TRIBUNALE DI NAPOLI - Sezione Civile QUINTA G.E.: dott. ………
Procedura esecutiva: B. N. L. S.p.A./c. ...R.G.E. n. 1107/2014 CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Premessa
In data 5.6.2019, al sottoscritto arch. Giuseppe Monaco, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli, al n°4070, inserito nell’Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Napoli al n°7664, con studio in Napoli alla Calata S. Francesco n°15, nominato esperto stimatore ex art. 568 c.p.c. per il procedimento indicato in epigrafe, con decreto dall’Ill.mo G.E. dott. ………, veniva conferito l’incarico di provvedere agli adempimenti ex art. 173 bis disp. att. c.p.c., riportati nel citato decreto e di seguito sintetizzati.
Lo scrivente in data 6.6.2019 ha provveduto a depositare l’accettazione dell’incarico contenente la formulazione del giuramento di rito.
Il G.D. fissava la data per la nuova udienza per il giorno 29.4.2020, alle ore 11:00, disponendo che la copia della bozza della relazione sia inviata al debitore, al custode e ai creditori procedenti ed intervenuti almeno sessanta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c. e cioè entro e non oltre il 29.2.2020.
Svolgimento delle operazioni di consulenza
Le operazioni di consulenza hanno avuto inizio con il primo accesso in data 17 luglio 2019, alle ore 18:00, previo avviso alle parti da parte dell’avv. ………, custode giudiziario del procedimento; in tale giorno lo scrivente si è recato con il nominato custode, nell'immobile sito in Napoli al vico Bagnara n° 25 e successivamente, presso l’immobile alla via S. Nicandro, 27; sui luoghi è intervenuto l’esecutato, il sig. ……… che ha permesso l’accesso agli immobili oggetto di procedura.
Dopo un’attenta ricognizione dei luoghi, rispettivamente prima al vico Bagnara n° 25 e successivamente, presso l’immobile alla via S. Nicandro, 27, lo scrivente ha eseguito i rilievi metrici e fotografici, prendendo appunti su foglio a parte. Nel corso del sopralluogo l’avv.
……… ha redatto il verbale di accesso contenente il resoconto delle operazioni svolte (cfr. all. 1).
Risposte ai quesiti contenuti nel mandato:
A. CONTROLLO PRELIMINARE: verifica della completezza della documentazione A.1 - Il creditore procedente ha optato per il deposito di Relazione notarile, redatta dalla dott.ssa ………, notaio in Napoli, in riferimento all’immobile pignorato di cui al punto 1 (appartamento in via San Nicandro, 27), risale all’Atto di compravendita per notar ………, trascritto in data 18.7.1979
(antecedente il ventennio rispetto alla trascrizione del pignoramento, avvenuta in data 15.12.2014 a favore della B.N.L. S.p.A., contro ... coniugata con ...in regime di separazione dei beni); in riferimento all’immobile pignorato di cui al punto B2 (appartamento in via Bagnara, 25), risale all’atto di compravendita per notar ………, trascritto in data 19.7.1985 (antecedente il ventennio rispetto alla trascrizione del pignoramento, avvenuta in data 15.12.2014 a favore della B.N.L. S.p.A., contro ………, ………, e ... (questi ultimi coniugati in regime di separazione dei beni).
I dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati sono indicati nella detta certificazione.
A.2 – IL sig. ………, uno degli esecutati, ha fornito copia dei titoli di acquisto originari, atto del notaio ………del 7.12.05 per via S. Nicandro (cfr.
all. 10) e atto del notaio ……… del 21.10.98 per vico Bagnara (cfr. all. 11).
A.3 - Il creditore procedente ha depositato il certificato di matrimonio tra ...e ... rilasciato dal Comune di Napoli; dal documento risulta che gli esecutati hanno contratto matrimonio in data 1.5.2000, in regime di separazione legale dei beni ai sensi dell'art. 162, secondo comma del c.c..
(cfr. all. 12). Inoltre ha depositato il certificato di matrimonio tra ……… e
……… rilasciato dal Comune di Napoli; dal documento risulta che i coniugi hanno contratto matrimonio in data 23.9.1962, in regime di comunione legale dei beni.
A.4 - Il creditore procedente non ha depositato gli estratti dei catastali attuale e storico; lo scrivente ha provveduto alla richiesta ed al ritiro degli stessi. (cfr. all. 5) QUESITO B: identificazione e descrizione attuale dei beni oggetto del pignoramento.
B.1- Identificazione beni pignorati
Il pignoramento notificato a favore della B.N.L. S.p.A. grava sui seguenti immobili:
1) : Quota pari a 1/1 della piena proprietà dell’appartamento sito nel Comune di Napoli, via San Nicandro n. 27, riportato nel N.C.E.U. di Napoli, Sez. STE, foglio 6, p.lla 177, sub. 13, ctg. A/4, piano 3°, int. 5, vani 5,5, per il quale la sig.ra ………è proprietaria esclusiva;
2) : Quota pari a 1/1 della piena proprietà dell’appartamento sito nel Comune di Napoli, in Vico Bagnara n. 25 riportato nel N.C.E.U. di Napoli Sez.
AVV, foglio 12, p.lla 999, sub. 5, ctg. A/4, piano terreno, vani 2, per il quale
...è nudo proprietario e la sig.ra ...
è usufruttuaria.
B.1.2 - Formazione dei lotti
L’appartamento di cui al punto 1 sarà indicato in seguito come LOTTO 1;
L’appartamento di cui al punto 2 sarà indicato in seguito come LOTTO 2;
B.1.3. Descrizione dei beni pignorati
B.1.3. a- LOTTO 1: Appartamento in via San Nicandro, 27
Fig. 1 – individuazione territoriale
Estremi catastali: l’immobile è riportato nel N.C.E.U. di Napoli, Sez. Urbana STE, foglio 6, p.lla 177, sub. 13, ctg. A/4, classe 5, piano 3°, interno 5.
Confini: con cortile, con scala, con via San Nicandro e con proprietà ………, salvo altri o aventi causa.
