La sottoscritta Dott. Architetto Maria Angela Bocchi iscritta all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Brescia al n. 731, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate - Ufficio provinciale di Brescia - Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
la NON REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile, per la soppressione della scala a chiocciola di collegamento con il Piano Interrato, oltre alla variante al Piano Interrato di un locale.
I costi, a carico del futuro acquirente, per l’aggiornamento catastale è di circa € 1.000,00.
Note
La due diligence catastale è stata espletata in base alla documentazione recuperata presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Brescia; ne deriva che l’attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità degli elementi forniti e messi a disposizione del perito.
Il Valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata.
2.2 LOTTO NR. 2 M
ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO Localizzazione
Provincia: Brescia
Comune: Rudiano
Via:
Civico:
Zona:
Urbana Periferica
Mappa geografica
Destinazione urbanistica dell’immobile: Commerciale
Tipologia immobiliare:
Negozio al Piano Terra, in condominio Tipologia edilizia dei fabbricati
Fabbricato a tre piani fuori terra oltre ad interrato Tipologia edilizia unità immobiliari:
Negozio, deposito, portico e corte esclusiva, beni comuni in quote millesimali
2.2.1 Caratteristiche generali dell’immobile
L’unità immobiliare staggita è al piano terra, lato OVEST del complesso residenziale sopra descritto.
L’accesso pedonale da Via avviene tramite un’area a verde ed un’entrata comune condominiale costituito da un portico.
L’accesso carraio alla cantina ed all’autorimessa avviene tramite un cancello ad apertura manuale da Via , superato il quale attraverso la rampa si accede al piano interrato ove, separate da un corsello a cielo libero pavimentato con asfalto, si trovano le cantine in lato OVEST e le autorimesse in lato EST.
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Struttura in elevazione : Presumibilmente in cemento armato□
Solai : In laterocemento□
Copertura : In tegole alla portoghese□
Murature perimetrali : Presumibilmente in blocchi di laterizio portante□
Coibentazioni/Isolamenti : Non rilevatiForma di mercato: : Concorrenza monopolistica ristretta
Fase del mercato immobiliare: : Contrazione
2.2.2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione
DATO IMMOBILIARE
Descrizione sintetica dell’unità immobiliare staggita
Immobile commerciale al PIANO TERRA, lato OVEST del complesso residenziale sopra descritto, ove sono stati accorpati il subalterno 11 ed il subalterno12, tramite la demolizione del muro divisorio, ottenendo un unico locale con superficie interna netta di circa 148 mq.
L’accesso all’unità avviene da Via dal civico n° 17, 19, 21 e 23, attraverso l’antistante area delimitata dai parcheggi da un muretto in prismi, e dall’entrata condominiale, attraverso il portico comune, piastrellato con mattonelle cm. 30 x 20.
Consta di un unico locale, attualmente ad uso snack bar/pizzeria, la parete in lato NORD è completamente occupata da un banco bar semicircolare, antistante forno di cm. 150 x 180 per produzione pizza e due piani di lavoro in granito; sul retro in lato EST: un locale adibito a cucina, originariamente balcone che è stato chiuso a tutta altezza con pannelli in policarbonato, collegato ad un locale laboratorio/cucina per una superficie totale di circa 11 mq, annesso ripostiglio ove è stato allocato un WC ad uso privato; sempre in lato EST un disimpegno con funzione di antibagno, con un lavabo ed annesso un servizio con WC e lavabo, utilizzabile da persone diversamente abili. Un secondo balcone in lato EST, accessibile da una porta-finestra del bagno per disabili e da due porte-finestra del locale commerciale, è stato chiuso a tutta altezza con pannelli in policarbonato.
Sul fronte principale, prospiciente Via , sono presenti due vetrine di cm. 200 x 250, quattro porte d’ingresso di cm. 90 x 250 con sopravetro e grata in metallo (di cui una bloccata dal succitato mobile bar), oltre a quattro pareti in vetro-cemento di cm. 180 x 300.
