RAPPORTO DI VALUTAZIONE

(1)

T R I B U N A L E D I B R E S C I A

Esecuzione Immobiliare n. 230/2020

Giudice delegato: Dott.ssa Liana Zaccara

1. Anagrafica

Creditore procedente:

Rappresentato dall’Avvocato:

Esecutato:

Rappresentato dall’Avvocato

Intervenuti alla data di stima:

Esperto incaricato:

Intesa San Paolo S.p.A.

Con sede in Torino Piazza San Carlo, n. 156 P. IVA 11991500015

Dott. Arch. Maria Angela Bocchi

Via Vezzoli Cav. Luigi, 14 – Pontoglio (Bs) C.f. BCC MNG 57T52 G264L

Tel e Fax 030-737353 Pec: arch.bocchi@pec.it

Iscritta all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Brescia al n. 731

Timbro e firma _____________________________________

Avv. Paolo Luciano Ferrari Con Studio in Via Aurelio Saffi, n. 1 25121 – BRESCIA

Email paololuciano.ferrari@brescia.pecvvocati.it IMMOBILIARE SAN PANCRAZIO SRL 25031 – Capriolo (BS)

Via Sarnico n. 7 C.F. 00784520165

Nicoli Fausto

25031 – Capriolo (BS) Via Sarnico n. 7 Non rappresentato

(2)

2. Date

Nomina dell’esperto: 24-02-2021

Conferimento d'incarico di stima e giuramento 08-03-2021 Data entro cui presentare il rapporto di valutazione 15-09-2021 Udienza per la determinazione della modalità di vendita 15-10-2021

3. Indice

PARTE PRIMA

1.1 Identificazione dei lotti pag. 3

• Lotto n. 1 pag. 4

PARTE SECONDA

2.0 Identificazione del bene pag. 7

2.0 Identificazione del bene pag. 9

2 Descrizione dei lotti

• Lotto n° 1 mapp. 26 sub. 1 pag. 10

2.1.1 Caratteristiche generali dell’immobile pag. 10

2.1.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione pag. 10

2.1.3 Audit documentale e Due Diligence pag. 12

2.1.4 Legittimità edilizio - urbanistica pag. 13

2.1.5 Rispondenza catastale pag. 13

Firmato Da: BOCCHI MARIA ANGELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4698a388feaa7a3adeec2255dd887036

(3)

PARTE TERZA

3.0 Verifica della titolarità pag. 53

4.1 Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente pag. 56

4.2 Formalità, vincoli, oneri non opponibili all'acquirente pag. 57

5 Analisi estimativa pag. 58

5.1 Riepilogo dei valori di stima pag. 60

6 Fasi - accertamenti e date delle indagini pag. 64

7 Dichiarazione di rispondenza pag. 65

8 Elenco della documentazione allegata al rapporto di valutazione pag. 66

1.1 Identificazione dei lotti

LOTTI POSSIBILI PER LA VENDITA: 5 1 LOTTO 1: Ente Urbano Piano Terra 2 LOTTO 2: Ufficio Piano Terra 3 LOTTO 3: Locale commerciale 4 LOTTO 4: Autorimessa

5 LOTTO 5: Locale commerciale

(4)

LOTTO NR. 1

Descrizione sintetica: Ente urbano Piano Terra mq. 54 Ubicazione: Comune di Capriolo – Via Sarnico

Identificativi catastali: Foglio 11 NCT particella 26 sub. 1 Categoria F/1 Rendita € 0,00 Quota di proprietà: 1/1

Diritto di proprietà: piena proprietà per la quota di 1/1 Divisibilità dell'immobile: NO

Più probabile valore in libero mercato: € 0,00 Più probabile valore di mercato in condizioni

di vendita forzata (valore base d’asta) € 0,00

"Giudizio" sintetico sulla commerciabilità dell’immobile :

Immobile con grado di commerciabilità assente, trattandosi di un’area di pertinenza dei locali commerciali presenti.

Audit documentale e Due Diligence

Conformità edilizia

□

SI

Conformità catastale

□

SI

Conformità titolarità

□

SI

Formalità e vincoli opponibili all’acquirente

Immobile occupato

□

SI

Spese condominiali arretrate

□

NO

Servitù, vincoli, oneri, gravami

□

NO Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici

□

NO Limitazioni

Assunzioni limitative

□

NO

Condizioni limitative

□

NO

(5)

Descrizione sintetica: Ufficio Piano Terra, con interrato, portico e area comune Ubicazione: Comune di Capriolo – Via Sarnico n. 7

Identificativi catastali: Foglio 11 NCT particella 26 sub. 9 Categoria A/10 Rendita € 630,08 Quota di proprietà: 1/1

Più probabile valore in libero mercato: € 113.500,00 Più probabile valore di mercato in condizioni

di vendita forzata (valore base d’asta) € 104.400,00

Immobile con grado di commerciabilità buono: il segmento di mercato a cui gli immobili appartengono non possiede al momento dinamicità, ma essendo su un’arteria principale, potrebbe suscitare interesse.

