DATO IMMOBILIARE
2.4.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione
DATO IMMOBILIARE
Descrizione sintetica dell’unità immobiliare staggita
L’edificio è un immobile a tre piani fuori terra con ufficio e locali commerciali al piano terra.
L’unità staggita al PIANO TERRA, allo stato del sopralluogo risulta destinato a deposito/negozio, sviluppa in pianta una superficie interna netta (SIN) totale di 47 mq.
L’accesso avviene esclusivamente dal locale commerciale, di cui al subalterno 12, di Via Sarnico civico n° 7, che ha l’accesso attraverso l’antistante area pertinenziale pavimentata con cubetti di porfido, che funge da entrata alle unità staggite, e da parcheggio.
Il PIANO TERRA, del complesso residenziale sopra descritto (identificato catastalmente come autorimessa), dall’accertamento delle proprietà immobiliare urbana l’ubicazione risulta essere Via Giovanni Niggeler, occupa una superficie netta interna di mq. 47,00 circa, al quale è stato accorpato il subalterno 12 di mq. 54,00 circa, tramite una parziale demolizione, dal quale è separato da una porta scorrevole in vetro sabbiato e serramento in alluminio, ottenendo un unico locale.
L’apertura verso l’esterno è stata chiusa in parte con lastre di cartongesso, è comunque rimasta un’apertura che alla data del sopralluogo era chiusa con un puntello tipo Innocenti per impalcature, pertanto non è apribile.
Sul fronte principale, prospiciente Via Sarnico, sono presenti due vetrine, non apribili, di cm. 150 x 240, coperte con vetrofania adesiva, culminanti a cuspide.
Attualmente il locale è utilizzato come deposito, anche se le finiture interne sono in ottimo stato, l’illuminazione è ad incasso nelle varie controsoffittature disposte lungo le pareti che hanno finitura con gesso rasato.
I pavimenti, come nel locale antistante destinato alla vendita, sono in parquet posato a correre in diagonale. L’altezza del piano è di 340 cm. I serramenti interni sono in legno verniciati.
Per una migliore definizione, si rimanda all’allegato delle planimetrie dell’unità negli allegati.
Identificazione catastale
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Comune Censuario Capriolo□
Tipologia Catastox
Fabbricati□
Identificativo□
Sezione NCTFirmato Da: BOCCHI MARIA ANGELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4698a388feaa7a3adeec2255dd887036
NOTA: L’orientamento indicato nelle planimetrie catastali è errato, pertanto i confini sono determinati con l’orientamento corretto, così come indicato nelle tavole a pagina 31 degli allegati.
Sezione NCT Particella 26 Subalterno 17 Consistenza:
Rilievo delle superfici Interno ed Esterno
Diretto in loco Collaboratore
Data del sopralluogo 04/06/2021
Criterio di misurazione SIN - Superficie Interna Netta
Calcolo superfici di proprietà
Superficie principale 46,80 m2 (Indice mercantile60%)
Superficie commerciale complessiva 28,08 m2 Caratteristiche qualitative
Impianti in dotazione
Riscaldamento Presente Vetustà ca. 20 anni
Alimentazione Elettrico
Elettrico: Presente Vetustà ca. 20 anni
Idrosanitario: Presente Vetustà ca. 20 anni
Antifurto: Presente
Manutenzione fabbricato Buono
Manutenzione unità immobiliare Buono
Classe energetica Non desumibile
Inquinamento Non verificabile
Esposizione prevalente dell’immobile Buono Luminosità dell’immobile Medio
Panoramicità dell’immobile Buono Funzionalità dell’immobile Medio
Finiture dell’immobile Buono
Nuova realizzazione Demolizione
Garage soppresso
Firmato Da: BOCCHI MARIA ANGELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4698a388feaa7a3adeec2255dd887036
2.4.3 Audit documentale e Due Diligence
mapp. 26, sub 17, Fg. 11, Sez. NCT, Comune di Capriolo
2.2.4 Legittimità edilizia - urbanistica Anno di costruzione / ristrutturazione totale
Fabbricato successivo 01/09/1967 (inizio lavori 18/02/1993 e fine lavori 10/02/2005) Anno di realizzazione Tra il 1993 ed il 2005
Titoli autorizzativi esaminati
C.E – 2216-12-93: Ristrutturazione ed ampliamento di fabbricato C.E – 2329-125-93: Variante C.E. N. 2216/12/93 ampliamento
DIA – 4239/2004: Formazione n. 3 negozi, 1 ufficio, 2 servizi igienici DIA – 2217/2004: Divisioni interne locale commerciale
CILA – 119/2016: Divisioni interne
Certificato Abitabilità: 2173 delle C.E – 4239-04
Fonte documentazione visionata: Ufficio tecnico comune di Capriolo Data verifica urbanistica: 01/06/2021
Situazione urbanistica
Strumento urbanistico: PGT Vigente Cessioni diritti edificatori: No
Zona di PGT Zona “R1” – ambiti prevalentemente residenziali intensivi
Vincoli urbanistici: No
Vincoli ambientali: No
Vincoli paesaggistici: No
Si allega la documentazione citata ed il Certificato di Destinazione Urbanistica.
