Il fabbricato di vico Bagnara n.25, di cui è parte l’immobile oggetto di esecuzione, è riportato nella tavola 19 allegata al P.R.G. del 1939 come edificazione già esistente (cfr. all.9b - Stralcio tavola 19 allegata al PRG del 1939 con l’individuazione del fabbricato già preesistente).
Fig. 6 – Stralcio tavola 19 allegata al PRG del 1939 con l’indicazione del fabbricato
Dichiarazioni di agibilità e/o abitabilità.
L’immobile risulta essere in categoria A4 (Abitazioni di tipo popolare) pur non avendone i requisiti e non essendo consentito dal Regolamento Edilizio Vigente nel Comune di Napoli7 (che non autorizza l’uso abitativo per i locali al piano terra prospicienti strade carrabili); anche l’altezza del locale cucina non ne consente l’uso abitativo in quanto risulta di cm 256, inferiore ai consentiti cm 270. Pertanto, l’immobile non rispettando i requisiti igienico-sanitari necessari per l’uso abitativo8 e non potendo ritenerlo abitabile anche per la mancanza dei requisiti ai sensi dell’art. 24 del R.E. del 16.11.1935, per la determinazione del valore medio di mercato, è stato considerato come immobile da destinare ad attività produttiva (laboratorio artigianale).
7Art. 24 del Regolamento Edilizio del 16.11.1935: “I locali terranei con accesso diretto dalle strade e spazi pubblici dovranno essere situati ad un live1Io superiore di almeno m. 0,20 dal piano di strada o dal marciapiede e non potranno mai essere adibiti per uso di abitazione, ma solo ad uso magazzini, laboratori, ecc.”
8 La norma di riferimento è il D.M. 5 luglio 1975 “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico‐sanitari principali dei locali di abitazione”, che stabilisce l’altezza di cm 270 dei locali adibiti
Fabbricato di vico Bagnara n° 25 preesistente al 1939
Il fabbricato di cui fa parte l’immobile è interno all’ambito appartenente alla zona del CENTRO STORICO individuata come “Unità edilizia di base pre- ottocentesca originaria o di ristrutturazione a blocco”, regolata dalla Norme di Attuazione della Variante del P.R.G. del Comune di Napoli e normata dall'art. 69 e rientra nell’area di interesse archeologico, regolata dall’art. 58
QUESITO F2: formazione dei lotti
F2 – Possibilità di vendere il bene pignorato in due lotti
Il bene pignorato (LOTTO 2) non risulta essere stato pignorato pro quota; esso appartiene agli esecutati ...(per la quota di 1/1 della nuda proprietà) in regime di separazione dei beni e alla madre, signora ...per la quota di 1/1 dell’usufrutto; si procede, pertanto, alla stima dell’interno immobile.
QUESITO G2 : valutazione dei beni e costi G.2.1 – Determinazione del valore di mercato
La valutazione complessiva del bene è stata effettuata, con riferimento all’art.
568 c.p.c., determinando il valore di mercato procedendo al calcolo della superficie dell’immobile (quella commerciale), del valore per metro quadro e del valore complessivo, con esposizione analitica degli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso), nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
Calcolo della superficie commerciale9
La superficie commerciale dell’immobile LOTTO 2 è di seguito indicata:
Superficie utile netta = mq. 32,50
Superficie muri interni e di confine = mq. 8,10
Superficie totale commerciale = mq 40,60
9 La superficie commerciale è pari alla superficie utile netta calpestabile comprensiva dei muri perimetrali (fino allo spessore di cm 50) e del 50% dei muri perimetrali in comunione (fino allo spessore di cm 25), oltre alle superfici delle aree scoperte di pertinenza, opportunamente omogeneizzate.
Acquisizione del valore al metro quadro
Per il valore al metro quadro da utilizzare per la stima, sono stati utilizzati i dati forniti dall’OMI e da operatori professionali; in particolare:
1) Osservatorio del mercato immobiliare (OMI – Agenzia del Territorio) Per il periodo relativo al I semestre 2019, per la zona B15 del Comune di Napoli:
Centrale - QUARTIERI SPAGNOLI – Mortelle - Cavone,– a destinazione produttiva è indicato un valore da un minimo di € 970,00 ad un massimo di € 1.950,00, pari ad un valore medio di € 1.460,00/mq
2) Agenzia GRIMALDI via Pessina, 84 - (tel. 081.19522337)
nell’anno 2019 è stato posto in vendita un locale deposito di circa mq 38, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima al prezzo, di € 38.000,00, pari a € 1,000,00/mq.
3) Agenzia MQ2 Immobiliare s.r.l. - (tel. 331.431.3471 - [email protected]) ha posto in vendita un locale deposito in via S. Arcangelo a Baiano, di circa mq 16, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima ad € 18.000,00, pari a € 1.125,00/mq.
4) Agenzia 2P Immobiliare s.r.l. via S.T. D' Aquino 71, NA (tel 0815800601) ha posto in vendita un locale deposito di circa mq 28, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima al prezzo, di € 13.000,00, pari a € 465,00/mq.