□

NO

□

NO

□

SI

Immobile occupato

□

SI

□

NO

□

NO Limitazioni

□

NO

□

NO

(6)

LOTTO NR. 3

Descrizione sintetica: Negozio Piano Terra portico e area comune Ubicazione: Comune di Capriolo – Via Sarnico n. 7

Identificativi catastali: Foglio 11 NCT particella 26 sub. 12 Categoria C/1 Rendita € 625,07

Quota di proprietà: 1/1

Immobile con grado di commerciabilità buono: il segmento di mercato a cui gli immobili appartengono al momento non possiede dinamicità, ma essendo su un’arteria principale, potrebbe suscitare interesse.

□

NO

□

NO

□

SI

Immobile occupato

□

SÌ

□

NO

□

NO

Limitazioni

□

NO

□

NO

(7)

Descrizione sintetica: Autorimessa Piano Terra e area comune Ubicazione: Comune di Capriolo – Via Sarnico n. 7

Identificativi catastali: Foglio 11 NCT particella 26 sub. 17 Categoria C/6 Rendita € 77,47

Quota di proprietà: 1/1

□

NO

□

NO

□

SI

Immobile occupato

□

SÌ

□

NO

□

NO

Limitazioni

□

NO

□

NO

(8)

LOTTO NR. 5

Descrizione sintetica: Locale commerciale mq. 155 con interrato, e area comune Ubicazione: Comune di Capriolo – Via Sarnico n. 7

Identificativi catastali: Foglio 11 NCT particella 26 sub.19 Categoria C/1 Rendita € 1.977,26 Quota di proprietà: 1/1

□

SÌ

□

NO

□

SÌ

Immobile occupato

□

SÌ Vedi nota pg. 55

□

NO

□

NO

Limitazioni

□

NO

□

NO

(9)

2.0 Identificazione del bene

Come meglio precisato in seguito, l’oggetto della presente esecuzione immobiliare è la valutazione di unità immobiliari al piano terra destinati ad attività commerciale, nel comune di Capriolo, in provincia di Brescia.

LOCALIZZAZIONE: il compendio immobiliare è costituito da un unico corpo di fabbrica edificato, con ristrutturazione, agli inizi degli anni ‘90, si estende sull’arteria principale che conduce al lago d’Iseo, in zona Nord del territorio comunale di Capriolo.

L’edificio è in un quartiere a destinazione urbanistica di ambiti prevalentemente residenziali intensivi, come indicato nel Piano di Governo del Territorio (PGT) vigente del Comune di Capriolo.

Dal centro storico della città dista circa 700 m.

DESCRIZIONE SINTETICA: Il complesso, insiste su un’area di circa mq. 1.050, di cui circa 185 in lato Ovest e 365 fronte strada, destinati a cortile e parcheggi.

L’edificio è su tre livelli fuori terra oltre al piano interrato, il piano terra destinato all’attività commerciale è così costituito: negozio, ufficio, locale commerciale adibito a bar, il piano primo e secondo sono destinati alla residenza.

L’accesso carrabile per la residenza avviene da Via Giovanni Niggeler in lato Ovest, attraverso un’apertura con cancello elettrico che porta direttamente al piazzale interno, ove si sviluppano magazzini, autorimesse e posti auto scoperti, ed un’area destinata a parcheggi.

L’accesso pedonale e carrabile per le unità staggite avviene da Via Sarnico, attraverso il cortile che porta direttamente ai locali staggiti.

L’immobile a vista, è in uno stato di manutenzione ottimo.

Si rimanda agli allegati per una esplicitazione grafica e per la relativa documentazione.

Mappa geografica

(10)

2.1 Descrizione dei lotti

2.1 LOTTO NR. 1 M

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO Localizzazione

Provincia: Brescia

Comune: Capriolo

Via: Sarnico

Civico: 7

Zona:

Urbana Periferica

Destinazione urbanistica dell’immobile: Ente urbano

Tipologia immobiliare:

Piano Terra adibito ad area di parcheggio

2.1.1 Caratteristiche generali dell’immobile

Il compendio immobiliare staggito è al PIANO TERRA, situato nel centro edificato della città e al di fuori del centro storico, in lato Nord del comune di Capriolo.

2.1.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

DATO IMMOBILIARE

Descrizione sintetica dell’unità immobiliare staggita

L’ente urbano è di proprietà dell’esecutato, adibito ad accesso delle attività commerciali dell’edificio.

Funge da accesso carraio e pedonale da Via Sarnico, ed entrata a tutte le attività commerciali sopra descritte.

É identificato al NCT Censuario di Capriolo, con il foglio n. 11, mappale n.26 subalterno 1, la cui consistenza ha una superficie complessiva di 54,00 mq.

Per una migliore definizione, si rimanda all’allegato delle planimetrie catastali dell’unità negli allegati.