Fig. 2 – planimetria catastale dell’immobile di via Nicandro, 27 – Quartiere STELLA
Dati riportati nell’atto di pignoramento (LOTTO 1)
Nell’atto di pignoramento notificato in data 26.9.2014 a favore della B.N.L. S.p.A., è riportato che contro ………… è stato pignorato l’immobile al punto 1 “appartamento in via San Nicandro, 27 (Na) riportato nel C.F. di Napoli Sez. STE al foglio 6 p.lla 177 sub. 13, ctg. A/4, piano 3°, interno5”.
Dati catastali attuali (LOTTO 1) I dati che individuano l’immobile riportati nella visura catastale attuale (cfr. all. 5) sono i seguenti: N.C.E.U. di Napoli, sezione STE, al foglio 6, p.lla 177, sub 13, ctg. A/4, cl.5, vani 5,5, sup. cat. mq. 115, r.c.
euro 278.37, via Sannicandro n. 27, p. terzo, int.5. Il fabbricato di cui l’immobile è parte è stato costruito sulla particella 121 del foglio 102 (cfr. fig. 4)
Confini: (LOTTO 1)
l’immobile confina a est con via San Nicandro, a sud con ballatoio e cortile fabbricato, a ovest con proprietà aliena.
Nell’atto di pignoramento i confini non sono stati riportati.
I dati indicati (foglio, particella e subalterno) nell’atto di pignoramento coincidono con quelli agli atti del Catasto fabbricati. Lo stato dei luoghi corrisponde a quello riportato nella planimetria catastale del 28.11.2005; per le planimetrie di epoca anteriore, a seguito di apposita istanza presso l’Archivio
telematico dell’Agenzia delle Entrate, la planimetria di impianto non risulta essere stata allegata (cfr. all. 16a). Pertanto non è possibile documentare lo stato dei luoghi prima dei lavori interni all’appartamento antecedenti al 28.11.2005 per la diversa distribuzione degli spazi interni; tale attività non è stata comunicata al Comune di Napoli.
Calcolo della superficie commerciale
La superficie commerciale dell’immobile LOTTO 1 è di seguito indicata:
Superficie utile netta = mq. 94,18
Superficie muri interni e di confine = mq. 19,19
Superficie totale commerciale = mq 113,50
Descrizione delle ulteriori caratteristiche del LOTTO 1
LOTTO 1: Appartamento in via San Nicandro, 27 riportato nel N.C.E.U.
di Napoli, Sez. Urbana STE, foglio 6 p.lla 177 sub. 13, ctg. A/4, classe 5, piano 3°, interno 5;
Fig. 3 – Stralcio aerofotogrammetria con individuazione immobile
l’immobile prende accesso da porta di fronte sul ballatoio scale al terzo piano;
esso è costituito da saletta di ingresso, cucina/tinello, due camere da letto di cui una priva di apertura verso l’esterno, un bagno, un ripostiglio e disimpegni.
L’immobile, che prospetta prevalentemente all’interno del cortile (solo con un ambiente - la camera da letto affaccia su via Nicandro), presenta un sufficiente stato di manutenzione; esso è dotato di porta blindata con serratura di sicurezza, di infissi esterni realizzati con profili in alluminio preverniciato di colore chiaro; le bussole interne alcune sono in legno naturale del tipo commerciale; i pavimenti sono di
formato cm 30x30 di colore chiaro; l’unità immobiliare, all’atto del sopralluogo, è risultata occupata dagli esecutati (i coniugi …………) e i loro figli.
Fig. 4 – Planimetria dello stato dei luoghi dell’immobile
Fig. 5 – Ingresso dal ballatoio al terzo piano
Fig. 6 – La Cucina - Tinello
Il bagno, dotato di apparecchi standard e vasca è pavimentato e rivestito con piastrelle in ceramica di piccolo formato di colore chiaro; l’impianto idrico e l’impianto elettrico sono realizzati sottotraccia; quest’ultimo, sembra adeguato alle vigenti normative; non è presente l’impianto di riscaldamento.
Fig. 7 – Il Bagno
Fig. 8 – La camera da letto
Fig. 9 – Stralcio del foglio di MAPPA n.102, part.lla terreni 121 (corrispondente alla particella C.F.n. 177
Fig. 10 – Prospetto del fabbricato al civico 27 di via San Nicandro Si è provveduto all’aggiornamento del rilievo dell’immobile oggetto di procedura ed alla restituzione grafica dello stesso; si allega alla presente la documentazione fotografica, la pianta aggiornata dell’immobile, la planimetria e la visura catastale storica aggiornata (cfr.
allegati 2a, 3a, 4a e 5a).
B.2.1 - Identificazione pregressa del bene
Nell’atto di pignoramento notificato in data 11.11.2014, il bene è individuato al N.C.E.U. Napoli, sez. STE, foglio 6, p.lla 177, sub 13, ctg. A/4, vani 5,5, int.5, p. 3°.
I dati indicati nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione (foglio, particella e subalterno) coincidono con quelli riportati agli atti del Catasto fabbricati e del catasto terreni ad essi correlati fin dall’impianto meccanografico del 30.6.1987.
Il fabbricato, di cui l’immobile oggetto di pignoramento è parte, è stato costruito in epoca anteriore al 1939, così come risulta dalla planimetria allegata al PRG del 1939 (cfr. all. 9 – fg. 17)
B.2.1.a - Ricostruzione trasferimenti di proprietà:
7.12.2005 – Con atto del notaio ………… Notaio in Somma Vesuviana, la sig.ra ..., nata a , con codice fiscale …………, coniugata in regime di separazione dei beni, ha acquistato dai coniugi …………;
22.6.1979 – l’immobile è pervenuto alle germane …………, entrambe in regime di comunione legale con i rispettivi coniugi …………, in virtù di atto di compravendita del notaio …………, registrato a Napoli – Atti Pubblici 1'11.7.1979 al n. 10920/A, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli 1 in data 18.7.1979 al n.
13102/10169.
