TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE
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Fallimento:
Giudice Delegato:
Curatore:
--- Omissis --- n.668/03 Dott.ssa Francesca Vitale Prof. Avv. Giovanni Fiori
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Stima dell’immobile sito nel Comune di Bari (AN) Piazza Aldo Moro, civici n.22 e 28, piano 7°
NCEU: foglio 97, particella 454, subalterno 18
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Esperto Estimatore:
Dott. Ing. Francesco Rubeo
Via Nomentana n.78 – 00161 Roma Tel. 06-97997017
Cell. 338-4175685 E-mail - [email protected]
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La presente Relazione di Consulenza Tecnica è stata articolata secondo il seguente sommario:
1. Premessa ... 2
2. Descrizione del bene oggetto della stima e consistenze ... 2
3. Cronistoria dei dati catastali e situazione attuale ... 9
4. Provenienze ventennali e titolarità ... 11
5. Stato di occupazione del bene ... 15
6. Gravami e servitù ... 16
7. Normativa urbanistica ... 16
8. Titoli e regolarità edilizia ... 18
9. Riepilogo delle difformità rilevate e loro sanabilità ... 21
10. Eventuali spese residue ... 24
11. Criteri estimativi adottati ... 26
12. Stima dell’immobile ... 36
13. Attività del Consulente ... 37
Allegati alla Relazione
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1. Premessa
Il sottoscritto Ing. Francesco Rubeo, nato a Roma il 13.10.1962, C.F.
RBUFNC62R13H501B, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al numero 16297 e con studio in Roma, via Nomentana 78, è stato incaricato in data 26.04.2016 dal Tribunale di Roma, su istanza del Curatore del Fallimento n.668/2003, il Prof. Avv. Giovanni Fiori, di predisporre la stima degli immobili di proprietà della Società --- Omissis ---., di cui alla Sentenza R.G. n.5002/2014 del 04.03.2014 del medesimo Tribunale e al successivo Provvedimento di Rettifica del 30.10.2015.
In particolare, il sottoscritto è stato incaricato di predisporre la stima dell’immobile oggetto della presente Relazione, sito nel Comune di Bari (BA), identificato dai seguenti dati:
▪ Dati toponomastici: bene sito in piazza Aldo Moro 22 e 28, piano settimo; ▪ Dati catastali: foglio 97, particella 454, subalterno 18.
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 1 Nomina del CTU su Istanza del Curatore Fallimentare
➢ Allegato 2 Sentenza R.G. n.5002/2014 del Tribunale di Roma
➢ Allegato 3 Provvedimento di Rettifica della Sentenza R.G. n.5002/2014
2. Descrizione del bene oggetto della stima e consistenze
Il bene oggetto della stima è una Unità Immobiliare che si trova al piano settimo di un edificio di piazza Aldo Moro, nel quartiere centrale Murat del Comune di Bari.
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L’edificio nel quale insiste l’U.I. in oggetto è stato realizzato tra il 1960 e il 1962 e presenta un piano terra destinato a negozi e dieci livelli fuori terra. Esteriormente, i piani primo e secondo sono trattati diversamente rispetto ai piani superiori, e presentano, infatti, ampie superfici vetrate contro i piani superiori che possiedono diversi balconi e superfici intonacate. Lo stabile è costituito da un unico corpo di fabbrica ma con due scale di accesso autonome ai due civici 22 e 28 di piazza Aldo Moro.
Piazza Aldo Moro è una delle piazze centrali della città di Bari, sulla quale affaccia anche la stazione ferroviaria. In particolare, la piazza appare in ottimo stato di manutenzione, così come i giardini che ospita nella parte centrale. Sui lati della stessa si affacciano diversi negozi.
Figura 1 ‐ Inquadramento urbano
L’accessibilità alla zona urbana è quindi molto elevata, sia dalle aree esterne alla città, per la presenza della stazione, che interne a Bari, per la localizzazione della piazza nel centro e la conseguente presenza di numerosi mezzi pubblici che collegano la stazione al resto della città. I servizi della zona sono quelli, numerosi, di un centro città con
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un ruolo di Capoluogo di Regione. I servizi principali (ospedale, scuole superiori, ecc.) sono tutti raggiungibili a piedi in pochi minuti e, in particolare, è da segnalare la prossimità con l’Università degli Studi di Bari a ca. 100 mt da piazza Aldo Moro.
L’edificio in esame è situato sul lato est della piazza, che, al tempo della realizzazione dello stesso, prendeva il nome di piazza Roma.
Esso ha una forma a “C” con i due lati esterni verso ovest e sud che affacciano direttamente sulla piazza, e il lato nord in aderenza con un altro edificio. Verso est, invece, la “C” dell’edificio racchiude una corte sulla quale si affacciano gli altri lati che hanno vista anche verso le proprietà limitrofe.
L’edificio è stato realizzato con ossatura portante in cemento armato e copertura piana.
Lo stabile, di undici livelli compreso il piano terra, è stato costruito con due corpi scale completamente autonomi e indipendenti con accessi da due numeri civici differenti, il 22 e il 28 di piazza Aldo Moro. Il n. 28 si apre sul lato sud dell’edificio e “guarda” la stazione e soprattutto una contropiazza più piccola che parte verso est da piazza Aldo Moro, mentre il n. 22 si affaccia sul lato ovest proprio di fronte ai giardini.
Ogni corpo scale è dotato di un atrio piuttosto ampio in ottime condizioni di manutenzione, una portineria e due vani ascensore per ciascuno dei corpi scale.
In generale tutto lo stabile è risultato essere in buone condizioni di manutenzione. In particolare, per quanto riguarda i prospetti, quelli su piazza Aldo Moro, sono rifiniti con intonaco e cortina, tinte bicromatiche, ringhiere metalliche e ampi infissi vetrati, al piano primo e secondo; tali facciate si presentano in ottime condizioni e sembrerebbe essere stato oggetto di un recente intervento di riqualificazione. I prospetti interni, anch’essi intonacati e con parapetti in muratura, sono, invece, apparsi piuttosto degradati. Per quanto riguarda l’unità immobiliare in questione, essa occupa l’interno piano settimo
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dello stabile ed è stata frazionata in due porzioni distinte separate da una tramezzatura, una con accesso dal corpo scale al civico 22 (di seguito porzione 1) e l’altra dal civico 28 (di seguito porzione 2).
In un primo momento, il sottoscritto ha avuto accesso solo alla porzione 1 in quanto, la porzione 2 è apparsa chiusa e abbandonata da diverso tempo e non si è rintracciato né il custode né l’eventuale effettivo possessore delle chiavi. Successivamente, a seguito dell’autorizzazione da parte del G.D. del 25.07.2019, è stato possibile accedere alla porzione 2 con l’ausilio della Forza Pubblica.
Attraverso la lettura del materiale catastale ed edilizio reperito dal sottoscritto si è evinto che, fin dal primo impianto, l’unità immobiliare era un unicum derivante
dall’accorpamento di tre UU.II.: due appartamenti con accesso dalla scala al civico 28 e uno con accesso da quella al civico 22. Come detto poc’anzi, l’unità è stata nuovamente frazionata e si sono ricavate due porzioni distinte.
