Non è stata riscontrata documentazione in ordine agli impianti tecnologici ed in ordine all'ambiente.
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10 – DIVISIBILITÀ
Si ritiene che le unità pignorate non siano divisibili.
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11 – DISPONIBILITÀ
Stato dei possessi e delle occupazioni.
11.1
E' stato accertato dallo scrivente ausiliario del giudice che l’alloggio con le pertinenze in oggetto è attualmente occupato da lla ditta esecutata e dalla sua famiglia;(vedi do c umento n. 7- 1 ).
11.2 Non sono giunte dagli organi di Polizia di Conegliano le informazioni richieste con richieste con riguardo all'esistenza di comunicazioni ai sensi art. 12-D.L.
21/03/1978 n.59 (si veda documento n. 7-2 ).
11.3 L'Agenzia delle Entrate, in seguito alla richiesta di accesso agli atti inoltrata dallo scrivente ausiliario, informa che non risultano registrati contratti di affitto a nome degli esecutati per le unità pignorate (documento n. 6).
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12 – STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
La determinazione del più probabile valore venale in comune commercio di un bene economico può farsi per via analitica o per via sintetica adottando i prezzi offerti dal mercato immobiliare praticato in loco.
Alla superficie commerciale come innanzi delineata è applicato il valore venale
unitario desumibile dal mercato locale per la tipologia immobiliare esaminata, ponderato mediante l'utilizzo di opportuni coefficienti in ragione della destinazione tipica dei locali.
Gli elementi attinti dalle indagini effettuate al fine di raffrontare il bene da stimare con quelli di valore cognito mediante opportune scale di merito, sono risultati, sufficienti per la formulazione del giudizio.
Tale raffronto viene sintetizzato nel valore del parametro mq lordo, che è espressione di tutte le considerazioni dette in precedenza, desunto, per ricerca di immobili comparabili aventi caratteristiche compatibili con l’oggetto di stima, presso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate di consultazione valori immobiliari dichiarati. Detto servizio ha permesso la consultazione dei corrispettivi dichiarati nelle transazioni immobiliari a titolo oneroso, desunti dai modelli per l’Adempimento unico di trascrizione, voltura e registrazione degli atti di compravendita, relativi a unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati trasferite per l’intero e per il diritto di proprietà. I valori consultati si riferiscono ad atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019 nel raggio di 500 ml da via G. Amendola.
Nella tabella che segue sono riepilogate le consistenze, già precedentemente omogeneizzate secondo la destinazione specifica, ed i valori unitari ad esse applicabili.
Alla luce delle fonti bibliografiche che si riconducono a indagini di mercato svolte da istituti di ricerca e osservatori del mercato immobiliare, si profila un mercato immobiliare congestionato, variato nel tradizionale rapporto tra valore e reddito capitale, i cui apici caratterizzati dalle contrattazioni dei primi anni duemila non sono ipotizzabili neppure a medio termine.
Il valore accessorio delle parti comuni concorre alla formazione del valore a mq della consistenza principale, nel quale deve ritenersi ricompreso senza distinzione,
essendo di fatto non scomputabile ne attribuibile separatamente. Dopo la precedente breve premessa il valore venale dell'immobile in oggetto viene così definito dallo scrivente esperto stimatore:
Superficie commerciale mq. 113
Valore unitario a mq € 9 00,00
valore immobiliare € 101.700,00
Costi pratiche catastali -€ 3.263,29
Costi sanatoria edilizio urbanistica (minimi) -€ 3.085,00 Insoluti condominiali ultime due annualità * -€ 4.034,36 Valore dell'immobile stimato in € 91.317,35 che si arrotondano per leggero difetto in:
€ 91.000,00 diconsi euro novantunmila/00
*Nota: il valore sopra esposto è al netto degli insoluti condominiali, sicché la predetta decurtazione è da considerarsi fatto salvo che gli importi richiesti con ricorso per intervento del Condominio Altrio, depositato il 15/04/2021, non siano direttamente liquidati in fase di piano di riparto a seguito di aggiudicazione.
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13 – STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA
Tenuto conto delle caratteristiche peculiari del bene, dell'ubicazione, della vetustà, dello stato di conservazione pessimo, delle finiture e della necessità di interventi edilizi di manutenzione straordinaria, tenuto conto che gli accertamenti sono avvenuti a vista, e che la vendita avviene senza garanzia per vizi e difetti, anche considerato che non mancano sul mercato offerte di beni ad analoga destinazione, si ritiene congruo valutare il valore per la vendita forzata in misura pari al 80% del valore in comune commercio.