Considerato che i valori raccolti dall’indagine diretta presso le Agenzie e quelli dell’OMI sono distanti tra loro, si assume come Valore medio unitario di mercato, la media dei quattro valori:
(1.460+1.000+1.125+ 465/4) = € 1012,50/mq = in c.t. € 1.000,00/mq = Valore medio unitario Calcolo del più probabile valore di mercato
Nel prospetto che segue è riportato il calcolo del più probabile valore di mercato, calcolato moltiplicando il valore medio unitario per i rispettivi coefficienti di differenziazione adottati in base alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’immobile.
Le parti in grassetto evidenziano le caratteristiche dell'immobile oggetto di pignoramento
Tipologia med.sign. (1,10) civile (1,00) economica (0,98)
Esposizione (nord-est) ottima. (1,05) buona (1,00) mediocre (0,98) Distribuzione degli ambienti buona (1,05) normale (1,00) scadente (0,98) Manutenz. e cond. statiche buone (1,10) normali (1,00) scadenti (0,95)
Vetustà nuova costr. (1,10) tra 10/60anni (1,00) oltre (0,97)
Il prodotto aritmetico dei coefficienti risulta essere = 0,885; pertanto si avrà:
€ 1.000,00 x 0,885 = € 885,00 ed in c.t. = € 900,00/mq
che corrisponde al probabile prezzo di mercato al metro quadro. Nessuna; non siamo in presenza di opere abusive
Adeguamento del valore di mercato decurtazioni e correzioni sopra riportate, tenuto conto delle differenze esistenti al momento tra la vendita al libero mercato e quella forzata dell’immobile, lo scrivente, al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto dell’immobile, propone al G.E. un prezzo a base d’asta di € 32.000,00 (con una riduzione del 9% circa).
G.3 – procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota
Il bene pignorato (LOTTO 2) non risulta essere stato pignorato pro quota; esso appartiene agli esecutati ...(per la quota di 1/1 della nuda proprietà) in regime di separazione dei beni e alla madre, signora ...per la quota di 1/1 dell’usufrutto.
Alla data del pignoramento, notificato il 26.9.2014, l'esecutato ………… era residente in via San Nicandro n°27, (dal 18.4.2006), allo stesso indirizzo dell'attualità, così come risulta dal certificato di residenza storico, rilasciato dall’ufficio comunale (cfr. all. 12). La madre, la signora …………, invece risulta residente a Napoli alla via Avvocata n. 21.
Dal certificato di stato civile rilasciato dall’ufficio comunale, l'esecutato
………… risulta essere coniugato con ... dal 1.5.2000, in regime di separazione dei beni ai sensi dell'art.162, secondo comma del c.c.; alla data
dell’acquisto del bene LOTTO 2 (21.10.1988) di vico Bagnara l'esecutato …………
non era coniugato; la signora ………… era comproprietaria dell'usufrutto congiunto con reciproco accrescimento con il coniuge …………; l'usufrutto si è consolidato con la morte di quest'ultimo in data 17.6.1999. (cfr. all. 8).
Pendenza di altre procedure in corso
Dal sistema telematico e dall’esame delle pandette alfabetiche non risultano ulteriori procedimenti intestati all’esecutato, tranne quello già iscritto al presente ruolo.
quesito j): procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota.
Il bene non è divisibile.
Nel rassegnare la presente relazione e rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami.
Napoli, 10 febbraio 2020
(Il C.T.U. arch. Giuseppe Monaco) Si allegano alla presente relazione:
1. verbale di accesso redatto dalla custode giudiziaria;
2. documentazione fotografica dello stato dei luoghi a. immobile in via San Nicandro (n° 2 foto);
b. immobile in vico Bagnara (n° 8 foto);
3. planimetria quotata del cespite in in scala 1:100;
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 4. planimetria catastale;
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 5. visura storica ente urbano:
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 6. Modello 55:
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 7. stralcio foglio di mappa (Vacs):
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara
8. relazione notarile (già all’interno del fascicolo della procedura);
9. planimetrie del 1939 con individuazione fabbricato a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara;
10. atto di acquisto Lotto A (Atto …………_ 7.12.05_ S. Nicandro);
11. atto di acquisto Lotto B (Atto …………_ 21.10.98_ via Bagnara);
12. stato civile (estratto di matrimonio dei coniugi;
13. certificati di residenza storici …………; 14. Quotazioni immobiliari
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 15. spese documentate;
16. corrispondenza:
a. all'Agenzia delle Entrate per istanza inserimento della planimetria nell'archivio telematico e risposta;
b. all'amministratore di v. S. Nicandro per estratto conto condomino …… e risposta.
c. ricevuta di avvenuta ricezione della relazione da parte del debitore;
d. ricevuta di avvenuta ricezione della relazione da parte del creditore procedente;
17. specifica delle competenze professionali e delle spese.