Di seguito verranno descritte le due porzioni immobiliari così come appaiono oggi.
Porzione dell’immobile 1, con accesso dal civico 22
Tale porzione immobiliare è stata visionata in occasione del primo sopralluogo effettuato dal sottoscritto e risalente al 08.11.2016. Attualmente tale porzione è occupata dalla sede locale del Partito Democratico e si presenta, in generale, in buone condizioni manutentive. La distribuzione interna degli ambienti, salvo alcune piccole differenze (vd.
successivo paragrafo 3), è coerente con quella riportata nella planimetria catastale. La porzione immobiliare possiede una pianta a forma di “L”, con una distribuzione affidata ad un corridoio, anch’esso ad “L”, sul quale si aprono numerose stanze. In generale, l’appartamento è composto da:
▪ un ingresso e corridoio ad “L” di ca. 28 mq;
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▪ un secondo corridoio di distribuzione rettangolare di ca. 12 mq;
▪ n.10 stanze rettangolari e di diverse dimensioni adibite ad uffici;
▪ un servizio igienico di ca. 5 mq che affaccia sulla chiostrina interna;
▪ un altro piccolo servizio igienico di ca. 4 mq che affaccia sul cortile interno;
▪ n.3 balconi di differenti dimensioni, di cui uno con affaccio su piazza Aldo Moro e due sull’interno.
L’immobile non è risultato dotato di pertinenze di alcun genere (posto auto, box, cantina o soffitta).
Per quanto riguarda gli impianti idrico ed elettrico, essi appaiono abbastanza recenti, gli infissi e le serrande, di livello medio, sono in buono stato così come i pavimenti e le tinte.
Fanno eccezione i balconi che affacciano internamente, dei quali quello posto sul lato sud mostra vistose infiltrazioni sul parapetto in muratura con rigonfiamenti importanti dell’intonaco.
Esiste un impianto di condizionamento degli ambienti, autonomo, caldo/freddo, realizzato con unità singole o accoppiate tipo split.
Porzione dell’immobile 2, con accesso dal civico 28
Tale porzione immobiliare è stata visionata in occasione del secondo sopralluogo effettuato dal sottoscritto in data 29.10.2019 contestualmente all’accesso forzoso. L’unità si presenta abbandonata da diverso tempo e in un pessimo stato manutentivo. La distribuzione interna degli ambienti, salvo alcune piccole differenze (vd. successivo paragrafo 3), è coerente con quella riportata nella planimetria catastale. Anche questa porzione possiede una pianta a forma di “L”, con una distribuzione affidata ad un corridoio, anch’esso ad “L”, sul quale si aprono numerose stanze. In generale, l’appartamento è composto da:
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▪ doppio ingresso, in relazione ai due accessi distinti dal pianerottolo del corpo scale;
▪ n.7 stanze di diverse dimensioni adibite ad uffici;
▪ n.1 ampia sala riunioni di ca. 70 mq;
▪ un corridoio di ca. 14 mq che distribuisce a 4 vani e a un servizio igienico;
▪ un corridoio ad “L” di ca. 21 mq che distribuisce alla sala riunioni e ad una stanza;
▪ un disimpegno di ca. 5 mq;
▪ un servizio igienico di ca. 3,50 mq che affaccia su piazza Aldo Moro;
▪ un altro piccolo servizio igienico di ca. 4 mq che affaccia sul cortile interno;
▪ n.4 balconi di differenti dimensioni, di cui tre con affaccio su piazza Aldo Moro e uno sull’interno.
Anche questa porzione non è risultata dotata di pertinenze di alcun genere (posto auto, box, cantina o soffitta). La porzione dell’unità immobiliare in questione possiede un accesso esclusivo da uno dei due ascensori che servono il corpo scale, il quale sbarca direttamente all’interno del l’appartamento in uno dei corridoi.
Impianti, infissi, pavimenti e rivestimenti sono fatiscenti e si è constatato che tutto versa in un completo stato di abbandono.
La planimetria che segue mostra l’unità immobiliare in esame e le due porzioni appena descritte: in rosso è rappresentata la porzione 1, ovvero quella con accesso dal civico 22 di piazza Aldo Moro, mentre, in blu è rappresentata la porzione 2, ovvero quella con ingresso dal civico 28 della stessa piazza.
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Figura 2 ‐ Planimetria generale dell'unità immobiliare ed individuazione delle due porzioni in cui oggi è distinta
Le consistenze del bene sono state ottenute a seguito dei rilievi eseguiti e sono, arrotondate, le seguenti:
Piano Attuale utilizzo Superficie lorda coperta (mq)
Superficie scoperta (mq) Piano Settimo
Porzione 1 (civ.22) Porzione 2 (civ.28)
Uffici e studi privati 280,00 mq 296,00 mq
31,50 mq 28,20 mq
Totale immobile - 576,00 mq 59,70 mq
Va, infine, osservato che ci sarebbe un’ulteriore quantità di superficie, e più precisamente quella al confine tra il vano sbarco del secondo ascensore del corpo scale del civico 22 pari a ca. 8 mq che nel catastale risulterebbe di proprietà dell’immobile in oggetto mentre, sia nelle planimetrie allegate alla Licenza che all’attualità, tale vano risulta esterno
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all’unità immobiliare. Pertanto, ai fini del calcolo delle superfici commerciali, tale vano non è stato computato.
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 4 Fotografie aeree di inquadramento
➢ Allegato 5 Rilievo dello stato di fatto dei luoghi
➢ Allegato 6 Documentazione fotografica
3. Cronistoria dei dati catastali e situazione attuale
A seguito dell’interrogazione catastale, avvenuta in data 27.06.2016, l’unità immobiliare risulta regolarmente accatastata al NCEU del Comune di Bari.
I dati catastali reperiti dalla visura risultano coincidere con quelli forniti dalla documentazione allegata alla Sentenza R.G. n.5002/2014 e successiva Istanza. L’unità immobiliare è risultata, quindi, accatastata presso l’Ufficio del Catasto del
Comune di Bari (codice A271) come di seguito:
foglio 97, particella 454, subalterno 18 Zona censuaria: 2
Microzona: non riportata
Categoria: A/10
Classe: 4^
Consistenza: 25 vani Superficie catastale: 563 mq
Rendita: euro 13.944,34
Indirizzo: piazza Roma n.22 e 28, piano VII L’intestazione catastale è risultata la seguente:
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--- Omissis --- con sede in Croazia, C.F. 03334720236 Proprietà per 1/1
Si evidenzia un primo disallineamento dell’attuale intestazione della proprietà attuale con quella effettiva (vedi successivo paragrafo 4).