€ 101.700,00 x 0,8 = € 81.360,00 costi in detrazione -€ 10.382,65
sommano € 70.977,35
che si arrotondano per leggero eccesso in
€ 71.000,00 diconsi euro settantunmila/00
*Nota: il valore sopra esposto è al netto degli insoluti condominiali (si veda elencazione al precedente punto 12-) sicché la predetta decurtazione è da considerarsi fatto salvo che gli importi richiesti con ricorso per intervento del Condominio Altrio, depositato il 15/04/2021, non siano direttamente liquidati in fase di piano di riparto a seguito di aggiudicazione.
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Il presente elaborato unitamente agli allegati è trasmesso telematicamente tramite PCT in Cancelleria del Tribunale, sezione Esecuzioni Immobiliari.
Il sottoscritto ha inoltre provveduto ad inoltrare, o a rendere disponibile, al creditore procedente, al custode ed ai debitori, a mezzo posta elettronica, lettera raccomandata o mediante deposito in cancelleria, copia dell’elaborato peritale.
Dell’avvenuta spedizione viene fornita prova mediante deposito in cancelleria della
“attestazione di invio”.
Tanto riferisce lo scrivente perito in evasione all'incarico ricevuto, e ringrazia il Signor Giudice per la fiducia dimostratagli con l’affidamento del mandato.
Follina, 04/08/2021
L'esperto stimatore Geom. Carlo Cason
documento firmato digitalmente
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RIEPILOGO 1.
Tipologia del lotto:
Trattasi di unico lotto di proprietà degli esecutati, costituito da appartamento residenziale al piano terzo con pertinente garage al piano terra e la proporzionale quota sulle parti comuni, facente parte del condominio “Altrio”.
2.
Ubicazione:
L'immobile è ubicato nella zona centrale del Comune di Conegliano, in via Giovanni Amendola n. 54/A. Non vi è specificazione del numero dell’interno. E' direttamente accessibile dalla strada pubblica.
3.
Identificativi catastal i:
Catasto dei Fabbricati - Comune di CONEGLIANO Sezione E – Foglio 5
- particella n. 420 sub. 4 - categoria C/6 - classe 5^ – mq. 15 - sup. cat. mq 15 – r. c. € 64,38 - via Giovanni Amendola n. 54 – P. T;
- particella n. 420 sub. 20 - categoria A/3 - classe 3^ - vani 5,5 - sup. cat. Mq 97 (escluse le aree scoperte mq 95) – r. c. € 409,89 - via Giovanni Amendola n. 54 – P. 3;
oltre alla proporzionale quota sulle parti ed impianti comuni così come determinate dall’art. 1117 c.c., pari a complessivi 101,50/1000.
4.
Confini :
Confini in mappa del C.T. de ll’area su cui insiste il fabbricato del quale fa parte l’unità immobiliare pignorata:
a nord con il m.n. 501 (Via G. Amendola), ad est con i mm. nn. 691, 688 e 645, a sud con il m.n. 948 e ad ovest con il m. n. 1100 (Via Borgo Porta), salvo se altri più precisi.
5. Intestazione:
Per la quota di metà ciascuno di proprietà degli esecutati, complessivamente per
l'intero-6. Servitù:
L'atto di provenienza ai rogiti del notaio Paolo Vuolo, richiamato al precedente punto, non cita di servitù in particolare se non, all'art. 6, con la generica formula:
“I venditori garantiscono gli acquirenti:….
- in ordine alla legittimità formale e sostanziale dei titoli di provenienza;
in ordine ad ogni ipotesi di evizione, sia totale sia parziale, dichiarando che sui cespiti in oggetto non gravano garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti e da sequestri, privilegi, oneri e diritti reali o personali che ne diminuiscano il pieno godimento e la libera disponibilità;……..”.
7. Trascrizioni ed oneri
7.1 Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie:
Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie CC.RR.II. Treviso – ispezione per immobile (mn.
