3.0) CONFINI
I terreni confinano con la via Bianzarda di San Biagio, via Gesuita, ---, salvo altri.
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4.0) PROPRIETA’
---, nato a Faenza (RA) il 28 gennaio 1963 C.F. --- proprietario 1/1
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5.0 SOPRALLUOGO
A seguito di PEC all'esecutato, veniva fissata la data e l’ora del sopralluogo presso l’immobile oggetto dell’esecuzione, indicata nel giorno 19/11/2019 alle ore 9,00. Successivamente a seguito della comunicazione effettuata, il giorno 19/11/2019 alle ore 9,00 si è effettuato il sopralluogo, erano presenti il Sig. ---, il Custode Dott. ---, la --- in qualità di ausiliario del Custode, il tutto si è svolto regolarmente.
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6.0) DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi della piena proprietà
Di unità immobiliari costituiti da un fabbricato principale nel quale si effettuano le attività, due fabbricati accessori utilizzati come depositi e stoccaggio, un'abitazione, tutti gli edifici sono posti nell'ampia corte nella quale è stata collocata la piattaforma per il peso dei mezzi, ed un terreno, ubicati nel Comune di Faenza, con accesso principale da Via Gesuita n. 4.
L'edificio principale identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242,
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Particella 19, Subalterno 1 è stato edificato a seguito di un primo titolo edilizio del 2000, con variante del 2001 viene modificato il progetto.
Il prefabbricato è costituito da una struttura portante a telaio in calcestruzzo armato e successivamente è stato tamponato con forma compatta, lateralmente è stato realizzato un ampio sporto alla copertura creando una zona coperta.
Il fabbricato è costituito da un piano interratto, accessibile dall'esterno e con una scala dall'interno, il solaio è realizzato con struttura a volte sorretto da colonne in calcestruzzo, i pavimenti sono piastrellati, con partizioni interne si è divisa la zona barricaia dove sono presenti le botti dalla zona servizi dove sono collocati gli spogliatoi ed i bagni. Il piano terra dedicato all'imbottigliamento e al deposito del vino, ha i pavimenti in calcestruzzo al quarzo con finitura in resina le pareti perimetrali sono di laterizio intonacato e tinteggiato, gli infissi sono in alluminio per le finestre ed in legno per i portoni di accesso, il solaio di copertura è realizzato in legno lamellare, il manto di copertura è con tegole e sullo stesso è stato posizionato un impianto fotovoltaico. Nell'ampio volume del piano terra, sul lato di accesso nel fronte di Via Gesuita è stato realizzato un soppalco con struttura di legno, accessibile con una scala di ferro direttamente della zona deposito.
I servizi igienici sono composti da sanitari in ceramica, i gruppi di comando in acciaio, le porte di accesso sono in legno tamburato con maniglia semplice.
Gli impianti elettrici sono stati realizzati su una canalina in ferro posta su mensole all'esterno delle pareti, l'immobile è collegato alla rete idrica ed elettrica, i quadri di comando e gli inverter dell'impianto fotovoltaico sono
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posti al piano terra in prossimità dell'accesso laterale.
Lo stato di manutenzione è molto buono.
Il primo dei due edifici destinati al deposito di materiale identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 2, è formato da due ambienti uno ricavato al piano terra dell'edificio in muratura posto sull'accesso da Via Bianzarda ed il secondo ambiente realizzato con una con pannelli sandwich sorretti da una struttura in ferro zincato. La porta di accesso collocata lateralmente è scorrevole su un binario.
Lo stato di manutenzione è scarso.
Il secondo dei due edifici destinati al deposito di materiale e cisterne identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 3, è realizzato in muratura intonacata, con la struttura del tetto in legno e tavelloni di laterizio, il manto di copertura è in tegole tipo "marsigliesi", completamente sviluppato su un unico piano, due ambienti utilizzati per il ricovero di attrezzature uno dove sono poste alcune cisterne ed un wc. Gli infissi esterni sono di ferro.
Alcune zone della copertura sono precarie e perciò puntellate, lo stato di manutenzione è molto scarso.
L'abitazione identificata al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 4, è realizzata con struttura di muratura intonacata, al piano terra è presente la zona giorno ed il piano primo a zona notte il tetto con manto di coperta di tegole a coppo è fortemente incurvato. Gli infissi sono di legno con scuri in legno al piano primo e grate di ferro al piano terra.
L'abitazione non ha requisiti igienico sanitari per essere abitata, lo stato di conservazione e molto scarso.
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Il terreno posto lateralmente alla via di accesso alla cantina è con orografia pianeggiante ha forma regolare. I terreni sono in un corpo unico perimetrati dalla via Bianzarda di San Biagio e la via Gesuita oltre ad altri terreni agricoli.
Le varietà delle superfici vitate e l'anno della messa a dimora è riportato nell'allegato certificato rilasciato dalla Regione Emilia-Romagna.
Il terreno agricolo impianto a vigneto, ha filari prevalentemente orientati da nord a sud collocati su un'area pianeggiante.
Il terreno è dotato di impianto di irrigazione.
Il terreno è facilmente accessibili dalla via pubblica (vedi documentazione fotografica allegata).
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7.0) CONSISTENZA COMMERCIALE
La superficie commerciale delle unità immobiliari oggetto della presente, considerata al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, è stata calcolata ed individuata come segue:
1) La superficie commerciale del complesso distinto con il subalterno 1 della particella 19 , al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 1.243;
2) La superficie commerciale della cantina distinta con il subalterno 2 della particella 19 , al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 58;
3) La superficie commerciale del deposito distinto con il subalterno 3 della particella 19, al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 124;
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4) La superficie commerciale dell'abitazione distinta con il subalterno 4 della particella 19 , al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 175;
5)La superficie del terreno agricolo, puramente a titolo indicativo, è risultata di ha. 1,7780.