B.2.1.b - Storia catastale del cespite
Dalle risultanze della visura storica dell’ente urbano è risultato che:
22.6.1979: voltura n.17209 del 1979 (per atto del notaio …………);
30.6.1987: impianto meccanografico;
1.1.1992: variazione di ufficio del quadro tariffario;
28.11.2005: variazione per diversa distribuzione spazi interni; nessuna variazione fino all’attualità.
B.2.2 - Difformità catastali riscontrate
Non sono state riscontrate difformità catastali; lo stato dei luoghi rappresentato nella planimetria depositata al N.C.E.U. del 28.11.2005, è uguale a quello riscontrato all’attualità.
B.2.2.a - Descrizione possibilità di sanatoria, costi, etc….
I lavori interni per la diversa distribuzione interna, non sono stati denunciati; sarà necessario, pertanto presentare presso l’ufficio del Comune di Napoli una c.d. “S.C.I.A.
in sanatoria”; il costo presunto per la pratica amministrativa e catastale è di circa € 1.500,001. Tale importo sarà detratto nella determinazione del prezzo base d’asta.
QUESITO C1: stato di possesso attuale dell’immobile.
L’immobile di cui al LOTTO 1 risulta essere occupato dai debitori esecutati, ...e ... con i loro tre figli che costituiscono il nucleo familiare. Pertanto, l’immobile si può definire libero da locazione
1Al netto di I.V.A., Cassa di Previdenza e Ritenute di legge
QUESITO D1: esistenza di formalità vincoli ed oneri anche di natura condominiale Dalla documentazione rinvenuta nel fascicolo e quella prodotta dal creditore procedente, sul bene pignorato di cui al LOTTO 1 è stato verificato che:
SEZIONE A - Oneri e dei vincoli a carico dell’acquirente:
a) l’immobile risulta di proprietà dell’esecutata, ... che detiene il bene pignorato per la quota di 1/1 di piena proprietà, in virtù di un trasferimento di proprietà e non di una formula concessoria.
b) non sono presenti trascrizioni di domande giudiziali;
c) non gravano provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
d) non gravano atti di asservimento urbanistici e vincoli storico - artistici;
e) Informazioni sulle spese condominiali:
Dalle informazioni assunte dall’amministratore del condominio di via Nicandro n. 27 , dr. ………… (cfr. all.16), risulta che:
l'importo annuo delle spese ordinarie del bene pignorato ammonta a € 493,45;
non sono state deliberate spese straordinarie per opere ancora da eseguirsi;
la signora ... risulta morosa di € 2.837,14; detto importo sarà detratto dal prezzo a base d'asta.
non sono in corso procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
non ci sono regolamenti di condominio, ma è presente un'unità di proprietà condominiale in base alla tabella A "Tabella di proprietà generale pro-quota", locata per un canone di € 150,00 mensili.
f) non gravano atti impositivi di servitù sul bene pignorato.
L’esperto precisa che, per quanto altro non riportato nella presente perizia, con riferimento a pesi, limitazioni e servitù si rimanda ai titoli di provenienza (all. 10) che devono intendersi qui integralmente trascritti e riportati.
SEZIONE B - Oneri e dei vincoli cancellati o regolarizzati nel contesto della procedura:
Iscrizioni contro per il LOTTO 1:
Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo iscritta la Conservatoria di Napoli 1 il 23.12.2005 ai nn.47191/18685 atto notarile pubblico per notar ………… (Somma Vesuviana) del 7.12.2005, rep. 56178, per euro 384.000,00 a garanzia di un mutuo di euro 192.000,00 contro ………… il a favore Banca Nazionale del lavoro S.p.A. con sede in Roma gravante
sull'immobile di cui al punto A (appartamento sito nel Comune di Napoli, via San Nicandro n. 27, riportato nel N.C.E.U. di Napoli, Sez. STE, foglio 6, p.lla 177, sub. 13).
Trascrizioni contro per il LOTTO 1:
pignoramento immobiliare trascritto presso la Conservatoria di Napoli 1 il 15.12.2014 ai nn.31836/23135 emesso dal Tribunale di Napoli notificato il 26.9.2014 favore della Banca Nazionale del lavoro S.p.A. con sede in Roma contro ... gravante sull'immobile di cui al punto A (appartamento sito nel Comune di Napoli, via San Nicandro n. 27, riportato nel N.C.E.U. di Napoli, Sez. STE, foglio 6, p.lla 177, sub. 13).
QUESITO E1: Regolarità edilizia ed urbanistica E.1 Difformità urbanistiche:
Il fabbricato di via San Nicandro n.27, di cui è parte l’immobile oggetto di esecuzione, è riportato nella tavola 17 allegata al P.R.G. del 1939 come edificazione già esistente;
Fig. 11 – Stralcio tavola 17 allegata al PRG del 1939 con l’indicazione del fabbricato
L’immobile, non è dotato di dichiarazioni di agibilità e/o abitabilità.
L’immobile è destinato a civile abitazione, conforme alla categoria A4 censita in catasto; Il fabbricato di cui fa parte l’immobile è interno all’ambito appartenente alla
Fabbricato di via S. Nicandro n° 27 già esistente al 1939
zona del CENTRO STORICO individuata come “Unità edilizia di base pre- ottocentesca originaria o di ristrutturazione a corte”, regolata dalla Norme di Attuazione della Variante del P.R.G. del Comune di Napoli e normata dall'art. 64 e interna all’area di interesse archeologico regolata dall’art. 58.
QUESITO F1: formazione dei lotti
F1 – Possibilità di vendere il bene pignorato in due lotti
Il bene pignorato, denominato LOTTO 1, non risulta essere stato pignorato pro quota; esso appartiene al solo debitore …………, coniugata ...(altro debitore) in regime di separazione dei beni; si procede, pertanto, alla stima dell’interno immobile.
QUESITO G1 : valutazione dei beni e costi G.1 – Determinazione del valore di mercato
La valutazione complessiva del bene è stata effettuata, con riferimento all’art.
