Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 58/2019

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 58/2019

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa FAZIA GUSBERTI

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Geom. Alessia Dolci Codice fiscale: DLCLSS76D50H910A

Partita IVA: 02701800167

Studio in: via Cristoforo Baioni 5/A - 24123 Bergamo Email: [email protected]

Pec: [email protected]

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Pag. 2 Beni in Capriate San Gervasio (BG)

Località/Frazione Via Leonardo da Vinci 7/D

INDICE

Lotto: 001 - Villa Bifamiliare con box

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 5

Corpo: Villa Bifamiliare con box ... 5

2. DESCRIZIONE ... 6

DESCRIZIONE GENERALE ... 6

3. PRATICHE EDILIZIE ... 10

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 11

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 11

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 11

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 11

Corpo: ... 12

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 12

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 12

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 13

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 14

11. STATO DI POSSESSO ... 14

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 14

Criterio di stima ... 14

Fonti d'informazione ... 14

Valutazione corpi ... 14

Adeguamenti e correzioni della stima ... 15

Prezzo base d'asta del lotto ... 15

Regime fiscale della vendita ... 15

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Beni in Capriate San Gervasio (BG) Località/Frazione

via Trento 33

INDICE

Lotto: 002 - Circolo (negozio e bar)

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 16

Corpo: Circolo (negozio e bar) ... 16

2. DESCRIZIONE ... 16

DESCRIZIONE GENERALE ... 16

3. PRATICHE EDILIZIE ... 20

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 21

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 21

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 21

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 21

Corpo: ... 21

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 22

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 22

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 22

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 23

11. STATO DI POSSESSO ... 23

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 23

Criterio di stima ... 23

Fonti d'informazione ... 23

Valutazione corpi ... 24

Adeguamenti e correzioni della stima ... 24

Prezzo base d'asta del lotto ... 24

Regime fiscale della vendita ... 24

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Pag. 4

INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa FAZIA GUSBERTI

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 20-09-2019 alle 11:00 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Geom. Alessia Dolci Data nomina: 08-04-2019

Data giuramento: 11-04-2019 Data sopralluogo: 17-07-2019

Cronologia operazioni peritali: 15-07-2019 accessi all'anagrafe comune di Capriate; 17-07-2019 sopralluogo; 21-08- 2019 accessi al comune ufficio tecnico; 27-08-2019 presentazione istanza al catasto; 23-09-2019 accesso al catasto per istrutturia pratica; ott-nov. ricerce presso gli archivi catastali; 16-12-2019 integrazione istanza; 28-04-2020 ulteriore integrazione dell'istanza; 08-05-2020 variazione catastale a seguito istanza evasa 12-05-2020 variazione catastale per corrispondenza della planimetria allo stato di fatto.

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Beni in Capriate San Gervasio (BG) Via Leonardo da Vinci 7/D

Lotto: 001 - Villa Bifamiliare con box

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Villa Bifamiliare con box.

Abitazione in villini [A7] sito in Via Leonardo da Vinci 7/D Note: con autorimessa ct. C/6 cl. 2

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Ulteriori informazioni sul debitore: OMISSIS nata a Milano il

proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni Quota e tipologia del diritto

1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Ulteriori informazioni sul debitore: OMISSIS nato a il

proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nato a Bergamo il proprietà per 1/2 in regime

di separazione dei beni OMISSIS nato a il proprietà per 1/2 in

regime di separazione dei beni, foglio SG/4, particella 3768, subalterno 701, indirizzo via Leonardo da Vinci sn, piano S1-T-1-2, comune Capriate San Gervasio, categoria A/7, classe 1, consistenza 7 vani, superficie 173 mq, rendita € € 542,28

Derivante da: Compravendita not. Fabiano Giampiero del 09.04.2008 rep.43350 Confini: A sud altra unità immobiliare, a nord, est e overt giardino di proprietà

Note: l'immobile ha cambiato l'identificativo da Fg.SG/4 mapp.1171 sub.1 Fg.SG/4 mapp.3768 sub.701 a seguito dell'evasione dell'istanza n. 94803 del 27.08.2019 e successiva variazione catastale del 08.05.2020 prot. BG0034852 per modifica dell'identificativo. Ulteriore variazione del 12.05.2020 prot.

