Tribunale di Catania

(1)

SEZIONE VI

Sezione esecuzioni immobiliari

PROCEDURA N.693/2016 GIUDICE DELL’ESECUZIONE

DOTT.SSA MARIA FASCETTO SIVILLO PROCEDENTE :

INTESA SAN PAOLO S.P.A.

CONTRO:

DEBITORE ESECUTATO

RELAZIONE TECNICA FASCICOLO A

ING. FABRIZIO ROSARIO PUGLISI Via Amm.Caracciolo n°15 – 95030 - Mascalucia

Tel. 3405674922

Email: [email protected] Pec: [email protected]

(2)

Tribunale di Catania

Sesta sezione civile Sezione esecuzioni immobiliari

Relazione Tecnica Fascicolo A

Oggetto:

Valutazione economica di:

v Fondo rustico e fabbricato siti in Mascali (CT), Contrada Tagliaborse Cutula, con accesso da Via Vescovado;

v Fondo rustico sito in Fiumefreddo (CT), Contrada Valerio o Giuliano, con accesso da Via Civi.

Localizzazione Mascali e Fiumefreddo (CT)

- Contrada Tagliaborse Cutula - Contrada Valerio o Giuliano

Procedura N.693/2016

Intesa San Paolo S.p.A. contro debitore esecutato

G.E Dott.ssa Maria Fascetto Sivillo Sezione esecuzioni Immobiliari

C.T.U

Ing. Fabrizio Rosario Puglisi

Via Amm.Caracciolo 15- 95030 Mascalucia Tel. 3405674922

Email:[email protected] PEC:[email protected]

File:

693_2016_PT_A

Deposito:

Cancelleria Sezione Esecuzioni Immobiliari Data:

04 Ottobre 2017

Timbro

Firma

(3)

Indice

Premessa ... 2

Operazioni peritali ... 4

Parte I – Identificazione e descrizione dei beni ... 5

1. Dati identificativi degli immobili ... 5

1.1 Dati catastali ... 5

1.2 Confini ... 6

2. Proprietà dei beni pignorati ... 7

2.1 Correttezza dati Pignoramento ... 7

2.2 Verifica quota proprietà e titolo di provenienza del ventennio ... 8

3. Aspetti tecnico amministrativi ... 9

3.1 Documentazione Immobile ... 9

3.2 Iscrizioni e Trascrizioni Pregiudizievoli ... 10

3.3 Conformità dati catastali ... 11

3.4 Destinazione urbanistica ... 14

3.5 Regolarità urbanistica ... 15

3.6 Vincoli ed oneri ... 16

3.7 Disponibilità dei beni ... 17

4. Descrizione immobile ... 17

4.1 Descrizione sintetica degli immobili ... 17

4.2 Consistenza commerciale immobili n. 13 e 14 ... 24

4.2.1 Criteri di misurazione della consistenza ... 24

4.2.2 Consistenza superficie commerciale ... 25

Parte II – Processo di valutazione degli immobili ... 26

5. Scopo della stima ... 26

6. Criterio e metodologia estimativa ... 26

7. Stima fabbricati ... 28

7.1 Procedimento sintetico comparativo ... 28

7.1.1 Immobile n.13 – Fabbricato adibito ad abitazione ... 28

7.1.2 Immobile n.14 - Deposito ... 31

8 Stima terreni ... 33

8.1 Procedimento sintetico comparativo ... 33

8.1.1 Immobili n.1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12 ... 33

9 Formulazione del giudizio di stima ... 36

10 Considerazioni e piano di vendita ... 36

11 Rilievo fotografico ... 39

12 Divisibilità ... 39

13 Progetto di divisione ... 39

Conclusioni ... 40

(4)

Premessa

In esito al decreto di nomina del 10 Aprile 2017, l’Ill.mo G.E. Dott.ssa Maria Fascetto Sivillo, nominava consulente tecnico nel procedimento in oggetto lo scrivente Ing. Fabrizio Rosario Puglisi, regolarmente iscritto all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Catania, che il giorno 8 Giugno 2017 prestava giuramento di rito per il conferimento dell’incarico avente il seguente mandato:

a. identifichi esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall'esame degli atti e dei documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con quelli emergenti dai certificati in atti;

b. verifichi la correttezza dei dati riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione (o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle relative note), in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota;

c. verifichi la proprietà dei beni in capo al debitore, indicando ne il regime patrimoniale ove coniugato e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti; qualora l'immobile sia stato sottoposto a pignoramento sul presupposto che il debitore esecutato ne abbia acquistato la proprietà per effetto di successione mortis causa verifichi la trascrizione del titolo di provenienza (accettazione espressa o tacita di eredità), segnalando immediatamente al g.e. la mancata trascrizione di un valido titolo di acquisto (si evidenzia che a tal fine non sarebbe utile la trascrizione della denuncia di successione né la mera considerazione del rapporto di parentela con il de cuius) ovvero eventuali casi dubbi;

d. accerti l'esatta provenienza del/i bene/i, verificando la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data del pignoramento e la produzione dell'atto di acquisto del debitore se anteriore al ventennio;

e. segnali tempestivamente al giudice la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la.

incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante al fine di sollecitare una eventuale integrazione al creditore procedente;

f. accerti se sul bene gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi; elenchi, quindi, le formalità (iscrizioni, trascrizioni) da cancellare con il decreto di trasferimento;

g. provveda alla identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo quelle variazioni che dovessero risultare necessarie ed indispensabili al trasferimento del bene, in particolare per quanto concerne la planimetria del bene provveda, in caso di difformità o in mancanza di idonea planimetria del bene provveda alla sua correzione o redazione, solo se strettamente necessario;

h. indichi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la destinazione del/i bene/i prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente;

i. accerti per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanistico- edilizia indicando in quale epoca fu realizzato l'immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l'esperto verificherà l'eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità;

j. In caso di immobili abusivi, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36, dpr n. 380/2001 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi la presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già