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8.0) INDAGINE AMMINISTRATIVA
Da ricerca effettuata presso gli archivi del Comune di Faenza sono emerse le pratiche qui di seguito riportate:
Il complesso originariamente era composto dai soli due manufatti in muratura già presenti nella mappe catastali d'impianto.
Nel 2000 è stato effettuato il primo progetto per la costruzione della cantina attraverso i seguenti titoli edilizi:
o Concessione n. 268 del 07 agosto 2000 - Costruzione di cantina aziendale previa demolizione di servizi esistenti e ristrutturazione di fabbricato colonico;
o Concessione n. 203 del 26 maggio 2001 - Modifiche interne ed esterne di cantina aziendale con ampliamento di vano interrato in variante alla Concessione 268/2000;
o Denuncia di inizio attività n. 271 del 24 marzo 2004 - Variane alla Concessione 268/00 prot. 115 del 04/02/2000 e Concessione n.
203/01 prot. 535 del 03/05/2001;
o Certificato di conformità edilizia e agibilità del 29 dicembre 2009;
o Segnalazione Certificata di Inizio Attività Pratica SUAP 360/2012 prot. 48886 del 31/12/2012 - Manutenzione Straordinaria per la
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realizzazione di uffici nel soppalco.
Da confronto fra quanto come sopra autorizzato e quanto verificato sullo stato dei luoghi attuali, si sono accertate alcune difformità. Internamente le previsioni progettuali relative alla SCIA prot. 48886 del 31/12/2012 non sono state completate è stata realizzata solo la scala di collegamento con il piano terra, esternamente per la struttura sandwich posta in aderenza al fabbricato abitativo sul lato nord-ovest non è stato riscontrato alcun titolo edilizio per la sua realizzazione. L'impianto fotovoltaico posto sulla copertura non è censito al Catasto Fabbricati. Tali difformità dovranno essere sanate attraverso la rimozione delle opere esterne e oggetto di segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria ai sensi dell'art. 17 L.R. 23/04 presso il Comune di Faenza per quelle interne, per quanto concerne l'impianto fotovoltaico è necessario procedere all'aggiornamento catastale come da normativa vigente attraverso il deposito di pratica Doc.Fa con relativa planimetria urbana ed elaborato planimetrico, congiuntamente sarà necessario l'aggiornamento catastale con il deposito delle nuove planimetrie attestanti lo stato attuale dei luoghi, con un costo complessivo indicativo pari a € 8.000,00 (euro ottomila/00). Al momento non è dato sapere se vi saranno modifiche alla normativa urbanistica che possano variare la procedura e gli importi sopra indicati.
L’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R. n.380/2001, della L.47/85 e della L.R.
15/2013 e/o successive modificazioni.
Relativamente al terreno agricolo il Regolamento Urbanistico ed Edilizio
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(RUE) approvato dal Comune di Faenza disciplina le aree all'art. 13 (Ambiti ad alta vocazione produttiva agricola di pianura).
Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica.
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9.0) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Da controllo effettuato dal sottoscritto si è verificata la corrispondenza fra i dati catastali attuali (da visura aggiornata) e quelli indicati nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento.
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10.0) PROVENIENZA
La piena proprietà del terreno sul quale è stato realizzato l'intero intervento immobiliare oggetto di esecuzione è pervenuta all’ attuale proprietà come segue:
- Atto di compravendita a rogito del Dott. --- stipulato in data 16/07/1999, repertorio n. 92582 raccolta 3879 registrato a Faenza il 30/07/1999 al n 871, trascritto a Ravenna in data 20/07/1999 al n.
11722/576.
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11.0) ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornamento effettuato dal sottoscritto al 03/03/2020)
Successivamente al verbale di pignoramento immobili trascritto a Ravenna in data 29/01/2019 ai numeri 1712/1130, a favore Berenice SPV srl non sono state presentate altre iscrizioni contro.(si allega visura ipo-catastale aggiornata al 03/03/2020).
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12.0) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Da atto di provenienza sono comprese gli atti unilaterali d'obbligo trascritti a Ravenna in data 16/06/1989 art. 4895 ed in data 30/07/1990 art. 6574 e la servitù di elettrodotto trascritta a Ravenna il 15/05/1991 art. 4346 a favore di ---.
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13.0) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Dalla verifica effettuata presso l’agenzia delle entrate unità di Faenza i beni pignorati sono stati ceduti in affitto con contratto n. 2520 serie 3T registrato il 30/10/20019. Tale contratto ha decorrenza dal 10/11/2018 con durata di nove anni e scadenza il 09/11/2027. Successivamente il contratto di affitto è stato ceduto con contratto registrato a Forlì il 15/11/2019 al n. 8334 serie 1T.
(Si allegano i contratti di affitto); per quanto sopra rilevato gli immobili sono occupati senza titolo ed i contratti non sono opponibili alla procedura.
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14.0) INFORMAZIONI GENERALI
Vista la disposizione del Giudice Dell’Esecuzione del 10.09.2014 il sottoscritto C.T.U. non produce l’Attestato di Certificazione Energetica.
In data 19/11/2019, è stato eseguito il sopralluogo, dopo aver espletato le formalità di rito e svolto il rilievo metrico e fotografico dei fabbricati e del terreno, si è redatto apposito verbale.
L'esecutato alla situazione attuale risulta il proprietario per la quota di 1/1.
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