568 c.p.c., determinando il valore di mercato procedendo al calcolo della superficie dell’immobile (quella commerciale), del valore per metro quadro e del valore complessivo, con esposizione analitica degli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso), nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
Calcolo della superficie commerciale2
La superficie commerciale dell’immobile LOTTO 1 è di seguito indicata:
Superficie utile netta = mq. 94,18
Superficie muri interni e perimetrali in comunione = mq. 19,19
Superficie totale commerciale = mq 113,50
Acquisizione del valore al metro quadro
2 La superficie commerciale è pari alla superficie utile netta calpestabile comprensiva dei muri perimetrali (fino allo spessore di cm 50) e del 50% dei muri perimetrali in comunione (fino allo spessore
Per determinare il valore al metro quadro di stima, sono stati utilizzati i dati forniti dall’OMI e dagli operatori professionali del settore; in particolare:
1) Osservatorio del mercato immobiliare (OMI – Agenzia del Territorio)
Per il periodo relativo al I semestre 2019, per la zona C26 semi centrale del comune di Napoli SANITA’- STELLA – MIRACOLI: Abitazioni di tipo economico a destinazione residenziale è indicato un valore da un minimo di € 1.200,00 ad un massimo di € 1.850,00, pari ad un valore medio di € 1.525,00/mq
2) Agenzia Affiliato TECNOCASA
Il titolare dell’Agenzia di via Foria (tel. 081.557.1235) nell’anno 2018 ha venduto un appartamento di circa mq 90, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima al prezzo,
di € 165.000,00, pari a circa € 1,830,00/mq.
3) Agenzia affiliato FRIMM
Sul sito “nestoria” è riportato che la FRIMM ha posto in vendita un appartamento di mq 85, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima al prezzo, di € 149.000,00, pari a circa € 1,750,00/mq.
Considerato che i valori raccolti dall’indagine diretta presso le Agenzie e quelli dell’OMI non sono molto distanti tra loro, si assume come Valore medio unitario di mercato, la media dei tre valori:
(1.525+1.830+1. 750/3) = € 1.701,00/mq = in c.t. € 1.700,00/mq = Valore medio unitario Calcolo del più probabile valore di mercato
Nel prospetto che segue è riportato il calcolo del più probabile valore di mercato, calcolato moltiplicando il valore medio unitario per i rispettivi coefficienti di differenziazione adottati in base alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’immobile.
Le parti in grassetto evidenziano le caratteristiche dell'immobile oggetto di pignoramento
Tipologia med.sign. (1,10) civile (1,00) economica (0,98)
Esposizione (nord-est) ottima. (1,05) buona (1,00) mediocre (0,98) Distribuzione degli ambienti buona (1,05) normale (1,00) scadente (0,98) Piano t./rialz. (0,95) intermedio (1,00) alto senza ascens. (0,96) Manutenz. e cond. statiche buone (1,10) normali (1,00) scadenti (0,95)
Vetustà nuova costr. (1,10) tra 10/60anni (1,00) oltre (0,98)
Il prodotto aritmetico dei coefficienti risulta essere = 0,974; pertanto si avrà:
€ 1.700,00 x 0,974 = € 1. 655,83 ed in c.t. = € 1.650,00/mq che corrisponde al probabile prezzo di mercato al metro quadro.
Tabella valutazione complessiva del bene
Superficie commerciale
mq Prezzo di mercato al mq
(Euro) Valore di mercato
(Euro)
113,50 1.650,00 187.275,00
G.2 – Costi per opere abusive non sanabili Nessuna; non siamo in presenza di opere abusive
Adeguamento del valore di mercato
Valore di mercato (in Euro)
Oneri di regolarizzazione urbanistica (in Euro)
Costi per la SCIA e aggiornamento planimetria
catastale (in Euro)
Stato di possesso (%)
Vincoli ed oneri giuridici non eliminabili
(%)
Spese condominiali
insolute (in Euro)
Valore di mercato corretto (in Euro)
Nessuno
Oneri professionali per la redazione degli elaborati da allegare alla SCIA per la demolizione delle parti
abusive + diritti di segreteria e pratica DOCFA per la variazione
catastale
Libero Nessuno Nessuna
187.275,00 0 - 1.500,00 0 0 - 2.637,14 183,137,86
Sulla scorta del valore di mercato determinato di € 183.137,00, al netto delle decurtazioni e correzioni sopra riportate, tenuto conto delle differenze esistenti al momento tra la vendita al libero mercato e quella forzata dell’immobile, lo scrivente, al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto dell’immobile, propone al G.E. un prezzo a base d’asta di € 170.000,00 (con una riduzione del 8% circa).
G.3 – procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota
Il pignoramento non ha per oggetto una quota indivisa. L'immobile è di proprietà per l'intera quota di 1000/1000 dell’esecutata, la signora ... che detiene il bene pignorato per la quota di 1/1 di piena proprietà.
Alla data del pignoramento, notificato il 26.9.2014, l'esecutata ... era residente in via San Nicandro n° 27, (dal 18.4.2006), allo stesso indirizzo dell'attualità, così come risulta dal certificato di residenza storico, rilasciato dall’ufficio comunale (cfr. all. 12).
Dal certificato di stato civile rilasciato dall’ufficio comunale, l'esecutata ... risulta essere coniugata con ………… dal , in regime di separazione dei beni ai sensi dell'art.162, secondo comma del c.c.; alla data dell’acquisto del bene LOTTO 1 (7.12.2005) di via S. Nicandro l'esecutata
………… era coniugata in regime di separazione legale (cfr. all. 10).
Sull’immobile oggetto di consulenza, non risultano pendenti altre procedure esecutive (cfr. all. n° 8 - Attestato della cancelleria).
Dati riportati nell’atto di pignoramento (LOTTO 2)
Nell’atto di pignoramento notificato in data 26.9.2014 a favore della B.N.L. S.p.A., è riportato che contro l’esecutato ………… è stato pignorato l’immobile al punto 2 “quota pari a 1/1 della piena proprietà dell’appartamento sito nel comune di Napoli Vico Bagnara, 25, riportato nel N.C.E.U. di Napoli alla Sez. AVV, fl.12, p.lla 999 sub. 5, ctg. A/4, vani 2, piano terreno.
