Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 194/2020

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 194/2020

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Lorenza Marcella Berto Codice fiscale: BRTLNZ63L62A940Q

Studio in: Via Scuole 17 - 24047 Treviglio Telefono: 348-3840132

Fax: 03631842283

Email: [email protected] Pec: [email protected]

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Pag. 2 Beni in Zogno (BG)

Località/Frazione Via Torre,4

INDICE

Lotto: 001 - Appartamento primo piano

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: Appartamento bilocale al primo piano ... 4

2. DESCRIZIONE ... 4

DESCRIZIONE GENERALE ... 4

3. PRATICHE EDILIZIE ... 9

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 10

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 10

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 11

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 11

Corpo: ... 12

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 12

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 12

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 12

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 13

11. STATO DI POSSESSO ... 13

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 13

Criterio di stima ... 13

Fonti d'informazione ... 13

Valutazione corpi ... 14

Adeguamenti e correzioni della stima ... 14

Prezzo base d'asta del lotto ... 14

Regime fiscale della vendita ... 14

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 23-09-2021 alle 9,45 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Lorenza Marcella Berto Data nomina: 27-07-2020

Data giuramento: 31-07-2020 Data sopralluogo: 14-09-2021

Cronologia operazioni peritali: L’esperto, al fine di rispondere in maniera esaustiva alle numerose richieste e quesiti contenuti nel mandato, ha di fatto iniziato le numerose operazioni peritali nel mese di Agosto 2020 ed hanno avuto il seguente calendario: In data 31 Luglio 2020 l’Esperto prestava giuramento, in seguito scaricava dal sito EFISYSTEM del Tribunale di Bergamo i documenti in atti per esaminarli ai sensi dell’art. 567 CPC; In data 01 Settembre 2020 presso la sede del Catasto di Bergamo per la ricerca delle schede catastali relative agli immobili oggetto di perizia e della relativa visura; in data 02 Settembre 2020 presentavo richiesta di accesso agli atti al Comune di Zogno ed all'ufficio Anagrafe richiedevo "certificato di stato civile degli esecutati; In data 01/09/2020 si otteneva copia dell'atto di provenienza dell'immobile. In data 24/09/2020 mi recavo presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico del Comune di Zogno e verificavo i documenti relativi la costruzione dell'immobile. In seguito il Custode Dott. Gaffuri, nella sua relazione , rilevava che l'immobile era la residenza dell'esecutato. In data 25/09/2020 presentavo istanza all'ill.mo Sig. Giudice per informarlo affinché si provvedesse al differimento dell'udienza fissata ex art. 569 c.p.c come previsto dalla legge. L'ill.mo sig.

Giudice provvedeva al rinvio dell'udienza per la comparizione delle parti al 23/09/2021 alle ore 9,45. In data 14 Settembre 2021 mi recavo presso gli immobili sottoposti ad esecuzione alla presenza del Custode Giudiziario Dott.

Luigi Gaffuri per i rilievi di rito.

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Pag. 4 Beni in Zogno (BG)

Via Torre,4

Lotto: 001 - Appartamento primo piano

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Appartamento bilocale al primo piano.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG) CAP: 24019 frazione: Torre/Somendenna, Via Tor- re,4

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: STATO LIBERO Quota e tipologia del diritto

7/14 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nata a C.F. OMISSIS nato

.F. OMISSIS, foglio SO/4, particella 1197, subalterno 701, scheda catastale presente, indiriz- zo Via Torre,4, piano Primo, comune ZOGNO, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 VANI, superficie mq.53,00, rendita € 193,67

Derivante da: Atto di Compravendita Notaio Marco Tucci del 01/02/2011 Rep. 4436 Raccolta 3543 regis- trato a Bergamo il 08/02/2011 al n. 1881 serie 1T Trascritto a Bergamo il 09/02/2011 ai n.ri 6577 Reg.

gEN. e 3461 Reg. Part.