La planimetria catastale in atti, coincidente con quella di impianto e datata 10.07.1962 (atti solo a partire dal 30.06.1964), rappresenta abbastanza fedelmente lo stato dei luoghi, tuttavia, dal confronto tra planimetria e stato dei luoghi, si riscontrano i seguenti disallineamenti:
A. realizzazione di una tramezzatura di separazione del corridoio in due ambienti distinti;
B. realizzazione di una tramezzatura di separazione tra la porzione 1 e la porzione 2;
C. il “balcone 2” è leggermente più piccolo rispetto a quello rappresentato nella planimetria di impianto;
D. il “balcone 7” ha un forma leggermente differente rispetto a quella rappresentata nella planimetria catastale;
E. originariamente l’”ufficio 16” consisteva di due ambienti distinti, tuttavia, nella stessa planimetria di impianto, la tramezzatura di separazione risulterebbe cancellata con una X, quindi si può supporre che non sia stata mai realizzata.
L’immagine che segue mostra i disallineamenti riscontrati.
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Figura 3 ‐ Planimetria derivante dal confronto tra stato dei luoghi e catasto, individuazione dei disallineamenti
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 7 Estratto di mappa catastale
➢ Allegato 8 Planimetria catastale
➢ Allegato 9 Visura catastale storica
4. Provenienze ventennali e titolarità
Dall’esame degli atti di provenienza della visura ipocatastale eseguita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bari in data 15.11.2019 è risultato quanto di seguito riportato:
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1. TRASCRIZIONE del 20.04.1996 – Registro Particolare 9109, Registro Generale 11783; Atto esecutivo o cautelare – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI (Corte d’Appello, Rep. 2431 del 02.04.1996);
2. ISCRIZIONE del 11.02.1997 – Registro Particolare 558, Registro Generale 4600;
Ipoteca giudiziale – DECRETO INGIUNTIVO (Pretore di Bari Rep. 3880 del 17.11.1995);
3. TRASCRIZIONE del 15.11.2002 – Registro Particolare 35824, Registro Generale 49886; Atto tra vivi – COMPRAVENDITA (Rep. 229.331 del
14.11.2002, documenti successivi correlati: annotazione n.1636 del 21.03.2018 INEFFICACIA TOTALE);
4. TRASCRIZIONE del 28.11.2002 – Registro Particolare 37344, Registro
Generale 52052; Domanda giudiziale – ACCERTAMENTO DEI DIRITTI REALI (Tribunale Civile Rep.82042/2002 del 12.11.2002);
5. TRASCRIZIONE del 21.08.2003 – Registro Particolare 28104, Registro Generale 39434; Atto tra vivi – COMPRAVENDITA (Rep. 231.520 del
02.08.2003, documenti successivi correlati: annotazione n.1635 del 21.03.2018 INEFFICACIA TOTALE);
6. TRASCRIZIONE del 05.07.2004 – Registro Particolare 23117, Registro Generale 34286; Atto esecutivo o cautelare – DECRETO DI SEQUESTRO PREVENTIVO ART.321 CPP Tribunale di Roma, Rep.26511/3 del 23.06.2004, documenti successivi correlati: annotazione n.4999 del 28.08.2018 REVOCA SEQUESTRO);
7. ISCRIZIONE del 06.10.2005 – Registro particolare 13749, Registro Generale 52395; Ipoteca giudiziale derivante da DECRETO INGIUNTIVO (tribunale di Bari,
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Rep.7027/2005 del 27.09.2005);
8. TRASCRIZIONE del 05.08.2008 – Registro Particolare 25262, Registro
Generale 38149; Domanda giudiziale – DICHIARAZIONE DI NULLITÀ DI ATTI (Tribunale Rep. 14764 del 07.07.2008);
9. ISCRIZIONE del 25.02.2009 – Registro Particolare 1100, Registro Generale 7578; Ipoteca giudiziale derivante da IPOTECA EX ART. 22 D.LGS 472/97 (Commissione Tributaria Provincia di Verona Rep. 155/2008 del 12.12.2008);
10. ISCRIZIONE del 23.11.2009 – Registro Particolare 10972, Registro Generale 52131; Ipoteca legale derivante da RUOLO ESECUTIVO AI SENSI ART.77 DPR 602/73 (Equitalia Nomos SpA Rep. 114212/122 del 28.010.20109).
Si evidenzia che esiste continuità ventennale nelle trascrizioni, a norma dell’art.2650 del codice civile, per il quale ogni trascrizione contro un soggetto, per poter essere efficace, deve essere preceduta da una trascrizione in suo favore avente ad oggetto il medesimo diritto.
A seguito della Trascrizione del 05.08.2008 (RP. 25262, RG. 38149), con la quale è stato trascritto l’Atto di Citazione, si è richiesto di accertare e dichiarare la nullità assoluta e/o relativa, ai sensi degli artt.1418 e 1325 del CC, dei seguenti atti di compravendita:
▪ Atto a rogito del Notaio Claudio Avitabile di Bardolino in data 14.11.2002 (Rep.
229.331, Racc. 4388) con il quale la Società --- Omissis ---. ha venduto alla --- Omissis --- la porzione immobiliare oggetto della presente relazione;
▪ Atto a rogito dello stesso Notaio in data 02.08.2003 (Rep. 231.520, Racc. 4488) con il quale la --- Omissis --- ha venduto alla Società --- Omissis --- l’immobile di cui sopra.
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Dunque, attualmente l’immobile, è intestato, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ancona, alla Massa dei Creditori del Fallimento n.668/03 della Società --- Omissis ---..
Le risultanze derivanti dalla visura ipocatastale mettono quindi in evidenza il disallineamento, già precedentemente citato, con quanto riportato in Catasto, dove il bene risulta ancora intestato alla Società --- Omissis --- con sede in Croazia.
In data 21.03.2018, a cura del sottoscritto, è stata trascritta a debito, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza, l’Annotazione di Inefficacia totale degli atti di trasferimento sopracitati riguardanti l’immobile in oggetto:
▪ ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE del 21.03.2018 – Registro Particolare 1636, Registro Generale 12442; Inefficacia totale atto di compravendita (formalità di riferimento: Trascrizione n. 35824 del 15.11.2002);
▪ ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE del 21.03.2018 – Registro Particolare 1635, Registro Generale 12441; Inefficacia totale atto di compravendita (formalità di riferimento: Trascrizione n. 28104 del 21.08.2003).
È opportuno, infine, evidenziare che il bene è stato, dapprima, sottoposto a Sequestro con Decreto del Tribunale di Roma Rep. 7410 del 23.06.2004 (Trascrizione del
05.07.2004 RP 23117, RG 34286), e, a seguito del passaggio in giudicato della Sentenza n.5002/2014, la Guardia di Finanza ha proceduto a dissequestrare tutti i beni, mediante revoca del Decreto sopra citato (Annotazione n.4999 del 28.08.2018).
Pertanto, ad oggi, l’immobile risulta essere nelle disponibilità del Tribunale Civile di Roma e il sottoscritto, in forza del Provvedimento autorizzativo a firma del Curatore Fallimentare, ha provveduto a prendere il possesso dell’immobile in data 29.10.2019 con apposito Verbale che si riporta in allegato.