2.4.4 Legittimità edilizio - urbanistica
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA
La sottoscritta Dott. Architetto Maria Angela Bocchi iscritta all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Brescia al n. 731, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Rudiano ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, poiché alla data del sopralluogo il subalterno 17 era destinato a deposito/negozio e non ad autorimessa.
Irregolarità che potrebbe essere sanabile intesa come cambio di destinazione d’uso, salvo verifica disponibilità di volume residuo. I costi a carico del futuro acquirente sono € 2.000,00 per la pratica in sanatoria, mentre per il provvedimento sanzionatorio non sono quantificabili.
Note
La verifica urbanistica dei beni in oggetto si limita esclusivamente ad un controllo sommario ed indicativo dei titoli autorizzativi rispetto allo stato dei luoghi e non comprende il riscontro e l’accertamento delle opere realizzate secondo la buona norma tecnica di costruzione e rispetto a quanto previsto negli elaborati tecnici o nei computi metrici allegati ai titoli autorizzativi.
La verifica è stata espletata in base alla documentazione fornita dall’Amministrazione Comunale; che si assume come aggiornata, completa, e corretta, e come tale è stata utilizzata.
Il valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata.
Firmato Da: BOCCHI MARIA ANGELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4698a388feaa7a3adeec2255dd887036
2.4.5 Rispondenza catastale
Immobile identificato in mappa nel
Comune Censuario Capriolo Provincia di Brescia
Sez. Urbana NCT
Foglio 11
Mappale 26
Subalterno 17
Categoria C/6
Classe 2
Consistenza catastale mq. 50
Rendita € 77,47
Beni comuni non censibili:
Come si evince dall’elaborato planimetrico alle unità immobiliari oggetto della presente perizia non competono beni comuni non censibili.
Data verifica catastale: 10/05/2021 Elenco documentazione visionata:
- Visure immobili - Schede catastali - Estratto mappa.
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE
La sottoscritta Dott. Architetto Maria Angela Bocchi iscritta all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Brescia al n. 731, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate - Ufficio provinciale di Brescia - Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
la NON REGOLARITÀ’ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile, per l’orientamento errato.
I costi, a carico del futuro acquirente, per l’aggiornamento catastale è di circa € 1.000,00.
Note
La due diligence catastale è stata espletata in base alla documentazione recuperata presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Brescia; ne deriva che l’attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità degli elementi forniti e messi a disposizione del perito.
Il Valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata.
Firmato Da: BOCCHI MARIA ANGELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4698a388feaa7a3adeec2255dd887036
2.5 LOTTO NR. 5
ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO Localizzazione
Provincia: Brescia
Comune: Capriolo
Via: Sarnico
Civico: 7
Zona:
Urbana Periferica
Destinazione urbanistica dell’immobile: Commerciale
Tipologia immobiliare:
Negozio al Piano Terra
Tipologia edilizia dei fabbricati
Fabbricato a tre piani fuori terra oltre ad interrato Tipologia edilizia unità immobiliari:
Negozio, deposito, beni comuni
2.5.1 Caratteristiche generali dell’immobile
L’unità immobiliare staggita è al piano terra, lato EST del complesso residenziale sopra descritto.
L’accesso pedonale da Via Sarnico avviene tramite l’area comune antistante destinata a parcheggi, superata la quale vi è l’accesso in lato NORD.
□
Struttura in elevazione : Presumibilmente in cemento armato□
Solai : In laterocemento□
Copertura : In alluminio□
Murature perimetrali : Presumibilmente in blocchi di laterizio portante□
Coibentazioni/Isolamenti : Non rilevati□
Divisori tra unità : In muratura portante□
Infissi esterni : Assenti□
Infissi interni : Legno verniciato/alluminio□
Pavimenti e rivestimenti : Piastrelle gres porcellanato□
Impianto riscaldamento : Condizionatori□
Impianto sanitario : PresenteLato venditore : Privato
: Vendita giudiziaria
Forma di mercato: : Concorrenza monopolistica ristretta
Fase del mercato immobiliare: : Contrazione
Firmato Da: BOCCHI MARIA ANGELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4698a388feaa7a3adeec2255dd887036
2.5.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione
DATO IMMOBILIARE
Descrizione sintetica dell’unità immobiliare staggita
Immobile commerciale al PIANO TERRA, lato EST del complesso residenziale sopra descritto, con superficie interna netta di circa 103 mq.
L’accesso avviene da Via Sarnico dal civico n° , attraverso l’antistante area pertinenziale in parte asfaltata ed in parte pavimentata con cubetti di porfido, che funge da entrata a tutte le unità staggite e da parcheggio privato.
