TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL’ESECUZIONE
DR. PAOLO GULLOTTA
* * *
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da:
XXXXXXXXXXX contro XXXXXXXXXXX
* * *
Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto nominava con provvedimento del 09.08.2019 lo scrivente Geom. Luca Barchi, con studio in Alfonsine (Ra) via Samaritani 34, Consulente Tecnico d’Ufficio.
Con PEC del 26.08.2019 veniva comunicata al sottoscritto la nomina di C.T.U., oltre al quesito come da separato contestuale provvedimento, nella procedura esecutiva di cui all’epigrafe con l’invito di accettazione e prestazione del giuramento di rito in cancelleria, mediante sottoscrizione del verbale di accettazione, redatto sulla base del modello allegato al presente decreto, comparendo a tal fine personalmente presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari dal giorno 23.09.2019 al giorno 27.09.2019 e dal giorno 30.09.2019 al 04.10.2019 dalle ore 10,00 alle 13,00. In data 24.09.2019 il sottoscritto sottoscriveva, avanti all’Assistente Giudiziario Antonella Pazzi, il verbale di accettazione incarico e giuramento dell’esperto.
QUESITI COME DA PROVVEDIMENTO DEL GIUDICE
N.4/2019 R.G.E.
Udienza 08.04.2020 Ore 9,15
2
1.Provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il debitore all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, da concertare ed effettuare con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita degli immobili oggetto di pignoramento e con avvertimento che in difetto di collaborazione sarà richiesto l’intervento del Giudice dell’esecuzione per la pronuncia dell’ordine di liberazione dell’immobile stesso;
2.identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondano ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, facendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;
3.verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza. A tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa. Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi.
4.accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia
3
allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’art.567, comma 2, ultima parte, c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell’esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati.
5.prenda visione ed estragga copie delle planimetrie catastali degli immobili di cui all’atto di pignoramento e verifichi la conformità delle stesse e dei dati catastali allo stato di fatto;
6.dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti e nel caso di immobili che hanno provenienza successoria segnali la eventuale mancanza della trascrizione dell’accettazione di eredità;
7.riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell’immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibili precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa
4
registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data del rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.
8.provveda a verificare, l’esistenza di formalità, eventuali vincoli trascritti, di carattere storico artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs.42/2004, nonché vincoli e/o oneri gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con i loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. beni Culturali, diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell’acquirente;
9.provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
10.verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato;
11.verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge;
12.provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica
5
aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità, nei previsti casi di legge;
13.per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo le caratteristiche di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando orientativamente l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie.
14.in caso di opere abusive, proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art.36 del D.P.R. 6.6.2001, n.380, precisando orientativamente gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte a da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dell’art.46, comma D.P.R. 380/2001, specificando orientativamente il costo del conseguimento del titolo in sanatoria;
15.verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se via sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero il diritto del debitore sul
6
bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
16.qualora i fabbricati non siano ancora censiti al C.F., provveda, previo specifica autorizzazione e a fronte di specifico preventivo di spesa a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento;
17.segnali eventuali variazioni colturali o cambi d’uso;
18.proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadrato e il valore complessivo (tenendo conto anche dei parametri OMI), esponendo in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale);
19.nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, accerti il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura
7
di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con riferimento alle quote non pignorate;
20.evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco…) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (es. superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani…..),
21.precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, e, quando necessario, richieda l’autorizzazione, previo specifico preventivo, a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle etc.;
22.acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato;
23.acquisisca copia del certificato di stato civile del debitore esecutato e, ove risulti coniugato, copia integrale dell’estratto di matrimonio dal quale risultino le annotazioni relative al regime patrimoniale prescelto ed eventuali convenzioni matrimoniali, autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti;
24.acquisisca inoltre il certificato storico di residenza degli occupanti l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari,
8
autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti;
25.segnalare al Custode di verificare presso la Cancelleria civile del Tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento nonché la data di emissione ed il contenuto dell’eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore affidatario dei figli che risulti occupare l’immobile pignorato (acquisendone copia);
26.formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità di rispettare il termine concesso;
27.provveda a depositare per via telematica, nel rispetto del termine già indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art.569 c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’ALLEGATO “A”) ed una copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti); l’Allegato “A” dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all’immobile nella sua interezza.
28.provveda infine ad inviare, nel rispetto del medesimo termine, una copia della perizia al debitore a mezzo p.e.c. (o per il debitore non costituito a mezzo posta ordinaria), i documenti ritirati nonché la nota professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate da questo GE ed eventuali originali di APE e CDU.
***
Il sottoscritto ha proceduto all’esame dei documenti agli atti e
9
successivamente accedeva agli uffici competenti (Agenzia del Territorio, Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, agli uffici tecnici del Comune di Faenza) al fine di reperire tutta la documentazione e notizie necessarie per avere massima chiarezza sulla proprietà oggetto di esecuzione immobiliare.