BG0035250 per diversa distribuzione degli spazi interni ha aumentato la rendita catastale.

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nato a Bergamo il proprietà per 1/2 in regime

di separazione dei beni OMISSIS nato a Milano il proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni, foglio SG/4, particella 3768, subalterno 702, indirizzo via Leonardo da Vinci sn, piano S1, comune Capriate San Gervasio, categoria C/6, classe 2, consistenza 45 mq, superficie 50 mq, rendita € € 79,02

Derivante da: Compravendita not. Fabiano Giampiero del 09.04.2008 rep.43350 Confini: A nord altra unità immobiliare, a nord, est e ovest terrapieno

Note: l'immobile ha cambiato l'identificativo da Fg.SG/4 mapp.1171 sub.2 Fg.SG/4 mapp.3768 sub.702 a seguito dell'evasione dell'istanza n. 94803 del 27.08.2019 e successiva variazione catastale del 08.05.2020 prot. BG0034854 per modifica dell'identificativo. Ulteriore variazione del 12.05.2020 prot.

BG0035250 per diversa distribuzione degli spazi interni.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati catastali non corrispondono a quelli indicati nel pignoramento in quanto la sottoscritta ha dovuto intevenire sugli identificativi catastali al fine della corretta identificazione dei beni. Da una visura catastale storica si possono leggere i vecchi identificativi che corrispondono a quelli indicati nel pignoramento. Pertanto si può affermare che il pignoramento è corretto e i dati catastali indicati corrispon-

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Pag. 6 dono a quelli attuali pur avendo numerazione diversa.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

L'immobile si trova in una zona residenziale del Comune di Capriate non lontana dal centro ed edificata circa 20 anni fa, pertanto tutti gli immobili sono piuttosto datati. La via Leonardo da Vinci è raggiungibile oltre che dal centro, anche dalla via rivierasca che conduce da Capriate uscita autostrada a Calusco d'Adda, at- traversando tutti i comuni dell'Isola Bergamasca. Il traffico veicolare all'interno della via è quello locale in quanto la stessa è a fondo chiuso. Gli immobili edificati lungo la via sul lato sinistro confinano con terreni incolti.

Caratteristiche zona: semicentrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: scuole (buona), negozi (buona), assistenza sanitaria (buona), supermercati (buo- na), farmacia (buona)

Caratteristiche zone limitrofe: industriali Importanti centri limitrofi: Trezzo sull'Adda . Attrazioni paesaggistiche: Fiume Adda.

Attrazioni storiche: Villaggio di Crespi D'Adda.

Principali collegamenti pubblici: autostada A4 1km, tangenziali milanesi 10 km esterna e 15 km est, auto- bus 1km

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione in villini [A7] di cui al corpo Villa Bifamiliare con box

Trattasi di una porzione di villa bifamiliare che si sviluppa su quattro piani ed è circondata dal giardino privato sui tre lati. L'ingresso avviene dal camminamento comune fino al girdino privato con cancellino di accesso alla proprietà. Al piano terra soggiorno con cucina abitabile e bagno. Dalla scala interna si raggiunge il piano interrato composto da locale di sgombero utilizzato come taverna, bagno e centrale termica; la scala interna conduce anche al primo piano adibito a zona notte con due ampie camere e due bagni. Una camera molto ampia è stata divisa con una parete in cartongesso al fine di creare due stanze piu piccole (cabina armadio e stanza), la parete può essere facilmente smontata. Dal disimpegno della zona notte con una scala a chiocciola si raggiunge il sottotetto; anche questo è stato diviso in due stanze e creato una zona lavanderia.

Le finiture sono dell'epeoca di costruzione della casa: ceramica nei bagni, in cucina e al piano interrato, di legno nella zona notte, nel soggiorno e nel sottotetto.

Al piano interrato autorimessa di pertinenza accessibile dal corsello avente ingresso direttamente dalla via Leonardo da Vinci. La rampa è molto pendente, l'autorimessa è doppia.