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): non sono indicati i millesimi di proprietà in atto

Confini: Da un lato sul giardino comune, da altri due lati prospetto su mappale 119/1 e da un quarto lato mappale 1197/702

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

Vi è corrispondenza con i dati catastali riportati nell'atto di pignoramento.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Situato nella porzione inferiore della Valle Brembana non lontano da San Pellegrino Terme (4 km), Zogno si estende lungo la strada di fondovalle, sulla sponda orografica destra del fiume Brembo, mentre gli altri centri abitati sono dislocati prevalentemente sulla sponda sinistra. Il paese si trova inoltre ai piedi del ver- sante nord del Canto Alto e orientale del Monte Zucco. E' composto da nove frazioni. L'immobile si trova nella zona Torre/Somendenna. Piccolo nucleo posto sulla sinistra orografica del fiume Brembo, a sud la valle del torrente Ambria e a nord della dosale di Grumello-Grimoldo, lungo il tracciato che collega Miragolo alla val Seriana. Pochi edifici sorti in prossimità della grande chiesa posti su di un pianoro che prospetta sulla Valle di Ambria e del Brembo.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Im- portanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: nella norma della zona.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali

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Pag. 5 Importanti centri limitrofi: Sedrina(2,7 km), San Pellegrino (5,2 km), Alzano Lombardo(km. 8,6), Bergamo (km. 26,00) .

Attrazioni paesaggistiche: comunità montana della Val Brembana, Grotta delle meraviglie.

Attrazioni storiche: Chiesa parrocchiale di San Lorenzo,Museo della Valle, Villa Belotti,.

Principali collegamenti pubblici: autobus line B20 c - bergamo 100mt., stazione S.A.B linee autobus B- B10A-B20A-B20B-B20C 6 KM.

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo Appartamento bilocale al primo piano

alloggio posto al piano primo composto da: cucina- soggiorno, disimpegno, camera da letto , bagno e balcone.

L'edificio ha forma regolare si sviluppa su tre piani fuori terra ed un piano interrato con ingressi indipendenti. Nell'edificio in cui si trova l'immobile al piano terra si trova un ristorante, sul fronte opposto a nord, al piano primo abbiamo due appartamenti con ingressi indipendenti, al secondo piano abbiamo an- cora un immobile residenziale. Il fronte sud, dove si trovano gli ingressi di ristorante e delle autorimesse, si affaccia sulla via Torre, via che in questo punto presenta un tornante e passa sul fronte nord dell'immobile dove troviamo l'ingresso pedonale, regolato da cancello in ferro, dell'abitazione esecutata , e da corte interna sul fronte ovest abbiamo l'ingresso della seconda abitazione che non è oggetto d'esecuzione.

L'immobile non è dotato di posto auto né di cantina ma sono presenti dei parcheggi lungo la via Torre.

La facciata principale su via Torre è intonacata, tinteggiata con degli inserti in pietra come la facciata verso la corte. La copertura è in legno e manto di copertura in tegole. Le aperture esterne sono in legno con chi- usure esterne in persiane, la porta di ingresso è blindata. Vi sono l'ingresso ed i percorsi interni comuni pi- astrellati, mentre la scala che collega il piano strada alla corte condominiale è rivestita in pietra. I parapetti dei balconi sono in legno così come la facciata del secondo piano rispettando nel complesso l'edilizia tipica della zona .Il complesso è recintato . Soglie davanzali sono in marmo.

L'appartamento è posizionato con fronte principale a nord ed un'affaccio ad est, mentre il balcone si trova sul fronte a sud. L'appartamento libero su tre lati ha la parete ad ovest in comune con altra proprietà.

L'immobile oggetto di esecuzione è stato oggetto di intervento di ristrutturazione nel 2003, è termo autonomo ma è riscaldato da stufa a pellet posizionata nel soggiorno-cucina, mentre l'acqua calda sanitaria è prodotta da scaldacqua a gas posto all'esterno.

I pavimenti interni sono in parquet con ceramica solo nel bagno, le pareti del bagno e quelle attrezzate della cucina sono rivestite. La porta d'ingresso è blindata mentre la porta interna del bagno è tamburata. I serramenti e le persiane esterne sono in legno i vetri sono doppi. I pavimenti del balcone sono in gres porcel- lanato ome il pavimento della piccola corte comune.

Superficie complessiva di circa mq 56,00 E' posto al piano: Primo

L'edificio è stato costruito nel: 1971 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2003 ha un'altezza utile interna di circa m. 3,00

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile composto al piano interrato da due autorimesse, al piano terra si trova ristorante, al primo e secondo piano in totale tre appartamenti . Complessivamente è in stato di manutenzione discreta sebbene i materiali siano nella media : pavimenti sono in parquet con ceramica solo nel bagno, serramenti sono in legno con doppio vetro. Le porte interne sono di qualità eco- nomica, non vi è la predisposizione all'impianto di condizionamento, mentre l'impianto termico è autonomo con stufa a pellet posizionata nel soggiorno-cucina, mentre lo scaldacqua si trova posizionato all'esterno. L'appartamento si trova al piano primo con accesso da cortile comune attraverso cancello pedonale con apertura elettrificata direttamente da via Torre, e scala esterna che dal parcheggio sterrato del ristorante conduce alla corte comune.