(11)

□

Comune Censuario Capriolo

□

Tipologia Catasto Fabbricati

□

Identificativo Sezione NCT

Particella 26 Subalterno 1 Foglio 11 NCT

Categoria F/1 Classe 2 Rendita € 0,00

NOTA: L’orientamento indicato nelle planimetrie catastali è errato, pertanto i confini sono determinati con l’orientamento corretto, così come indicato nelle tavole a pagina 31 degli allegati.

I beni sopraindicati sono di proprietà dell’esecutata, mediante atto in data 31-03-1993 del notaio Stefano Caliendo di Brescia, registrato il 06-04-1993 al n. 8631

Con tale atto veniva trasferito a favore dell’esecutata.

Il compendio immobiliare risulta così distinto per modifica identificativo-allineamento mappe n.

38548.1 del 2014 del 26-04-2006 e in atti da tale data, e in precedenza il foglio 10 particella 2585 sub.

4 per variazione del 18-07-1996 in atti dal 05-10-1999 per ampliamento piano stradale 98/99 n.

12580.1/1996 che aveva soppresso il foglio 10 particella 2585 subalterno 1 graffata con la particella 2585 subalterni 2 e 3.

Il foglio 10 particella 2585 subalterno 1 graffata con la particella 2588 risultava tale dall’impianto meccanografico del 30-06-1987.

Il foglio 10 particella 2585 subalterni 2 e 3 risultava tale dall’impianto meccanografico del 30-06- 1987.

CONFINI

UFFICIO Particella 26 Subalterno 1

Nord Particella 24

Est Demanio pubblico

Sud Particella 29

Ovest Particella 26 sub. 14

(12)

Sezione NCT Particella 26 Subalterno 1 ENTE URBANO Consistenza:

Rilievo delle superfici Esterno

Data del sopralluogo 04/06/2021

Calcolo superfici di proprietà

Superficie principale 54,00 m²

Superficie commerciale 54,00 m² Caratteristiche qualitative

Livello di piano TERRA

2.1.3 Audit documentale e Due Diligence

Mappale 26, sub 1, Foglio. 11, Sez. NCT, Comune di Capriolo

2.2.4 Legittimità edilizia - urbanistica Situazione urbanistica

Strumento urbanistico: PGT Vigente Cessioni diritti edificatori: No

Zona di PGT Zona “R1” – ambiti prevalentemente residenziali intensivi

Vincoli urbanistici: No

Vincoli ambientali: No

Vincoli paesaggistici: No

Si allega la documentazione citata ed il Certificato di Destinazione Urbanistica.

(13)

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA

La sottoscritta Dott. Architetto Maria Angela Bocchi iscritta all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Brescia al n. 731, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Rudiano ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

Note

La verifica urbanistica dei beni in oggetto si limita esclusivamente ad un controllo sommario ed indicativo dei titoli autorizzativi rispetto allo stato dei luoghi e non comprende il riscontro e l’accertamento delle opere realizzate secondo la buona norma tecnica di costruzione e rispetto a quanto previsto negli elaborati tecnici o nei computi metrici allegati ai titoli autorizzativi.

La verifica è stata espletata in base alla documentazione fornita dall’Amministrazione Comunale; che si assume come aggiornata, completa, e corretta, e come tale è stata utilizzata.

Il valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata.

2.1.5 Rispondenza catastale

Immobile identificato in mappa nel

Comune Censuario Capriolo Provincia di Brescia

Sez. Urbana NCT

Foglio 11

Mappale 26

Subalterno 1

Categoria F/1

Consistenza catastale mq. 54

Rendita € 0,00

Data verifica catastale: 10/05/2021 Elenco documentazione visionata:

- Visure immobili

- Schede catastali - Estratto mappa.

(14)

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE

La sottoscritta Dott. Architetto Maria Angela Bocchi iscritta all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Brescia al n. 731, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate - Ufficio provinciale di Brescia - Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile.

Note

La due diligence catastale è stata espletata in base alla documentazione recuperata presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Brescia; ne deriva che l’attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità degli elementi forniti e messi a disposizione del perito.

Il Valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata.

(15)

2.2 LOTTO NR. 2 M

Comune: Capriolo

Via: Sarnico

Civico: 7

Zona:

Urbana Periferica

Destinazione urbanistica dell’immobile: Residenziale Commerciale

Ufficio al Piano Terra, e deposito piano interrato Tipologia edilizia dei fabbricati

Fabbricato a tre piani fuori terra oltre ad interrato Tipologia edilizia unità immobiliari:

Ufficio, interrato, portico esclusivo, beni comuni

(16)

2.2.1 Caratteristiche generali dell’immobile

L’unità immobiliare staggita è al PIANO TERRA, in lato Nord del fabbricato a tre piani fuori terra, sopra descritto.

L’accesso pedonale da Via Sarnico avviene tramite un’entrata direttamente dalla via, tramite un portico esclusivo che affaccia sul cortile interno, superando 3 gradini.