Dati catastali attuali (LOTTO 2)
I dati che individuano l’immobile riportati nella visura catastale attuale (cfr. all. 5b) sono i seguenti: “N.C.E.U. di Napoli, Sezione AVV, al foglio 12, p.lla 999, sub 5, ctg.
A/4, cl.5, vani 2, sup. cat. mq. 41, r.c. euro 101.23, vico Bagnara n. 25, p. terra”
Confini: (LOTTO 2)
l’immobile confina a sud con Vico Bagnara, a est con androne fabbricato civico 26, a ovest con proprietà ………… (o avente causa) al civico 24 di via Bagnara.
Nell’atto di pignoramento i confini non sono stati riportati.
I dati indicati (foglio, particella e subalterno) nell’atto di pignoramento coincidono con quelli agli atti del Catasto fabbricati e del catasto terreni ad esso correlati. Lo stato dei luoghi corrisponde a quello riportato dalla planimetria catastale in atti del 24.4.2014, ma non a quello riportato nella planimetria del 9.12.1939, a causa della diversa distribuzione degli ambienti per la realizzazione del bagno, realizzata senza comunicazione di inizio attività.
Calcolo della superficie commerciale
La superficie commerciale dell’immobile LOTTO 2 è di seguito indicata:
Superficie utile netta = mq. 32,50
Superficie muri interni e di confine = mq. 8,10
Superficie totale commerciale = mq 40,60
Descrizione delle ulteriori caratteristiche dei beni pignorati
LOTTO 2: Locale terraneo adibito ad abitazione in vico Bagnara, 25, riportato nel N.C.E.U. di Napoli alla Sez. AVV, fl.12, p.lla 999 sub. 5, ctg. A/4, vani 2, piano terreno.
Si precisa che dal primo impianto meccanografico (30.6.1987), l’immobile risulta essere in categoria A4 (Abitazioni di tipo popolare) pur non avendone i requisiti e non essendo consentito dal Regolamento Edilizio Vigente nel Comune di Napoli3 (che non autorizza l’uso abitativo per i locali al piano terra prospicienti strade carrabili).
Inoltre, anche l’altezza del locale cucina non ne consente l’uso abitativo in quanto risulta di cm 256, inferiore a 2,70. Pertanto, l’immobile non rispetta i requisiti igienico- sanitari necessari per l’uso abitativo4.
Considerato che l’immobile non può ritenersi abitabile per la mancanza dei requisiti ai sensi dell’art. 24 del R.E. del 16.11.1935, il valore di mercato del cespite è stato determinato considerandone la destinazione produttiva (laboratorio artigianale)
Fig. 12 – Stralcio aerofotogrammetria con individuazione immobile
L’immobile, che prende accesso al piano terraneo da porta posta su fronte strada,
3 Art. 24 del Regolamento Edilizio del 16.11.1935: “I locali terranei con accesso diretto dalle strade e spazi pubblici dovranno essere situati ad un live1Io superiore di almeno m. 0,20 dal piano di strada o dal marciapiede e non potranno mai essere adibiti per uso di abitazione, ma solo ad uso magazzini, laboratori, ecc.”
4 La norma di riferimento è il D.M. 5 luglio 1975 “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione”, che stabilisce
è costituito da un grande ambiente di ingresso, un piccolo ambiente cucina con una luce comunicante con la vanella del fabbricato e un bagno; l’immobile che prospetta prevalentemente sul lato strada, presenta un pessimo stato di manutenzione; esso è dotato di porta blindata con serratura di sicurezza con infisso finestra; la bussola del bagno è in plastica con apertura “a soffietto”. Il pavimento del primo ambiente è in marmette di cemento e graniglia, mentre quello del secondo ambiente (cucina) e del bagno, sono in piastrelle di colore chiaro; l’unità immobiliare, all’atto del sopralluogo, è risultata occupata libera da locazione.
Fig. 13 – Planimetria dello stato attuale
Fig. 14 – Ingresso al piano terra dalla strada (Vico Bagnara n. 25)
Fig. 15 – Primo ambiente con accesso dal Vico Bagnara, 25
Fig. 16 – La Cucina - Tinello
Il bagno, piccolo ma dotato di apparecchi standard e piatto doccia, è rivestito con piastrelle in ceramica di piccolo formato di colore chiaro; l’impianto idrico e l’impianto elettrico sono realizzati sottotraccia; quest’ultimo, risulta non adeguato alle vigenti normative; non è presente l’impianto di riscaldamento.
Fig. 17 – Il Bagno
Fig. 18 – Primo ambiente con accesso dal Vico Bagnara, 25
Fig. 19 – Stralcio del foglio di MAPPA n.101, part.lla terreni 391 (correlato alla particella C.F.n. 999 del foglio 12)
Si è provveduto all’aggiornamento del rilievo dell’immobile LOTTO 2 ed alla restituzione grafica dello stesso; si allega alla presente la documentazione fotografica, la pianta aggiornata dell’immobile, la planimetria e la visura catastale storica aggiornata (cfr.
allegati 2b, 3 b, 4 b e 5 b).
B.2.2 - Identificazione pregressa del bene
Nell’atto di pignoramento notificato in data 11.11.2014, il bene è individuato al N.C.E.U. di Napoli alla Sez. AVV, fl.12, p.lla 999 sub. 5, ctg. A/4, vani 2, piano terreno.
I dati indicati (foglio, particella e subalterno) nell’atto di pignoramento coincidono con quelli agli atti del Catasto fabbricati e del catasto terreni ad esso correlati. Lo stato dei luoghi non corrisponde a quello riportato dalla planimetria catastale in atti del 24.4.2014, ma non di quella di primo impianto del 9.12.1939, a causa della diversa distribuzione degli ambienti per la realizzazione del bagno, realizzata senza comunicazione di inizio attività.