In seguito, sulla scorta dei documenti agli atti e di quelli acquisiti direttamente, procedeva ai necessari sopralluoghi durante i quali eseguiva minuziosi rilievi, accertamenti tecnici e successivamente procedeva a redigere, ad espletamento dell’incarico ricevuto la seguente
RELAZIONE TECNICA
Ai fini di una più agevole consultazione si presenta la relazione suddivisa nei seguenti capitoli:
o 1) DATI PIGNORAMENTO pag. 12 LOTTO N.1
o 1.0) IDENTIFICAZIONE CATASTALE pag.14
o 2.0) CONSISTENZA ED UBICAZIONE DELL’IMMOBILE pag.15
o 3.0) CONFINI pag. 15
o 4.0) PROPRIETA’ pag. 15
o 5.0) SOPRALLUOGO pag. 16
o 6.0) DESCRIZIONE DEL BENE pag. 16
o 7.0) CONSISTENZA COMMERCIALE pag. 17
o 8.0) INDAGINE AMMINISTRATIVA pag. 17
o 9.0) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE
o CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO pag. 17
o 10.0) PROVENIENZA pag. 17
o 11.0) ATTI PREGIUDIZIEVOLI pag. 18
10
o 12.0) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’ pag. 18
o 13.0) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE pag. 18
o 14.0) INFORMAZIONI GENERALI pag. 19
o 15.0) STIMA DEL LOTTO 1 FORMATO pag. 19
16.0) VALORE PROPOSTO COME BASE D’ASTA DEL LOTTO 1 FORMATO pag. 20
LOTTO N.2
o 1.0) IDENTIFICAZIONE CATASTALE pag. 20
o 2.0) CONSISTENZA ED UBICAZIONE DELL’IMMOBILE pag.21
o 3.0) CONFINI pag. 21
o 4.0) PROPRIETA’ pag. 21
o 5.0) SOPRALLUOGO pag. 22
o 6.0) DESCRIZIONE DEL BENE pag. 22
o 7.0) CONSISTENZA COMMERCIALE pag. 23
o 8.0) INDAGINE AMMINISTRATIVA pag. 23
o 9.0) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE
o CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO pag. 23
o 10.0) PROVENIENZA pag. 23
o 11.0) ATTI PREGIUDIZIEVOLI pag. 24
o 12.0) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’ pag. 24
o 13.0) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE pag. 24
o 14.0) INFORMAZIONI GENERALI pag. 25
o 15.0) STIMA DEL LOTTO 2 FORMATO pag. 25
16.0) VALORE PROPOSTO COME BASE D’ASTA DEL LOTTO 2 FORMATO pag. 25
11
LOTTO N.3
o 1.0) IDENTIFICAZIONE CATASTALE pag. 26
o 2.0) CONSISTENZA ED UBICAZIONE DELL’IMMOBILE pag 27
o 3.0) CONFINI pag. 29
o 4.0) PROPRIETA’ pag. 29
o 5.0) SOPRALLUOGO pag. 29
o 6.0) DESCRIZIONE DEL BENE pag. 29
o 7.0) CONSISTENZA COMMERCIALE pag. 32
o 8.0) INDAGINE AMMINISTRATIVA pag. 33
o 9.0) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE
o CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO pag. 35
o 10.0) PROVENIENZA pag. 35
o 11.0) ATTI PREGIUDIZIEVOLI pag. 35
o 12.0) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’ pag. 36
o 13.0) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE pag. 36
o 14.0) INFORMAZIONI GENERALI pag. 36
o 15.0) STIMA DEL LOTTO 3 FORMATO pag. 37
16.0) VALORE PROPOSTO COME BASE D’ASTA DEL LOTTO 3 FORMATO pag. 40
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene opportuno di servirsi del metodo c.d.
per comparazione.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la
12
vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale, la destinazione/uso e la consistenza superficiaria dei beni.
Il sottoscritto, come da quesito n.18 posto dal G.E., provvederà ad effettuare una riduzione di valore “dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale”.
Il sottoscritto ritiene, vista la natura e consistenza degli immobili oggetto di relazione, che sia possibile e razionale la vendita in 3 lotti distinti.
* * *
1.0) DATI PIGNORAMENTO
In base a quanto risulta dalla documentazione ipocatastale, i beni oggetto di esecuzione immobiliare sono sottoposti a pignoramento come di seguito riportato:
- Pignoramento trascritto presso Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Ravenna - Territorio – Sezione Pubblicità Immobiliare – in data 29/01/2019 ai numeri 1712/1130, a favore ---
Catasto Terreni del Comune di Faenza (Ra), località Oriolo dei Mille Fichi:
foglio 254:
Particella 31, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 1.74.50;
foglio 255:
Particella 85, Qualità Vigneto, Classe 2, Superficie ha 4.44.70;
Particella 86, Qualità Vigneto, Classe 2, Superficie ha 0.43.10;
foglio 256:
Particella 19, Qualità Prato, Classe 2, Superficie ha 0.04.70;
Particella 46, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 4.35.60;
13
Particella 47, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.58.40;
Particella 51, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.88.90;
Particella 52, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.51.50;
Particella 53, Porz. A, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.20.00;
Particella 53, Porz. B, Qualità Bosco Alto, Classe 3, Superficie ha 0.15.80;
Catasto Terreni del Comune di Faenza (Ra), località via Bianzarda di San Biagio:
foglio 242:
Particella 110, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 2.65.35;
Particella 130, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 0.25.90;
Particella 131, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 1.21.65;
Particella 204, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 1.77.80;
Catasto Fabbricati del Comune di Faenza (Ra):
foglio 242, Particella 19:
Subalterno 1, Via Bianzarda di San Biagio, piano S1-T, Categoria D/10, Rendita € 6.222,00;
Subalterno 2, Via Bianzarda di San Biagio, piano T, Categoria D/10, Rendita
€ 333,00;
Subalterno 3, Via Bianzarda di San Biagio, piano T, Categoria D/10, Rendita
€ 504,00;
Subalterno 4, Via Bianzarda di San Biagio, piano T-1, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, Superficie Catastale 176 mq, Rendita € 581,01;
Subalterno 5, Via Bianzarda di San Biagio, piano T, B.C.N.C.