Superficie complessiva di circa mq 505,06 E' posto al piano: S1-T-1-2

L'edificio è stato costruito nel: 1993

ha un'altezza utile interna di circa m. 2.70 ml

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: mediocre

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta trascurato, in particolare nelle parti esterne.

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Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

condizioni: sufficienti

Copertura tipologia: a falde

materiale: c.a.

Solai tipologia: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles com-

pletato in opera condizioni: sufficienti

Strutture verticali materiale: c.a.

condizioni: sufficienti Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: scarse

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti

Manto di copertura materiale: tegole canadesi

coibentazione: inesistente condizioni: scarse

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pieni

coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: scarse

Pavim. Esterna materiale: porfido

Pavim. Interna materiale: parquet incollato

Plafoni materiale: stabilitura

condizioni: sufficienti Impianti

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: da collaudare

Gas tipologia: sottotraccia

alimentazione: metano

rete di distribuzione: tubi in rame condizioni: sufficienti

conformità: da collaudare

Idrico tipologia: sottotraccia

alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in polipropilene condizioni: sufficienti

conformità: da collaudare

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Pag. 8 Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2007

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive SI Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto caldaia a metano

Potenza nominale 32 kw

Esiste la dichiarazione di conformità SI

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione SI Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive SI

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

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Pag. 10

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: C.E. 02/1992 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia Oggetto: nuova costruzione

NOTE: In fase di accesso agli atti non è stato possibile recuperare presso l'archivio comunale la P.E. N.195/1993 referita alle C.E. N.2 E 2/A 1992 relative all'immobile di via Leonardo da Vinci n.7

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3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione in villini [A7] sito in Via Leonardo da Vinci 7/D Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: in fase di sopralluogo sono state riscontrate alcune irregolarità relative alla formazioni di pareti in cartongesso al piano primo e secondo e l'inversione della caldaia con la lavanderia-wc del piano interrato.

Regolarizzabili mediante: Pratica edilzia, SCIA in sanatoria

Descrizione delle opere da aggiornare: diversa distribuzione spazi interni Oneri di regolarizzazione

SCIA in Sanatoria € 2.000,00

Totale oneri: € 2.000,00 Note: E' necassario preasentare una pratica SCIA in sanatoria e pagare la relativa oblazione

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia Note: Non è possibile dichiarare la conformità edilizia

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione in villini [A7] sito in Via Leonardo da Vinci 7/D

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: l'immobile ha cambiato l'identificativo da Fg.SG/4 mapp.1171 sub.1 Fg.SG/4 mapp.3768 sub.701 a seguito dell'evasione dell'istanza n. 94803 del 27.08.2019 e successiva variazione catastale del 08.05.2020 prot.

BG0034852 per modifica dell'identificativo. Ulteriore variazione del 12.05.2020 prot. BG0035250 per diversa distribuzione degli spazi interni ha determinato la conformità catastale

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 27/10/1993 al 07/04/2008. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: OMISSIS e OMISSIS hanno acquistato dalla società OMISSIS

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 07/04/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione in villini [A7] sito in Via Leonardo da Vinci 7/D

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

Norme tecniche di attuazione: aree urbanizzate a prevalente destinazione residenziale Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

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Pag. 12 Note: OMISSIS e OMISSIS hanno acqistato da OMISSIS e Stolfinati Enzo Evaristo

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria annotata a favore di contro OMISSIS; Derivante da: compravendita; A rogito di OMISSIS in data 07/04/2008 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 09/04/2008 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 262.500,00; Importo capitale: € 175.000,00.

Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: scrittura privata; A rogito di OMIS- SIS in data 23/03/2015 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 03/04/2015 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 150.00,000; Importo capitale: € 100.000,00.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 30/01/2019 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Villa Bifamiliare con box

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Villa Bifamiliare con box

Abitazione in villini [A7] sito in Capriate San Gervasio (BG), Via Leonardo da Vinci 7/D

Nell'atto di Compravendita not. fabiano del 07.04.2008 rep. 43350 viene citato: "PER ESPRESSO ACCORDO INTER- CORSO TRA LE PARTI, VIENE COSTITUITA SUL PREDETTO MAPPALE 2399 SERVITU' DI PASSO SOLO PEDONALE PER L'ACCESSO ALLE QUATTRO UNITA' IMMOBILIARI, A FAVORE ED A CARICO DELLE MEDESIME"

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: nessuna

Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:

nessuna: 0,00 €

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: nessuna.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non riscontrati

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI - L''immobile è accessibile attaverso il posizionamen- to di rampe in corrispondeza del gradino posto agli ingressi pedonali. Si fa presente che la casa è distribuita su più livelli pertando diventa complessa l''adattabilità.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: servitù pedonale a favore e contro del camminamento di accesso alle abitazioni

Attestazione Prestazione Energetica: Presente

Indice di prestazione energetica: 180,48 kwh/mq annuo CLASSE E

Note Indice di prestazione energetica: Certificato codice identificativo 1605100011515 valido fino al 25.11.2025 Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessuno

Avvertenze ulteriori: Non riscontrato

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9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Villa Bifamiliare con box

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

la consistenza è stata ricavata dalle schede catastali

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

abitazione p.t. sup lorda di pavi- mento

61,44 1,00 61,44

abitazione p.1 sup lorda di pavi- mento

61,44 1,00 61,44

locale sgombero- taverna s1

sup lorda di pavi- mento

61,44 0,70 43,01

sottotetto non abitabile

sup lorda di pavi- mento

61,44 0,50 30,72

giardino sup lorda di pavi- mento

250,00 0,10 25,00

balcone sup lorda di pavi- mento

9,30 0,33 3,07

505,06 224,68

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Intero Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2019

Zona: Capriate San Gervasio Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: economica

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 950 Valore di mercato max (€/mq): 1050 Accessori:

Villa Bifamiliare con box 1. Box doppio in parallelo

Identificato al n. 1 Posto al piano S1

Composto da locale unico e corsello

Sviluppa una superficie complessiva di 48 mq Valore a corpo: € 25000

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Pag. 14 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

L'immobile non è divisibile 11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Per la valutazione dei beni immobili si è ritenuto opportuno adottare il metodo di stima sintetico compara- tivo che consiste nel confrontare gli immobili oggetto di

valutazione con beni simili di cui si conosce il valore di mercato in quanto oggetto di recenti compravendite.

Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano come indicato in tabella sottostante

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Capriate;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: - Dati osservatorio immobiliare Agenzia Entrate 2°sem.2019

Abitazioni di tipo economico stato di conservazione normale da Euro 950,00 a Euro 1.050,00 al mq., Box da Euro 510,00 a euro 680,00 al mq.

- Dati da Listino dei Prezzi degli Immobili 2018

Abitazione centro semi-recenti da Euro 800,00 a Euro 1.100,00 al mq.

Box da Euro 13.000,00 e Euro 15.000,00 al mq.

Abitazione centro semi-recenti da Euro 800,00 a Euro 1.100,00 al mq.

Box da Euro 13.000,00 e Euro 15.000,00 al mq.

;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): €/mq 800,00;

Altre fonti di informazione: siti internet specializzati.

12.3 Valutazione corpi:

Villa Bifamiliare con box. Abitazione in villini [A7] con annesso Box doppio in parallelo Capriate San Gervasio (BG), Via Leonardo da Vinci 7/D

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 179.744,00.

Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano da €/mq 800,00 a €/mq 950,00. si è scelto di utilizzare €/mq 800,00 per la tipologia della casa, l'ubicazione e lo stato di manutanzione che non risulta adeguato.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

abitazione p.t. 61,44 € 800,00 € 49.152,00

abitazione p.1 61,44 € 800,00 € 49.152,00

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locale sgombero-taverna s1

43,01 € 800,00 € 34.408,00

sottotetto non abitabile 30,72 € 800,00 € 24.576,00

giardino 25,00 € 800,00 € 20.000,00

balcone 3,07 € 800,00 € 2.456,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 179.744,00

Valore corpo € 179.744,00

Valore accessori € 25.000,00

Valore complessivo intero € 204.744,00

Valore complessivo diritto e quota € 102.372,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Villa Bifamiliare

con box

Abitazione in villini [A7] con annesso Box doppio in parallelo

224,68 € 204.744,00 € 102.372,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.500,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 202.244,00

€ 101.122,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 202.244,00

12.6 Regime fiscale della vendita imposta di registro

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Pag. 16 Beni in Capriate San Gervasio (BG)

via Trento 33

Lotto: 002 - Circolo (negozio e bar)

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar).