Il fabbricato, di cui l’immobile oggetto di pignoramento è parte, è stato costruito in epoca anteriore al 1939, così come risulta dalla planimetria allegata al PRG del 1939 (cfr. all. 9b – fg. 19)
B.2.2.a - Ricostruzione trasferimenti di proprietà (con cronologia a ritroso):
17. 6.1999 – A seguito del decesso di …………, l’usufrutto si è consolidato a favore del coniuge ………….
21.10.1998 – Con atto del notaio ………… Rep. 23546, Racc. 4806) il sig.
…………, ha venduto al sig. ...la nuda proprietà e ai sigg.
...e ...(questi ultimi coniugati in regime di comunione dei beni) l’usufrutto (per 1/2 ciascuno) del bene sottoposto a pignoramento e indicato come LOTTO 2; con la morte del sig. ...l'usufrutto si è consolidato a favore della signora ...in data .
17.7.1985 – l’immobile è pervenuto al ...nato a Roio del Sangro il 3.7.1953 per atto di compravendite delle signore ... nata a Napoli il
25.4.1930 e ………… , stipulato dal notaio ………… registrato
il 6.8.1985 al n. 5638/C e trascritto il 19.7.1985 ai nn. 14110/10442
17.5.1984 – L’immobile è pervenuto alle signore ... e ……….
per atto di successione per la morte di ………. e deceduta il , denunciato all’Ufficio Successioni al n. 2910, vol. 2823 e trascritto il 9.3.1985 ai nn. 4882/3738, regolata dal testamento olografo del 6.5.1973 pubblicato e depositato negli atti del notaio ………di Terzigno in data 15.5.1981, registrato a Nola (Na) il 10.6.1981 al n. 1291.
B.2.2.b - Storia catastale del cespite
Dalle risultanze della visura storica dell’ente urbano è risultato che:
9.12.1939: il cespite è stato accatastato, con inserimento planimetria, con scheda n. 11741749;
12.11.1980: voltura per causa di morte; cespite intestato a ………
30.6.1987: impianto meccanografico;
21.10.1998: voltura per atto di compravendita notaio …………; cespite intestato a ...(proprietario 1000/1000) e ai sigg. ...e ...(entrambi usufruttuari di 500/1000 ciascuno) fino al 21.10.1998;
21.10.1998: rettifica di intestazione per atto di compravendita notaio ……; cespite intestato a ...(nuda proprietà per 1/1) e ai sigg. ...e ...(entrambi usufruttuari per 1/2 ciascuno) fino al 17.6.1999;
17. 6.1999: ricongiungimento di usufrutto per la morte di cespite intestato a ...(nuda proprietà per 1/1) e alla sig,ra ...(usufruttuaria per 1/1) fino all’attualità;
24. 4.2014: variazione per diversa distribuzione degli spazi interni e variazione toponomastica (dal n.26 al n. 25 sempre di vico Bagnara)
24. 4.2015: variazione di classamento;
9. 11.2015: inserimento in visura dei dati di superficie;
B.2.2 - Difformità catastali riscontrate
Lo stato dei luoghi corrisponde a quello riportato dalla planimetria catastale in atti del 24.4.2014, ma non a quello riportato nella planimetria del 9.12.1939, a causa della diversa distribuzione degli ambienti per la realizzazione del bagno, realizzata senza comunicazione di inizio attività. Inoltre, l’immobile risulta essere in categoria A4 (Abitazioni di tipo popolare) pur non avendone i requisiti e non essendo consentito dal Regolamento Edilizio Vigente nel Comune di Napoli5 (che non autorizza l’uso abitativo per i locali al piano terra prospicienti strade carrabili).
B.2.2.b - Descrizione possibilità di sanatoria, costi, etc….
I lavori interni per la diversa distribuzione interna, non sono stati denunciati; sarà necessario, pertanto presentare presso l’ufficio del Comune di Napoli una c.d. “S.C.I.A.
in sanatoria”; il costo presunto per la pratica amministrativa e catastale è di circa € 1.500,006. Nella determinazione del prezzo base d’asta, tale importo sarà detratto.
QUESITO C2: stato di possesso attuale dell’immobile.
L’immobile di cui al LOTTO 2 non risulta essere condotto in locazione,
QUESITO D2: esistenza di formalità vincoli ed oneri anche di natura condominiale
Dalla documentazione rinvenuta nel fascicolo e quella prodotta dal creditore procedente, sul bene pignorato di cui al LOTTO 2 è stato verificato che:
SEZIONE A - Oneri e dei vincoli a carico dell’acquirente:
g) l’immobile di cui al LOTTO 2, risulta di proprietà del sig.
...per la quota di 1/1 della nuda proprietà e della signora ...per la quota di 1/1 dell’usufrutto, in virtù di un trasferimento di proprietà e non di una formula concessoria.
h) non sono presenti trascrizioni di domande giudiziali;
i) non gravano provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
j) non gravano atti di asservimento urbanistici e vincoli storico - artistici;
5Art. 24 del Regolamento Edilizio del 16.11.1935: “I locali terranei con accesso diretto dalle strade e spazi pubblici dovranno essere situati ad un live1Io superiore di almeno m. 0,20 dal piano di strada o dal marciapiede e non potranno mai essere adibiti per uso di abitazione, ma solo ad uso magazzini, laboratori, ecc.”
k) Informazioni sulle spese condominiali:
Da dichiarazione rilasciata dall’esecutato, sig. ………… , nel corso del primo accesso, è emerso che il cespite di vico Bagnara n° 25 di cui al LOTTO 2, non è parte di un fabbricato costituito in condominio (cfr. all. 1);
Non sono in corso procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
l) non gravano atti impositivi di servitù sul bene pignorato.
L’esperto precisa che, per quanto altro non riportato nella presente perizia, con riferimento a pesi, limitazioni e servitù si rimanda ai titoli di provenienza (all. 11) che devono intendersi qui integralmente trascritti e riportati.