Catasto Terreni, del Comune di Faenza (Ra):
foglio 242:
14
Particella 19, Qualità Ente Urbano, Superficie ha 0.65.60;
***
LOTTO N.1
1.0) IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:
Catasto Terreni del Comune di Faenza (Ra), intestati a:
--- nato a Faenza (Ra) il 28/01/1963 C.F. --- proprietario 1/1
foglio 254:
o Particella 31, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 1.74.50, Reddito Domenicale € 225,30, Reddito Agrario € 180,24;
foglio 255:
o Particella 85, Qualità Vigneto, Classe 2, Superficie ha 4.44.70, Reddito Domenicale € 459,34, Reddito Agrario € 436,37;
o Particella 86, Qualità Vigneto, Classe 2, Superficie ha 0.43.10, Reddito Domenicale € 44,52, Reddito Agrario € 42,29;
foglio 256:
o Particella 19, Qualità Prato, Classe 2, Superficie ha 0.04.70, Reddito Domenicale € 2,06, Reddito Agrario € 1,09;
o Particella 46, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 4.35.60, Domenicale € 404,94, Reddito Agrario € 393,70;
o Particella 47, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.58.40, Domenicale € 54,29, Reddito Agrario € 52,78;
o Particella 51, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.88.90, Domenicale € 82,64, Reddito Agrario € 80,35;
15
o Particella 52, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.51.50, Domenicale € 47,88, Reddito Agrario € 46,55;
o Particella 53, Porz. A, Qualità Vigneto, Classe 3, Superficie ha 0.20.00, Domenicale € 18,59, Reddito Agrario € 18,08;
o Particella 53, Porz. B, Qualità Bosco Alto, Classe 3, Superficie ha 0.15.80, Domenicale € 3,26, Reddito Agrario € 0,33.
***
2.0) CONSISTENZA E UBICAZIONE DELL’ IMMOBILE Intera Proprietà di appezzamenti di terreno agricolo, sito in Faenza (RA), località Oriolo dei Mille Fichi.
La zona è distante circa km. 15 dal centro di Faenza e km 42 dal capoluogo di provincia Ravenna.
La superficie commerciale dell’area, puramente a titolo indicativo, è risultata:
Terreno ha. 13,3720 (vedasi visure catastali allegata ed estratti di mappa).
***
3.0) CONFINI
I terreni confinano con Via Oriolo, Via San Mamante, l'---, salvo altri.
***
4.0) PROPRIETA’
---, nato a Faenza (RA) il 28 gennaio 1963 C.F. --- -- proprietario 1/1
***
5.0 SOPRALLUOGO
16
A seguito di PEC all'esecutato, veniva fissata la data e l’ora del sopralluogo presso l’immobile oggetto dell’esecuzione, indicata nel giorno 19/11/2019 alle ore 9,00. Successivamente a seguito della comunicazione effettuata, il giorno 19/11/2019 alle ore 9,00 si è effettuato il sopralluogo, erano presenti il Sig. ---, il Custode Dott. ---, la --- in qualità di ausiliario del Custode, il tutto si è svolto regolarmente.
***
6.0) DESCRIZIONE DEL BENE
Trattasi della piena proprietà composta da terreni con orografia inclinata collinare, hanno forma regolare, sono completamente immersi nel verde con una bassa densità abitativa. i terreni presentano in un corpo unico perimetrati dalla via Di Oriolo e la via San Mamante.
Il terreno agricolo è impiantato a vigneto, tranne una piccola area marginale, con i filari prevalentemente orientati da nord a sud, collocati su pendii contrapposti, a valle è presente un bacino di raccolta dell'acqua per l'irrigazione.
Le varietà delle superfici vitate e l'anno della messa a dimora sono riportate nell'allegato certificato rilasciato dalla Regione Emilia-Romagna.
Il bacino irriguo necessita di manutenzione alle sponde e la sostituzione del telo di impermeabilizzazione e contenimento.
Dal sopralluogo si rilevano all'interno del vigneto la presenza di linea di elettrodotto ENEL.
I terreni sono facilmente accessibili dalle vie pubbliche (vedi documentazione fotografica allegata).
***
17
7.0) CONSISTENZA COMMERCIALE
La superficie del terreno agricolo, puramente a titolo indicativo, è risultata di Terreno ha. 13,3720.
Si rimanda all’estratto di mappa, alle copie delle visure catastali aggiornate allegata alla presente relazione.
***
8.0) INDAGINE AMMINISTRATIVA
Essendo particelle di terreno agricolo senza manufatti, non vi sono pratiche edilizie che interessino i terreni in oggetto.
Il Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) approvato dal Comune di Faenza disciplina le aree all'art. 14 (Aree di valore naturale e ambientale) e all'art. 15 (Ambiti agricoli di particolare interesse paesaggistico).
Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica.
***
9.0) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Da controllo effettuato dal sottoscritto si è verificata la corrispondenza fra i dati catastali attuali (da visura aggiornata) e quelli indicati nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento.
***
10.0) PROVENIENZA
La piena proprietà del terreno sul quale è stato realizzato l'intero intervento immobiliare oggetto di esecuzione è pervenuta all’ attuale proprietà come segue:
- Atto di compravendita a rogito del Dott. --- stipulato in
18
data 16/07/1999, repertorio n. 92582 raccolta 3879 registrato a Faenza il 30/07/1999 al n 871, trascritto a Ravenna in data 20/07/1999 al n.
11722/576.
***
11.0) ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornamento effettuato dal sottoscritto al 03/03/2020)
Successivamente al verbale di pignoramento immobili trascritto a Ravenna in data 29/01/2019 ai numeri 1712/1130, a favore --- non sono state presentate altre iscrizioni contro.(si allega visura ipo-catastale aggiornata al 03/03/2020).
***
12.0) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Da atto di provenienza sono comprese gli atti unilaterali d'obbligo trascritti a Ravenna in data 16/06/1989 art. 4895 ed in data 30/07/1990 art. 6574 e la servitù di elettrodotto trascritta a Ravenna il 15/05/1991 art. 4346 a favore di ---
***
13.0) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Dalla verifica effettuata presso l’Agenzia delle Entrate unità di Faenza i beni pignorati sono stati ceduti in affitto con contratto n. 2520 serie 3T registrato il 30/10/20019, tale contratto ha decorrenza dal 10/11/2018 con durata di nove anni e scadenza il 09/11/2027, successivamente il contratto di affitto è stato ceduto con contratto registrato a Forlì il 15/11/2019 al n. 8334 serie 1T;
rilevato che gli immobili sono occupati senza titolo, registrati successivamente al pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna in data
19
29/01/2019 ai numeri 1712/1130 gli stessi non sono opponibili alla procedura. (Si allegano i contratti di affitto)
***
14.0) INFORMAZIONI GENERALI
Vista la disposizione del Giudice Dell’Esecuzione del 10.09.2014 il sottoscritto C.T.U. non produce l’Attestato di Certificazione Energetica.