L'appartamento è composto da locale destinato a soggiorno-cucina , disimpegno, stanza da letto , bagno , conclude la proprietà un balcone a sud accessibile dalla stanza da letto . Le finiture sono discrete nella

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Pag. 6 media. Lo stato dell'immobile, nel complesso è discreto.

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

condizioni: buone

Copertura tipologia: a falde

materiale: legno condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive

Cancello tipologia: anta singola a battente

materiale: acciaio apertura: elettrica condizioni: buone

Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi

materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno tamburato condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente

materiale: Blindato

accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Impianti

Citofonico tipologia: audio

condizioni: buone conformità: da collaudare

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: buone conformità: da collaudare

Gas tipologia: sottotraccia

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame condizioni: buone

conformità: da collaudare

Idrico tipologia: sottotraccia

alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in polipropilene condizioni: buone

Termico tipologia: autonomo

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone

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Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2003

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Note L'abitazione non risulta allacciata direttamente alla rete elettrica

ma è collegata al contatore elettrico dell'abitazione confinante.

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo

Stato impianto buono

Potenza nominale < 35 kw.

Epoca di realizzazione/adeguamento 2003

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Note l'abitazione è riscaldata con stufa a pellet posizionata nel sog-

giorno-cucina Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

prospetto nord -est

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Pag. 8 soggiorno

angolo cottura

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Pag. 9 stanza da letto

bagno

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: Licenza di costruzione nr. 88 P.E. n. 3144 del 18-11-1971 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: nuova costruzione Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 05/11/1971 al n. di prot.

Rilascio in data 04/12/1971 al n. di prot.

Abitabilità/agibilità in data 05/03/1973 al n. di prot.

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Pag. 10 Numero pratica: D.I.A. 820 del 22-01-2003

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Denuncia Inizio AttivitÃ (Testo unico)

Per lavori: FRAZIONAMENTO UNITA' IMMOBILIARE, CON MODIFICA DISPOSIZIONE INTERNA TAVOLATI. FORMA- ZIONE NUOVO INGRESSO SUL LATO NORD E NUOVA APERTURA SIL LATO EST

Oggetto: Manutenzione Straordinaria

Presentazione in data 22/01/2003 al n. di prot. 820 Rilascio in data 15/05/2003 al n. di prot. 5617 NOTE: PRESA D'ATTO

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG) CAP: 24019 frazione: Torre/Somendenna, Via Torre,4 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nessuna

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG) CAP: 24019 frazione: Torre/Somendenna, Via Torre,4 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: CONSIGLIO COMUNALE NR. 183 DEL14/12/2020

Zona omogenea: BD1 ; N. E; ZONA CP3 ZONA DI COMPLETAMENTO RESIDENZIALE (ZO-

NA B)

Norme tecniche di attuazione: Art. 33 – Disciplina degli interventi negli Ambiti urbani AD, MD, BD1, BD2, CT La progettazione degli edifici e degli spazi aperti deve gar- antire il massimo rispetto dei caratteri architettonici ed ambientali del contesto urbano e naturale circostanti. A tale scopo in sede di rilascio dei titoli abilitativi e dell’esame paesistico dei progetti di trasforma- zione dell’esteriore aspetto dei luoghi e degli edifici, il Comune potrà dettare tutte le opportune prescrizioni di carattere edilizio, estetico, architettonico e tipologico, anche con riguardo alla sistemazione delle aree esterne dei prospetti e delle recinzioni. Assumono particolare rilevanza ai fini autorizzativi la definizione del cromatismo e delle tipologie di materiali di facciata nonché la sistemazione a verde albera- to delle aree di pertinenza che costituiscono parte integrante del pro- getto di intervento. Per quanto riguarda colori e materiali delle fac- ciate e delle coperture, il Comune predisporrà un apposito abaco nel quale, con particolare riguardo ai colori, saranno scelti dal Comune stesso i colori da utilizzare nel rispetto del contesto ambientale e paesaggistico. E’ in ogni caso vietata la costruzione di case a schiera di più di tre unità abitative e di edifici a blocco isolato il cui fronte, misurato lungo l’asse longitudinale, sviluppi una lunghezza superiore a m. 36. Art. 40 – Ambiti urbani di nuova edificazione (NE) Il Piano delle Regole individua con apposito segno grafico nelle tavole di Piano e contrassegnato con la sigla NE, gli interventi di nuova edificazione a varia destinazione d’uso di capacità insediativa definita. L’edificazione deve obbligatoriamente essere realizzata all’interno del perimetro individuato in colore verde nelle tavole grafiche, fatta salva la possibil- ità di modeste traslazioni ritenute accettabili dal Comune previa adeguata motivazione. Art. 41 – Disciplina degli Ambiti urbani di nuova edificazione (NE) Oltre a quanto previsto al precedente articolo 33, per gli interventi di nuova edificazione ricadenti nel contesto paesaggistico e ambientale dell’Ambito del paesaggio agrario monta-

