Parte I – Identificazione e descrizione dei beni
4. Descrizione immobile
4.1 Descrizione sintetica degli immobili
Inquadramento territoriale immobili n.1-2-3-4-5-6-7-13-14, siti in Mascali:
I beni oggetto di pignoramento, sono ubicati nella zona più a Ovest del Comune di Mascali (CT); distanti qualche km dal centro del Comune di Mascali. La zona è caratterizzata da bassa densità abitativa; sono infatti presenti rarissime strutture, per lo più di natura agricola/rurale, con ampie aree di terreno coltivato intorno. La zona risulta di facile accesso, caratterizzata da presenza di verde ed è lontana dalla confusione e dal traffico della città. Essendo situata in zona periferica, servizi, uffici pubblici ed attività commerciali non sono a distanza pedonale.
Figura 1 – Inquadramento territoriale immobili n.1-2-3-4-5-6-7-13-14
Inquadramento territoriale immobili n.8-9-10-11-12, siti in Fiumefreddo di Sicilia:
I beni oggetto di pignoramento, sono ubicati nella zona più a Ovest del Comune di Fiumefreddo di Sicilia (CT); distanti qualche km dal centro del Comune di Fiumefreddo di Sicilia.
La zona è caratterizzata da bassa densità abitativa; sono infatti presenti rarissime strutture, per lo più di natura agricola/rurale, con ampie aree di terreno coltivato intorno. La zona risulta di facile accesso, caratterizzata da presenza di verde ed è lontana dalla confusione e dal traffico della città.
Essendo situata in zona periferica, servizi, uffici pubblici ed attività commerciali non sono a distanza pedonale.
Figura 2 – Inquadramento territoriale immobili n.8-9-10-11-12
Descrizione degli immobili n.1-2-3-4-5-6-7 (Mascali)
Gli immobili in oggetto, ubicati in Mascali, Contrada Cutula, costituiscono un fondo rustico esteso circa ha 6.79.43 (circa 67.943,00 m2), ad uso agricolo, suddivisi in tre corpi dalla Ferrovie Circumetnea e dall’Autostrada CT-ME.
L’accesso al fondo rustico è possibile tramite stradella carrabile su Via Vescovado (la quale permette l’accesso anche alla particella 236 di altra ditta), che permette l’ingresso alla particella 30 (immobile n.2), estesa circa 1.15.42 ha, e 182 (immobile n.3), estesa circa 0.70 are; proseguendo verso Ovest, oltrepassando il sottopassaggio dell’Autostrada CT-ME, è possibile raggiungere, sulla destra, la particella 139 (immobile n.1), estesa circa 23.54 are; proseguendo ulteriormente la stradella e, percorrendo il cavalcavia della Circumetnea, è invece possibile raggiungere le particelle 336 (immobile n.7), 136 (immobile n.5), 26 (immobile n.6) ed 85 (immobile n.4), estese rispettivamente 1.41.46 ha, 1.52.41 ha, 51.95 are, 1.90.97 ha.
Le particelle di terreno presentano forma irregolare e sono disposte a varie quote, presentando terrazzamenti in pietra lavica, in più parti; i confini con le fasce di rispetto per la Ferrovia Circumetnea e l’Autostrada CT-ME sono ben definiti tramite apposita recinzione; i confini con le ulteriori proprietà invece non risultano definiti da recinzioni, tuttavia sono ben distinguibili grazie all’orografia dei terreni stessi o alla presenza di stradelle interne sterrate.
Per quanto riguarda le coltivazioni, sono presenti:
• circa 1000 alberi di limoni;
• circa 800 alberi di arance tipologia valencia;
• circa 800 alberi di mandarini tipologia mazzolo;
• circa 600 alberi di clementini.
Si evidenzia che, all’interno della particella 136 e 30, sono presenti tre cisterne a cielo aperto per l’accumulo d’acqua d’irrigazione, non catastate.
Sul fondo non è presente alcun tipo d’impianto elettrico; è invece presente l’impianto d’irrigazione, collegato alla sola cisterna presente nella particella 136 (le cisterne presenti nella particella 30 sono in disuso); tale cisterna fornisce, a detta del marito dell’esecutata, circa 10/12 ore di servizio e, non essendo collegata con altre fonti di approvvigionamento, risulta da riempire periodicamente, soprattutto nei mesi estivi.
Si evidenzia inoltre che all’interno della particella 336 è presente un fabbricato, identificato dalla particella 339, che verrà descritto in seguito.