(5)

corrisposte o da corrispondere;

k. verifichi, inoltre, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall'art. 40, 6°comma della legge n. 47/1985 o dell'art 46 c 5 D.P.R. 380/01 , chiarisca, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili, o condonabili ai sensi del D.L 269/2003, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, le somme da pagare a titolo di oblazione nonché tutti gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione), quantificati anche in via approssimativa; precisi, infine, se pendono procedure amministrative o sanzionatorie i relativi costi;

l. In caso di immobili abusivi, ove l'abuso non sia in alcun modo sanabile, quantifichi gli oneri economici necessari per la demolizione dello stesso e verifichi se siano state emesse ordinanze di demolizione o di acquisizione in proprietà ad opera degli Enti Pubblici territoriali, allegandole in quota;

m. verifichi l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

n. verifichi l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno inopponibili all’acquirente;

o. verifichi se gli immobili pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi ovvero se il diritto di proprietà sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

p. accerti l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

q. accerti se i beni pignorati siano occupati dal debitore o da terzi, affittati o locati, indicando il canone pattuito, la sua congruità, l'eventuale data di registrazione, la scadenza dei relativi contratti nonché l'eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio (si rimanda a tal proposito alle RACCOMANDAZIONI GENERALI PER L’ATTIVITA' DI ESPERTO MOD. 4/REV).

r. elenchi ed individui i beni, evidenziando tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, quali ad esempio la tipologia di ciascun immobile, la sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), gli accessi ed i confini, i dati catastali, eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti comuni, descrivendo il contesto in cui essi si trovino, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti nonché le caratteristiche delle zone confinanti.

Con riferimento al singolo bene, precisi eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l'altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, anno di costruzione, lo stato di conservazione, le caratteristiche strutturali nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari alloro adeguamento;

s. determini il valore di mercato di ciascun immobile procedendo, a tal fine, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute (ex art. 568 c.p.c.

nuova formulazione);

t. tenga conto altresì della riduzione del prezzo di mercato per l’assenza di garanzia per vizi del bene venduto, considerando tale riduzione in una misura tra il 15 ed il 20 % del valore stimato;

(6)

u. indichi l'opportunità di procedere alla vendita in unico lotto o in più lotti separati (spiegandone le ragioni), predisponendo in ogni caso un piano di vendita dell'immobile e dei lotti, provvedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, previa autorizzazione del Giudice;

v. alleghi idonea documentazione fotografica esterna ed interna (almeno una foto per vano) degli immobili pignorati direttamente in formato digitale secondo le "indicazioni" di cui al MOD 1 ed acquisisca la planimetria catastale dei fabbricati;

w. accerti, nel caso si tratti di bene indiviso, la valutazione della quota di pertinenza del debitore esecutato, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di quote indivise; precisi in particolare se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le quote che potrebbero essere separate a favore della procedura;

x. nel caso in cui siano presenti più beni pignorati in quota il perito predisporrà un progetto di divisione in natura tenendo conto delle singole quote dei comproprietari. A tal fine dovrà individuare lotti omogenei, senza necessariamente frazionare ciascun bene in tante parti quanti sono i lotti: ogni lotto dovrà cioè essere formato da uno o più beni che consentano di comporre la quota del condividente, in modo che le porzioni dell'altro condividente possano formarsi con i restanti beni e salvo conguaglio in denaro (la cui entità non dovrà comunque essere superiore al 20% del valore della quota); in altri termini se nel patrimonio comune vi sono più beni, ciascuno dovrà essere assegnato alla quota di valore corrispondente o, quanto meno, di valore più prossimo. Nel formare le porzioni il C.T.U dovrà tener conto del concetto legale di "incomoda divisibilità", quale limite al frazionamento materiale degli immobili; limite che sussiste quando le parti risultanti all'apporzionamento verrebbero ad essere scarsamente funzionali rispetto all'intero o quando si dovessero costituire servitù a carico di alcune porzioni e, comunque, tutte le volte che per realizzare la divisione si rendessero necessarie spese eccessive rispetto al risultato perseguito, anche in considerazione del fatto che nella procedura esecutiva dette spese dovrebbero essere anticipate dal creditore procedente.

Operazioni peritali

Lo scrivente, accettato l’incarico, dopo accurato esame dei fascicoli di parte e della documentazione ipo-catastale ritirata presso l’Agenzia del Territorio di Catania, comunicava con raccomandata (A/R) del 19/06/2017 (allegato n.1) alla parte debitrice e ai procuratori della parte creditrice a mezzo PEC, l’inizio delle operazioni peritali fissate per il giorno 05/07/2017 presso gli immobili pignorati siti in Mascali (CT) e giorno 21/07/2017 per gli immobili pignorati siti in Fiumefreddo di Sicilia (CT). I giorni stabiliti, sui luoghi convenuti, era presente il marito dell’esecutata che ha consentito al sottoscritto di eseguire il sopralluogo degli immobili pignorati.

Le operazioni peritali si sono svolte sotto la costante presenza degli intervenuti, come da verbale di sopralluogo (allegato n.2).

In tale occasione è stato eseguito:

• il riscontro visivo dello stato attuale;

• il rilievo planimetrico e le misurazioni di dettaglio;

• il rilievo fotografico dello stato attuale di fatto dei luoghi;

(7)

• l’osservazione dell’ambito urbano nel quale ricade l’immobile oggetto di stima.

Si riportavano inoltre appunti tecnici in separati fogli. Terminato il sopralluogo, veniva chiuso il verbale di sopralluogo (allegato n.2).