In data 19/11/2019, è stato eseguito il sopralluogo, dopo aver espletato le formalità di rito e svolto il rilievo metrico e fotografico dei terreni, si è redatto apposito verbale.
L'esecutato alla situazione attuale risulta il proprietario per la quota di 1/1.
***
15.0) STIMA DEL LOTTO 1 FORMATO
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà su terreni, inseriti in un contesto agricolo, sito in Comune di Faenza.
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, stimato a misura, considerando il valore di 36.000 €/ha, con riferimento ai valori dell’Osservatorio per la definizione dei Valori Agricoli Medi dell’Agenzia del Territorio, relativi all’anno 2019 per le aree nel Comune di Faenza coltivate a vigneto irriguo.
A cui detrarremo, per opere per il ripristino del bacino di raccolta delle acque funzionali all'irrigazione del fondo che si stimano con la somma forfettaria di
20
€ 16.000,00
***
16.0) VALORE PROPOSTO COME BASE D’ASTA PER IL LOTTO 1 FORMATO
Dall’analisi effettuata, si assume come parametro economico unitario di riferimento il valore pari a 36.000 €/ha per i terreni agricoli coltivati a vigneto irriguo. Il più probabile valore di mercato del compendio oggetto di stima viene pertanto determinato come segue:
Valore di Mercato terreno agricolo
ha. 13,3720 x 36.000 €/ha. = € 481.392,00
a cui andranno detratti i costi per il ripristino del bacino irriguo quantificati in € 16.000,00
per cui Valore intero bene € 465.392,00
Il sottoscritto, come scritto in premessa, provvederà ad effettuare una riduzione di valore “dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale”.
Valore piena proprietà € 465.392 (-c.ca 15% di deprezzamento in
arrotondamento)=
€ 395.000,00 (euro
trecentonovantacinquemila/00)
***
LOTTO N.2
1.0) IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:
Catasto Terreni del Comune di Faenza (Ra), intestati a:
--- nato a Faenza (Ra) il 28/01/1963
21
C.F. --- - proprietario 1/1 foglio 242:
o Particella 110, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 2.65.35, Reddito Domenicale € 328,90, Reddito Agrario € 274,08;
o Particella 130, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 0.25.90, Reddito Domenicale € 32,10, Reddito Agrario € 26,75;
o Particella 131, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 1.21.65, Reddito Domenicale € 150,78, Reddito Agrario € 125,65;
***
2.0) CONSISTENZA E UBICAZIONE DELL’ IMMOBILE Intera Proprietà di appezzamenti di terreno agricolo, sito in Faenza (RA), località via Bianzarda di San Biagio.
La zona è distante circa km. 10 dal centro di Faenza e km 37 dal capoluogo di provincia Ravenna.
La superficie commerciale dell’area, puramente a titolo indicativo, è risultata:
Terreno ha. 4,129 (vedasi visure catastali allegata ed estratti di mappa).
***
3.0) CONFINI
I terreni confinano con la Via Bianzarda di san Biagio, via Gesuita, i sig.ri -- ---, salvo altri.
***
4.0) PROPRIETA’
---, nato a Faenza (RA) il 28 gennaio 1963 C.F. --- proprietario 1/1
22
***
5.0 SOPRALLUOGO
A seguito di PEC all'esecutato, veniva fissata la data e l’ora del sopralluogo presso l’immobile oggetto dell’esecuzione, indicata nel giorno 19/11/2019 alle ore 9,00. Successivamente a seguito della comunicazione effettuata, il giorno 19/11/2019 alle ore 9,00 si è effettuato il sopralluogo, erano presenti il Sig. ---, il Custode Dott. ---, la --- --- in qualità di ausiliario del Custode, il tutto si è svolto regolarmente.
***
6.0) DESCRIZIONE DEL BENE
Trattasi della piena proprietà composto da terreni con orografia pianeggiante, hanno forma regolare, sono completamente immersi nel verde con una bassa densità abitativa. I terreni sono in un corpo unico perimetrati dalla via Bianzarda di San Biagio e la via Gesuita oltre ad altri terreni agricoli.
Il terreno agricolo impianto a vigneto, ha i filari prevalentemente orientati da nord a sud collocati su un'area pianeggiante.
Le varietà delle superfici vitate e l'anno della messa a dimora sono riportate nell'allegato certificato rilasciato dalla Regione Emilia-Romagna.
Il terreno è dotato di impianto di irrigazione.
I terreni sono facilmente accessibili dalle vie pubbliche (vedi documentazione fotografica allegata).
***
7.0) CONSISTENZA COMMERCIALE
La superficie del terreno agricolo, puramente a titolo indicativo, è risultata
23
di: Terreno ha. 4,1290.
Si rimanda all’estratto di mappa, alle copie delle visure catastali aggiornate allegata alla presente relazione.
***
8.0) INDAGINE AMMINISTRATIVA
Essendo particelle di terreno agricolo senza manufatti, non vi sono pratiche edilizie che interessino i terreni in oggetto.
Il Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) approvato dal Comune di Faenza disciplina le aree all'art. 13 (Ambiti ad alta vocazione produttiva agricola di pianura).
Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica.
***
9.0) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Da controllo effettuato dal sottoscritto si è verificata la corrispondenza fra i dati catastali attuali (da visura aggiornata) e quelli indicati nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento.
***
10.0) PROVENIENZA
La piena proprietà del terreno sul quale è stato realizzato l'intero intervento immobiliare oggetto di esecuzione è pervenuta all’ attuale proprietà come segue:
- Atto di compravendita a rogito del Dott. --- stipulato in data 16/07/1999, repertorio n. 92582 raccolta 3879 registrato a Faenza il 30/07/1999 al n 871, trascritto a Ravenna in data 20/07/1999 al n.