□

Struttura in elevazione : Presumibilmente in cemento armato

□

Solai : In laterocemento

□

Copertura : In alluminio

□

Murature perimetrali : Presumibilmente in blocchi di laterizio portante

□

Coibentazioni/Isolamenti : Non rilevati

□

Divisori tra unità : In muratura portante

□

Infissi esterni : Assenti

□

Infissi interni : Legno verniciato/alluminio

□

Pavimenti e rivestimenti : Piastrelle gres porcellanato/parquet

□

Impianto riscaldamento : Condizionatori

□

Impianto sanitario : Presente

□

Impianto gas : Assente

□

Impianto elettrico : Presente

□

Altri impianti : Assenti

□

Allaccio fognatura : Si

□

Fonti rinnovabili : Assenti

□

Finiture esterne : Intonaco colorato

□

N. totale piani : 3

□

Classe energetica : Non desumibile

Dimensione: : Medio

Caratteri domanda e offerta

Lato acquirente : Privato

: Società

Lato venditore : Privato

: Vendita giudiziaria

Forma di mercato: : Concorrenza monopolistica ristretta

Fase del mercato immobiliare: : Contrazione

(17)

2.2.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

L’edificio è un immobile a tre piani fuori terra con: ufficio e deposito al piano seminterrato.

Il PIANO TERRA, destinato all’ufficio, sviluppa in pianta una superficie interna di circa 70 mq.

L’accesso pedonale avviene da Via Sarnico dal civico n° , attraverso l’antistante area pertinenziale pavimentata con cubetti di porfido, che funge da entrata a tutte le unità staggite, e da parcheggio.

L’ingresso all’unità staggita, avviene dal portico esclusivo superando un dislivello di 3 gradini.

L’affaccio sul portico esclusivo consta di 3 grandi vetrate di cm.200 x 240, di cui le due laterali con elementi sabbiati a schermatura, e la centrale di cm. 260 x 240 che costituisce l’entrata principale.

I locali così distribuiti: corridoio centrale, uffici distribuiti ai lati, uno in lato destro che sviluppa una superficie interna netta (SIN) di 10,50 mq. ed uno in lato sinistro che sviluppa una superficie interna netta (SIN) di 15,20 mq., proseguendo sul lato destro si trova un ripostiglio di mq. 4,10 con porta scorrevole tipo Scrigno, e la porta di sicurezza che accede al piano interrato.

Alla fine del corridoio è allocato un locale di circa mq. 9,00 circa, originariamente destinato a cucina, allo stato attuale funge da deposito, con porta scorrevole tipo Scrigno, in legno.

Attiguo si trova un antibagno con 1 lavabo, che sviluppa in pianta una superficie di mq. 2,50 superato il quale c’è 1 servizio con WC non utilizzabile dalle persone diversamente abili, un bidet ed un piatto doccia, che sviluppa in pianta una superficie di circa mq. 4,00.

La porta del bagno è in legno Tanganika, mentre la porta dell’antibagno è in vetro di sicurezza sabbiato con elementi in metallo verniciato.

Annesso ai locali sopra descritti, sul lato sinistro del corridoio c’è un altro vano di circa 15,00 mq. che è adibito a locale riunioni e/o terzo ufficio.

Le porte interne dei due uffici sono costituite da elementi d’arredo, scorrevoli esternamente con vetro di sicurezza. L’altezza netta del piano è di cm. 300.

La pavimentazione dei locali destinati agli uffici, alla sala riunioni ed alla cucina è in parquet, nel bagno, nel servizio, nel disimpegno e nel ripostiglio, è in ceramica cm. 30x30, i rivestimenti nel bagno e nel servizio sono in ceramica altezza cm. 210.

Una rampa scale, pavimentata con ceramica in monocottura tipo cotto, protetta da una porta di sicurezza di cm. 80 x 210 conduce al piano interrato, adibito a deposito che sviluppa in pianta una superficie interna netta (SIN) di 19,80 mq., la cui altezza è di cm. 300.

Il PIANO INTERRATO, sviluppa in pianta una superficie interna netta (SIN), di mq. 19,80, consta di un unico locale pavimentato con piastrelle in ceramica monocottura di cm. 30x30, raggiungibile dalla scala allocata al piano terra.

La porta che dà l’accesso al sub. 13, indicata nella scheda catastale allegato n. 56 al momento del sopralluogo risulta chiusa, essendo il sub. 13 di esclusivo possesso del subalterno 19.

I serramenti esterni sono in alluminio anodizzato.

Per una migliore definizione, si rimanda all’allegato delle planimetrie catastali dell’unità negli allegati.