Manutenzione
Complessivamente, i terreni e la vegetazione presente, si presentano in buono stato.
Descrizione degli immobili n.8-9-10-11-12 (Fiumefreddo di Sicilia)
Gli immobili in oggetto, ubicati in Fiumefreddo, Contrada Valerio, costituiscono un fondo rustico esteso circa ha 3.91.40 (circa 39.140,00 m2), ad uso agricolo, suddiviso in due corpi dall’Autostrada CT-ME.
L’accesso al fondo rustico, lato Est, è possibile tramite stradella carrabile (permette l’accesso anche a particelle di altra ditta) su Via Civi, che permette l’ingresso alla particella 330 (immobile n.10), estesa circa 45.03 are, e 332 (immobile n.11), estesa circa 57.67 are; l’accesso a tali immobili sarebbe inoltre possibile tramite cavalcavia su Torrente Lavina nella zona Nord, allo stato di fatto sbarrato ed in disuso, presentando vegetazione incolta; proseguendo Via Civi verso Ovest, oltrepassando il sottopassaggio dell’Autostrada CT-ME, è possibile raggiungere, sulla destra, la stradella di accesso (permette l’accesso anche a particelle di altra ditta) che permette l’ingresso alla particella 301 (immobile n.9), estesa circa 25.00 are, 377 (immobile n.12), estesa circa 69.10 are e 204 (immobile n.8), estesa circa 1.94.60 ha.
Le particelle di terreno presentano forma pseudo-regolare e sono disposte a varie quote, presentando terrazzamenti, realizzati in pietra lavica, in più parti; i confini con le fasce di rispetto per l’Autostrada CT-ME sono ben definiti tramite apposita recinzione; i confini con le ulteriori proprietà invece non risultano definiti da recinzioni, tuttavia sono ben distinguibili grazie all’orografia dei terreni stessi o alla presenza di stradelle interne sterrate.
Per quanto riguarda le coltivazioni presenti sui terreni, sono presenti:
• circa 500 alberi di arance tipo misto tra ovale/valencia, negli immobili ad Est dell’Autostrada CT-ME (immobili n.10 ed 11) ;
• circa 1500 alberi di arance tipo misto tra ovale/valencia, negli immobili ad Ovest dell’Autostrada CT-ME (immobili n.8, 9 e 12).
Sul fondo non è presente alcun tipo d’impianto elettrico; è invece presente l’impianto d’irrigazione a pioggia collegato alla rete idrica.
Manutenzione
Complessivamente, i terreni e la vegetazione presente, si presentano in buono stato.
Descrizione degli immobili n.13-14
- Struttura
La realizzazione dei fabbricati è antecedente alle normative antisismiche. La funzione portante è assolta da muratura portante, in gran parte con pietra lavica; in una ristretta parte del fabbricato, lato Sud-Ovest, è presente una zona in cemento armato; inoltre, la muratura dei ripostigli (zona
Sud-Est) e una piccola parte della muratura dei depositi (zona Ovest, immobile 14) è costituita da mattoni in cemento. Le tramezzature interne, non collegate alla copertura, sono realizzate con mattoni. La copertura è costituita da struttura in legno ricoperta da coppi siciliani. I fabbricati in questione, hanno una visuale aperta e panoramica, non soggetta ad introspezione diretta di altri fabbricati.
- Finiture esterne
Esternamente i fabbricati presentano facciata con muratura in pietra lavica a faccia vista; i ripostigli adiacenti all’immobile n.13 nella zona Sud, edificati in epoca più recente rispetto il resto dei fabbricati, presentano invece mattoni in cemento a faccia vista; l’immobile n.14 presenta parti di facciata e quindi di struttura portante, costituita da mattoni in cemento. Il terrazzino, con superficie di circa 17,50 m2, e le scale per l’accesso all’immobile n.13 sono lasciati al grezzo. L’illuminazione esterna non risulta presente.
Nel complesso gli immobili, valutando anche i materiali usati, presenta rifiniture esterne in stato avanzato di degrado.
