1. Premessa
Il sottoscritto Ing. Francesco Rubeo, nato a Roma il 13.10.1962, C.F.
RBUFNC62R13H501B, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al numero 16297 e con studio in Roma, via Nomentana 78, è stato incaricato in data 26.04.2016 dal Tribunale di Roma, su istanza del Curatore del Fallimento n.668/2003, il Prof. Avv. Giovanni Fiori, di predisporre la stima degli immobili di proprietà della Società --- Omissis ---., di cui alla Sentenza R.G. n.5002/2014 del 04.03.2014 del medesimo Tribunale e al successivo Provvedimento di Rettifica del 30.10.2015.
In particolare, il sottoscritto è stato incaricato di predisporre la stima dell’immobile oggetto della presente Relazione, sito nel Comune di Bari (BA), identificato dai seguenti dati:
▪ Dati toponomastici: bene sito in piazza Aldo Moro 22 e 28, piano settimo; ▪ Dati catastali: foglio 97, particella 454, subalterno 18.
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 1 Nomina del CTU su Istanza del Curatore Fallimentare
➢ Allegato 2 Sentenza R.G. n.5002/2014 del Tribunale di Roma
➢ Allegato 3 Provvedimento di Rettifica della Sentenza R.G. n.5002/2014
2. Descrizione del bene oggetto della stima e consistenze
Il bene oggetto della stima è una Unità Immobiliare che si trova al piano settimo di un edificio di piazza Aldo Moro, nel quartiere centrale Murat del Comune di Bari.
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L’edificio nel quale insiste l’U.I. in oggetto è stato realizzato tra il 1960 e il 1962 e presenta un piano terra destinato a negozi e dieci livelli fuori terra. Esteriormente, i piani primo e secondo sono trattati diversamente rispetto ai piani superiori, e presentano, infatti, ampie superfici vetrate contro i piani superiori che possiedono diversi balconi e superfici intonacate. Lo stabile è costituito da un unico corpo di fabbrica ma con due scale di accesso autonome ai due civici 22 e 28 di piazza Aldo Moro.
Piazza Aldo Moro è una delle piazze centrali della città di Bari, sulla quale affaccia anche la stazione ferroviaria. In particolare, la piazza appare in ottimo stato di manutenzione, così come i giardini che ospita nella parte centrale. Sui lati della stessa si affacciano diversi negozi.
Figura 1 ‐ Inquadramento urbano
L’accessibilità alla zona urbana è quindi molto elevata, sia dalle aree esterne alla città, per la presenza della stazione, che interne a Bari, per la localizzazione della piazza nel centro e la conseguente presenza di numerosi mezzi pubblici che collegano la stazione al resto della città. I servizi della zona sono quelli, numerosi, di un centro città con
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un ruolo di Capoluogo di Regione. I servizi principali (ospedale, scuole superiori, ecc.) sono tutti raggiungibili a piedi in pochi minuti e, in particolare, è da segnalare la prossimità con l’Università degli Studi di Bari a ca. 100 mt da piazza Aldo Moro.
L’edificio in esame è situato sul lato est della piazza, che, al tempo della realizzazione dello stesso, prendeva il nome di piazza Roma.
Esso ha una forma a “C” con i due lati esterni verso ovest e sud che affacciano direttamente sulla piazza, e il lato nord in aderenza con un altro edificio. Verso est, invece, la “C” dell’edificio racchiude una corte sulla quale si affacciano gli altri lati che hanno vista anche verso le proprietà limitrofe.
L’edificio è stato realizzato con ossatura portante in cemento armato e copertura piana.
Lo stabile, di undici livelli compreso il piano terra, è stato costruito con due corpi scale completamente autonomi e indipendenti con accessi da due numeri civici differenti, il 22 e il 28 di piazza Aldo Moro. Il n. 28 si apre sul lato sud dell’edificio e “guarda” la stazione e soprattutto una contropiazza più piccola che parte verso est da piazza Aldo Moro, mentre il n. 22 si affaccia sul lato ovest proprio di fronte ai giardini.
Ogni corpo scale è dotato di un atrio piuttosto ampio in ottime condizioni di manutenzione, una portineria e due vani ascensore per ciascuno dei corpi scale.
In generale tutto lo stabile è risultato essere in buone condizioni di manutenzione. In particolare, per quanto riguarda i prospetti, quelli su piazza Aldo Moro, sono rifiniti con intonaco e cortina, tinte bicromatiche, ringhiere metalliche e ampi infissi vetrati, al piano primo e secondo; tali facciate si presentano in ottime condizioni e sembrerebbe essere stato oggetto di un recente intervento di riqualificazione. I prospetti interni, anch’essi intonacati e con parapetti in muratura, sono, invece, apparsi piuttosto degradati. Per quanto riguarda l’unità immobiliare in questione, essa occupa l’interno piano settimo
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dello stabile ed è stata frazionata in due porzioni distinte separate da una tramezzatura, una con accesso dal corpo scale al civico 22 (di seguito porzione 1) e l’altra dal civico 28 (di seguito porzione 2).
In un primo momento, il sottoscritto ha avuto accesso solo alla porzione 1 in quanto, la porzione 2 è apparsa chiusa e abbandonata da diverso tempo e non si è rintracciato né il custode né l’eventuale effettivo possessore delle chiavi. Successivamente, a seguito dell’autorizzazione da parte del G.D. del 25.07.2019, è stato possibile accedere alla porzione 2 con l’ausilio della Forza Pubblica.
Attraverso la lettura del materiale catastale ed edilizio reperito dal sottoscritto si è evinto che, fin dal primo impianto, l’unità immobiliare era un unicum derivante
dall’accorpamento di tre UU.II.: due appartamenti con accesso dalla scala al civico 28 e uno con accesso da quella al civico 22. Come detto poc’anzi, l’unità è stata nuovamente frazionata e si sono ricavate due porzioni distinte.