24
11722/576.
***
11.0) ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornamento effettuato dal sottoscritto al 03/03/2020)
Successivamente al verbale di pignoramento immobili trascritto a Ravenna in data 29/01/2019 ai numeri 1712/1130, a favore --- non sono state presentate altre iscrizioni contro.(si allega visura ipo-catastale aggiornata al 03/03/2020).
***
12.0) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Da atto di provenienza sono comprese gli atti unilaterali d'obbligo trascritti a Ravenna in data 16/06/1989 art. 4895 ed in data 30/07/1990 art. 6574 e la servitù di elettrodotto trascritta a Ravenna il 15/05/1991 art. 4346 a favore di ---
***
13.0) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Dalla verifica effettuata presso l’agenzia delle entrate unità di Faenza i beni pignorati sono stati ceduti in affitto con contratto n. 2520 serie 3T registrato il 30/10/20019. Tale contratto ha decorrenza dal 10/11/2018 con durata di nove anni e scadenza il 09/11/2027. Successivamente il contratto di affitto è stato ceduto con contratto registrato a Forlì il 15/11/2019 al n. 8334 serie 1T.
(Si allegano i contratti di affitto); per quanto sopra rilevato gli immobili sono occupati senza titolo ed i contratti non sono opponibili alla procedura.
***
14.0) INFORMAZIONI GENERALI
25
Vista la disposizione del Giudice Dell’Esecuzione del 10.09.2014 il sottoscritto C.T.U. non produce l’Attestato di Certificazione Energetica.
In data 19/11/2019, è stato eseguito il sopralluogo, dopo aver espletato le formalità di rito e svolto il rilievo metrico e fotografico dei terreni, si è redatto apposito verbale.
L'esecutato alla situazione attuale risulta il proprietario per la quota di 1/1.
***
15.0) STIMA DEL LOTTO 2 FORMATO
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà su terreni, inseriti in un contesto agricolo, sito in Comune di Faenza.
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, stimato a misura, considerando il valore di 38.770 €/ha, con riferimento ai valori dell’Osservatorio per la definizione dei Valori Agricoli Medi dell’Agenzia del Territorio, relativi all’anno 2019 per le aree nel Comune di Faenza coltivate a vigneto irriguo.
***
16.0) VALORE PROPOSTO COME BASE D’ASTA PER IL LOTTO 2 FORMATO
Dall’analisi effettuata, si assume come parametro economico unitario di riferimento il valore pari a 38.770 €/ha per i terreni agricoli coltivati a vigneto irriguo. Il più probabile valore di mercato del compendio oggetto di
26
stima viene pertanto determinato come segue:
Valore di Mercato terreno agricolo
ha. 4,1290 x 38.770 €/ha. = € 160.081,33 Valore intero bene € 160.081,33
Il sottoscritto, come scritto in premessa, provvederà ad effettuare una riduzione di valore “dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale”.
Valore piena proprietà € 160.081,33 (-c.ca 15% di deprezzamento in arrotondamento)=
€ 136.000,00 (euro centotrentaseimila/00)
LOTTO N.3
1.0) IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:
Catasto Terreni del Comune di Faenza (Ra), intestati a:
--- nato a Faenza (Ra) il 28/01/1963 C.F. --- - proprietario 1/1
foglio 242:
o Particella 204, Qualità Vigneto, Classe 1, Superficie ha 1.77.80, Reddito Domenicale € 220,38, Reddito Agrario € 183,65;
Catasto Fabbricati del Comune di Faenza (Ra):
foglio 242, Particella 19:
Subalterno 1, Via Bianzarda di San Biagio, piano S1-T, Categoria D/10, Rendita € 6.222,00;
Subalterno 2, Via Bianzarda di San Biagio, piano T, Categoria D/10, Rendita
€ 333,00;
27
Subalterno 3, Via Bianzarda di San Biagio, piano T, Categoria D/10, Rendita
€ 504,00;
Subalterno 4, Via Bianzarda di San Biagio, piano T-1, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, Superficie Catastale 176 mq, Rendita € 581,01;
Subalterno 5, Via Bianzarda di San Biagio, piano T, B.C.N.C.
Catasto Terreni, del Comune di Faenza (Ra):
foglio 242:
Particella 19, Qualità Ente Urbano, Superficie ha 0.65.60;
***
2.0) CONSISTENZA E UBICAZIONE DELL’ IMMOBILE Intera Proprietà: di complesso produttivo ed una abitazione formati da più immobili distribuiti su un'area complessiva di mq 6.560, con annesso terreno agricolo, il tutto posto a circa km. 10 dal centro di Faenza e km 37 dal capoluogo di provincia Ravenna.
1) fabbricato funzionale alla attività agricola per la produzione vinicola con annesso impianto fotovoltaico sulla copertura identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 1.
Il fabbricato ha l'accesso dalla corte comune sviluppato su tre livelli, dove al piano interrato è posto il reparto invecchiamento-barricaia, lo spogliatoio e i servizi igienici, al piano terra alcune cisterne, lo stoccaggio del vino in bottiglia e attraverso una scala si accede al soppalco del piano primo in una zona utilizzata come deposito, inoltre sulla falda esposta a sud-est è presente un impianto fotovoltaico della potenza nominale prodotta pari a 44 kw . La superficie commerciale del complesso immobiliare, al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere
28
mq. 1.243;
2) fabbricato funzionale all'attività agricola per la produzione vinicola identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 2.
Il fabbricato ha l'accesso dalla corte comune sviluppato al solo piano terra, utilizzato come deposito.
La superficie commerciale del fabbricato, al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 58;
3) fabbricato funzionale all'attività agricola per la produzione vinicola identificato al Catasto fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 3.
Il fabbricato ha l'accesso dalla corte comune sviluppato al solo piano terra, diviso in due zone, una utilizzata come deposito ed un'altra dove sono poste alcune cisterne.