Negozio [N] sito in via Trento 33

Note: Trattasi di un locale utilizzato come circolo con spaccio annesso ma in disuso da qualche anno Quota e tipologia del diritto

1/1 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Ulteriori informazioni sul debitore: OMISSIS nato a Bergamo il

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nato a Bergamo il C.F. proprietà in regime di

separazione dei beni, foglio SG/3, particella 2382, subalterno 1, indirizzo Via Trento 33, piano S1-T, comune Capriate San Gervasio, categoria C/1, classe 2, consistenza 83, rendita € € 1650.34

Derivante da: Istrumento del 23.03.2015 rep. 187008 not. Farhat di Bergamo

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): NESSUN DATO DISPONIBILE Confini: cortile comune su tre lati e A.U.I.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

i dati catastali corrispondono a quelli indicatoi nel pignoramento

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

L'immobile si trova in una zona residenziale del Comune di Capriate non lontana dal centro ed edificata circa 20 anni fa, pertanto tutti gli immobili sono piuttosto datati. La via Trento è raggiungibile oltre che dal centro, anche dalla via rivierasca che conduce da Capriate uscita autostrada a Calusco d'Adda, attraversan- do tutti i comuni dell'Isola Bergamasca. Il traffico veicolare all'interno della via è quello locale. Gli immobili edificati lungo la via in parte confinano con terreni coltivati.

Caratteristiche zona: semicentrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: scuole (buona), negozi (buona), assistenza sanitaria (buona), farmacie (buona), supermercati (buona)

Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: Trezzo sull'Adda.

Attrazioni paesaggistiche: fiume Adda.

Attrazioni storiche: villaggio Crespi d'Adda.

Principali collegamenti pubblici: autobus 1 km, autostrada A4 2 km, tangenziali milanesi esterna 10 km, tangenziale est 15 km.

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2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Negozio [N] di cui al corpo Circolo (negozio e bar)

Trattasi di un circolo sito al piano terra di un fabbricato residenziale e ubicato in una zona prettamente residenziale. Allo stesso si accede dalla via Trento, passando attraverso il cortile comune fino all'ingresso si- tutato sul terrazzo esclusivo.

Il circolo è composta da ingresso, area bar con servizio igienico, spaccio, retro, e cantina al piano interrato.

Le finisture sono di bassa qualità, pavimenti in ceramica, serramenti in legno con doppio vetro, porte in legno tamburato con specchiatura in vetro.

L'immobile originariamente era un appartartamento che è stato trsformato in circolo attraverso una pratica edilzia nel 1989.

Superficie complessiva di circa mq 154,70 E' posto al piano: T

L'edificio è stato costruito nel: ante 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1989 ha un'altezza utile interna di circa m. 3.00 m

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile non è utilizzato da tempo, pertanto risulta trascurato.

Caratteristiche descrittive

Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: legno protezione: persiane condizioni: buone

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pieni

coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

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Pag. 18 Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

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Pag. 20

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: 1630/72 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia

Per lavori: opere interne e apertura finestra Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 20/12/1972 al n. di prot. 6147

Numero pratica: 85/89 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: cambio d'uso e demolizionetavolato Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 03/01/1990 al n. di prot. 8769/86 88/90

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: cambio di destinazione d'uso Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 18/01/1990 al n. di prot. 68/90

Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 nÂ°47) Per lavori: opere interne e opere non eseguite

Oggetto: opere eseguite

Rilascio in data 31/07/1992 al n. di prot. 7217/92

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3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

Note generali: Non è stato trovato il certificato di agibilità

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: l'immobile risulta conforme alla scheda catastale depositata

