Identificativo corpo: Appartamento bilocale al primo piano.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG) CAP: 24019 frazione: Torre/Somendenna, Via Torre,4 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio
In forza della delibera: CONSIGLIO COMUNALE NR. 183 DEL14/12/2020
Zona omogenea: BD1 ; N. E; ZONA CP3 ZONA DI COMPLETAMENTO RESIDENZIALE
(ZO-NA B)
Norme tecniche di attuazione: Art. 33 – Disciplina degli interventi negli Ambiti urbani AD, MD, BD1, BD2, CT La progettazione degli edifici e degli spazi aperti deve gar-antire il massimo rispetto dei caratteri architettonici ed ambientali del contesto urbano e naturale circostanti. A tale scopo in sede di rilascio dei titoli abilitativi e dell’esame paesistico dei progetti di trasforma-zione dell’esteriore aspetto dei luoghi e degli edifici, il Comune potrà dettare tutte le opportune prescrizioni di carattere edilizio, estetico, architettonico e tipologico, anche con riguardo alla sistemazione delle aree esterne dei prospetti e delle recinzioni. Assumono particolare rilevanza ai fini autorizzativi la definizione del cromatismo e delle ti-pologie di materiali di facciata nonché la sistemazione a verde albera-to delle aree di pertinenza che costituiscono parte integrante del pro-getto di intervento. Per quanto riguarda colori e materiali delle fac-ciate e delle coperture, il Comune predisporrà un apposito abaco nel quale, con particolare riguardo ai colori, saranno scelti dal Comune stesso i colori da utilizzare nel rispetto del contesto ambientale e paesaggistico. E’ in ogni caso vietata la costruzione di case a schiera di più di tre unità abitative e di edifici a blocco isolato il cui fronte, misurato lungo l’asse longitudinale, sviluppi una lunghezza superiore a m. 36. Art. 40 – Ambiti urbani di nuova edificazione (NE) Il Piano delle Regole individua con apposito segno grafico nelle tavole di Piano e contrassegnato con la sigla NE, gli interventi di nuova edificazione a varia destinazione d’uso di capacità insediativa definita. L’edificazione deve obbligatoriamente essere realizzata all’interno del perimetro individuato in colore verde nelle tavole grafiche, fatta salva la possibil-ità di modeste traslazioni ritenute accettabili dal Comune previa adeguata motivazione. Art. 41 – Disciplina degli Ambiti urbani di nuova edificazione (NE) Oltre a quanto previsto al precedente articolo 33, per gli interventi di nuova edificazione ricadenti nel contesto paesaggistico e ambientale dell’Ambito del paesaggio agrario
monta-Pag. 11 5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: Appartamento bilocale al primo piano.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG) CAP: 24019 frazione: Torre/Somendenna, Via Torre,4 Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Non sono state riscontrate difformità Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 01/02/2011. In forza di atto di assegnazione;
trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 09/02/2011 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: Sig. OMISSIS (CF. OMISSIS) Per 2/9 della proprietà per successione legittima in morte di OMISSIS (C.F. OMIS-SIS), deceduto il 09/11/1997(den. 9 vol. 392 dell'Ufficio del Registro di Zogno del 08/05/1998) trascritta il
08/09/1998 ai nn. 32106/25143 (trascritto il 08/01/2011 ai n. 822/632, atto di accettazione tacita di eredità); al sig.
OMISSIS per 2/7 della proprietà giusta atto di assegnazione divisionale a conto di futura divisione con scrittura pri-vata con sottoscrizione autenticata in Notaio OMISSIS del 25/05/2007 REP. N. 82066/34237 TRASCRITTO IL 30/05/2007 AI NN. 3128/19396 con i sig. OMISSIS (CF. OMISSIS , OMISSIS (C.F. OMISSIS) e OMISSIS (C.F. OMISSIS ; Ai Sig.ri OMISSIS per 3/14 della proprietà e OMISSIS per 7/14 della proprietà giusta atto di vendita in Notaio OMIS-SIS del 01/02/2011 rep. n. 4436/3543, trascritto ai nn. 6577/3461,da potere di OMISOMIS-SIS (C.F. OMISOMIS-SIS) e OMISOMIS-SIS (C.F. OMISSIS)
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI: N.B. Risulta trascritto il 08-01-2001 ai n.ri 822/632, atto di accettazione tacita di eredità, in morte di OMISSIS, da parte degli
no, assume particolare rilievo la esecuzione degli interventi di siste-mazione degli spazi aperti che devono essere coerenti con il contesto agroforestale circostante evitando la riproposizione di tipologie ur-bane sia per quanto riguarda gli spazi verdi che le opere di recinzione.
Le prescrizioni specifiche e i parametri urbanistici di edificabilità sono descritti nelle schede allegate alle presenti Norme. I parametri di copertura e superficie scoperta e drenante si calcolano con riferimen-to all’intera area di proprietà.
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-co:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: esistente
Rapporto di copertura: esistente
Altezza massima ammessa: esistente
Volume massimo ammesso: esistente
Residua potenzialità edificatoria: NO
Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Conformità urbanistica:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nessuna irregolarità Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
Pag. 12 eredi, nascente da atto Notaio OMISSIS del 11/12/2000 rep. n. 59033
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: MUTUO; A rogito di OMISSIS in data 25/05/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 440000; Importo capitale: € 220000.