La superficie commerciale del fabbricato, al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 124;
4) fabbricato abitativo identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 4.
Il fabbricato ha l'accesso dalla corte comune sviluppato su due livelli, al piano terra è presente la zona giorno ed al primo quella notte.
La superficie commerciale del complesso immobiliare oggetto della presente relazione, al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 175;
5) appezzamento di terreno agricolo, identificato al Catasto Terreni al foglio 242, Particella 204.
La superficie commerciale del terreno agricolo, puramente a titolo indicativo, è risultata ha. 1,7780
29
***
3.0) CONFINI
I terreni confinano con la via Bianzarda di San Biagio, via Gesuita, --- ---, salvo altri.
***
4.0) PROPRIETA’
---, nato a Faenza (RA) il 28 gennaio 1963 C.F. --- proprietario 1/1
***
5.0 SOPRALLUOGO
A seguito di PEC all'esecutato, veniva fissata la data e l’ora del sopralluogo presso l’immobile oggetto dell’esecuzione, indicata nel giorno 19/11/2019 alle ore 9,00. Successivamente a seguito della comunicazione effettuata, il giorno 19/11/2019 alle ore 9,00 si è effettuato il sopralluogo, erano presenti il Sig. ---, il Custode Dott. ---, la --- in qualità di ausiliario del Custode, il tutto si è svolto regolarmente.
***
6.0) DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi della piena proprietà
Di unità immobiliari costituiti da un fabbricato principale nel quale si effettuano le attività, due fabbricati accessori utilizzati come depositi e stoccaggio, un'abitazione, tutti gli edifici sono posti nell'ampia corte nella quale è stata collocata la piattaforma per il peso dei mezzi, ed un terreno, ubicati nel Comune di Faenza, con accesso principale da Via Gesuita n. 4.
L'edificio principale identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242,
30
Particella 19, Subalterno 1 è stato edificato a seguito di un primo titolo edilizio del 2000, con variante del 2001 viene modificato il progetto.
Il prefabbricato è costituito da una struttura portante a telaio in calcestruzzo armato e successivamente è stato tamponato con forma compatta, lateralmente è stato realizzato un ampio sporto alla copertura creando una zona coperta.
Il fabbricato è costituito da un piano interratto, accessibile dall'esterno e con una scala dall'interno, il solaio è realizzato con struttura a volte sorretto da colonne in calcestruzzo, i pavimenti sono piastrellati, con partizioni interne si è divisa la zona barricaia dove sono presenti le botti dalla zona servizi dove sono collocati gli spogliatoi ed i bagni. Il piano terra dedicato all'imbottigliamento e al deposito del vino, ha i pavimenti in calcestruzzo al quarzo con finitura in resina le pareti perimetrali sono di laterizio intonacato e tinteggiato, gli infissi sono in alluminio per le finestre ed in legno per i portoni di accesso, il solaio di copertura è realizzato in legno lamellare, il manto di copertura è con tegole e sullo stesso è stato posizionato un impianto fotovoltaico. Nell'ampio volume del piano terra, sul lato di accesso nel fronte di Via Gesuita è stato realizzato un soppalco con struttura di legno, accessibile con una scala di ferro direttamente della zona deposito.
I servizi igienici sono composti da sanitari in ceramica, i gruppi di comando in acciaio, le porte di accesso sono in legno tamburato con maniglia semplice.
Gli impianti elettrici sono stati realizzati su una canalina in ferro posta su mensole all'esterno delle pareti, l'immobile è collegato alla rete idrica ed elettrica, i quadri di comando e gli inverter dell'impianto fotovoltaico sono
31
posti al piano terra in prossimità dell'accesso laterale.
Lo stato di manutenzione è molto buono.
Il primo dei due edifici destinati al deposito di materiale identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 2, è formato da due ambienti uno ricavato al piano terra dell'edificio in muratura posto sull'accesso da Via Bianzarda ed il secondo ambiente realizzato con una con pannelli sandwich sorretti da una struttura in ferro zincato. La porta di accesso collocata lateralmente è scorrevole su un binario.
Lo stato di manutenzione è scarso.
Il secondo dei due edifici destinati al deposito di materiale e cisterne identificato al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 3, è realizzato in muratura intonacata, con la struttura del tetto in legno e tavelloni di laterizio, il manto di copertura è in tegole tipo "marsigliesi", completamente sviluppato su un unico piano, due ambienti utilizzati per il ricovero di attrezzature uno dove sono poste alcune cisterne ed un wc. Gli infissi esterni sono di ferro.
Alcune zone della copertura sono precarie e perciò puntellate, lo stato di manutenzione è molto scarso.
L'abitazione identificata al Catasto Fabbricati al foglio 242, Particella 19, Subalterno 4, è realizzata con struttura di muratura intonacata, al piano terra è presente la zona giorno ed il piano primo a zona notte il tetto con manto di coperta di tegole a coppo è fortemente incurvato. Gli infissi sono di legno con scuri in legno al piano primo e grate di ferro al piano terra.
L'abitazione non ha requisiti igienico sanitari per essere abitata, lo stato di conservazione e molto scarso.
32
Il terreno posto lateralmente alla via di accesso alla cantina è con orografia pianeggiante ha forma regolare. I terreni sono in un corpo unico perimetrati dalla via Bianzarda di San Biagio e la via Gesuita oltre ad altri terreni agricoli.
Le varietà delle superfici vitate e l'anno della messa a dimora è riportato nell'allegato certificato rilasciato dalla Regione Emilia-Romagna.
Il terreno agricolo impianto a vigneto, ha filari prevalentemente orientati da nord a sud collocati su un'area pianeggiante.
Il terreno è dotato di impianto di irrigazione.
Il terreno è facilmente accessibili dalla via pubblica (vedi documentazione fotografica allegata).