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Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 10 Ispezione ipotecaria riferita all’ultimo ventennio
➢ Allegato 11 Annotazioni di Inefficacia Atti di compravendita presso la Conservatoria dei RR.II. (n.1636 e 1635 del 21.03.2018)
➢ Allegato 12 Mandato a procedere – Presa in consegna chiavi degli immobili e relativo Verbale
5. Stato di occupazione del bene
Dai sopralluoghi effettuati presso l’immobile nelle date 08.11.2016 e 29.10.2019 è risultato che il bene è suddiviso, mediante una tramezzo in muratura, in due porzioni separate con accessi rispettivamente dagli ingressi dei corpi scale dei civici n.22 e 28 di piazza Aldo Moro.
Inizialmente, la porzione di immobile con ingresso dal civico 28 non è risultata accessibile. L’immobile, infatti, è risultato chiuso e non si ha cognizione di chi sia l’eventuale custode delle chiavi. In realtà, da quanto possibile constatare esternamente, il bene è apparso completamente inutilizzato. Pertanto, a seguito di apposita istanza, formulata al G.D. in data 08.03.2019 e accettata in data 25.07.2019, è stato autorizzato l’accesso forzoso alla porzione immobiliare chiusa.
Per quanto riguarda la porzione accessibile dal civico 22, invece, è risultata attualmente occupata dal PD – Partito Democratico, tuttavia, ai fini della presente stima, l’immobile nella sua interezza è da considerarsi libero.
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6. Gravami e servitù
Per quanto è stato possibile constatare, l’immobile non risulta gravato da Servitù. Per quanto riguarda, invece, l’esistenza di gravami di altro genere, dalla visura eseguita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari sul bene sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
1. ISCRIZIONE del 11.02.1997 – Registro Particolare 558, Registro Generale 4600;
Ipoteca giudiziale – DECRETO INGIUNTIVO (Pretore di Bari Rep. 3880 del 17.11.1995);
2. ISCRIZIONE del 06.10.2005 – Registro particolare 13749, Registro Generale 52395; Ipoteca giudiziale derivante da DECRETO INGIUNTIVO (tribunale di Bari, Rep.7027/2005 del 27.09.2005);
3. ISCRIZIONE del 25.02.2009 – Registro Particolare 1100, Registro Generale 7578; Ipoteca giudiziale derivante da IPOTECA EX ART. 22 D.LGS 472/97 (Commissione Tributaria Provincia di Verona Rep. 155/2008 del 12.12.2008);
4. ISCRIZIONE del 23.11.2009 – Registro Particolare 10972, Registro Generale 52131; Ipoteca legale derivante da RUOLO ESECUTIVO AI SENSI ART.77 DPR 602/73 (Equitalia Nomos SpA Rep. 114212/122 del 28.010.20109).
7. Normativa urbanistica
L’immobile ricade nella Zona B, sottozona B1 della Variante al Piano Regolatore Generale del Comune di Bari, adottata con DCC n.991 del 12.12.1973 ed approvata con Decreto del presidente della Giunta Regionale n.1475 del 08.07.1976.
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La disciplina di tale zona è affidata alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, che hanno subìto diverse integrazioni e variazioni, e individuata al Capo VI “Zone Residenziali: disposizioni particolari, art.47 Aree di Completamento B1 e B2”.
Inoltre, sono ancora vigenti il Regolamento Edilizio del 1936 e il Regolamento di Igiene del 1938/40, i quali individuano le caratteristiche specifiche delle abitazioni.
In realtà, l’edificio è stato realizzato fra il 1960 e il 1962, quindi, antecedentemente l’entrata in vigore del PRG del 1973 ma in vigenza dei RE, RI e dello strumento urbanistico vigente all’epoca.
Attualmente, però, la destinazione d’uso a Uffici non sembrerebbe pienamente compatibile con le destinazioni di PRG che inquadra l’intera Zona B in ambito residenziale e ammette solo destinazioni accessorie e di servizio alla residenzialità (commercio, turistico-ricettive ecc.):
Art.40 – Destinazioni
Le zone residenziali sono destinate alle abitazioni ed ai servizi connessi di seguito specificati. Negli edifici destinati alle abitazioni sono consentite le seguenti attività: negozi ed esercizi pubblici, studi professionali ed artigianali di servizio, istituti privati di istruzione, cliniche private, alberghi, ambienti per la cultura, lo svago e simili. Fanno anche parte della zona residenziale i seguenti servizi le cui aree sono localizzate nelle tavole di Piano, con esclusione di massima delle aree in cui gli interventi edilizi sono subordinati alla redazione di piani particolareggiati:
asili nido, scuole materne, scuole dell’obbligo, attrezzature di interesse comune, religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi quali uffici di poste e telegrafi, della protezione civile e simili, aree per spazi pubblici attrezzati a parchi, giuochi, sport e parcheggi.
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È da presumere, quindi, che faccia eccezione l’uso come sede di Partito che può essere inquadrata nell’ambito delle destinazioni di servizio con finalità sociali anch’esse ammesse dal PRG vigente in tale zona. L’art.40 non considera ammissibile, infatti, la destinazione ad uffici ma tratta esclusivamente di studi professionali.
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 13 Estratto NTA del PRG vigente
➢ Allegato 14 Estratto Elaborato Grafico del PRG vigente
8. Titoli e regolarità edilizia
Dalle ricerche effettuate presso l’Archivio di Stato di Bari, l’immobile è stato realizzato in forza della Licenza di Costruzione n.1238 bis rilasciata dal Sindaco del Comune di Bari, in data 05.12.1960, alla Sig.ra --- Omissis --- per la “Ricostruzione del Fabbricato in piazza Roma 25” oggi piazza Aldo Moro.
Successivamente, è stata rilasciata una ulteriore Licenza in Variante, la n.1987 del 02.02.1962, intestata a --- Omissis --- e --- Omissis ---, per variazione altimetrica dell’edificio.
In entrambi i titoli, nel progetto allegato, viene riportata la planimetria del “Piano Tipo”, che presenta alcune variazioni fra le due versioni, relativamente alla dimensione e forma dei balconi e alle tramezzature interne. Pertanto, per il confronto con lo stato attuale occorrerà riferirsi al “Piano Tipo” riportato nell’elaborato grafico di approvazione più recente, ovvero quello della Licenza in Variante del 1962.