L’ingresso all’unità staggita, avviene sul fronte principale prospiciente Via Sarnico, superata l’antistante area pertinenziale, ed un’area di circa 60 mq. pavimentata con piastrelle in porfido, attraverso una porta ad arco di cm. 115 x 230.
Affiancate all’ingresso principale vi sono altre tre aperture, ognuna di cm. 115 x 230, ove la parte inferiore di altezza 115 cm. è chiusa con una protezione metallica, pertanto le aperture reali sono di 115 x 115. L’altezza del piano è di cm. 300.
La parete in lato EST, prospiciente l’area pavimentata con piastrelle in porfido, ha 4 aperture ognuna di cm. 120 x 240, di cui solo 1 apribile, ma alla data del sopralluogo risultava chiusa.
La parete in lato NORD ha altre due aperture, ognuna di cm. 130 x 240, non apribili.
La parete in lato OVEST ha un’apertura, di cm. 160 x 240, non apribile, il cui affaccio è sul portico esclusivo dell’unità catastalmente identificata con il subalterno 9.
Al termine del lato OVEST, c’è un locale di circa 3 mq. adibito a spogliatoio degli addetti, che funge da antibagno all’annesso servizio munito di lavabo e WC utilizzabile da persone diversamente abili, la cui superficie è di circa 3,50 mq., l’aereazione è garantita da una finestra di cm. 70 x 115 che si affaccia sul cortile comune in lato SUD. La pavimentazione è in ceramica di cm. 20 x 20 con posa in diagonale, i rivestimenti sono in ceramica di cm. 20 x 20 di altezza cm. 200.
Lateralmente al bagno degli addetti, una porta di cm. 80 x 210 conduce al locale adibito a cucina, attrezzata con piani di lavoro in acciaio inox, di circa cm. 240 x 360, per una superficie totale di circa 8,50 mq, un’apertura di cm. 120 x 220 si affaccia sul cortile comune in lato SUD.
Nel locale cucina, la pavimentazione è in ceramica di cm. 40 x 40 con posa in diagonale, i rivestimenti sono in ceramica di cm. 20 x 40 di altezza cm. 200.
La parete esterna della cucina, verso il lato pubblico, è occupata da un banco per la distribuzione delle bevande e snack, che prosegue per tutta la lunghezza della parete fino all’apertura. La pavimentazione del piano adibito a servizio al pubblico è sopraelevata e rivestita con linoleum.
In lato SUD una grande apertura in vetro di sicurezza e serramento in alluminio, di cm. 255 x 230 si affaccia sul cortile comune.
In lato EST una porta scorrevole di cm. 90 x 210 consente l’accesso all’antibagno che ha un lavabo, e due bagni, di cui 1 fornito di 1 lavabo ed 1 WC non utilizzabile da persone diversamente abili, che ha aerazione forzata, ed un secondo accessibile da una porta scorrevole fornito di 1 lavabo ed 1 WC utilizzabile da persone diversamente abili, l’aereazione è garantita da una finestra di cm. 115 x 115 che si affaccia sul cortile in lato NORD. La pavimentazione è in ceramica di cm. 60 x 60, i rivestimenti sono in ceramica di cm. 20 x 20 di altezza cm. 200.
La pavimentazione del locale adibito a Bar, è di due tipi, dopo che è stata demolita la parete per rendere un unico locale, la parte in lato NORD-EST che sviluppa una superficie di 33 mq. circa, è in
ceramica di cm. 60 x 60, mentre la parte in lato OVEST che sviluppa una superficie di 55 mq. circa, è in ceramica lucida di cm. 30 x 30, posata in diagonale.
L’accesso al PIANO INTERRATO avviene tramite la scala con gradini rivestiti in legno, a cui si accede dalla cucina.
A corredo l’immobile al PIANO INTERRATO dispone di due magazzini, uno in lato NORS OVEST ed uno in lato NORD, i cui accessi avvengono da un corridoio comune identificato catastalmente con il subalterno 13, che in realtà è di uso esclusivo all’unità staggita.
L’altezza del piano è di cm. 240.
I pavimenti/rivestimenti sono in ceramica cm. 30 x 30. I serramenti esterni sono in alluminio anodizzato, i serramenti interni sono in legno verniciati.
Per una migliore definizione, si rimanda all’allegato delle planimetrie dell’unità negli allegati.
Identificazione catastale
□
Comune Censuario Capriolo□
Tipologia Catastox
Fabbricati□
Identificativo□
Sezione NCTNOTA: L’orientamento indicato nelle planimetrie catastali è errato, pertanto i confini sono determinati con l’orientamento corretto, così come indicato nelle tavole a pagina 31 degli allegati.
CONFINI
Ovest Terrapieno e Particella 26 sub. 13
Firmato Da: BOCCHI MARIA ANGELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4698a388feaa7a3adeec2255dd887036