***
7.0) CONSISTENZA COMMERCIALE
La superficie commerciale delle unità immobiliari oggetto della presente, considerata al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, è stata calcolata ed individuata come segue:
1) La superficie commerciale del complesso distinto con il subalterno 1 della particella 19 , al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 1.243;
2) La superficie commerciale della cantina distinta con il subalterno 2 della particella 19 , al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 58;
3) La superficie commerciale del deposito distinto con il subalterno 3 della particella 19, al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 124;
33
4) La superficie commerciale dell'abitazione distinta con il subalterno 4 della particella 19 , al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta complessivamente essere mq. 175;
5)La superficie del terreno agricolo, puramente a titolo indicativo, è risultata di ha. 1,7780.
***
8.0) INDAGINE AMMINISTRATIVA
Da ricerca effettuata presso gli archivi del Comune di Faenza sono emerse le pratiche qui di seguito riportate:
Il complesso originariamente era composto dai soli due manufatti in muratura già presenti nella mappe catastali d'impianto.
Nel 2000 è stato effettuato il primo progetto per la costruzione della cantina attraverso i seguenti titoli edilizi:
o Concessione n. 268 del 07 agosto 2000 - Costruzione di cantina aziendale previa demolizione di servizi esistenti e ristrutturazione di fabbricato colonico;
o Concessione n. 203 del 26 maggio 2001 - Modifiche interne ed esterne di cantina aziendale con ampliamento di vano interrato in variante alla Concessione 268/2000;
o Denuncia di inizio attività n. 271 del 24 marzo 2004 - Variane alla Concessione 268/00 prot. 115 del 04/02/2000 e Concessione n.
203/01 prot. 535 del 03/05/2001;
o Certificato di conformità edilizia e agibilità del 29 dicembre 2009;
o Segnalazione Certificata di Inizio Attività Pratica SUAP 360/2012 prot. 48886 del 31/12/2012 - Manutenzione Straordinaria per la
34
realizzazione di uffici nel soppalco.
Da confronto fra quanto come sopra autorizzato e quanto verificato sullo stato dei luoghi attuali, si sono accertate alcune difformità. Internamente le previsioni progettuali relative alla SCIA prot. 48886 del 31/12/2012 non sono state completate è stata realizzata solo la scala di collegamento con il piano terra, esternamente per la struttura sandwich posta in aderenza al fabbricato abitativo sul lato nord-ovest non è stato riscontrato alcun titolo edilizio per la sua realizzazione. L'impianto fotovoltaico posto sulla copertura non è censito al Catasto Fabbricati. Tali difformità dovranno essere sanate attraverso la rimozione delle opere esterne e oggetto di segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria ai sensi dell'art. 17 L.R. 23/04 presso il Comune di Faenza per quelle interne, per quanto concerne l'impianto fotovoltaico è necessario procedere all'aggiornamento catastale come da normativa vigente attraverso il deposito di pratica Doc.Fa con relativa planimetria urbana ed elaborato planimetrico, congiuntamente sarà necessario l'aggiornamento catastale con il deposito delle nuove planimetrie attestanti lo stato attuale dei luoghi, con un costo complessivo indicativo pari a € 8.000,00 (euro ottomila/00). Al momento non è dato sapere se vi saranno modifiche alla normativa urbanistica che possano variare la procedura e gli importi sopra indicati.
L’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R. n.380/2001, della L.47/85 e della L.R.
15/2013 e/o successive modificazioni.
Relativamente al terreno agricolo il Regolamento Urbanistico ed Edilizio
35
(RUE) approvato dal Comune di Faenza disciplina le aree all'art. 13 (Ambiti ad alta vocazione produttiva agricola di pianura).
Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica.
***
9.0) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Da controllo effettuato dal sottoscritto si è verificata la corrispondenza fra i dati catastali attuali (da visura aggiornata) e quelli indicati nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento.
***
10.0) PROVENIENZA
La piena proprietà del terreno sul quale è stato realizzato l'intero intervento immobiliare oggetto di esecuzione è pervenuta all’ attuale proprietà come segue:
- Atto di compravendita a rogito del Dott. --- stipulato in data 16/07/1999, repertorio n. 92582 raccolta 3879 registrato a Faenza il 30/07/1999 al n 871, trascritto a Ravenna in data 20/07/1999 al n.
11722/576.
***
11.0) ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornamento effettuato dal sottoscritto al 03/03/2020)
Successivamente al verbale di pignoramento immobili trascritto a Ravenna in data 29/01/2019 ai numeri 1712/1130, a favore Berenice SPV srl non sono state presentate altre iscrizioni contro.(si allega visura ipo-catastale aggiornata al 03/03/2020).
36
***
12.0) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Da atto di provenienza sono comprese gli atti unilaterali d'obbligo trascritti a Ravenna in data 16/06/1989 art. 4895 ed in data 30/07/1990 art. 6574 e la servitù di elettrodotto trascritta a Ravenna il 15/05/1991 art. 4346 a favore di ---.
***
13.0) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Dalla verifica effettuata presso l’agenzia delle entrate unità di Faenza i beni pignorati sono stati ceduti in affitto con contratto n. 2520 serie 3T registrato il 30/10/20019. Tale contratto ha decorrenza dal 10/11/2018 con durata di nove anni e scadenza il 09/11/2027. Successivamente il contratto di affitto è stato ceduto con contratto registrato a Forlì il 15/11/2019 al n. 8334 serie 1T.
(Si allegano i contratti di affitto); per quanto sopra rilevato gli immobili sono occupati senza titolo ed i contratti non sono opponibili alla procedura.
***
14.0) INFORMAZIONI GENERALI
Vista la disposizione del Giudice Dell’Esecuzione del 10.09.2014 il sottoscritto C.T.U. non produce l’Attestato di Certificazione Energetica.
In data 19/11/2019, è stato eseguito il sopralluogo, dopo aver espletato le formalità di rito e svolto il rilievo metrico e fotografico dei fabbricati e del terreno, si è redatto apposito verbale.
L'esecutato alla situazione attuale risulta il proprietario per la quota di 1/1.