(18)

Identificazione catastale

□

Tipologia Catasto Fabbricati

□

Identificativo Sezione NCT

Particella 26 Subalterno 9 Foglio 11 NCT

Categoria A/10 Classe 2 Vani 4

Rendita € 630,08

Sezione NCT Particella 26 Subalterno 9 UFFICIO Consistenza:

Rilievo delle superfici Interno ed Esterno

Diretto in loco Collaboratore

Criterio di misurazione SIN - Superficie Interna Netta CONFINI

UFFICIO Particella 26 Subalterno 9

Nord Particella 26 sub. 12

Est Particella 26 sub. 14

Sud Particella 26 sub. 19

INTERRATO

Nord Terrapieno

Est Terrapieno

Sud Particella 26 sub. sub. 19

Ovest Terrapieno

(19)

Portico esclusivo 3,94 m² (Indice mercantile 35%)

Interrato 11,88 m² (Indice mercantile 60%)

Cortile 4,45 m² (Indice mercantile 10%)

Superficie commerciale 89,77 m²

Caratteristiche qualitative

Livello di piano PIANO TERRA

Ascensore Assente

Numero dei servizi 1 con WC, doccia, bidet, lavabo Vetustà ca. 30 anni

Stato di manutenzione Massimo

Impianti in dotazione

Riscaldamento Presente Vetustà ca. 30 anni

Alimentazione Elettrico

Elettrico: Presente Vetustà ca. 30 anni

Idrosanitario: Presente Vetustà ca. 30 anni

Antifurto: Presente

Manutenzione fabbricato Massimo

Manutenzione unità immobiliare Massimo

Classe energetica Non desumibile

Inquinamento Non verificabile

Esposizione prevalente dell’immobile Massimo Luminosità dell’immobile Massimo Panoramicità dell’immobile Medio Funzionalità dell’immobile Massimo

Finiture dell’immobile Massimo

(20)

Nuova realizzazione Demolizione

Ufficio Ufficio

Cucina

Ripost.

(21)

Mappale 26, sub 9, Foglio. 11, Sez. NCT, Comune di Capriolo

2.2.4 Legittimità edilizia - urbanistica Anno di costruzione / ristrutturazione totale

Fabbricato successivo 01/09/1967 (inizio lavori 18/02/1993 e fine lavori 10/02/2005) Anno di realizzazione Tra il 1993 ed il 2005

Titoli autorizzativi esaminati

C.E – 2216-12-93: Ristrutturazione ed ampliamento di fabbricato C.E – 2329-125-93: Variante C.E. N. 2216/12/93 ampliamento

DIA – 4239/2004: Formazione n. 3 negozi, 1 ufficio, 2 servizi igienici DIA – 2217/2004: Divisioni interne locale commerciale

CILA – 119/2016: Divisioni interne

Certificato Abitabilità: 2173 delle C.E – 4239-04

Fonte documentazione visionata: Ufficio tecnico comune di Capriolo Data verifica urbanistica: 01/06/2021

Situazione urbanistica

(22)

2.2.4 Legittimità edilizio - urbanistica

DICHIARA

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, poiché mancanti delle autorizzazioni per le divisioni interne oltre che per la scala di accesso al piano seminterrato. Irregolarità sanabile, i costi, a carico del futuro acquirente sono € 1.500,00 per la pratica in sanatoria, mentre per il provvedimento sanzionatorio non sono quantificabili.

Note

La verifica e’ stata espletata in base alla documentazione fornita dall’Amministrazione Comunale; che si assume come aggiornata, completa, e corretta, e come tale è stata utilizzata.

(23)

2.2.5 Rispondenza catastale

Sez. Urbana NCT

Foglio 11

Mappale 26

Subalterno 9

Categoria A/10

Classe 2

Vani 4

Rendita € 630,08

Beni comuni non censibili:

Come si evince dall’elaborato planimetrico alle unità immobiliari oggetto della presente perizia competono in quota proporzionale i seguenti beni comuni non censibili:

- particella 13 (scala, disimpegno e ripostiglio) comune ai sub 9 (ex 10/11),19 come denuncia catastale - particella 14 cortile comune ai sub. 9 (ex 10/11), 19,12

- particella 16 scala e portico comune ai sub. 2,3,4,5,9(ex 10/11),12 Data verifica catastale: 10/05/2021

Elenco documentazione visionata:

- Visure immobili - Schede catastali - Estratto mappa.

(24)

DICHIARA

la NON REGOLARITÀ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile, per le seguenti ragioni:

- varianti al Piano Terra sopra esposte; orientamento errato; scala di accesso al piano inferiore; scala al piano interrato.

I costi, a carico del futuro acquirente, per l’aggiornamento catastale sono di circa € 1.500,00.

Note

(25)

2.3 LOTTO NR. 3

Comune: Capriolo

Via: Sarnico

Civico: 7

Zona:

Urbana Periferica

Destinazione urbanistica dell’immobile: Commerciale

Negozio al Piano Terra

Tipologia edilizia dei fabbricati

Negozio, deposito, beni comuni

(26)

2.3.1 Caratteristiche generali dell’immobile

L’unità immobiliare staggita è al piano terra, lato OVEST del complesso residenziale sopra descritto.

L’accesso pedonale da Via Sarnico avviene tramite l’area comune antistante destinata a parcheggi, superata la quale vi è l’accesso in lato OVEST.

□

N. totale piani : 3

□

Dimensione: : Grande

: Società

(27)

L’edificio è un immobile a tre piani fuori terra con ufficio e locali commerciali al piano terra.

