12.1 Criterio di stima:
Per la valutazione dei beni immobili si è ritenuto opportuno adottare il metodo di stima sintetico compara-tivo che consiste nel confrontare gli immobili oggetto di
valutazione con beni simili di cui si conosce il valore di mercato in quanto oggetto di recenti compravendite.
Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano come in-dicato in tabella sottostante
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Capriate;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: - Dati osservatorio immobiliare Agenzia Entrate 2°sem.2019
Abitazioni di tipo economico stato di conservazione normale da Euro 950,00 a Euro 1.050,00 al mq., Box da Euro 510,00 a euro 680,00 al mq.
- Dati da Listino dei Prezzi degli Immobili 2018
Abitazione centro semi-recenti da Euro 800,00 a Euro 1.100,00 al mq.
Box da Euro 13.000,00 e Euro 15.000,00 al mq.
- Dati da Listino dei Prezzi degli Immobili 2019
Abitazione centro semi-recenti da Euro 800,00 a Euro 1.100,00 al mq.
Box da Euro 13.000,00 e Euro 15.000,00 al mq.
;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): €/mq 800,00;
Altre fonti di informazione: siti internet specializzati.
12.3 Valutazione corpi:
Villa Bifamiliare con box. Abitazione in villini [A7] con annesso Box doppio in parallelo Capriate San Gervasio (BG), Via Leonardo da Vinci 7/D
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 179.744,00.
Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano da €/mq 800,00 a €/mq 950,00. si è scelto di utilizzare €/mq 800,00 per la tipologia della casa, l'ubicazione e lo stato di manutanzione che non risulta adeguato.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
abitazione p.t. 61,44 € 800,00 € 49.152,00
abitazione p.1 61,44 € 800,00 € 49.152,00
locale sgombero-taverna s1
43,01 € 800,00 € 34.408,00
sottotetto non abitabile 30,72 € 800,00 € 24.576,00
giardino 25,00 € 800,00 € 20.000,00
balcone 3,07 € 800,00 € 2.456,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 179.744,00
Valore corpo € 179.744,00
Valore accessori € 25.000,00
Valore complessivo intero € 204.744,00
Valore complessivo diritto e quota € 102.372,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-dio ponderale
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.500,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 202.244,00
€ 101.122,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 202.244,00
12.6 Regime fiscale della vendita imposta di registro
Pag. 16 Beni in Capriate San Gervasio (BG)
via Trento 33
Lotto: 002 - Circolo (negozio e bar)
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar).
Negozio [N] sito in via Trento 33
Note: Trattasi di un locale utilizzato come circolo con spaccio annesso ma in disuso da qualche anno Quota e tipologia del diritto
1/1 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Ulteriori informazioni sul debitore: OMISSIS nato a Bergamo il
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: OMISSIS nato a Bergamo il C.F. proprietà in regime di
separazione dei beni, foglio SG/3, particella 2382, subalterno 1, indirizzo Via Trento 33, piano S1-T, co-mune Capriate San Gervasio, categoria C/1, classe 2, consistenza 83, rendita € € 1650.34
Derivante da: Istrumento del 23.03.2015 rep. 187008 not. Farhat di Bergamo
Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): NESSUN DATO DISPONIBILE Confini: cortile comune su tre lati e A.U.I.
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
i dati catastali corrispondono a quelli indicatoi nel pignoramento
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
L'immobile si trova in una zona residenziale del Comune di Capriate non lontana dal centro ed edificata cir-ca 20 anni fa, pertanto tutti gli immobili sono piuttosto datati. La via Trento è raggiungibile oltre che dal centro, anche dalla via rivierasca che conduce da Capriate uscita autostrada a Calusco d'Adda, attraversan-do tutti i comuni dell'Isola Bergamasca. Il traffico veicolare all'interno della via è quello locale. Gli immobili edificati lungo la via in parte confinano con terreni coltivati.
Caratteristiche zona: semicentrale normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: scuole (buona), negozi (buona), assistenza sanitaria (buona), farmacie (buona), supermercati (buona)
Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: Trezzo sull'Adda.
Attrazioni paesaggistiche: fiume Adda.
Attrazioni storiche: villaggio Crespi d'Adda.
Principali collegamenti pubblici: autobus 1 km, autostrada A4 2 km, tangenziali milanesi esterna 10 km, tangenziale est 15 km.
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Negozio [N] di cui al corpo Circolo (negozio e bar)
Trattasi di un circolo sito al piano terra di un fabbricato residenziale e ubicato in una zona prettamente res-idenziale. Allo stesso si accede dalla via Trento, passando attraverso il cortile comune fino all'ingresso si-tutato sul terrazzo esclusivo.
Il circolo è composta da ingresso, area bar con servizio igienico, spaccio, retro, e cantina al piano interrato.
Le finisture sono di bassa qualità, pavimenti in ceramica, serramenti in legno con doppio vetro, porte in legno tamburato con specchiatura in vetro.
L'immobile originariamente era un appartartamento che è stato trsformato in circolo attraverso una prati-ca edilzia nel 1989.
Superficie complessiva di circa mq 154,70 E' posto al piano: T
L'edificio è stato costruito nel: ante 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1989 ha un'altezza utile interna di circa m. 3.00 m
L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente
Condizioni generali dell'immobile: L'immobile non è utilizzato da tempo, pertanto risulta trascurato.