***
15.0) STIMA DEL LOTTO 3 FORMATO
37
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene (vedasi descrizione precedente), della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali (come ad es. consultazione del Rapporto del Mercato Immobiliare a Ravenna e provincia F.I.M.A.A., O.M.I. e agenzie immobiliari operanti nel settore), della forte contrazione del mercato immobiliare, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova (vedasi descrizione), della necessità di una regolarizzazione edilizia e che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva, come segue.
Intera Proprietà di edifici produttivi e residenziale che si sviluppano al piano terra e primo, con area cortilizia privata, il tutto posto in Comune di Faenza via Bianzarda di San Biagio n. 54. Il tutto si trova classificato all'interno della Tavola 21.1 delle norme di attuazione del RUE in Territorio Rurale, - - Ambiti ad alta vocazione agricola di pianura (art. 13)
La superfici commerciali delle unità immobiliari oggetto della presente, considerata al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, è stata calcolata ed individuata come segue:
1) Edificio ad uso produttivo distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza, foglio 242, particella 19, subalterno 1 mq. 1.243;
2) Edificio ad uso produttivo distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza, foglio 242, particella 19, subalterno 2, mq. 58;
3) Edificio ad uso produttivo distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza, foglio 242, particella 19, subalterno 3, mq. 124;
38
4) Unità abitativa distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza, foglio 242, particella 19, subalterno 4 mq. 175;
5)Terreno agricolo distinto al Catasto Terreni del Comune di Faenza, foglio 242, particella 204 ha. 1,7780.
Il valore unitario al metro quadrato attribuito a:
1) Edificio ad uso produttivo cantina - subalterno 1.
Il valore unitario al metro quadrato attribuito all’immobile è pari a €/mq 460,00 (euro/mq quattrocentosessanta/00), al quale si applica un indice di correzione del 5 % per vetusta deprezzamento di €/mq 23,00 (euro/mq ventitre/00), pertanto si ricava che il prezzo unitario al metro quadrato è pari a €/mq 437,00 (euro/mq quattrocentotrentasette/00):
Valore € 543.191,00 (euro cinquecentoquarantatrecentonovantuno/00) 2) Edificio ad uso produttivo cantina - subalterno 2.
Il valore unitario al metro quadrato attribuito all’immobile è pari a €/mq 860,00 (euro/mq ottocentosessanta/00), al quale si applica un indice di correzione del 75 % per vetusta deprezzamento di €/mq 645,00 (euro/mq seicentoquarantacinque/00), pertanto si ricava che il prezzo unitario al metro quadrato è pari a €/mq 215,00 (euro/mq duecentoquindici/00):
Valore € 12.470,00 (euro dodicimilaquattrocentosettanta/00) 3) Edificio ad uso produttivo cantina - subalterno 3.
Il valore unitario al metro quadrato attribuito all’immobile è pari a €/mq 860,00 (euro/mq ottocentosessanta/00), al quale si applica un indice di correzione del 75 % per vetusta deprezzamento di €/mq 645,00 (euro/mq seicentoquarantacinque/00), pertanto si ricava che il prezzo unitario al metro quadrato è pari a €/mq 215,00 (euro/mq duecentoquindici/00):
39
Valore € 26.660,00 (euro ventiseimaseicentosessanta/00) 4) Unità abitativa - subalterno 4.
Il valore unitario al metro quadrato attribuito all’immobile è pari a €/mq 860,00 (euro/mq ottocentosessanta/00), al quale si applica un indice di correzione del 80 % per vetusta deprezzamento di €/mq 688,00 (euro/mq seicentoottantotto/00), pertanto si ricava che il prezzo unitario al metro quadrato è pari a €/mq 172,00 (euro/mq centosettantadue/00):
Valore € 30.100,00 (euro trentamilacento/00) 5)Terreno agricolo
Dall’analisi effettuata, si assume come parametro economico unitario di riferimento il valore pari a €/ha 36.000,00 (euro/ha trentaseimila/00)per i terreni agricoli coltivati a vigneto irriguo.
Valore terreno agricolo € 64.008,00 (euro sessantaquattromilaottoeuro/00)
VALORE INTERO BENE
1) Edificio ad uso produttivo cantina - subalterno 1 € 543.191,00 2) Edificio ad uso produttivo cantina - subalterno 2 € 12.470,00 3) Edificio ad uso produttivo cantina - subalterno 3 € 26.660,00
4) Unità abitativa - subalterno 4 € 30.100,00
5) Terreno agricolo € 64.008,00
TOTALE € 676.429,00
(seicentosettantaseiquattrocentoventinove/00)
A cui detrarremo, per opere di rimessa in pristino e la regolarizzazione delle difformità rilevate e spese tecniche, la somma forfettaria di €.8.000,00 per cui Valore intero bene € 668.429,00
40
(euro seicentosessantottoquattrocentoventinove/00)
***
16.0) VALORE PROPOSTO COME BASE D’ASTA PER IL LOTTO 3 FORMATO
Il sottoscritto, come scritto in premessa, provvederà ad effettuare una riduzione di valore “dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale”.
Valore piena proprietà € 668.429,00 (-c.ca 15% di deprezzamento in arrotondamento)=
€ 568.000,00
(euro cinquecentosessantottomila/00)
***
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza Ravenna, 02/03/2020
Il CONSULENTE TECNICO
Geom. Luca Barchi Allegati:
1) Aggiornamento Visure Conservatoria dei Registri Immobiliari 2) Copia atto di provenienza
3) Certificato di residenza cittadinanza stato civile;
4) Estratto dell'atto di matrimonio;
5) Certificato di destinazione urbanistica;
6) Contratto di affitto;
41
7) Schedario superfici vitate;
Lotto 1
8) Estratto di mappa;
9) Visura catastale 10) Rilievi Fotografici Lotto 2
11) Estratto di mappa;
12) Visura catastale;
13) Rilievi Fotografici;
Lotto 3
14) Estratto di mappa;
15) Visura catastale;
16) Planimetria catastale;
17) Rilievi Fotografici.
