: 176,73 132,55
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
DI CUI AL PUNTO D
descrizione
per riportare "a nuovo" l'immobile
importo -7.900,00 Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 22/12/2020 Fonte di informazione:
Descrizione: Negozio in vendita a Sant'Egidio alla Vibrata Superfici principali e secondarie: 3120
Superfici accessorie:
Prezzo: 399.000,00 pari a 127,88 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
OMI Osservatorio delle valutazioni immobiliare Agenzia delle Entrate (22/12/2020) Tempo di rivendita o di assorbimento: MAGAZZINO
Valore minimo: 360,00 Valore massimo: 530,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Considerando i valori indicativi del mercato immobiliare della zona relativo ad immobili simili a quello in oggetto; tenuto conto che, in questo momento, il mercato immobiliare sta attraversando un periodo di depressione/stagnazione per gli immobili con la medesima destinazione e dimensioni;
considerando le interviste effettuate ad operatori immobiliari del posto; il sottoscritto assume un valore pari ad €/mq 300 x mq 132,55 = € 39.765,00 che si arrotondano ad € 39.500,00
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore a corpo: 39.500,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 31.600,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 31.600,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Teramo, ufficio tecnico di Sant'Egidio alla Vibrata, agenzie: on line e locali, osservatori del mercato immobiliare OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A negozio 94,40 82,00 77.600,00 77.600,00
B deposito
commerciale 176,50 0,00 42.000,00 42.000,00
C appartamento 197,10 0,00 117.600,00 39.200,00
D deposito
132,55 0,00 31.600,00 31.600,00
commerciale
268.800,00 € 190.400,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 190.400,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 38.080,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 152.320,00
data 28/12/2020
il tecnico incaricato Geom. Doto Lorenzo