- Distribuzione e finitura interna immobile n.13
E’ possibile caratterizzare il fabbricato in quattro ambienti, adiacenti tra loro ma con accesso indipendente. Si può accedere al primo ambiente tramite le porte d’ingresso situate nella parte Ovest e nella parte Nord-Est; la prima di queste è raggiungibile dalla scala di accesso rifinita in pietra lavica. Dalla porta d’ingresso, lato Ovest, si accede ad un vano-ingresso (vano n.1) di circa 15,50 m2. Subito a sinistra è possibile accedere ad un ulteriore vano-ingresso (vano n.2) di circa 12,70 m2 con porta-finestra prospiciente il terreno lato Nord-Est (catastalmente indicato come cucina); da quest’ultimo vano è inoltre possibile accedere:
- ad Ovest, ad un bagno di circa 5,40 m2, con finestra prospiciente il terreno lato Ovest;
- ad Est, ad un vano (vano n.3) di circa 15,80 m2, con porta-finestra prospiciente il terreno lato Est.
Essendo presente la copertura spiovente a vista, l’altezza interna varia da 2,75 m a 4,40 m, con linea di colmo situata al centro della zona.
La pavimentazione di tali ambienti è realizzata a tappeto con mattonelle in cotto molto deteriorate; le pareti sono rifinite con pittura color bianco, in avanzato stato di degrado e con evidenti segni d’infiltrazione d’acqua; è inoltre presente qualche fessura nell’intonaco delle pareti.
Si può accedere al secondo ambiente (locale sgombero) da una porta d’ingresso situata nella zona Nord-Est del fabbricato; l’ambiente è ampio circa 15,10 m2, presenta finestra prospiciente il
terreno lato Est e forno a pietra al suo interno; la pavimentazione è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista. La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,55 m.
Si può accedere al terzo ambiente (ripostiglio n.1) da una porta d’ingresso situata nella zona Sud-Est del fabbricato, localizzata ad una quota più bassa di circa 2,00 m rispetto il restante fabbricato; l’ambiente è ampio circa 14,00 m2 e presenta finestra prospiciente il terreno lato Est; la pavimentazione è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista. La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,65 m.
Si può accedere al quarto ambiente (ripostiglio n.2), adiacente al ripostiglio n.1, da una porta d’ingresso situata nella zona Sud del fabbricato; l’ambiente è ampio circa 14,50 m2 e presenta finestra prospiciente il terreno lato Ovest; la pavimentazione è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista. La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,65 m. In tale ambiente si sottolinea un’ampia fessura delle mura perimetrali portanti, visibile anche dall’esterno.
Gli infissi esterni sono in parte in alluminio ed in parte in legno, entrambi in pessime condizioni di manutenzione. Gli infissi interni sono in legno di colore bianco, in pessime condizioni di manutenzione.
La superficie interna utile dell’intero fabbricato è pari a circa 93,00 m2.
- Impianti Tecnologici
Non sono presenti impianti tecnologici; l’impianto elettrico non risulta presente; l’impianto idrico, vista la presenza di un lavabo, potrebbe essere presente, ma, viste le pessime condizioni di manutenzione, non è stato possibile accertarne l’eventuale funzionamento.
- Manutenzione
Il fabbricato è complessivamente in cattivo stato di manutenzione. Sono pertanto necessarie opere di ripristino delle condizioni igienico-sanitarie con ripristino delle rifiniture, installazione dei sanitari, dell’impianto elettrico ed idrico.
Il sottoscritto, viste le condizioni di manutenzione e la vetustà del fabbricato, consiglia di monitorare tali ambienti ed effettuare le opportune verifiche di stabilità statica.
- Distribuzione e finitura interna immobile n.14
Il fabbricato, in aderenza nella zona Est con l’immobile n.13, è suddiviso in due zone. La prima, ad Est (deposito n.1), con accesso tramite apertura priva di infisso, presenta superficie di circa 24,60 m2 e due finestre prospicienti il terreno lato Nord ed Est; l’altra zona, più ad Ovest (deposito n.2), con accesso tramite apertura con infisso in legno, presenta superficie di circa 24,60 m2 e due finestre prospicienti il terreno lato Nord ed Ovest.
La pavimentazione dei due depositi, è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista.
La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,50 m.
La superficie interna utile dell’immobile è pari a circa 49,20 m2.
- Impianti Tecnologici
Non sono presenti impianti tecnologici; l’impianto elettrico ed idrico non risultano presenti.
- Manutenzione
Il fabbricato è complessivamente in cattivo stato di manutenzione. Sono pertanto necessarie opere di ripristino delle rifiniture e dell’impianto elettrico.
Il sottoscritto, viste le condizioni di manutenzione e la vetustà del fabbricato, consiglia di monitorare tali ambienti ed effettuare le opportune verifiche di stabilità statica.