Il PIANO TERRA, allo stato del sopralluogo risulta destinato a negozio/deposito, sviluppa in pianta una superficie interna netta (SIN) totale di 55 mq.

L’accesso pedonale e carrabile avviene da Via Sarnico dal civico n° 7, attraverso l’antistante area pertinenziale comune pavimentata con cubetti di porfido, che funge da entrata a tutte le unità staggite, e da parcheggio per le stesse.

Il locale commerciale del PIANO TERRA, in lato NORD-EST del complesso residenziale sopra descritto, occupa una superficie netta interna di mq. 54,70, al quale è stato accorpato il subalterno 17 di mq. 47,00 circa (identificato catastalmente come autorimessa), tramite una demolizione parziale del muro. I due locali sono separati da una porta scorrevole in vetro sabbiato e serramento in alluminio, ottenendo un unico locale con superficie interna netta di circa 96,00 mq.

L’affaccio sul portico esclusivo consta di 1 grande vetrata di cm. 260 x 240 non apribile, l’ingresso all’unità staggita, avviene in lato NORD, attraverso una porta d’ingresso di cm. 90 x 250 in vetro con serramento in alluminio, protetta da un cancello in metallo.

In lato OVEST del locale principale, catastalmente identificato come subalterno 12, è allocato un antibagno con lavabo ed un servizio con WC, utilizzabile da persone diversamente abili.

I pavimenti sono in parquet posato a correre in diagonale.

Le finiture interne sono in ottimo stato, l’illuminazione è ad incasso nelle varie controsoffittature, tutte le pareti hanno finitura con gesso rasato. L’altezza del piano è di 360 cm.

I pavimenti dell’antibagno e del bagno sono in ceramica cm. 20x20 posati in diagonale, i rivestimenti sono in ceramica cm. 20x20 altezza cm. 200.

I serramenti esterni sono in alluminio anodizzato, i serramenti interni sono in legno verniciati.

Per una migliore definizione, si rimanda all’allegato delle planimetrie dell’unità negli allegati.

□

Tipologia Catasto

x

Fabbricati

□

Identificativo

□

Sezione NCT

□

Particella 26

□

Subalterno 12

(28)

□

Foglio 11 NCT

□

Categoria C/1 Classe 5

□

Rendita € 625,07

Sezione NCT Particella 26 Subalterno 12 Consistenza:

Criterio di misurazione SIN - Superficie Interna Netta Calcolo superfici di proprietà

Portico esclusivo 1,45 m² (Indice mercantile35%)

Cortile 4,45 m² (Indice mercantile 10%)

Superficie commerciale 60,60 m²

Caratteristiche qualitative Impianti in dotazione

CONFINI

NEGOZIO Particella 26 Subalterno 12

Sud Particella 26 sub. 9 e sub. 16

Ovest Particella 26 sub. 17 e sub. 18

(29)

Manutenzione fabbricato Buono Manutenzione unità immobiliare Buono

Esposizione prevalente dell’immobile Buono Luminosità dell’immobile Medio Panoramicità dell’immobile Buono Funzionalità dell’immobile Medio

Finiture dell’immobile Buono

(30)

2.3.3 Audit documentale e Due Diligence

mapp. 26, sub 12 Fg. 11, Sez. NCT, Comune di Capriolo

(31)

2.3.4 Legittimità edilizio - urbanistica

DICHIARA

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

Note

(32)

2.3.5 Rispondenza catastale

Sez. Urbana NCT

Foglio 11

Mappale 26

Subalterno 12

Categoria C/1

Classe 5

Rendita € 625,07

Come si evince dall’elaborato planimetrico alle unità immobiliari oggetto della presente perizia competono in quota proporzionale i seguenti beni comuni non censibili:

- particella 13 (scala, disimpegno e ripostiglio) comune ai sub 9 (ex 10/11),19 come denuncia catastale - particella 14 cortile comune ai sub. 9 (ex 10/11), 19,12

- particella 16 scala e portico comune ai sub. 2,3,4,5,9(ex 10/11),12 Data verifica catastale: 10/05/2021

Elenco documentazione visionata:

(33)

DICHIARA

la NON REGOLARITÀ’ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile per l’orientamento errato.

Note

(34)

2.2 LOTTO NR. 4

Via: Sarnico

Civico: 7

Zona:

Urbana Periferica

Locali commerciali al Piano Terra Tipologia edilizia dei fabbricati

Autorimessa

(35)

L’unità immobiliare staggita è al piano terra, lato OVEST del complesso residenziale sopra descritto.

L’accesso pedonale da Via Sarnico avviene tramite l’area comune antistante destinata a parcheggi, superata la quale vi è l’accesso in lato OVEST.

□

N. totale piani : 3

□

: Società

(36)

2.4.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

L’edificio è un immobile a tre piani fuori terra con ufficio e locali commerciali al piano terra.