Parte I – Identificazione e descrizione dei beni Quesito a

Identifichi esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall'esame degli atti e dei documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con quelli emergenti dai certificati in atti;

1. Dati identificativi degli immobili 1.1 Dati catastali

Con il pignoramento immobiliare promosso da “Intesa San Paolo S.p.A.” del 30/06/2016, e trascritto il 02/08/2016, che ha dato origine al procedimento n.693/2016, il creditore procedente chiede di sottoporre ad esecuzione i beni identificati nella seguente tabella:

N.C.T. - Mascali / Fiumefreddo

Ident. Fg. Part. Catasto Qualità Classe Superficie ha are ca

Reddito

Domin. Agrario Indirizzo Intestato Quota 1 41 139 Terreni Agrumeto 3 18 54 63,96 € 28,73 € Contrada Cutula

(Mascali-CT) Esecutato 1/1 Frutt Irrig U 05 00 12,14 € 4,26 €

2 41 30 Terreni Agrumeto 3 1 15 42 429,19 € 178,83 € " " " " " "

3 41 182 Terreni Agrumeto 3 00 70 2,41 € 1,08 € " " " " " "

8 5 204 Terreni Agrumeto 3 1 94 60 488,44 € 291,46 € Contrada Valerio

(Fiumefreddo-CT) " " " "

N.C.E.U Mascali

Ident. Fg. Part. Sub Cat. Classe Consistenza Rendita Indirizzo Intestato Quota

13 41 339 1 A/4 4 4,5 vani € 195,22 Contrada Cutula

(Mascali-CT)

Esecutato 1/1

14 41 339 2 C/2 3 48 mq € 118,99 " " " "

Si evidenzia che tutti i beni risultano intestati al debitore esecutato in piena proprietà per la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni.

(8)

1.2 Confini

L’immobile n.1, confina:

- a nord con Ferrovia CircumEtnea;

- ad est con Autostrada Catania-Messina;

- ad ovest con particella 168 e Ferrovia CircumEtnea;

- a sud con particella 168.

- a nord con part. 174, 236 e Autostrada Catania-Messina;

- ad est con Via Vescovado;

- ad ovest con part.174, 182 e Autostrada Catania-Messina;

- a sud con part.167 e Via Vescovado.

- a nord con part. 30 e Autostrada Catania-Messina;

- ad est con part.30;

- ad ovest con Autostrada Catania-Messina;

- a sud con part.167.

- a nord con partt.327, 324, 136 e 336;

- ad est con Ferrovia CircumEtnea e part. 336;

- ad ovest con partt. 257, 328 e 327;

- a nord con partt.324, 303 e 26;

- ad est con part.336 e Ferrovia CircumEtnea ; - ad ovest con partt. 324 e 85;

- a sud con part.85 e 336.

- a nord con part.305;

- ad est con Ferrovia CircumEtnea;

- ad ovest con part.303;

- a sud con part.136 e Ferrovia CircumEtnea.

- ad est con Ferrovia CircumEtnea e part.339;

- a sud con partt.339, 85 e Ferrovia CircumEtnea.

- a nord con Vallone Lavina;

(9)

- a nord con Torrente Lavina;

- a sud con part.301 e 303.

- ad ovest con part.336 e part.339 sub 1;

- a sud con part.336 e part.339 sub 1.

- ad est con part.339 sub 2;

2. Proprietà dei beni pignorati 2.1 Correttezza dati Pignoramento Quesito b

Verifichi la correttezza dei dati riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione (o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle relative note), in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota;

I dati riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione sono corretti.

Tuttavia, nell’atto di pignoramento si denota un’imprecisione riguardante la qualità di una particella pignorata, identificata al foglio 41 particella 26 del comune di Mascali; difatti, nell’atto di

(10)

pignoramento viene riportata la qualità “Semin. Arbor.”, invece la stessa possiede qualità

“Agrumeto”.

2.2 Verifica quota proprietà e titolo di provenienza del ventennio Quesito c

Verifichi la proprietà dei beni in capo al debitore, indicandone il regime patrimoniale ove coniugato e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti; qualora l'immobile sia stato sottoposto a pignoramento sul presupposto che il debitore esecutato ne abbia acquistato la proprietà per effetto di successione mortis causa verifichi la trascrizione del titolo di provenienza (accettazione espressa o tacita di eredità), segnalando immediatamente al g.e. la mancata trascrizione di un valido titolo di acquisto (si evidenzia che a tal fine non sarebbe utile la trascrizione della denuncia di successione né la mera considerazione del rapporto di parentela con il de cuius) ovvero eventuali casi dubbi;

Quesito d

Accerti l'esatta provenienza del/i bene/i, verificando la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data del pignoramento e la produzione dell'atto di acquisto del debitore se anteriore al ventennio;

Come risulta dalla certificazione notarile depositata in atti il 29/08/2016 a firma del notaio Enrico Siracusano, dalle ispezioni ipotecarie (allegato n.4), dagli atti di compravendita richiesti dal sottoscritto (allegato n.4):

- La proprietà degli immobili n.1-2-3-4-5-6-7-13-14 è pervenuta al debitore (per la quota di 1/1) per atto di compravendita del 18/06/2007 (allegato n.7), rogato da notaio Micali Sebastiano e trascritto il 20/06/2007 ai nn. 44803/25543 da potere di

A quest’ultimi gli immobili sono pervenuti:

- In parte (alla signora , per la quota di ½ ) per atto di compravendita del 03/05/1977, rogato da notaio Ponte Ercole, trascritto il 14/05/1977 ai nn.15385/13129 da potere di

- In parte (alla signora per la quota di 2/12. ,

per la quota di 1/12 ciascuno) per successione in morte

di , den.n.1168 vol.175/98 del 28/11/1988 (Acireale), trascritta il

24/05/2013 ai nn.28444/23237; risulta inoltre trascritta accettazione tacita d’eredità in data 20/06/2007 (allegato n.4) ai nn.44802/25542 in morte di da parte degli eredi.