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Pag. 11 5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG) CAP: 24019 frazione: Torre/Somendenna, Via Torre,4 Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Non sono state riscontrate difformità Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 01/02/2011. In forza di atto di assegnazione;

trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 09/02/2011 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Sig. OMISSIS (CF. OMISSIS) Per 2/9 della proprietà per successione legittima in morte di OMISSIS (C.F. OMIS- SIS), deceduto il 09/11/1997(den. 9 vol. 392 dell'Ufficio del Registro di Zogno del 08/05/1998) trascritta il

08/09/1998 ai nn. 32106/25143 (trascritto il 08/01/2011 ai n. 822/632, atto di accettazione tacita di eredità); al sig.

OMISSIS per 2/7 della proprietà giusta atto di assegnazione divisionale a conto di futura divisione con scrittura pri- vata con sottoscrizione autenticata in Notaio OMISSIS del 25/05/2007 REP. N. 82066/34237 TRASCRITTO IL 30/05/2007 AI NN. 3128/19396 con i sig. OMISSIS (CF. OMISSIS , OMISSIS (C.F. OMISSIS) e OMISSIS (C.F. OMISSIS ; Ai Sig.ri OMISSIS per 3/14 della proprietà e OMISSIS per 7/14 della proprietà giusta atto di vendita in Notaio OMIS- SIS del 01/02/2011 rep. n. 4436/3543, trascritto ai nn. 6577/3461,da potere di OMISSIS (C.F. OMISSIS) e OMISSIS (C.F. OMISSIS)

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI: N.B. Risulta trascritto il 08-01-2001 ai n.ri 822/632, atto di accettazione tacita di eredità, in morte di OMISSIS, da parte degli

no, assume particolare rilievo la esecuzione degli interventi di sistemazione degli spazi aperti che devono essere coerenti con il contesto agroforestale circostante evitando la riproposizione di tipologie ur- bane sia per quanto riguarda gli spazi verdi che le opere di recinzione.

Le prescrizioni specifiche e i parametri urbanistici di edificabilità sono descritti nelle schede allegate alle presenti Norme. I parametri di copertura e superficie scoperta e drenante si calcolano con riferimen- to all’intera area di proprietà.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: esistente

Rapporto di copertura: esistente

Altezza massima ammessa: esistente

Volume massimo ammesso: esistente

Residua potenzialità edificatoria: NO

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Conformità urbanistica:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nessuna irregolarità Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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Pag. 12 eredi, nascente da atto Notaio OMISSIS del 11/12/2000 rep. n. 59033

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: MUTUO; A rogito di OMISSIS in data 25/05/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 440000; Importo capitale: € 220000.

- Trascrizione pregiudizievole:

Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: pignoramento n. 42 del 18/01/2018 Ufficiale giudiziario Tribunale di Bergamo iscritto/trascritto a BERGAMO in data 15/02/2018 ai nn. OMISSIS.