Dal confronto tra la planimetria allegata alla Licenza in Variante e quella derivante dai rilievi effettuati dal sottoscritto sono emersi i seguenti disallineamenti:
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▪ il progetto prevedeva la realizzazione di tre unità immobiliari al piano, invece, catastalmente sono state accorpate in un’unica unità e, allo stato attuale, si presenta frazionato in due unità;
▪ il progetto prevedeva una destinazione residenziale di tutte le unità immobiliari, mentre l’immobile è stato accatastato con categoria A/10 “uffici e studi professionali” ed è utilizzato, almeno per quanto riguarda la porzione 1, come uffici e sede di Partito;
▪ la distribuzione interna è piuttosto diversa fra progetto e catastale, sono state realizzate tramezzature in più e in meno e non sono più presenti le cucine; lo stato di fatto rispecchia abbastanza bene il catastale, fatte salve le osservazioni di cui al precedente paragrafo 3;
▪ il progetto prevedeva alcune zone terrazzate nei lati che si affacciano sulla chiostrina che, invece, sia sul catastale che nello stato di fatto, sono state chiuse mediante l’avanzamento dei muri perimetrali generando, quindi, di fatto, un aumento della volumetria rispetto a quella di progetto;
▪ la forma dei balconi nella chiostrina, a parte le zone chiuse, è comunque leggermente diversa fra progetto, catasto e stato di fatto; inoltre, nel progetto compare un balconcino che non è mai stato realizzato e che, infatti, non figura in catasto;
▪ il tramezzo che delimita la zona di sbarco del secondo ascensore nel corpo scala del civico 22 è stato realizzato come da progetto mentre, come già evidenziato, al catasto risulta arretrato attribuendo tale superficie all’unità immobiliare e non agli spazi comuni;
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▪ il corpo ascensori della scala del civico 28, rispetto al progetto, è stato traslato e addossato al corpo scale stesso con un conseguente ampliamento delle unità immobiliari.
Da quanto possibile constatare non si è rinvenuto un successivo atto a sanare le difformità riscontrate. In particolare, occorre osservare che la Licenza di Costruzione in Variante è stata rilasciata nel febbraio 1962 mentre l’accatastamento di impianto è del luglio dello stesso anno (registrata tuttavia solo nel 1964). Pertanto, tale situazione di non conformità si è delineata evidentemente fin dall’ultimazione dei lavori dello stabile e la conformazione attuale, per lo meno per le tre difformità maggiori (aumento di volume, cambio di destinazione d’uso e accorpamento), veniva sancita già nell’accatastamento di impianto.
Non è stato possibile reperire il Certificato di Agibilità/Abitabilità del fabbricato.
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 15 Estratto Licenza di Costruzione n.1238 bis del 05.12.1960
➢ Allegato 16 Estratto Licenza di Costruzione in Variante n. 1987 del 02.02.1962
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9. Riepilogo delle difformità rilevate e loro sanabilità
Visto quanto sopra si riepilogano le difformità e i disallineamenti rilevati dal confronto degli atti disponibili e lo stato dei luoghi.
DIFFORMITÀ CATASTALI
1 Errata intestazione del bene
2 Planimetria catastale difforme rispetto allo stato dei luoghi
3 Ampliamento del locale di sbarco del secondo ascensore a scapito dell’immobile (locale per altro non accessibile)
DIFFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIE
1 Accorpamento di tre unità immobiliari in un’unica catastale e in due effettive 2 Cambio di destinazione d’uso da residenziale a uffici/sede di Partito
3 Diversa distribuzione degli spazi interni fra progetto e catastale e fra progetto e stato attuale dei luoghi
4 Chiusura di zone terrazzate nella chiostrina con conseguente aumento della volumetria rispetto a quella autorizzata di progetto
5 Forma dei balconi diversa fra progetto, catastale e stato di fatto
6 Accorpamento catastale di una superficie comune all’unità immobiliare e contestuale scorporo dagli spazi comuni, non previsto dal progetto e nella realtà non realizzata
ABITABILITÀ E CERTIFICAZIONI
1 Assenza delle certificazioni richieste dalla normativa vigente
Per quanto riguarda la “sanabilità” delle suddette difformità si possono distinguere diverse fattispecie che interessano il caso in oggetto:
a. aumento della volumetria
b. cambio di destinazione d’uso da residenza a uffici;
c. accorpamento tra UU.II.;
d. diversa realizzazione dei balconi;
e. diversa distribuzione interna;
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f. accorpamento di un’area comune;
g. assenza delle certificazioni richieste dalla normativa vigente.
L’esistenza di un’illegittimità rilevante come l’aumento di volumetria, ove non
“giustificabile” con un calcolo volumetrico relativo all’intero stabile che possa dimostrarne la regolarità, assieme alla possibilità di far rientrare tale fattispecie fra quelle sanabili, ai sensi dell’art. 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47 e s.m.i. e secondo il disposto dell’art. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e s.m.i., induce a ipotizzare che l’acquirente dovrà necessariamente o procedere con una pratica di Sanatoria o
procedere al ripristino.
In tal senso, va osservato che l’ultima Legge che ha normato il condono edilizio, il decreto legge n. 269/03, convertito in legge n. 326/03, all’art. 32, venticinquesimo comma, ha previsto che: “Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n.47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n.724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi”1.
1 La Corte costituzionale, con sentenza 28 giugno 2004, n. 196 ha dichiarato l'illegittimità del presente comma, nel testo originario e in quello risultante dalla legge di conversione n.
326 del 2003, nella parte in cui non prevede che la legge regionale di cui al comma 26 possa determinare limiti volumetrici inferiori a quelli ivi indicati.
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Poiché, inoltre, l’art. 40 della legge n. 47 del 1985 è inserito nel capo IV, e definisce che
“la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge“, risulterebbe che ulteriore condizione per procedere con la sanatoria sia che le “ragioni del credito” per le quali si procede siano precedenti alle legge che ha “novato” la 47/85 ovvero, all’entrata in vigore della L. 326/2003, ovvero al 30.09.2003 data di entrata in vigore del D.L. n. 269.
Atteso che esiste un Iscrizione di Ipoteca Giudiziale risalente al 11.02.1997 (vd.
paragrafo 6, iscrizione n.1 dell’elenco), ovvero in data antecedente al 30.09.2003, sembrerebbero ricorrere i presupposti previsti dalla Norma per poter procedere con la Sanatoria. Ciò significa che anche le ulteriori illegittimità “minori”, cambio di destinazione d’uso, accorpamento, ecc. (di cui alle precedenti lettere da b) a g)) sanabili con pratiche più semplici e meno onerose, ove si procedesse in con una domanda di Premesso di Costruire in Sanatoria, verranno certamente ricondotte in tale unico procedimento.
Inoltre, andrà verificato se, ad esempio, sia opportuno per il futuro acquirente procedere anche alla sanatoria del cambio di destinazione d’uso, atteso che i valori immobiliari degli Uffici appaiono, nella zona più bassi di quelli del residenziale che era la destinazione originaria del bene secondo la Licenza di Costruzione.
In ogni caso, in sede di stima, si terrà conto dei costi di tale procedimento complesso che dovranno essere scomputati dal valore del bene in quanto onere dell’acquirente.
Infine, per quanto riguarda l’assenza delle certificazioni impiantistiche, esse dovranno essere rilasciate, a seguito di eventuali interventi di rifacimento e/o verifica degli impianti, da parte di un tecnico abilitato. Lo stesso vale per l’Agibilità che dovrà essere richiesta al Comune secondo le procedure vigenti.
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10. Eventuali spese residue
Tutte le problematiche individuate al precedente paragrafo hanno, per la loro regolarizzazione, un costo derivante dalla somma fra le spese per la pratica di regolarizzazione (sanzioni, oneri ecc…) e quelle per la realizzazione vera e propria degli interventi.