A gli immobili sono così pervenuti:

- In parte per atto di donazione in notar De Leonardis Isidoro del 23/12/1968, trascritto il15/01/1969 ai nn.1678/1390 da potere di

(11)

- In parte per atto di divisione del 12/02/1972 in notar Tropea Francesco, trascritto ai nn.15432/12367 da comproprietà con ;

- In parte per atto di compravendita del 03/05/1977 in notar Ponte Ercole, trascritto il 14/05/1977 ai nn.15385/13129 da potere di ;

- In parte per successione in morte di den.n.292 vol.160 (Acireale)

trascritta l’11/03/1985 ai nn.9903/7895 (alla data odierna non si risulta trascritta alcuna accettazione d’eredità in morte di);

- In parte per atto di divisione del 15/01/1985 in notar Tropea Francesco, trascritto il 05/02/1985 ai nn.4875/3932 da comproprietà di .

- La proprietà degli immobili n.9-10-11-12 è pervenuta al debitore (per la quota di 1/1) per atto di compravendita del 19/06/2001 (allegato n.7), rogato da notaio Giamporcaro Francesco e trascritto il 12/07/2001 ai nn. 25544/19085 da potere di .

A quest’ultimo, gli immobili sono pervenuti per atto di donazione del 09/06/1982 in notar Grasso Gaetano, trascritto il 02/07/1982 ai nn.25212/20320.

- La proprietà dell’immobile n.8 è pervenuta al debitore (per la quota di 1/1) per atto di compravendita del 30/12/1993 (allegato n.7), rogato da notaio Grasso Gaetano e trascritto il 18/01/1994 ai nn. 1682/1299 da potere di .

3. Aspetti tecnico amministrativi

3.1 Documentazione Immobile Quesito e

Segnali tempestivamente al giudice la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la.

incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante al fine di sollecitare una eventuale integrazione al creditore procedente;

In ottemperanza all’ex art. 567, 2° comma codice di procedura civile, il sottoscritto accedeva alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale di Catania per ottenere copia digitale degli atti contenuti nel fascicolo e valutare la completezza dei documenti. Ritenuto che ai sensi del sopra citato articolo di legge, la documentazione, era da ritenersi completa, si è proceduto all’istruzione della perizia.

(12)

3.2 Iscrizioni e Trascrizioni Pregiudizievoli Quesito f

Accerti se sul bene gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi; elenchi, quindi, le formalità (iscrizioni, trascrizioni) da cancellare con il decreto di trasferimento;

Sono state effettuate dal sottoscritto delle visure meccanizzate presso il Servizio Pubblicità Immobiliare dell’Ufficio Provinciale di Catania dell’Agenzia del Territorio al fine di accertare l’esistenza di altre iscrizioni e trascrizioni oltre a quelle operate dal creditore procedente sulle unità immobiliari pignorate da cancellare con il decreto di trasferimento. Le risultanze delle ispezioni ipotecarie relative agli immobili pignorati (allegato n.4), sono le seguenti:

Ø ISCRIZIONE del 20/06/2007 - Registro Particolare 12634 Registro Generale 44804 Pubblico ufficiale MICALI SEBASTIANO Repertorio 16591/6205 del 18/06/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO AGRARIO

Immobili coinvolti: immobili n.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14

Ø ISCRIZIONE del 04/03/2009 - Registro Particolare 3654 Registro Generale 13902 Pubblico ufficiale: SERIT SICILIA S.P.A AGENTE DELLA RISCOS.PROVINCIA Repertorio 140719/2008 del 20/02/2009

IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA AI SENSI DELL'ART.77 DEL D.P.R 602/73

Immobile coinvolto: immobile n. 13

Ø TRASCRIZIONE del 05/03/2014 - Registro Particolare 6530 Registro Generale 8344 Pubblico ufficiale: TRIBUNALE CIVILE DI CATANIA Repertorio 98 del 04/02/2014 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

Immobili coinvolti: immobili n. 8, 13 e 14

NB: Visto che tali immobili sono sottoposti alla procedura esecutiva n.187/2014, il sottoscritto ha ritenuto opportuno contattare l’Avv. Emanuele Salvatore (procuratore proc.n.187/2014), il quale ha confermato che il debito per il quale lo stesso ha promosso la procedura risulta estinto; tuttavia, il G.E.Dott.ssa M. Chisari non ha ancora emesso il decreto di estinzione.

Ø TRASCRIZIONE del 02/08/2016 - Registro Particolare 23534 Registro Generale 30654 Pubblico ufficiale: UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE APPELLO Repertorio 7559 del 30/06/2016

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili coinvolti: immobili n.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14

(13)

3.3 Conformità dati catastali Quesito g

Provveda alla identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo quelle variazioni che dovessero risultare necessarie ed indispensabili al trasferimento del bene, in particolare per quanto concerne la planimetria del bene provveda, in caso di difformità o in mancanza di idonea planimetria del bene provveda alla sua correzione o redazione, solo se strettamente necessario;

Per quanto attiene l’accertamento dell’accatastamento, non solo si è provveduto alla verifica della regolarità catastale ma a conferma di ciò lo scrivente, reperita tutta la documentazione catastale esistente (planimetria e visure storiche sia precedenti che aggiornate, allegato n.3), ha verificato il riscontro diretto con i luoghi e si evidenzia che i beni oggetto di esecuzione sono regolarmente accatastati; tuttavia, il sottoscritto ha potuto riscontrare alcune incongruenze:

- L’immobile n.13 risulta avere planimetria catastale rappresentante l’immobile interamente al piano terra; lo stato dei luoghi invece, non rispecchia tale rappresentazione in quanto, i due ripostigli posti a Sud-Est dell’immobile (vedi vista n.1) con accesso indipendente, si trovano a quota inferiore rispetto il resto dell’immobile, posizionati circa 2,00 m più in basso; inoltre, nella parte Sud-Ovest dell’immobile, è presente una piccola terrazza, non rappresentata in planimetria; infine, nella planimetria viene indicata la localizzazione della cucina, la quale, risulta inesistente allo stato di fatto; il sottoscritto ritiene pertanto opportuno procedere alla regolarizzazione catastale di quanto scritto sopra.