- Trascrizione pregiudizievole:
Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: pignoramento n. 42 del 18/01/2018 Ufficiale giu-diziario Tribunale di Bergamo iscritto/trascritto a BERGAMO in data 15/02/2018 ai nn. OMISSIS.
- Trascrizione pregiudizievole:
Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Pignoramento n. 2181 del 16-04-2020 iscrit-to/trascritto a BERGAMO in data 22/05/2020 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento bilocale al primo piano
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: Appartamento bilocale al primo piano Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG), Via Torre,4
l'immobile non è gravato da censo, livello o uso civico e non vi è stata affrancazione da tali pesi Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non vi sono spese condominiali
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non vi sono spese condominiali.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non è riportato in atto i millesimi di proprietà Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non vi sono Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004 Avvertenze ulteriori: Non risultano Cause in corso, presenza di atti ablativi da parte della pubblica amministra-zione
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: Appartamento bilocale al primo piano
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot-totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sotsot-totetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti-lizzabili.
Pag. 13
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Appartamento sup lorda di pavi-mento
50,00 1,00 50,00
balcone sup lorda di pavi-mento
6,00 0,33 1,98
56,00 51,98
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot-totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sotsot-totetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti-lizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Nell'interesse della procedura è opportuno vendere gli immobili in un unico lotto.
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari Note: L'appartamento è occupato dal Sig. OMISSIS
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Nella ricerca del più probabile valore di mercato dei beni oggetto della presente relazione, l’Esperto estima-tore ritiene di adottare come criterio di stima quello sintetico, vale a dire per confronto tra beni aventi caratteristiche e collocazioni simili. Conseguentemente dopo un’indagine effettuata personalmente sul posto tra mediatori immobiliari e tra le offerte di privati e quelle riportate sulla stampa locale, il CTU reputa di usare come parametro di comparazione quello della valutazione riferita ad immobili aventi caratteris-tiche ed età simile, come quello più consono al fine di giungere al più probabile valore di mercato. Da sud-detta ricerca e dai vizzi su riportati, il CTU ha evidenziato, valutate le caratteristiche intrinseche ed es-trinseche del bene, i seguenti valori medi di mercato.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di BERGAMO;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di BERGAMO;
Uffici del registro di BERGAMO;
Ufficio tecnico di ZOGNO;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: LISTINO PREZZI IMMOBILIARI FIMAA OS-SERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE O.M.I.AGENZIA DELLE ENTRATE; Agenzie: Remax, Home Pal, Idea Casa, Valli Casa,;
Pag. 14 Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): A Luglio 2021 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 905 al metro quadro, con una diminuzione del 4,13% rispetto a Luglio 2020 (944 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Zogno ha raggiunto il suo massimo nel mese di Ottobre 2019, con un valore di € 955 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Dicembre 2020: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 880 al metro quadro;
Altre fonti di informazione: immobiliare.it; idealista.it., il borsino immobiliare.
12.3 Valutazione corpi:
Appartamento bilocale al primo piano. Abitazione di tipo economico [A3]
Zogno (BG), Via Torre,4
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 44.183,00.
Nella ricerca del più probabile valore di mercato dei beni oggetto della presente relazione, l’Esperto estima-tore ritiene di adottare come criterio di stima quello sintetico, vale a dire per confronto tra beni aventi caratteristiche e collocazioni simili. Conseguentemente dopo un’indagine effettuata personalmente sul posto tra mediatori immobiliari e tra le offerte di privati e quelle riportate sulla stampa locale, il CTU reputa di usare come parametro di comparazione quello della valutazione riferita ad immobili aventi caratteris-tiche ed età simile, come quello più consono al fine di giungere al più probabile valore di mercato. Da sud-detta ricerca e dai vizzi su riportati, il CTU ha evidenziato, valutate le caratteristiche intrinseche ed es-trinseche del bene, i seguenti valori medi di mercato.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Appartamento 50,00 € 850,00 € 42.500,00
balcone 1,98 € 850,00 € 1.683,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 44.183,00
Valore corpo € 44.183,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 44.183,00
Valore complessivo diritto e quota € 44.183,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-dio ponderale
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 6.627,45
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 37.555,55
€ 37.555,55 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 37.555,55
12.6 Regime fiscale della vendita
Pag. 15 Regime fiscale della vendita Vendita di fabbricati abitativi da impresa di costruzione con agevolazione prima casa , acquisto costruito da oltre cinque anni IVA 4%. Il regime di revere charge non subisce modifiche per cui l'acquirente titolare di Partita IVA (altrimenti il reverse non si applica alle persone fisiche) e non il vendi-tore si dovrà emettere autofattura e liquidare conseguentemente l'IVA. Per vendite effettuate entro cinque anni dall'ultimazione della costruzione si dovrà corrispondere l'IVA al 10% per la cessione di fabbricato an-che in corso di costruzione classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1,A/8, e A/9; L'e-dificio è realizzato da più di cinque anni.
Allegati
1. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 2. PLANIMETRIE CATASTALI E VISURE 3. CONCESSIONI EDILIZIE-AUTORIZZAZIONI 4. STRALCIO PGT
5. COPIA ATTO
14-09-2021
L'Esperto alla stima Arch. Lorenza Marcella Berto