L’unità staggita al PIANO TERRA, allo stato del sopralluogo risulta destinato a deposito/negozio, sviluppa in pianta una superficie interna netta (SIN) totale di 47 mq.

L’accesso avviene esclusivamente dal locale commerciale, di cui al subalterno 12, di Via Sarnico civico n° 7, che ha l’accesso attraverso l’antistante area pertinenziale pavimentata con cubetti di porfido, che funge da entrata alle unità staggite, e da parcheggio.

Il PIANO TERRA, del complesso residenziale sopra descritto (identificato catastalmente come autorimessa), dall’accertamento delle proprietà immobiliare urbana l’ubicazione risulta essere Via Giovanni Niggeler, occupa una superficie netta interna di mq. 47,00 circa, al quale è stato accorpato il subalterno 12 di mq. 54,00 circa, tramite una parziale demolizione, dal quale è separato da una porta scorrevole in vetro sabbiato e serramento in alluminio, ottenendo un unico locale.

L’apertura verso l’esterno è stata chiusa in parte con lastre di cartongesso, è comunque rimasta un’apertura che alla data del sopralluogo era chiusa con un puntello tipo Innocenti per impalcature, pertanto non è apribile.

Sul fronte principale, prospiciente Via Sarnico, sono presenti due vetrine, non apribili, di cm. 150 x 240, coperte con vetrofania adesiva, culminanti a cuspide.

Attualmente il locale è utilizzato come deposito, anche se le finiture interne sono in ottimo stato, l’illuminazione è ad incasso nelle varie controsoffittature disposte lungo le pareti che hanno finitura con gesso rasato.

I pavimenti, come nel locale antistante destinato alla vendita, sono in parquet posato a correre in diagonale. L’altezza del piano è di 340 cm. I serramenti interni sono in legno verniciati.

□

Tipologia Catasto

x

Fabbricati

□

Identificativo

□

Sezione NCT

□

Particella 26

□

Subalterno 17

□

Foglio 11 NCT

□

Categoria C/6 Classe 2,

□

Rendita € 77,47

(37)

Sezione NCT Particella 26 Subalterno 17 Consistenza:

Criterio di misurazione SIN - Superficie Interna Netta

Superficie principale 46,80 m² (Indice mercantile60%)

Superficie commerciale complessiva 28,08 m² Caratteristiche qualitative

Impianti in dotazione

Antifurto: Presente

Manutenzione fabbricato Buono

Manutenzione unità immobiliare Buono

Esposizione prevalente dell’immobile Buono Luminosità dell’immobile Medio

CONFINI

AUTORIMESSA Particella 26 Subalterno 17

Nord Particella 24

Est Particella 26 sub. 12 e sub. 14

Sud Particella 26 sub. 12 e sub. 18

(38)

Panoramicità dell’immobile Buono Funzionalità dell’immobile Medio

Finiture dell’immobile Buono

Garage soppresso

(39)

2.4.3 Audit documentale e Due Diligence

mapp. 26, sub 17, Fg. 11, Sez. NCT, Comune di Capriolo

(40)

2.4.4 Legittimità edilizio - urbanistica

DICHIARA

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, poiché alla data del sopralluogo il subalterno 17 era destinato a deposito/negozio e non ad autorimessa.

Irregolarità che potrebbe essere sanabile intesa come cambio di destinazione d’uso, salvo verifica disponibilità di volume residuo. I costi a carico del futuro acquirente sono € 2.000,00 per la pratica in sanatoria, mentre per il provvedimento sanzionatorio non sono quantificabili.

Note

(41)

2.4.5 Rispondenza catastale

Sez. Urbana NCT

Foglio 11

Mappale 26

Subalterno 17

Categoria C/6

Classe 2

Rendita € 77,47

Come si evince dall’elaborato planimetrico alle unità immobiliari oggetto della presente perizia non competono beni comuni non censibili.

Data verifica catastale: 10/05/2021 Elenco documentazione visionata:

(42)

DICHIARA

la NON REGOLARITÀ’ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile, per l’orientamento errato.

I costi, a carico del futuro acquirente, per l’aggiornamento catastale è di circa € 1.000,00.

Note

(43)

2.5 LOTTO NR. 5

Via: Sarnico

Civico: 7

Zona:

Urbana Periferica

Negozio al Piano Terra

Tipologia edilizia dei fabbricati

Negozio, deposito, beni comuni

(44)

2.5.1 Caratteristiche generali dell’immobile

L’unità immobiliare staggita è al piano terra, lato EST del complesso residenziale sopra descritto.

L’accesso pedonale da Via Sarnico avviene tramite l’area comune antistante destinata a parcheggi, superata la quale vi è l’accesso in lato NORD.

□

Pavimenti e rivestimenti : Piastrelle gres porcellanato

□

N. totale piani : 3

□

: Società

(45)

2.5.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

Immobile commerciale al PIANO TERRA, lato EST del complesso residenziale sopra descritto, con superficie interna netta di circa 103 mq.