- L’immobile n.5, terreno agricolo, presentava una cisterna a cielo aperto fuori terra di forma circolare, con rispettivo locale motori adiacente (vista n.2), non catastati, pertanto da regolarizzare.

- L’immobile n.2 terreno agricolo, presentava una cisterna a cielo aperto di forma circolare (vista n.3) fuori terra, ed una piccola cisterna a cielo aperto di forma rettangolare (vista n.4), attualmente entrambe in disuso ma non catastate, pertanto da regolarizzare.

Il tutto è evidenziato nelle nuove planimetrie che descrivono lo stato di fatto dei fabbricati (allegato n.6).

Si evidenzia inoltre che, dall’esame dei luoghi, il sottoscritto ha potuto confermare i confini delle particelle rappresentate nell’estratto di mappa, che non presentano però recinzioni a confine con le particelle intestate ad altre ditte.

(14)

Vista 1 – Vista sul dislivello tra i due elementi del fabbricato

Vista 2 – Vista sulla cisterna n.1 e sul locale motori

(15)

Vista 3 – Vista sulla cisterna n.2

Vista 4 – Vista sulla cisterna n.3

(16)

3.4 Destinazione urbanistica Quesito h

Indichi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la destinazione del/i bene/i prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente

Per gli immobili 13 e 14, non si è ritenuto necessario dover richiedere il certificato di destinazione urbanistica in quanto trattasi di un’unità immobiliari destinate a civile abitazione.

Per quanto riguarda gli immobili n.1, 2, 3, 4, 5, 6 e 7, come si evince dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Mascali in data 08/08/2017 (allegato n.5), i terreni, individuati catastalmente al foglio 41 part. 139, 30, 182, 85, 136, 26, 336, risultano individuati all’interno delle seguenti destinazioni d’uso:

• In Zona “E - Agricola”

Con le seguenti prescrizioni urbanistiche:

• Indice di cubatura: 0,03 mc/mq

• Distanza dal confine: 6,00 m

• Altezza massima assoluta: 5,50 m

• Rapporto di copertura: 10%

Inoltre, i terreni ricadono all’interno di:

- Zona vincolata dalla legge n.64 del 02/02/1974 (Sismico);

- Area sottoposta a tutela ai sensi delle L.1497/39;

- Area sottoposta a rispetto Autostrada (con esclusione della particella 85)

Per quanto riguarda gli immobili n.8, 9, 10, 11 e 12, come si evince dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Fiumefreddo in data 27/07/2017 (allegato n.5), i terreni, individuati catastalmente al foglio 5 part. 204, 301, 330, 332, 377, risultano individuati all’interno delle seguenti destinazioni d’uso:

- Particella 204 (immobile n.8): Zona E, che comprende le aree a prevalente destinazione agricola, sottozona E1, e risulta interessata per intero dall’ex legge 431/85 e s.m.i.; inoltre, risulta interessata in parte da una futura strada di piano, da un Corridoio ecologico (F1) e dal vincolo di inedificabilità R.D. 523/1904 e s.m.i. (rispetto di 10 m da corsi d’acqua);

- Particella 301 (immobile n.9): Zona E, che comprende le aree a prevalente destinazione agricola, sottozona E1, e risulta interessata per intero dall’ex legge 431/85 e s.m.i. e da una fascia di rispetto autostradale;

- Particella 330 (immobile n.10): Zona E, che comprende le aree a prevalente destinazione

(17)

agricola, sottozona E1, e risulta interessata per intero dall’ex legge 431/85 e s.m.i. ed in parte da una fascia di rispetto autostradale;

- Particella 332 (immobile n.11): Zona E, che comprende le aree a prevalente destinazione agricola, sottozona E1, e risulta interessata per intero dall’ex legge 431/85 e s.m.i.; inoltre, risulta interessata in parte, da un Corridoio ecologico (F1), dal vincolo di inedificabilità R.D. 523/1904 e s.m.i. (rispetto di 10 m da corsi d’acqua) e da una fascia di rispetto autostradale;

- Particella 377 (immobile n.12): Zona E, che comprende le aree a prevalente destinazione agricola, sottozona E2, e risulta interessata per intero dall’ex legge 431/85 e s.m.i.; inoltre, risulta interessata in parte, da un Corridoio ecologico (F1), dal vincolo di inedificabilità R.D. 523/1904 e s.m.i. (rispetto di 10 m da corsi d’acqua) e da una fascia di rispetto autostradale.

Con le seguenti prescrizioni urbanistiche:

• Indice di cubatura: 0,03 mc/mq

• Distanza dal confine: 10,00 m

• Altezza massima assoluta: 7,50 m

• Rapporto di copertura: 10%

3.5 Regolarità urbanistica Quesito i

Accerti per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanistico- edilizia indicando in quale epoca fu realizzato l'immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l'esperto verificherà l'eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità;

Quesito j

In caso di immobili abusivi, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36, dpr n. 380/2001 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi la presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere;

Quesito k

Verifichi, inoltre, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall'art. 40, 6°comma della legge n. 47/1985 o dell'art 46 c 5 D.P.R. 380/01 , chiarisca, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili, o condonabili ai sensi del D.L 269/2003, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, le somme da pagare a titolo di oblazione nonché tutti gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione), quantificati anche in via approssimativa; precisi, infine, se pendono procedure amministrative o sanzionatorie i relativi costi.

Quesito l

(18)

demolizione dello stesso e verifichi se siano state emesse ordinanze di demolizione o di acquisizione in proprietà ad opera degli Enti Pubblici territoriali, allegandole in quota.

Dalle indagini effettuate presso l’ufficio tecnico del Comune di Mascali e dall’atto di compravendita del notaio Sebastiano Micali richiesto in copia conforme dal sottoscritto (allegato n.7), risulta che i fabbricati pignorati, siti in Mascali (immobili n.13 e 14) sono stati edificati in data anteriore al 1967, risultando pertanto privi di progetto e concessione edilizia.