L’accesso al PIANO INTERRATO avviene tramite una scala a chiocciola, posizionata in lato OVEST avente gradini e barriera in metallo verniciato, a protezione vi è un cancellino in metallo con chiusura elettrica, al momento non funzionante. L’altezza del piano è di cm. 300.
Sul fronte in lato OVEST, il portico di uso esclusivo di circa m. 4,20 x 22,00 con pavimento in ceramica, separato dal portico/ingresso comune con fioriere.
A corredo l’immobile al PIANO INTERRATO dispone di un deposito/cantina di circa 65 mq., oltre accessori quali ripostiglio, disimpegni e bagni, con accesso tramite la scala interna a chiocciola,
Il PIANO INTERRATO è costituito da un locale, in lato SUD, arredato con divani e tavolini, con superficie interna netta di circa 55 mq. il cui accesso avviene dall’interno tramite la scala a chiocciola, oltre ad una porta scorrevole di cm. 300 x 240 in vetro con grata metallica.
A disposizione del piano, sono presenti un antibagno con lavabo, oltre ad un servizio con WC.
Un corridoio centrale, separato da una porta interna in legno, collega con un locale adibito a deposito, con superficie interna netta di circa 54 mq. utilizzato dal conduttore come deposito ed autorimessa.
Vi è inoltre un piccolo ripostiglio utilizzato dal conduttore come ufficio, un antibagno con un lavabo, ed un bagno con una doccia, il tutto ad uso privato. L’accesso avviene tramite una porta scorrevole di cm. 300 x 240 in vetro con barriera metallica. L’altezza del piano è di cm. 250.
L’accesso dall’esterno alla cantina/deposito, avviene altresì tramite un cancello ad apertura manuale da Via Giovanni Falcone, superato il quale attraverso la rampa di accesso (sub. 24), che catastalmente non risulta attribuito, ove separate da un corsello a cielo libero pavimentato con asfalto, si trovano i suddetti locali in lato OVEST e le autorimesse in lato EST. Si precisa inoltre vi sia una servitù per l’accesso ai contatori situati sempre al PIANO INTERRATO (sub. 2 e sub. 13) che catastalmente non risultano attribuiti, I pavimenti/rivestimenti:
- balconi e cucina ceramica cm. 7,5 x 15,
- bagno, servizio e disimpegno PIANO TERRA e PIANO INTERRATO ceramica cm. 30x30, - rivestimenti ceramica altezza cm. 180/200,
- deposito e corridoio di collegamento: battuto di cemento lisciato.
I serramenti esterni dello snack bar/pizzeria sono in alluminio anodizzato, i serramenti interni sono in legno verniciati, le porte interne sono in legno Tanganika.
Per una migliore definizione, si rimanda all’allegato delle planimetrie dell’unità negli allegati.
Identificazione catastale
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Comune Censuario Rudiano□
Tipologia Catastox
Fabbricati□
Identificativo□
Sezione NCTDEPOSITO Particella Subalterno 12 PIANO INTERRATO
Nord Particella 18 sub. 11
Est Particella 18 sub. 24
Sud Particella 18 sub. 13
Ovest Particella 18 sub. 13
Sezione NCT Particella Subalterno 11 e 12 BAR – LOCALE PIANO INTERRATO Consistenza:
Rilievo delle superfici Interno ed Esterno
Diretto in loco Collaboratore Geom.
Data del sopralluogo 11/01/2018
Criterio di misurazione SIN - Superficie Interna Netta Calcolo superfici di proprietà
Superficie principale 173,11 m2
Portico esclusivo 8,70 m2 (Indice mercantile10%)
Superficie piano interrato Locale 20,79 m2 (Indice mercantile30%) Superficie commerciale complessiva 202,60 m2
Caratteristiche qualitative
Livello di piano PIANO TERRA – PIANO INTERRATO
Ascensore Assente
Numero dei servizi PIANO TERRA:
1 ad uso pubblico: Lavabo, WC, Vetustà ca. 7 anni 1 ad uso privato: WC,