L’accesso avviene da Via Sarnico dal civico n° , attraverso l’antistante area pertinenziale in parte asfaltata ed in parte pavimentata con cubetti di porfido, che funge da entrata a tutte le unità staggite e da parcheggio privato.

L’ingresso all’unità staggita, avviene sul fronte principale prospiciente Via Sarnico, superata l’antistante area pertinenziale, ed un’area di circa 60 mq. pavimentata con piastrelle in porfido, attraverso una porta ad arco di cm. 115 x 230.

Affiancate all’ingresso principale vi sono altre tre aperture, ognuna di cm. 115 x 230, ove la parte inferiore di altezza 115 cm. è chiusa con una protezione metallica, pertanto le aperture reali sono di 115 x 115. L’altezza del piano è di cm. 300.

La parete in lato EST, prospiciente l’area pavimentata con piastrelle in porfido, ha 4 aperture ognuna di cm. 120 x 240, di cui solo 1 apribile, ma alla data del sopralluogo risultava chiusa.

La parete in lato NORD ha altre due aperture, ognuna di cm. 130 x 240, non apribili.

La parete in lato OVEST ha un’apertura, di cm. 160 x 240, non apribile, il cui affaccio è sul portico esclusivo dell’unità catastalmente identificata con il subalterno 9.

Al termine del lato OVEST, c’è un locale di circa 3 mq. adibito a spogliatoio degli addetti, che funge da antibagno all’annesso servizio munito di lavabo e WC utilizzabile da persone diversamente abili, la cui superficie è di circa 3,50 mq., l’aereazione è garantita da una finestra di cm. 70 x 115 che si affaccia sul cortile comune in lato SUD. La pavimentazione è in ceramica di cm. 20 x 20 con posa in diagonale, i rivestimenti sono in ceramica di cm. 20 x 20 di altezza cm. 200.

Lateralmente al bagno degli addetti, una porta di cm. 80 x 210 conduce al locale adibito a cucina, attrezzata con piani di lavoro in acciaio inox, di circa cm. 240 x 360, per una superficie totale di circa 8,50 mq, un’apertura di cm. 120 x 220 si affaccia sul cortile comune in lato SUD.

Nel locale cucina, la pavimentazione è in ceramica di cm. 40 x 40 con posa in diagonale, i rivestimenti sono in ceramica di cm. 20 x 40 di altezza cm. 200.

La parete esterna della cucina, verso il lato pubblico, è occupata da un banco per la distribuzione delle bevande e snack, che prosegue per tutta la lunghezza della parete fino all’apertura. La pavimentazione del piano adibito a servizio al pubblico è sopraelevata e rivestita con linoleum.

In lato SUD una grande apertura in vetro di sicurezza e serramento in alluminio, di cm. 255 x 230 si affaccia sul cortile comune.

In lato EST una porta scorrevole di cm. 90 x 210 consente l’accesso all’antibagno che ha un lavabo, e due bagni, di cui 1 fornito di 1 lavabo ed 1 WC non utilizzabile da persone diversamente abili, che ha aerazione forzata, ed un secondo accessibile da una porta scorrevole fornito di 1 lavabo ed 1 WC utilizzabile da persone diversamente abili, l’aereazione è garantita da una finestra di cm. 115 x 115 che si affaccia sul cortile in lato NORD. La pavimentazione è in ceramica di cm. 60 x 60, i rivestimenti sono in ceramica di cm. 20 x 20 di altezza cm. 200.

La pavimentazione del locale adibito a Bar, è di due tipi, dopo che è stata demolita la parete per rendere un unico locale, la parte in lato NORD-EST che sviluppa una superficie di 33 mq. circa, è in

(46)

ceramica di cm. 60 x 60, mentre la parte in lato OVEST che sviluppa una superficie di 55 mq. circa, è in ceramica lucida di cm. 30 x 30, posata in diagonale.

L’accesso al PIANO INTERRATO avviene tramite la scala con gradini rivestiti in legno, a cui si accede dalla cucina.

A corredo l’immobile al PIANO INTERRATO dispone di due magazzini, uno in lato NORS OVEST ed uno in lato NORD, i cui accessi avvengono da un corridoio comune identificato catastalmente con il subalterno 13, che in realtà è di uso esclusivo all’unità staggita.

L’altezza del piano è di cm. 240.

I pavimenti/rivestimenti sono in ceramica cm. 30 x 30. I serramenti esterni sono in alluminio anodizzato, i serramenti interni sono in legno verniciati.

□

Tipologia Catasto

x

Fabbricati

□

Identificativo

□

Sezione NCT

□

Particella 26

□

Subalterno 19

□

Foglio 11 NCT

□

Categoria C/1 Classe 5,

□

Rendita € 1.977,26

CONFINI

BAR Particella 26 Subalterno 19

Sud Particella 231

Ovest Particella 26 sub. 15 e sub. 13

DEPOSITO PIANO INTERRATO

Nord Particella 26 sub. 9 e sub. 13

Est Terrapieno

Sud Terrapieno

Ovest Terrapieno e Particella 26 sub. 13