SEZIONE B - Oneri e dei vincoli cancellati o regolarizzati nel contesto della procedura:
Iscrizioni contro per il LOTTO 2:
Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo iscritta la Conservatoria di Napoli 1 il 23/12/2005 ai nn.47191/18685 atto notarile pubblico per notar ………… (Somma Vesuviana) del 7.12.2005, rep. 56178, per euro 384.000,00 a garanzia di un mutuo di euro 192.000,00 contro …………nato in
e ...nata in a favore Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. con sede in Roma, gravante sull'immobile di cui al punto B (appartamento sito nel Comune di Napoli, in Vico Bagnara n.25 riportato nel N.C.E.U. di Napoli Sez. AVV, foglio 12, p.lla 999, sub.5).
Trascrizioni contro per il LOTTO 2:
pignoramento immobiliare trascritto presso la Conservatoria di Napoli 1 il 15.12.2014 ai nn.31836/23135 emesso dal Tribunale di Napoli notificato il 26.9.2014 favore della Banca Nazionale del lavoro S.p.A. con sede in Roma contro
………… e ... il
gravante sull'immobile di cui al punto B (appartamento sito nel Comune di Napoli, in Vico Bagnara n. 25 riportato nel N.C.E.U. di Napoli Sez. AVV, fg.
12, p.lla 999, sub. 5)
QUESITO E2: Regolarità edilizia ed urbanistica
E.2 Difformità urbanistiche:
Il fabbricato di vico Bagnara n.25, di cui è parte l’immobile oggetto di esecuzione, è riportato nella tavola 19 allegata al P.R.G. del 1939 come edificazione già esistente (cfr. all.9b - Stralcio tavola 19 allegata al PRG del 1939 con l’individuazione del fabbricato già preesistente).
Fig. 6 – Stralcio tavola 19 allegata al PRG del 1939 con l’indicazione del fabbricato
Dichiarazioni di agibilità e/o abitabilità.
L’immobile risulta essere in categoria A4 (Abitazioni di tipo popolare) pur non avendone i requisiti e non essendo consentito dal Regolamento Edilizio Vigente nel Comune di Napoli7 (che non autorizza l’uso abitativo per i locali al piano terra prospicienti strade carrabili); anche l’altezza del locale cucina non ne consente l’uso abitativo in quanto risulta di cm 256, inferiore ai consentiti cm 270. Pertanto, l’immobile non rispettando i requisiti igienico-sanitari necessari per l’uso abitativo8 e non potendo ritenerlo abitabile anche per la mancanza dei requisiti ai sensi dell’art. 24 del R.E. del 16.11.1935, per la determinazione del valore medio di mercato, è stato considerato come immobile da destinare ad attività produttiva (laboratorio artigianale).
7Art. 24 del Regolamento Edilizio del 16.11.1935: “I locali terranei con accesso diretto dalle strade e spazi pubblici dovranno essere situati ad un live1Io superiore di almeno m. 0,20 dal piano di strada o dal marciapiede e non potranno mai essere adibiti per uso di abitazione, ma solo ad uso magazzini, laboratori, ecc.”
8 La norma di riferimento è il D.M. 5 luglio 1975 “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico‐sanitari principali dei locali di abitazione”, che stabilisce l’altezza di cm 270 dei locali adibiti
Fabbricato di vico Bagnara n° 25 preesistente al 1939
Il fabbricato di cui fa parte l’immobile è interno all’ambito appartenente alla zona del CENTRO STORICO individuata come “Unità edilizia di base pre- ottocentesca originaria o di ristrutturazione a blocco”, regolata dalla Norme di Attuazione della Variante del P.R.G. del Comune di Napoli e normata dall'art. 69 e rientra nell’area di interesse archeologico, regolata dall’art. 58
QUESITO F2: formazione dei lotti
F2 – Possibilità di vendere il bene pignorato in due lotti
Il bene pignorato (LOTTO 2) non risulta essere stato pignorato pro quota; esso appartiene agli esecutati ...(per la quota di 1/1 della nuda proprietà) in regime di separazione dei beni e alla madre, signora ...per la quota di 1/1 dell’usufrutto; si procede, pertanto, alla stima dell’interno immobile.
QUESITO G2 : valutazione dei beni e costi G.2.1 – Determinazione del valore di mercato
La valutazione complessiva del bene è stata effettuata, con riferimento all’art.
568 c.p.c., determinando il valore di mercato procedendo al calcolo della superficie dell’immobile (quella commerciale), del valore per metro quadro e del valore complessivo, con esposizione analitica degli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso), nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
Calcolo della superficie commerciale9
La superficie commerciale dell’immobile LOTTO 2 è di seguito indicata:
Superficie utile netta = mq. 32,50
Superficie muri interni e di confine = mq. 8,10
Superficie totale commerciale = mq 40,60
9 La superficie commerciale è pari alla superficie utile netta calpestabile comprensiva dei muri perimetrali (fino allo spessore di cm 50) e del 50% dei muri perimetrali in comunione (fino allo spessore di cm 25), oltre alle superfici delle aree scoperte di pertinenza, opportunamente omogeneizzate.
Acquisizione del valore al metro quadro
Per il valore al metro quadro da utilizzare per la stima, sono stati utilizzati i dati forniti dall’OMI e da operatori professionali; in particolare:
1) Osservatorio del mercato immobiliare (OMI – Agenzia del Territorio) Per il periodo relativo al I semestre 2019, per la zona B15 del Comune di Napoli:
Centrale - QUARTIERI SPAGNOLI – Mortelle - Cavone,– a destinazione produttiva è indicato un valore da un minimo di € 970,00 ad un massimo di € 1.950,00, pari ad un valore medio di € 1.460,00/mq
2) Agenzia GRIMALDI via Pessina, 84 - (tel. 081.19522337)
nell’anno 2019 è stato posto in vendita un locale deposito di circa mq 38, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima al prezzo, di € 38.000,00, pari a € 1,000,00/mq.
3) Agenzia MQ2 Immobiliare s.r.l. - (tel. 331.431.3471 - [email protected]) ha posto in vendita un locale deposito in via S. Arcangelo a Baiano, di circa mq 16, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima ad € 18.000,00, pari a € 1.125,00/mq.