Caratteristiche descrittive
Componenti edilizie e costruttive
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente
materiale: legno protezione: persiane condizioni: buone
Infissi interni tipologia: a battente
materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti
Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pieni
coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone
Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica
condizioni: sufficienti
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 1990
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto autonomo
Epoca di realizzazione/adeguamento 1990
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Pag. 18 Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Pag. 20
3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: 1630/72 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia
Per lavori: opere interne e apertura finestra Oggetto: nuova costruzione
Rilascio in data 20/12/1972 al n. di prot. 6147
Numero pratica: 85/89 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia
Per lavori: cambio d'uso e demolizionetavolato Oggetto: nuova costruzione
Rilascio in data 03/01/1990 al n. di prot. 8769/86 88/90
Numero pratica: 66/86 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: cambio di destinazione d'uso Oggetto: nuova costruzione
Rilascio in data 18/01/1990 al n. di prot. 68/90
Numero pratica: 317/92 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 n°47) Per lavori: opere interne e opere non eseguite
Oggetto: opere eseguite
Rilascio in data 31/07/1992 al n. di prot. 7217/92
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar).
Negozio [N] sito in via Trento 33
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.
Note generali: Non è stato trovato il certificato di agibilità
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar).
Negozio [N] sito in via Trento 33
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
Note: l'immobile risulta conforme alla scheda catastale depositata
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 08/05/1976 al 22/03/2012. In forza di atto di donazione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: al sig. OMISSIS pervenne in forza di atto di donazione dalla sig.ra OMISSIS nata a
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 22/03/2012 al 23/03/2015. In forza di denuncia di successione - Nota di tras-crizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: Al sig. OMISSIS la quota di 1/3 è pervenuta per successione di OMISSIS nato a
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 23/05/2015 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di divisione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: Al sig. OMISSIS la quota di 2/3 pervenne per atto di divisione a stralcio dai sig. OMISSIS nato a Bergamo il 17.02.1975 e OMISSIS nata a Bergamo il 27.02.1939 ai quali pervenne per successione di OMISSIS
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar).
Negozio [N] sito in via Trento 33
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio
Norme tecniche di attuazione: aree urbanizzate a prevalente destinazione residenziale Immobile sottoposto a vincolo di carattere
urbanisti-co:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
Pag. 22 7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: concessione a garanzia di mutuo; A rogito di OMISSIS in data 23/03/2015 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 03/04/2015 ai nn. OMIS-SIS; Importo ipoteca: € 150.000,00; Importo capitale: € 100.000,00.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: Circolo (negozio e bar)
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar)
Negozio [N] sito in Capriate San Gervasio (BG), via Trento 33 i beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non pervenute
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Il fabbricato non è amministrato pertanto non ri-sultano spese condominiali scadute
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): non esiste tabella millesimale
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI - L''iimobile è accessibile dall''ingresso sul retro op-pure posizionando un arampa in prossimità dei tre gradini di accesso al terrazzo
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato
Note Indice di prestazione energetica: dalle ricerche effettuate presso il catasto energetico non è risultato nessun Ape corrispondente all'identificativo catastale
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: non risultano vincoli di prelazione Avvertenze ulteriori: non risultano cause in corso
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar)
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
la consistenza è stata ricavata dalle schede catastali
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
circolo e spaccio sup lorda di pavi-mento
105,00 1,00 105,00
terrazzo sup lorda di pavi-mento
24,70 0,50 12,35
cantina sup lorda di pavi-mento
25,00 0,30 7,50
154,70 124,85
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot-totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sotsot-totetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti-lizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale
Sottocategoria: Piccolo negozio e assimilabile
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
11. STATO DI POSSESSO:
Libero
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Per la valutazione dei beni immobili si è ritenuto opportuno adottare il metodo di stima sintetico compara-tivo che consiste nel confrontare gli immobili oggetto di
valutazione con beni simili di cui si conosce il valore di mercato in quanto oggetto di recenti compravendite.
Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano come in-dicato in tabella sottostante
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Capriate San Gervasio;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: - Dati osservatorio immobiliare Agenzia Entrate 2°sem.2019
Negozi stato di conservazione normale da Euro 1.100,00 a Euro 1.600,00 al mq., - Dati da Listino dei Prezzi degli Immobili 2018
Negozi ordinario interesse commerciale da Euro 1.100,00 a Euro 1.400,00 al mq.
- Dati da Listino dei Prezzi degli Immobili 2019
Negozi ordinario interesse commerciale da Euro 1.100,00 a Euro 1.800,00 al mq.;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): da €/mq. 1.000,00 a €/mq 1.100,00;
Altre fonti di informazione: siti internet specializzati.
Pag. 24 12.3 Valutazione corpi:
Circolo (negozio e bar). Negozio [N]
Capriate San Gervasio (BG), via Trento 33
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 124.850,00.
Per la valutazione dei beni immobili si è ritenuto opportuno adottare il metodo di stima sintetico compara-tivo che consiste nel confrontare gli immobili oggetto di
valutazione con beni simili di cui si conosce il valore di mercato in quanto oggetto di recenti compravendite.
Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano da €/mq 1.000,00 a €/mq 1.100,00. si è scelto di utilizzare €/mq 1.000,00 per la tipologia del fabbricato, l'ubicazione e lo stato di manutanzione.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
circolo e spaccio 105,00 € 1.000,00 € 105.000,00
terrazzo 12,35 € 1.000,00 € 12.350,00
cantina 7,50 € 1.000,00 € 7.500,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 124.850,00
Valore corpo € 124.850,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 124.850,00
Valore complessivo diritto e quota € 124.850,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-dio ponderale
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 124.850,00
€ 124.850,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 124.850,00
12.6 Regime fiscale della vendita imposta di registro
Allegati
Documentazione fotografica Planimetria catastale 13-05-2020
L'Esperto alla stima Geom. Alessia Dolci