Questi ultimi costi, tuttavia, sono da ricomprendersi in quelli relativi agli interventi che dovranno essere affrontati dalla nuova proprietà per adeguare l’immobile alle proprie esigenze spaziali e/o funzionali.
Inoltre, occorrerà che, comunque, il futuro proprietario scelga la destinazione d’uso più congrua alle sue esigenze e dia una configurazione anche alla ripartizione delle u.i., mantenendone due, o ricostituendone una o, ancora riallineandosi alla Licenza o ad altro progetto che riterrà più funzionale e/o di maggior valorizzazione del bene.
Pertanto, il valore del bene verrà deprezzato in sede di stima dalla constata necessità di realizzare interventi di adeguamento funzionale e di manutenzione straordinaria.
In questa sede, quindi, si determineranno esclusivamente i costi per l’eventuale regolarizzazione delle volumetrie che sembrerebbero essere state realizzate in difformità con la Licenza di Costruzione, mentre non si considererà la regolarizzazione del cambio di destinazione d’uso da uffici a residenza. Infatti, quest’ultima destinazione è quella che ha maggior valore commerciale nella zona ed è certamente antieconomico e, dunque, non è ragionevole ipotizzare di aggravare i costi per ottenere un bene con un minor valore.
Per procedere alla stima dei costi della pratica di regolarizzazione, occorre separare le spese tecniche dai costi amministrativi. I primi, che comprendono le attività di rilievo, redazione della documentazione tecnica (grafici, relazioni, perizie), presentazione
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della pratica, e accatastamento sono stimati in complessivi € 3.500,00 oltre accessori e IVA.
I costi amministrativi, anche sulla base della tabella allegata alla normativa regionale in materia, comprendenti sanzioni, oneri concessori, reversali, ecc., sono da stimarsi in ca.
270 €/mq, che moltiplicati per una superficie di ca. mq.18,50, danno un costo complessivo di € 5.000,00.
Pertanto, ipotizzando ca. un 10% di imprevisti, si stima che la pratica, al netto di IVA costerebbe ca. € 9.500 che, al lordo di oneri e IVA, risultano pari ca. € 11.600,00.
Si fa, infine, osservare che, da quanto riportato al sottoscritto dall’Amministratore rag.
Michele Colaianni, fra i costi pregressi risulterebbe ancora non liquidata una somma pari a ca. € 80.000,00 di debiti pregressi verso il Condominio di piazza Aldo Moro 22-28.
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 17 Estratto Conto dei debiti nei confronti del Condominio di piazza Aldo Moro 22 e 28 aggiornato al 20.11.2019
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11. Criteri estimativi adottati
Al fine di valutare il più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare in oggetto, si utilizzerà il cd. Metodo Sintetico Diretto.
Tale metodo valutativo è, come riportato in tutta la letteratura estimale, uno dei due criteri principe e si basa sulla comparazione diretta del bene oggetto della stima con quei beni ad esso similari, compravenduti nel recente passato, nella stessa zona e in regime di libero mercato.
I dati necessari per la stima sono i seguenti:
▪ Epoca di riferimento;
▪ Consistenza ragguagliata (o virtualizzata);
▪ Mercato omogeneo di riferimento;
▪ Beni affini;
▪ Valore unitario rilevato dal mercato di riferimento.
Il procedimento di stima, nel Metodo Sintetico Diretto, si fonda sulla seguente espressione:
Vb = V0 x Sb
Dove:
Vb Valore di mercato del bene oggetto della stima € V0 Valore unitario di mercato preso a riferimento €/mq Sb Superficie ragguagliata del bene oggetto della stima mq
Epoca di riferimento:
La presente stima è stata redatta a seguito dei sopralluoghi e dei rilievi avvenuti presso l’unità immobiliare nelle date 08.11.2016 e 29.10.2019.
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Consistenza ragguagliata (o virtualizzata):
Per disporre di una lettura omogenea dei dati è necessario riferirsi a parametri di misura che tengano conto dell’utilizzo delle superfici rispetto a quello principale e di ogni altro fattore rilevante. Ciò si ottiene applicando alle superfici lorde precedentemente indicate (vd. paragrafo 2) dei coefficienti di omogeneizzazione, dettati dal DPR del 23 marzo 1998 n.138 e dalla peculiarità del mercato immobiliare di riferimento.
Si evidenzia di seguito, in base alla destinazione d’uso, il parametro di virtualizzazione utilizzato:
Piano Attuale utilizzo
Superfici lorde
Parametro di virtualizzazione
Superfici virtualizzate Piano Settimo
Unità Immobiliare Balconi
Uffici e studi
privati -
576,00 mq
59,70 mq
100%
10%
576,00 mq
5,97 mq
Totale - 635,70 mq - 582 mq
Pertanto, la superficie ragguagliata è pari a: Sb = 582 mq
Mercato omogeneo di riferimento:
La presente stima è stata redatta prendendo in considerazione la porzione di territorio adiacente all’unità immobiliare e, precisamente, il Comune di Bari nella zona del centro urbano, riferendosi a immobili con caratteristiche estrinseche simili al bene oggetto della valutazione.
Beni affini a quello da valutare sia per caratteristiche sia per l’apprezzamento all’interno del mercato di riferimento:
Al fine della valutazione del valore di mercato dell’unità immobiliare in oggetto, sono stati presi in considerazione beni affini, che costituiscono l’elemento comparativo
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fondamentale per la valutazione, il più possibile simili per caratteristiche intrinseche all’oggetto della valutazione.
In dettaglio, sono stati comparati beni ubicati nella zona centrale di Bari, adiacenti piazza Aldo Moro, e più in generale la zona del quartiere Murat.
Quindi, per quanto possibile, immobili aventi tipologia dimensionale similare a quello in oggetto e, soprattutto, con destinazione residenziale, atteso che sia la destinazione ammessa dal PRG. Va evidenziato, inoltre, che dalla lettura della Licenza di Costruzione e della relativa Variante, l’immobile nasce con destinazione abitativa e, nonostante in catasto vi sia stato un cambio di destinazione d’uso da residenziale ad uffici, non esiste un atto formale rilasciato dal Comune di Bari che attesti tale mutamento di destinazione.
Quindi, la stima verrà fatta considerando il bene con destinazione abitativa, lasciando comunque la possibilità al futuro acquirente di cambiare la destinazione, tenuto conto ciò che risulta dal vigente PRG.