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 08/05/1976 al 22/03/2012. In forza di atto di donazione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: al sig. OMISSIS pervenne in forza di atto di donazione dalla sig.ra OMISSIS nata a

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 22/03/2012 al 23/03/2015. In forza di denuncia di successione - Nota di tras- crizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Al sig. OMISSIS la quota di 1/3 è pervenuta per successione di OMISSIS nato a

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 23/05/2015 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di divisione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Al sig. OMISSIS la quota di 2/3 pervenne per atto di divisione a stralcio dai sig. OMISSIS nato a Bergamo il 17.02.1975 e OMISSIS nata a Bergamo il 27.02.1939 ai quali pervenne per successione di OMISSIS

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

Norme tecniche di attuazione: aree urbanizzate a prevalente destinazione residenziale Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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Pag. 22 7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: concessione a garanzia di mutuo; A rogito di OMISSIS in data 23/03/2015 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 03/04/2015 ai nn. OMIS- SIS; Importo ipoteca: € 150.000,00; Importo capitale: € 100.000,00.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Circolo (negozio e bar)

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar)

Negozio [N] sito in Capriate San Gervasio (BG), via Trento 33 i beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non pervenute

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Il fabbricato non è amministrato pertanto non ri- sultano spese condominiali scadute

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): non esiste tabella millesimale

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI - L''iimobile è accessibile dall''ingresso sul retro op- pure posizionando un arampa in prossimità dei tre gradini di accesso al terrazzo

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato

Note Indice di prestazione energetica: dalle ricerche effettuate presso il catasto energetico non è risultato nessun Ape corrispondente all'identificativo catastale

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: non risultano vincoli di prelazione Avvertenze ulteriori: non risultano cause in corso

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Circolo (negozio e bar)

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

la consistenza è stata ricavata dalle schede catastali

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

circolo e spaccio sup lorda di pavi- mento

105,00 1,00 105,00

terrazzo sup lorda di pavi- mento

24,70 0,50 12,35

cantina sup lorda di pavi- mento

25,00 0,30 7,50

154,70 124,85

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La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale

Sottocategoria: Piccolo negozio e assimilabile

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

11. STATO DI POSSESSO:

Libero

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano come indicato in tabella sottostante

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Capriate San Gervasio;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: - Dati osservatorio immobiliare Agenzia Entrate 2°sem.2019

Negozi stato di conservazione normale da Euro 1.100,00 a Euro 1.600,00 al mq., - Dati da Listino dei Prezzi degli Immobili 2018

Negozi ordinario interesse commerciale da Euro 1.100,00 a Euro 1.400,00 al mq.

Negozi ordinario interesse commerciale da Euro 1.100,00 a Euro 1.800,00 al mq.;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): da €/mq. 1.000,00 a €/mq 1.100,00;

Altre fonti di informazione: siti internet specializzati.

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Pag. 24 12.3 Valutazione corpi:

Circolo (negozio e bar). Negozio [N]

Capriate San Gervasio (BG), via Trento 33

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 124.850,00.

Dai confronti effettuati, si è rilevato che i prezzi corrisposti per compravendita di immobili simili a quelli da valutare per localizzazione, epoca di costruzione, caratteristiche tipologiche e condizioni, variano da €/mq 1.000,00 a €/mq 1.100,00. si è scelto di utilizzare €/mq 1.000,00 per la tipologia del fabbricato, l'ubicazione e lo stato di manutanzione.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

circolo e spaccio 105,00 € 1.000,00 € 105.000,00

terrazzo 12,35 € 1.000,00 € 12.350,00

cantina 7,50 € 1.000,00 € 7.500,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 124.850,00

Valore corpo € 124.850,00

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 124.850,00

Valore complessivo diritto e quota € 124.850,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Circolo (negozio e

bar)

Negozio [N] 124,85 € 124.850,00 € 124.850,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 124.850,00

€ 124.850,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 124.850,00

12.6 Regime fiscale della vendita imposta di registro

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Allegati

Documentazione fotografica Planimetria catastale 13-05-2020

L'Esperto alla stima Geom. Alessia Dolci