Di seguito verranno descritte le due porzioni immobiliari così come appaiono oggi.
Porzione dell’immobile 1, con accesso dal civico 22
Tale porzione immobiliare è stata visionata in occasione del primo sopralluogo effettuato dal sottoscritto e risalente al 08.11.2016. Attualmente tale porzione è occupata dalla sede locale del Partito Democratico e si presenta, in generale, in buone condizioni manutentive. La distribuzione interna degli ambienti, salvo alcune piccole differenze (vd.
successivo paragrafo 3), è coerente con quella riportata nella planimetria catastale. La porzione immobiliare possiede una pianta a forma di “L”, con una distribuzione affidata ad un corridoio, anch’esso ad “L”, sul quale si aprono numerose stanze. In generale, l’appartamento è composto da:
▪ un ingresso e corridoio ad “L” di ca. 28 mq;
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▪ un secondo corridoio di distribuzione rettangolare di ca. 12 mq;
▪ n.10 stanze rettangolari e di diverse dimensioni adibite ad uffici;
▪ un servizio igienico di ca. 5 mq che affaccia sulla chiostrina interna;
▪ un altro piccolo servizio igienico di ca. 4 mq che affaccia sul cortile interno;
▪ n.3 balconi di differenti dimensioni, di cui uno con affaccio su piazza Aldo Moro e due sull’interno.
L’immobile non è risultato dotato di pertinenze di alcun genere (posto auto, box, cantina o soffitta).
Per quanto riguarda gli impianti idrico ed elettrico, essi appaiono abbastanza recenti, gli infissi e le serrande, di livello medio, sono in buono stato così come i pavimenti e le tinte.
Fanno eccezione i balconi che affacciano internamente, dei quali quello posto sul lato sud mostra vistose infiltrazioni sul parapetto in muratura con rigonfiamenti importanti dell’intonaco.
Esiste un impianto di condizionamento degli ambienti, autonomo, caldo/freddo, realizzato con unità singole o accoppiate tipo split.
Porzione dell’immobile 2, con accesso dal civico 28
Tale porzione immobiliare è stata visionata in occasione del secondo sopralluogo effettuato dal sottoscritto in data 29.10.2019 contestualmente all’accesso forzoso. L’unità si presenta abbandonata da diverso tempo e in un pessimo stato manutentivo. La distribuzione interna degli ambienti, salvo alcune piccole differenze (vd. successivo paragrafo 3), è coerente con quella riportata nella planimetria catastale. Anche questa porzione possiede una pianta a forma di “L”, con una distribuzione affidata ad un corridoio, anch’esso ad “L”, sul quale si aprono numerose stanze. In generale, l’appartamento è composto da:
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▪ doppio ingresso, in relazione ai due accessi distinti dal pianerottolo del corpo scale;
▪ n.7 stanze di diverse dimensioni adibite ad uffici;
▪ n.1 ampia sala riunioni di ca. 70 mq;
▪ un corridoio di ca. 14 mq che distribuisce a 4 vani e a un servizio igienico;
▪ un corridoio ad “L” di ca. 21 mq che distribuisce alla sala riunioni e ad una stanza;
▪ un disimpegno di ca. 5 mq;
▪ un servizio igienico di ca. 3,50 mq che affaccia su piazza Aldo Moro;
▪ un altro piccolo servizio igienico di ca. 4 mq che affaccia sul cortile interno;
▪ n.4 balconi di differenti dimensioni, di cui tre con affaccio su piazza Aldo Moro e uno sull’interno.
Anche questa porzione non è risultata dotata di pertinenze di alcun genere (posto auto, box, cantina o soffitta). La porzione dell’unità immobiliare in questione possiede un accesso esclusivo da uno dei due ascensori che servono il corpo scale, il quale sbarca direttamente all’interno del l’appartamento in uno dei corridoi.
Impianti, infissi, pavimenti e rivestimenti sono fatiscenti e si è constatato che tutto versa in un completo stato di abbandono.
La planimetria che segue mostra l’unità immobiliare in esame e le due porzioni appena descritte: in rosso è rappresentata la porzione 1, ovvero quella con accesso dal civico 22 di piazza Aldo Moro, mentre, in blu è rappresentata la porzione 2, ovvero quella con ingresso dal civico 28 della stessa piazza.
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Figura 2 ‐ Planimetria generale dell'unità immobiliare ed individuazione delle due porzioni in cui oggi è distinta
Le consistenze del bene sono state ottenute a seguito dei rilievi eseguiti e sono, arrotondate, le seguenti:
Piano Attuale utilizzo Superficie lorda coperta (mq)
Superficie scoperta (mq) Piano Settimo
Porzione 1 (civ.22) Porzione 2 (civ.28)
Uffici e studi privati 280,00 mq 296,00 mq
31,50 mq 28,20 mq
Totale immobile - 576,00 mq 59,70 mq
Va, infine, osservato che ci sarebbe un’ulteriore quantità di superficie, e più precisamente quella al confine tra il vano sbarco del secondo ascensore del corpo scale del civico 22 pari a ca. 8 mq che nel catastale risulterebbe di proprietà dell’immobile in oggetto mentre, sia nelle planimetrie allegate alla Licenza che all’attualità, tale vano risulta esterno
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all’unità immobiliare. Pertanto, ai fini del calcolo delle superfici commerciali, tale vano non è stato computato.
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 4 Fotografie aeree di inquadramento
➢ Allegato 5 Rilievo dello stato di fatto dei luoghi
➢ Allegato 6 Documentazione fotografica