Nella successiva tabella si riporta l’esito dell’indagine per la destinazione abitativa, nonostante si sia osservato che più di un immobile posto in vendita ben si presta come ufficio:
DESTINAZIONE RESIDENZIALE
n. Localizzazione Superficie Prezzo di offerta
Valore unitario
€/mq
Coeff. di riduzione
Valore unitario scontato
€/mq 1 piazza A. Moro 200 mq €
595.000
2.975
€/mq 10% 2.704
€/mq 2 piazza A. Moro 119 mq € 490.000 4.117
€/mq 10% 3.743
€/mq
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3 via Melo da Bari 246 mq € 595.000 2.418
€/mq 10% 2.199
€/mq 4 piazza A. Moro 183 mq € 460.000 2.513
€/mq 10% 2.285
€/mq 5 corso Italia 155 mq € 365.000 2.355
€/mq 10% 2.141
€/mq 6 p.zza Umberto I 210 mq € 590.000 2.809
€/mq 10% 2.554
€/mq 7 corso Cavour 192 mq € 425.000 2.213
€/mq 10% 2.012
€/mq 8 via G.G. Carulli 190 mq € 375.000 1.973
€/mq 10% 1.794
€/mq 9 corso Cavour 220 mq € 285.000 1.295
€/mq 10% 1.177
€/mq 10 p.zza Duca degli
Abruzzi 227 mq € 550.000 2.423
€/mq 10% 2.202
€/mq 11 via D. Nicolai 280 mq € 590.000 2.107
€/mq 10% 1.915
€/mq
Valore unitario esclusi gli estremi 2.200
€/mq Valore unitario rilevato dal mercato:
Tenendo conto di quanto fin qui esposto, si è proceduto alla ricerca del più probabile valore di mercato attraverso una comparazione con unità immobiliari simili per condizioni estrinseche ed intrinseche.
In realtà, non si ha disponibile un’adeguata serie di valori di mercato noti derivanti da recenti contrattazioni, pertanto, l’analisi è stata eseguita sui valori di offerta di immobili similari a quello in oggetto utilizzando gli esiti come verifica delle altre fonti.
I prezzi individuati nella precedente tabella, trattandosi di valori di offerta, sono stati ribassati del 10% in quanto si suppone che, al termine della trattativa con un potenziale acquirente, il proprietario abbia ribassato il prezzo di tale quota.
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Dunque, la suddetta analisi è stata utilizzata per verificare quanto, invece, risultante dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari OMI riferite al dato disponibile al momento della redazione della presente perizia che si riferisce al primo semestre 2019.
In dettaglio tale fonte riporta i seguenti valori, per la zona Centrale, quartiere Murat, codice B9:
Natura del dato OMI Epoca Valore minimo
€/mq
Valore massimo
€/mq Abitazioni civili 1° semestre
2019 2.600 3.100
Valore medio 2.850 €/mq
Abitazioni di tipo economico
1° semestre
2019 2.300 2.800
Valore medio 2.550 €/mq
L’immobile in oggetto si colloca, come tipologia, tra le Abitazioni di tipo civile, il cui valore medio è 2.850 €/mq, superiore rispetto a quello derivante dall’indagine diretta pari a 2.200 €/mq.
Considerando che, l’attuale utilizzo del bene è a Uffici (cat. A/10), si è anche verificato il mercato di tale destinazione; la quotazione OMI relativa a tale categoria è di seguito riportata:
Natura del dato OMI Epoca Valore minimo
€/mq
Valore massimo
€/mq
Uffici 1° semestre
2019 1.900 2.750
Valore medio uffici 2.325 €/mq
Considerata la differenza non irrilevante fra i valori di mercato delle destinazioni e che il bene è perfettamente utilizzabile come immobile ad uso residenziale, fatti salvi i necessari lavori di ristrutturazione, che comunque sarebbero necessari anche per gli uffici per l’adeguamento impiantistico e manutenzione straordinaria, la stima verrà
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effettuata secondo quello che è il criterio del cd. Highest Best Use, ovvero attribuendo al bene l’uso compatibile con maggior valore, cioè quello residenziale.
L’immobile, per caratteristiche estrinseche ed intrinseche, ricadrebbe certamente in quelli della fascia alta anche se, però, la tipologia dimensionale non è facilmente commerciabile in quanto si riduce considerevolmente la dimensione del mercato dei possibili acquirenti. Tutto ciò premesso, il sottoscritto ritiene che il bene debba essere, comunque, stimato secondo le due porzioni oggi esistenti, pertanto, si procederà separatamente per la stima delle due porzioni assommando poi i risultati e tenendo conto della dimensione che le due generano.
Le caratteristiche del bene, legate allo stato dell’edificio e alla tipologia, sono comunque similari e da assimilarsi a quelle medie. In tal senso, nel range fornito dalle quotazioni OMI per la destinazione residenziale, il valore medio è risultato pari a 2.200 €/mq contro quello stimato dalle indagini dirette, superiore e pari a 2.850 €/mq. Si nota, dunque, un certo discostamento tra i valori formi dall’OMI e la realtà del mercato immobiliare per la zona in esame; visto quanto sopra in questa sede si ritiene opportuno prendere come valore unitario di riferimento quello derivante dalle indagini dirette, più cautelativo anche in relazione al taglio dell’immobile, il cui valore è pari a 2.200 €/mq.
Occorre, inoltre, osservare che le caratteristiche che influenzano il valore di un bene, secondo la bibliografia più affermata e in applicazione di quello che viene denominato Metodo di stima per valori tipici, sono:
a) Caratteristiche posizionali estrinseche (accessibilità, collegamenti con mezzi pubblici, presenza di attività terziarie qualificanti e di servizi pubblici, parcheggi, valori ambientali ecc.);
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b) Caratteristiche posizionali intrinseche (la panoramicità, l’orientamento, il soleggiamento, la prospicienza e la luminosità, la quota del piano stradale ecc.);
c) Caratteristiche tecnologiche e grado di finitura (impianti, pavimentazioni, infissi, rivestimenti ecc.);
d) Caratteristiche produttive (regime fiscale, sfitti, inesigibilità, vincoli, oneri di manutenzione straordinaria ecc.).
Fra tali caratteristiche, quelle di tipo a. sono tutte caratteristiche che possiamo considerare già assorbite nei valori del range individuato, atteso che, appunto, i valori individuati siano riferiti proprio alla zona in esame, quindi tengono già conto delle “qualità localizzative”.
Pertanto, le caratteristiche che hanno rilevanza ai fini della loro influenza sul valore di mercato nel caso in esame solo le caratteristiche di cui alle lettere b., c. e d..
I fattori applicati al caso di specie in cui, generalmente, si possono scomporre le tre caratteristiche intrinseche sopracitate sono:
▪ Caratteristiche posizionali intrinseche, ovvero:
o Livello di piano (affaccio e panoramicità) o Esposizione (luminosità) o Taglio
dimensionale
▪ Caratteristiche tecnologiche e grado di finitura, ovvero:
o Stato conservativo o Qualità delle finiture o Dotazione e stato degli impianti o Dotazioni accessorie o Qualità distributiva e funzionalità degli ambienti;
▪ Caratteristiche produttive, ovvero:
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o Regolarità edilizia o Occupazione o Servitù
Pertanto, ai fini della stima, se si procede con l’attribuzione alle precitate caratteristiche di opportune percentuali di variabilità (che rappresentano il frutto di analisi effettuate sul bene), si potranno apportare, alle quotazioni individuate con l’analisi di mercato, aggiunte o detrazioni percentuali, per tener conto di quei fattori maggiorativi o decrementativi che modificano l’ordinarietà dei valori monitorati.