Come anticipato al “quesito g”, durante i vari sopralluoghi, gli immobili sopra citati, presentavano delle incongruenze riguardanti la rappresentazione nella planimetria catastale. Inoltre, risultavano esistenti tre cisterne a cielo aperto, giacenti sugl’immobili n.5 e n.2, da catastare.

Il sottoscritto ritiene opportuno procedere anche alla regolarizzazione urbanistica delle cisterne, trattandosi di strutture in cemento armato le prime due, ed in mattoni la terza, procedendo al deposito presso gli uffici competenti della verifica di stabilità statica nonché della verifica di tenuta idraulica delle stesse, stimando costi per circa € 6.000,00.

Per quanto riguarda la regolarizzazione catastale, si stimano costi per circa € 3.000,00, di cui

€ 2.000,00 per la procedura PREGEO (inserimento in mappa delle cisterne) ed € 1.000,00 per la procedura DOCFA (rettifica immobile n.13).

Il costo totale per la regolarizzazione catastale/urbanistica ammonta pertanto a circa € 9.000,00.

3.6 Vincoli ed oneri Quesito m

Verifichi l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.

Quesito n

Verifichi l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno inopponibili all’acquirente.

Quesito o

Verifichi se gli immobili pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi ovvero se il diritto di proprietà sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli.

Quesito p

Accerti l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

(19)

Nell’atto di provenienza degli immobili pignorati, non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore degli immobili; nei certificati di destinazione urbanistica sono invece riportati gli attuali vincoli cui sono sottoposti gli immobili, già descritti al quesito h. Inoltre gli immobili non risultano gravati da censo, livello o uso civico.

3.7 Disponibilità dei beni Quesito q

Accerti se i beni pignorati siano occupati dal debitore o da terzi, affittati o locati, indicando il canone pattuito, la sua congruità, l'eventuale data di registrazione, la scadenza dei relativi contratti nonché l'eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio.

Tutti immobili pignorati risultano occupati dal debitore esecutato; in particolare, i terreni agricoli, risultano gestiti dal marito.

4. Descrizione immobile Quesito r

Elenchi ed individui i beni, evidenziando tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, quali ad esempio la tipologia di ciascun immobile, la sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), gli accessi ed i confini, i dati catastali, eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti comuni, descrivendo il contesto in cui essi si trovino, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti nonché le caratteristiche delle zone confinanti.

Con riferimento al singolo bene, precisi eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l'altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, anno di costruzione, lo stato di conservazione, le caratteristiche strutturali nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari alloro adeguamento;

4.1 Descrizione sintetica degli immobili

Inquadramento territoriale immobili n.1-2-3-4-5-6-7-13-14, siti in Mascali:

I beni oggetto di pignoramento, sono ubicati nella zona più a Ovest del Comune di Mascali (CT); distanti qualche km dal centro del Comune di Mascali. La zona è caratterizzata da bassa densità abitativa; sono infatti presenti rarissime strutture, per lo più di natura agricola/rurale, con ampie aree di terreno coltivato intorno. La zona risulta di facile accesso, caratterizzata da presenza di verde ed è lontana dalla confusione e dal traffico della città. Essendo situata in zona periferica, servizi, uffici pubblici ed attività commerciali non sono a distanza pedonale.

(20)

Figura 1 – Inquadramento territoriale immobili n.1-2-3-4-5-6-7-13-14

(21)

Inquadramento territoriale immobili n.8-9-10-11-12, siti in Fiumefreddo di Sicilia:

I beni oggetto di pignoramento, sono ubicati nella zona più a Ovest del Comune di Fiumefreddo di Sicilia (CT); distanti qualche km dal centro del Comune di Fiumefreddo di Sicilia.

La zona è caratterizzata da bassa densità abitativa; sono infatti presenti rarissime strutture, per lo più di natura agricola/rurale, con ampie aree di terreno coltivato intorno. La zona risulta di facile accesso, caratterizzata da presenza di verde ed è lontana dalla confusione e dal traffico della città.

Essendo situata in zona periferica, servizi, uffici pubblici ed attività commerciali non sono a distanza pedonale.

Figura 2 – Inquadramento territoriale immobili n.8-9-10-11-12

(22)

Descrizione degli immobili n.1-2-3-4-5-6-7 (Mascali)

Gli immobili in oggetto, ubicati in Mascali, Contrada Cutula, costituiscono un fondo rustico esteso circa ha 6.79.43 (circa 67.943,00 m²), ad uso agricolo, suddivisi in tre corpi dalla Ferrovie Circumetnea e dall’Autostrada CT-ME.

L’accesso al fondo rustico è possibile tramite stradella carrabile su Via Vescovado (la quale permette l’accesso anche alla particella 236 di altra ditta), che permette l’ingresso alla particella 30 (immobile n.2), estesa circa 1.15.42 ha, e 182 (immobile n.3), estesa circa 0.70 are; proseguendo verso Ovest, oltrepassando il sottopassaggio dell’Autostrada CT-ME, è possibile raggiungere, sulla destra, la particella 139 (immobile n.1), estesa circa 23.54 are; proseguendo ulteriormente la stradella e, percorrendo il cavalcavia della Circumetnea, è invece possibile raggiungere le particelle 336 (immobile n.7), 136 (immobile n.5), 26 (immobile n.6) ed 85 (immobile n.4), estese rispettivamente 1.41.46 ha, 1.52.41 ha, 51.95 are, 1.90.97 ha.

Le particelle di terreno presentano forma irregolare e sono disposte a varie quote, presentando terrazzamenti in pietra lavica, in più parti; i confini con le fasce di rispetto per la Ferrovia Circumetnea e l’Autostrada CT-ME sono ben definiti tramite apposita recinzione; i confini con le ulteriori proprietà invece non risultano definiti da recinzioni, tuttavia sono ben distinguibili grazie all’orografia dei terreni stessi o alla presenza di stradelle interne sterrate.