4) Agenzia 2P Immobiliare s.r.l. via S.T. D' Aquino 71, NA (tel 0815800601) ha posto in vendita un locale deposito di circa mq 28, di tipologia simile a quella del bene oggetto di stima al prezzo, di € 13.000,00, pari a € 465,00/mq.
Considerato che i valori raccolti dall’indagine diretta presso le Agenzie e quelli dell’OMI sono distanti tra loro, si assume come Valore medio unitario di mercato, la media dei quattro valori:
(1.460+1.000+1.125+ 465/4) = € 1012,50/mq = in c.t. € 1.000,00/mq = Valore medio unitario Calcolo del più probabile valore di mercato
Nel prospetto che segue è riportato il calcolo del più probabile valore di mercato, calcolato moltiplicando il valore medio unitario per i rispettivi coefficienti di differenziazione adottati in base alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’immobile.
Le parti in grassetto evidenziano le caratteristiche dell'immobile oggetto di pignoramento
Tipologia med.sign. (1,10) civile (1,00) economica (0,98)
Esposizione (nord-est) ottima. (1,05) buona (1,00) mediocre (0,98) Distribuzione degli ambienti buona (1,05) normale (1,00) scadente (0,98) Manutenz. e cond. statiche buone (1,10) normali (1,00) scadenti (0,95)
Vetustà nuova costr. (1,10) tra 10/60anni (1,00) oltre (0,97)
Il prodotto aritmetico dei coefficienti risulta essere = 0,885; pertanto si avrà:
€ 1.000,00 x 0,885 = € 885,00 ed in c.t. = € 900,00/mq
che corrisponde al probabile prezzo di mercato al metro quadro.
Tabella valutazione complessiva del bene
Superficie commerciale mq
Prezzo di mercato al mq (Euro)
Valore di mercato (Euro)
40,60 900,00 36.540,00
G.2 – Costi per opere abusive non sanabili Nessuna; non siamo in presenza di opere abusive
Adeguamento del valore di mercato
Valore di mercato (in Euro)
Oneri di regolarizzazione urbanistica (in Euro)
Costi per la SCIA e aggiornamento planimetria
catastale (in Euro)
Stato di possesso (%)
Vincoli ed oneri giuridici non eliminabili
(%)
Spese condominiali
insolute (in Euro)
Valore di mercato corretto (in Euro)
Nessuno
Oneri professionali per la redazione degli elaborati da allegare alla SCIA per il ripristino dello stato dei
luoghi + diritti di segreteria e pratica DOCFA per la variazione
catastale
Libero Nessuno Nessuna
36.540,00 0 - 1.500,00 0 0 0 35.040,00
Sulla scorta del valore di mercato determinato di € 35.040,00, al netto delle decurtazioni e correzioni sopra riportate, tenuto conto delle differenze esistenti al momento tra la vendita al libero mercato e quella forzata dell’immobile, lo scrivente, al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto dell’immobile, propone al G.E. un prezzo a base d’asta di € 32.000,00 (con una riduzione del 9% circa).
G.3 – procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota
Il bene pignorato (LOTTO 2) non risulta essere stato pignorato pro quota; esso appartiene agli esecutati ...(per la quota di 1/1 della nuda proprietà) in regime di separazione dei beni e alla madre, signora ...per la quota di 1/1 dell’usufrutto.
Alla data del pignoramento, notificato il 26.9.2014, l'esecutato ………… era residente in via San Nicandro n°27, (dal 18.4.2006), allo stesso indirizzo dell'attualità, così come risulta dal certificato di residenza storico, rilasciato dall’ufficio comunale (cfr. all. 12). La madre, la signora …………, invece risulta residente a Napoli alla via Avvocata n. 21.
Dal certificato di stato civile rilasciato dall’ufficio comunale, l'esecutato
………… risulta essere coniugato con ... dal 1.5.2000, in regime di separazione dei beni ai sensi dell'art.162, secondo comma del c.c.; alla data
dell’acquisto del bene LOTTO 2 (21.10.1988) di vico Bagnara l'esecutato …………
non era coniugato; la signora ………… era comproprietaria dell'usufrutto congiunto con reciproco accrescimento con il coniuge …………; l'usufrutto si è consolidato con la morte di quest'ultimo in data 17.6.1999. (cfr. all. 8).
Pendenza di altre procedure in corso
Dal sistema telematico e dall’esame delle pandette alfabetiche non risultano ulteriori procedimenti intestati all’esecutato, tranne quello già iscritto al presente ruolo.
quesito j): procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota.
Il bene non è divisibile.
Nel rassegnare la presente relazione e rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami.
Napoli, 10 febbraio 2020
(Il C.T.U. arch. Giuseppe Monaco) Si allegano alla presente relazione:
1. verbale di accesso redatto dalla custode giudiziaria;
2. documentazione fotografica dello stato dei luoghi a. immobile in via San Nicandro (n° 2 foto);
b. immobile in vico Bagnara (n° 8 foto);
3. planimetria quotata del cespite in in scala 1:100;
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 4. planimetria catastale;
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 5. visura storica ente urbano:
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 6. Modello 55:
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 7. stralcio foglio di mappa (Vacs):
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara
8. relazione notarile (già all’interno del fascicolo della procedura);
9. planimetrie del 1939 con individuazione fabbricato a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara;
10. atto di acquisto Lotto A (Atto …………_ 7.12.05_ S. Nicandro);
11. atto di acquisto Lotto B (Atto …………_ 21.10.98_ via Bagnara);
12. stato civile (estratto di matrimonio dei coniugi;
13. certificati di residenza storici …………; 14. Quotazioni immobiliari
a. immobile in via San Nicandro;
b. immobile in vico Bagnara 15. spese documentate;
16. corrispondenza:
a. all'Agenzia delle Entrate per istanza inserimento della planimetria nell'archivio telematico e risposta;
b. all'amministratore di v. S. Nicandro per estratto conto condomino …… e risposta.
c. ricevuta di avvenuta ricezione della relazione da parte del debitore;
d. ricevuta di avvenuta ricezione della relazione da parte del creditore procedente;
17. specifica delle competenze professionali e delle spese.