- Trascrizione pregiudizievole:

Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Pignoramento n. 2181 del 16-04-2020 iscrit- to/trascritto a BERGAMO in data 22/05/2020 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento bilocale al primo piano

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Appartamento bilocale al primo piano Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zogno (BG), Via Torre,4

l'immobile non è gravato da censo, livello o uso civico e non vi è stata affrancazione da tali pesi Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non vi sono spese condominiali

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non vi sono spese condominiali.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non è riportato in atto i millesimi di proprietà Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non vi sono Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004 Avvertenze ulteriori: Non risultano Cause in corso, presenza di atti ablativi da parte della pubblica amministra- zione

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Appartamento bilocale al primo piano

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

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Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Appartamento sup lorda di pavimento

50,00 1,00 50,00

balcone sup lorda di pavimento

6,00 0,33 1,98

56,00 51,98

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

Nell'interesse della procedura è opportuno vendere gli immobili in un unico lotto.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari Note: L'appartamento è occupato dal Sig. OMISSIS

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Nella ricerca del più probabile valore di mercato dei beni oggetto della presente relazione, l’Esperto estimatore ritiene di adottare come criterio di stima quello sintetico, vale a dire per confronto tra beni aventi caratteristiche e collocazioni simili. Conseguentemente dopo un’indagine effettuata personalmente sul posto tra mediatori immobiliari e tra le offerte di privati e quelle riportate sulla stampa locale, il CTU reputa di usare come parametro di comparazione quello della valutazione riferita ad immobili aventi caratteristiche ed età simile, come quello più consono al fine di giungere al più probabile valore di mercato. Da sud- detta ricerca e dai vizzi su riportati, il CTU ha evidenziato, valutate le caratteristiche intrinseche ed es- trinseche del bene, i seguenti valori medi di mercato.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di BERGAMO;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di BERGAMO;

Uffici del registro di BERGAMO;

Ufficio tecnico di ZOGNO;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: LISTINO PREZZI IMMOBILIARI FIMAA OS- SERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE O.M.I.AGENZIA DELLE ENTRATE; Agenzie: Remax, Home Pal, Idea Casa, Valli Casa,;

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Pag. 14 Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): A Luglio 2021 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 905 al metro quadro, con una diminuzione del 4,13% rispetto a Luglio 2020 (944 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Zogno ha raggiunto il suo massimo nel mese di Ottobre 2019, con un valore di € 955 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Dicembre 2020: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 880 al metro quadro;

Altre fonti di informazione: immobiliare.it; idealista.it., il borsino immobiliare.

12.3 Valutazione corpi:

Appartamento bilocale al primo piano. Abitazione di tipo economico [A3]

Zogno (BG), Via Torre,4

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 44.183,00.

Nella ricerca del più probabile valore di mercato dei beni oggetto della presente relazione, l’Esperto estimatore ritiene di adottare come criterio di stima quello sintetico, vale a dire per confronto tra beni aventi caratteristiche e collocazioni simili. Conseguentemente dopo un’indagine effettuata personalmente sul posto tra mediatori immobiliari e tra le offerte di privati e quelle riportate sulla stampa locale, il CTU reputa di usare come parametro di comparazione quello della valutazione riferita ad immobili aventi caratteristiche ed età simile, come quello più consono al fine di giungere al più probabile valore di mercato. Da sud- detta ricerca e dai vizzi su riportati, il CTU ha evidenziato, valutate le caratteristiche intrinseche ed es- trinseche del bene, i seguenti valori medi di mercato.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Appartamento 50,00 € 850,00 € 42.500,00

balcone 1,98 € 850,00 € 1.683,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 44.183,00

Valore corpo € 44.183,00

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 44.183,00

Valore complessivo diritto e quota € 44.183,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Appartamento

bilocale al primo piano

Abitazione di tipo economico [A3]

51,98 € 44.183,00 € 44.183,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 6.627,45

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 37.555,55

€ 37.555,55 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 37.555,55

12.6 Regime fiscale della vendita

(15)

Pag. 15 Regime fiscale della vendita Vendita di fabbricati abitativi da impresa di costruzione con agevolazione prima casa , acquisto costruito da oltre cinque anni IVA 4%. Il regime di revere charge non subisce modifiche per cui l'acquirente titolare di Partita IVA (altrimenti il reverse non si applica alle persone fisiche) e non il vendi- tore si dovrà emettere autofattura e liquidare conseguentemente l'IVA. Per vendite effettuate entro cinque anni dall'ultimazione della costruzione si dovrà corrispondere l'IVA al 10% per la cessione di fabbricato anche in corso di costruzione classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1,A/8, e A/9; L'e- dificio è realizzato da più di cinque anni.

Allegati

1. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 2. PLANIMETRIE CATASTALI E VISURE 3. CONCESSIONI EDILIZIE-AUTORIZZAZIONI 4. STRALCIO PGT

5. COPIA ATTO

14-09-2021

L'Esperto alla stima Arch. Lorenza Marcella Berto