Per quanto riguarda le coltivazioni, sono presenti:

• circa 1000 alberi di limoni;

• circa 800 alberi di arance tipologia valencia;

• circa 800 alberi di mandarini tipologia mazzolo;

• circa 600 alberi di clementini.

Si evidenzia che, all’interno della particella 136 e 30, sono presenti tre cisterne a cielo aperto per l’accumulo d’acqua d’irrigazione, non catastate.

Sul fondo non è presente alcun tipo d’impianto elettrico; è invece presente l’impianto d’irrigazione, collegato alla sola cisterna presente nella particella 136 (le cisterne presenti nella particella 30 sono in disuso); tale cisterna fornisce, a detta del marito dell’esecutata, circa 10/12 ore di servizio e, non essendo collegata con altre fonti di approvvigionamento, risulta da riempire periodicamente, soprattutto nei mesi estivi.

Si evidenzia inoltre che all’interno della particella 336 è presente un fabbricato, identificato dalla particella 339, che verrà descritto in seguito.

Manutenzione

Complessivamente, i terreni e la vegetazione presente, si presentano in buono stato.

(23)

Descrizione degli immobili n.8-9-10-11-12 (Fiumefreddo di Sicilia)

Gli immobili in oggetto, ubicati in Fiumefreddo, Contrada Valerio, costituiscono un fondo rustico esteso circa ha 3.91.40 (circa 39.140,00 m²), ad uso agricolo, suddiviso in due corpi dall’Autostrada CT-ME.

L’accesso al fondo rustico, lato Est, è possibile tramite stradella carrabile (permette l’accesso anche a particelle di altra ditta) su Via Civi, che permette l’ingresso alla particella 330 (immobile n.10), estesa circa 45.03 are, e 332 (immobile n.11), estesa circa 57.67 are; l’accesso a tali immobili sarebbe inoltre possibile tramite cavalcavia su Torrente Lavina nella zona Nord, allo stato di fatto sbarrato ed in disuso, presentando vegetazione incolta; proseguendo Via Civi verso Ovest, oltrepassando il sottopassaggio dell’Autostrada CT-ME, è possibile raggiungere, sulla destra, la stradella di accesso (permette l’accesso anche a particelle di altra ditta) che permette l’ingresso alla particella 301 (immobile n.9), estesa circa 25.00 are, 377 (immobile n.12), estesa circa 69.10 are e 204 (immobile n.8), estesa circa 1.94.60 ha.

Le particelle di terreno presentano forma pseudo-regolare e sono disposte a varie quote, presentando terrazzamenti, realizzati in pietra lavica, in più parti; i confini con le fasce di rispetto per l’Autostrada CT-ME sono ben definiti tramite apposita recinzione; i confini con le ulteriori proprietà invece non risultano definiti da recinzioni, tuttavia sono ben distinguibili grazie all’orografia dei terreni stessi o alla presenza di stradelle interne sterrate.

Per quanto riguarda le coltivazioni presenti sui terreni, sono presenti:

• circa 500 alberi di arance tipo misto tra ovale/valencia, negli immobili ad Est dell’Autostrada CT-ME (immobili n.10 ed 11) ;

• circa 1500 alberi di arance tipo misto tra ovale/valencia, negli immobili ad Ovest dell’Autostrada CT-ME (immobili n.8, 9 e 12).

Sul fondo non è presente alcun tipo d’impianto elettrico; è invece presente l’impianto d’irrigazione a pioggia collegato alla rete idrica.

Manutenzione

Complessivamente, i terreni e la vegetazione presente, si presentano in buono stato.

Descrizione degli immobili n.13-14

- Struttura

La realizzazione dei fabbricati è antecedente alle normative antisismiche. La funzione portante è assolta da muratura portante, in gran parte con pietra lavica; in una ristretta parte del fabbricato, lato Sud-Ovest, è presente una zona in cemento armato; inoltre, la muratura dei ripostigli (zona

(24)

Sud-Est) e una piccola parte della muratura dei depositi (zona Ovest, immobile 14) è costituita da mattoni in cemento. Le tramezzature interne, non collegate alla copertura, sono realizzate con mattoni. La copertura è costituita da struttura in legno ricoperta da coppi siciliani. I fabbricati in questione, hanno una visuale aperta e panoramica, non soggetta ad introspezione diretta di altri fabbricati.

- Finiture esterne

Esternamente i fabbricati presentano facciata con muratura in pietra lavica a faccia vista; i ripostigli adiacenti all’immobile n.13 nella zona Sud, edificati in epoca più recente rispetto il resto dei fabbricati, presentano invece mattoni in cemento a faccia vista; l’immobile n.14 presenta parti di facciata e quindi di struttura portante, costituita da mattoni in cemento. Il terrazzino, con superficie di circa 17,50 m², e le scale per l’accesso all’immobile n.13 sono lasciati al grezzo. L’illuminazione esterna non risulta presente.

Nel complesso gli immobili, valutando anche i materiali usati, presenta rifiniture esterne in stato avanzato di degrado.

- Distribuzione e finitura interna immobile n.13

E’ possibile caratterizzare il fabbricato in quattro ambienti, adiacenti tra loro ma con accesso indipendente. Si può accedere al primo ambiente tramite le porte d’ingresso situate nella parte Ovest e nella parte Nord-Est; la prima di queste è raggiungibile dalla scala di accesso rifinita in pietra lavica. Dalla porta d’ingresso, lato Ovest, si accede ad un vano-ingresso (vano n.1) di circa 15,50 m². Subito a sinistra è possibile accedere ad un ulteriore vano-ingresso (vano n.2) di circa 12,70 m²con porta-finestra prospiciente il terreno lato Nord-Est (catastalmente indicato come cucina); da quest’ultimo vano è inoltre possibile accedere:

- ad Ovest, ad un bagno di circa 5,40 m², con finestra prospiciente il terreno lato Ovest;

- ad Est, ad un vano (vano n.3) di circa 15,80 m², con porta-finestra prospiciente il terreno lato Est.