Applicando tale metodo al caso in esame occorre, allora, individuare il valore di riferimento rispetto al quale operare le variazioni percentuali. Come precedentemente esposto, il valore unitario medio di riferimento fissato dal sottoscritto è pari a €/mq 2.200. Inoltre, considerata la differenza di stato fra le due porzioni immobiliari, la valutazione si opererà differentemente per le due.
Porzione dell’immobile 1, con accesso dal civico 22
Gli incrementi/decrementi sono valutati dal sottoscritto come di seguito:
CARATTERISTICHE POSIZIONALI INTRINSECHE Livello di piano
L’appartamento gode di un affaccio su piazza Aldo Moro
ed è al VII° piano ma il resto si apre internamente Valore attribuito: 1%
Esposizione
È esposto, con l’affaccio migliore a ovest. Molte delle
Valore attribuito: 0% finestre aprono sulla chiostrina interna Taglio dimensionale
Il taglio, se valutato con l’altra unità è molto grande Valore attribuito: -5%
CARATTERISTICHE TECNOLOGICHE E GRADO DI FINITURA Stato conservativo
L’immobile appare in buone condizioni di manutenzione Valore attribuito: 0%
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Qualità delle finiture
Le finiture sono di livello medio Valore attribuito: 0%
Dotazione e stato degli impianti
Gli impianti appaiono efficienti ma privi di certificazioni Valore attribuito: -2%
Dotazioni delle pertinenze accessorie ad uso esclusivo
Non presenti Valore attribuito: 0%
Qualità distributiva
Da rivedere in funzione degli usi effettivi Valore attribuito: -5%
CARATTERISTICHE PRODUTTIVE Regolarità edilizia
Nel bene sono presenti diverse irregolarità urbanistiche
ed edilizie che si sono valutate a parte Valore attribuito: 0%
Occupazione
Il bene è formalmente occupato ma ai fini della stima si
considera libero Valore attribuito: 0%
Servitù
Non presenti Valore attribuito: 0%
Totale degli incrementi e dei decrementi -11%
Pertanto, applicando tale percentuale, che è risultata negativa, al valore di mercato preso a riferimento si applicherà:
Vunitario = 2.200 €/mq - (2.200 €/mq x 0,11) = 1.958 €/mq Vunitario arrotondato 1 = 1.960 €/mq
Porzione dell’immobile 2, con accesso dal civico 28
Gli incrementi/decrementi sono valutati dal sottoscritto come di seguito:
CARATTERISTICHE POSIZIONALI INTRINSECHE Livello di piano
L’appartamento gode di un doppio affaccio su piazza Aldo
Moro ed è al VII° piano Valore attribuito: 2%
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Esposizione
È esposto, con gli affacci migliori a sud e ovest. Sono
limitati gli affacci sulla chiostrina interna Valore attribuito: 2%
Taglio dimensionale
Il taglio, se valutato con l’altra unità è molto grande Valore attribuito: -5%
CARATTERISTICHE TECNOLOGICHE E GRADO DI FINITURA Stato conservativo
L’immobile appare in pessime condizioni di
manutenzione Valore attribuito: -5%
Qualità delle finiture
Le finiture sono di livello medio-basso Valore attribuito: -2%
Dotazione e stato degli impianti
Pessimo Valore attribuito: -5%
Dotazioni delle pertinenze accessorie ad uso esclusivo
Non presenti Valore attribuito: 0%
Qualità distributiva
Da rivedere in funzione degli usi effettivi Valore attribuito: -5%
CARATTERISTICHE PRODUTTIVE Regolarità edilizia
Nel bene sono presenti diverse irregolarità urbanistiche
ed edilizie che si sono valutate a parte Valore attribuito: 0%
Occupazione
Il bene è libero Valore attribuito: 0%
Servitù
Non presenti Valore attribuito: 0%
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Totale degli incrementi e dei decrementi -18%
Pertanto, applicando tale percentuale, che è risultata negativa, al valore di mercato preso a riferimento si applicherà:
Vunitario = 2.200 €/mq - (2.200 €/mq x 0,18) = 1.804 €/mq Vunitario arrotondato 2 = 1.800 €/mq
Allegati di riferimento al presente paragrafo:
➢ Allegato 18 Valori OMI riferiti al 1° semestre 2019
12. Stima dell’immobile
In virtù di quanto fin qui esposto, il valore di mercato per comparazione diretta del bene oggetto della stima è:
Vb = V0 x Sb
Dove:
Vb Valore di mercato del bene oggetto della stima €
V0 Valore unitario di mercato preso a riferimento €/mq Sb Superficie ragguagliata del bene oggetto della stima mq
Porzione dell’immobile 1, con accesso dal civico 22 Per tale porzione risulta:
V01 = valore unitario di mercato preso a riferimento = 1.960 €/mq
Sb1 = superficie ragguagliata del bene = 280 mq (lorda interna) + 3,15 mq (balconi) = 283,15 mq → Sb1 arrotondata = 283 mq
Porzione dell’immobile 2, con accesso dal civico 28
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Per tale porzione risulta:
V01 = valore unitario di mercato preso a riferimento = 1.800 €/mq
Sb1 = superficie ragguagliata del bene = 296 mq (interna) + 2,85 mq (balconi) = 298,85 mq → Sb2 arrotondata = 299 mq
Per cui:
Vb = (V01 x Sb1) + (V02 x Sb2) =
(1.960 €/mq x 283 mq) + (1.800 €/mq x 299 mq) =
€ 554.680 + € 538.200 = € 1.092.880 Vb arrotondato = € 1.093.000
Pertanto, il valore di mercato dell’unità immobiliare sita nel Comune di Bari, piazza Aldo Moro 22 e 28, piano settimo, stimato, al netto dei costi di regolarizzazione edilizia pari a € 11.600, è pari a:
€ 1.080.000,00 (diconsi Euro unmilioneottantamila/00)
13. Attività del Consulente
Il sottoscritto, nell’adempimento dell’incarico, ha svolto le seguenti attività:
▪ Indagini catastali:
o Estratto di mappa catastale o Planimetria catastale o Visure storiche
▪ Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bari:
o Visure ipocatastali dell’ultimo ventennio o Trascrizione dell’Annotazione di Inefficacia totale
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degli atti di compravendita rep.229.331, racc. 4388 del 14.11.2002 e rep. 231.520, racc. 4488 del 02.08.2003;
▪ Sopralluoghi presso l’immobile e rilievo nelle date del 08.11.2016 e 29.10.2019;
▪ Accesso agli atti presso l’Ufficio tecnico del Comune di Bari e all’Archivio di Stato di Bari e relativo sopralluogo per verificare la disponibilità della documentazione in data 08.11.2016;
▪ Accesso forzoso al bene e presa in possesso dello stesso in data 29.10.2019;
▪ Indagini di mercato presso agenzie e desk su siti web specializzati;
▪ Contatti, telefonici e tramite mail, con la Curatela, il l’Amministratore condominiale e con i tecnici comunali per il reperimento delle documentazioni necessarie.
Tanto si doveva ad espletamento dell’incarico.
Roma, 20.11.2019 Ing. Francesco Rubeo
Formano parte integrante della presente Relazione i seguenti n.18 Allegati.