Essendo presente la copertura spiovente a vista, l’altezza interna varia da 2,75 m a 4,40 m, con linea di colmo situata al centro della zona.

La pavimentazione di tali ambienti è realizzata a tappeto con mattonelle in cotto molto deteriorate; le pareti sono rifinite con pittura color bianco, in avanzato stato di degrado e con evidenti segni d’infiltrazione d’acqua; è inoltre presente qualche fessura nell’intonaco delle pareti.

Si può accedere al secondo ambiente (locale sgombero) da una porta d’ingresso situata nella zona Nord-Est del fabbricato; l’ambiente è ampio circa 15,10 m², presenta finestra prospiciente il

(25)

terreno lato Est e forno a pietra al suo interno; la pavimentazione è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista. La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,55 m.

Si può accedere al terzo ambiente (ripostiglio n.1) da una porta d’ingresso situata nella zona Sud-Est del fabbricato, localizzata ad una quota più bassa di circa 2,00 m rispetto il restante fabbricato; l’ambiente è ampio circa 14,00 m² e presenta finestra prospiciente il terreno lato Est; la pavimentazione è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista. La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,65 m.

Si può accedere al quarto ambiente (ripostiglio n.2), adiacente al ripostiglio n.1, da una porta d’ingresso situata nella zona Sud del fabbricato; l’ambiente è ampio circa 14,50 m² e presenta finestra prospiciente il terreno lato Ovest; la pavimentazione è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista. La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,65 m. In tale ambiente si sottolinea un’ampia fessura delle mura perimetrali portanti, visibile anche dall’esterno.

Gli infissi esterni sono in parte in alluminio ed in parte in legno, entrambi in pessime condizioni di manutenzione. Gli infissi interni sono in legno di colore bianco, in pessime condizioni di manutenzione.

La superficie interna utile dell’intero fabbricato è pari a circa 93,00 m².

- Impianti Tecnologici

Non sono presenti impianti tecnologici; l’impianto elettrico non risulta presente; l’impianto idrico, vista la presenza di un lavabo, potrebbe essere presente, ma, viste le pessime condizioni di manutenzione, non è stato possibile accertarne l’eventuale funzionamento.

- Manutenzione

Il fabbricato è complessivamente in cattivo stato di manutenzione. Sono pertanto necessarie opere di ripristino delle condizioni igienico-sanitarie con ripristino delle rifiniture, installazione dei sanitari, dell’impianto elettrico ed idrico.

Il sottoscritto, viste le condizioni di manutenzione e la vetustà del fabbricato, consiglia di monitorare tali ambienti ed effettuare le opportune verifiche di stabilità statica.

- Distribuzione e finitura interna immobile n.14

(26)

Il fabbricato, in aderenza nella zona Est con l’immobile n.13, è suddiviso in due zone. La prima, ad Est (deposito n.1), con accesso tramite apertura priva di infisso, presenta superficie di circa 24,60 m²e due finestre prospicienti il terreno lato Nord ed Est; l’altra zona, più ad Ovest (deposito n.2), con accesso tramite apertura con infisso in legno, presenta superficie di circa 24,60 m²e due finestre prospicienti il terreno lato Nord ed Ovest.

La pavimentazione dei due depositi, è lasciata al grezzo, in stato di degrado, così come le pareti con muratura a faccia vista.

La copertura, a spiovente, è costituita da travature in legno a vista; l’altezza interna media è pari a 2,50 m.

La superficie interna utile dell’immobile è pari a circa 49,20 m².

- Impianti Tecnologici

Non sono presenti impianti tecnologici; l’impianto elettrico ed idrico non risultano presenti.

- Manutenzione

Il fabbricato è complessivamente in cattivo stato di manutenzione. Sono pertanto necessarie opere di ripristino delle rifiniture e dell’impianto elettrico.

Il sottoscritto, viste le condizioni di manutenzione e la vetustà del fabbricato, consiglia di monitorare tali ambienti ed effettuare le opportune verifiche di stabilità statica.

4.2 Consistenza commerciale immobili n. 13 e 14

4.2.1 Criteri di misurazione della consistenza

Per la determinazione della superficie lorda dei fabbricati (immobili n.13 e 14) ci si è avvalsi dei coefficienti di ragguaglio indicati dalla stessa normativa cui fa riferimento lo stesso Osservatorio Immobiliare e cioè il D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo ed in particolare all’allegato C

“Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo:

• Per intero la superficie lorda residenziale dell’immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm;

• La superficie residenziale dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo;

(27)

• Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune;

• La superficie dei vani accessori a servizio indiretto dell’immobile dei vani principali, quali soffitte, cantine, e simili è computata in misura del 50%, se comunicanti con i vani principali, ovvero in misura del 25% se non comunicanti;

• La superficie dei balconi in misura del 30% fino a 25 m², nella misura del 10% per la quota eccedente 25 m² ;

• La superficie della terrazza al piano dei locali principali in misura del 30% fino a 25 m², nella misura del 10% per la quota eccedente 25 m² .

La superficie di cui sopra è arrotondata al metro quadrato.

4.2.2 Consistenza superficie commerciale

Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati, si riportano le consistenze calcolate attraverso le misurazioni dirette in loco degli immobili n.13 e 14.

TIPOLOGIA DESTINAZIONE SUP.

m² COEFF. SUP.COMME.

m² COND.MANUTENTIVE

Immobile n.13 Abitazione indipendente

Superficie

residenziale 66,0 1 66,00

Molto Scarse

Terrazza 17,5 0.3<25mq

0.1>25mq 5,25

Locale Sgombero 22,2 0,25 5,55

Ripostigli 33,0 0,25 8,25

Totale 138,7 85,05

Totale Superficie Commerciale 85,00

TIPOLOGIA DESTINAZIONE SUP.

m² COEFF. SUP.COMME.

m² COND.MANUTENTIVE

Immobile n.14 Deposito

Deposito 69,00 1 69,00

Scarse Totale Superficie Commerciale 69