420 sub 4 e mn. 420 sub 20):
ISCRIZIONE
- del 24/06/1991 - Registro Particolare 2349 Registro Generale 17732 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 0 del 18/06/1991 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1091 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE) TRASCRIZIONE
- del 01/06/1993 - Registro Particolare 10520 Registro Generale 13942 Pubblico ufficiale ESAMARCA SPA Repertorio 454/93 del 31/05/1993 ATTO AMMINISTRATIVO - PIGNORAMENTO ESATTORIALE
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 2469 del 08/07/1996 (CANCELLAZIONE) TRASCRIZIONE
- del 16/12/1994 - Registro Particolare 22881 Registro Generale 31138 Pubblico ufficiale VALVO PAOLO Repertorio 199066 del 23/11/1994 ATTO TRA VIVI -COMPRAVENDITA
TRASCRIZIONE
- del 23/10/2001 - Registro Particolare 30817 Registro Generale 43033 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2570/2001 del 01/10/2001 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1092 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE) ISCRIZIONE
- del 21/03/2003 - Registro Particolare 2565 Registro Generale 11687 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO - SEZIONE DISTACCATA DI CONEG Repertorio 248 del 21/03/2003 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1093 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE) TRASCRIZIONE
- del 12/06/2003 - Registro Particolare 15555 Registro Generale 23284 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 1749 del 24/05/2003 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1094 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE) TRASCRIZIONE
- del 03/10/2005 - Registro Particolare 26326 Registro Generale 43889 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 745 del 26/09/2005 ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI
TRASCRIZIONE
- del 19/10/2007 - Registro Particolare 27092 Registro Generale 49677 Pubblico ufficiale VUOLO PAOLO Repertorio 2629/1865 del 05/10/2007 ATTO TRA VIVI -COMPRAVENDITA
ISCRIZIONE
- del 19/10/2007 - Registro Particolare 14034 Registro Generale 49678 Pubblico ufficiale VUOLO PAOLO Repertorio 2630/1866 del 05/10/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
TRASCRIZIONE
- del 15/05/2019 - Registro Particolare 12871 Registro Generale 18102 Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 3260/2019 del 23/04/2019 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
7.2 Oneri e Tributi non versati
Complessivamente € 86,00 (Euro ottantasei/00) al Comune di Conegliano.
8. Breve descrizione:
Unità immobiliare composta da appartamento al piano terzo, in condominio denominato “Altrio”, con garage al piano terra.
Consistenza lorda:
DESTINAZIONE SUPERFICI mq COEFF. SUP. COMM. mq
Vani principali p. 3 100 1 100,0
Garage p. T 19 0,5 9,5
Terrazza p. 3 14 0,25 3,5
Sup. commerciale complessiva mq. 113
9. Destinazione urbanistica e conformità 9.1 Destinazione urbanistica
Il vigente strumento urbanistico definisce la destinazione come zona omogenea “T2 – Tessuto Consolidato” con intervento edilizio diretto.
9.2 Conformità edilizia
L'Ufficio tecnico comunale ha fornito i seguenti dati:
1) Licenza edilizia prot. n. 1842/IV pratica n. 51 del 03.04.1970 per la costruzione di un edificio urbano e successiva domanda di variante approvata in data 08.06.1971 per ampliamento per l’aggiunta del piano attico e del vano ascensore;
2) Licenza edilizia prot. n. 15096/IV del 09.09.1971 per costruzione attico;
3) Certificato di abitabilità n. 35 del 23.07.1974;
4) Denuncia di inizio attività prot. n. 3166/SU del 21.01.2010 per lavori di manutenzione straordinaria (rimozione e smaltimento della copertura in cemento – amianto, posa in opera di nuova copertura in pannelli finto coppo, sostituzione grondaie, scossaline e pluviali).
L'unità immobiliare abitativa è afflitta da irregolarità edilizio-urbanistica, sanabile, per parziale modifica del distributivo interno e del terrazzo nonché in un ampliamento del bagno. Le difformità relative all’unità pignorata sono sanabili.
Vi sono delle modifiche prospettiche e di sagoma che riguardano l'intero condominio la cui sanabilità non è al momento determinabile.
Nessun provvedimento sanzionatorio in corso.
9.3 Certificazioni energetiche
Non è stato rilevato nessun documento di certificazione energetica del fabbricato, ma la collocazione dell'unità immobiliare è presumibile tra le peggiori classi energetiche sotto il profilo del risparmio energetico.
9.4 Dichiarazioni Legge 13/89
Non sono state riscontrate dichiarazioni in relazione al superamento delle barriere architettoniche.
9.5 Documentazione tecnica
Non è stata riscontrata documentazione in ordine agli impianti tecnologici ed in ordine all'ambiente.
10.
Divisibilità :
Le unità immobiliari pignorate non sono divisibili.
11.
D isponibilità dell'immobile:
Immobile è attualmente occupato dalla ditta esecutata e dalla sua famiglia.
12. Stima del più probabile valore di mercato:
€ 91.000,00 diconsi euro novantunmila/00 13. Stima del valore di vendita forzata:
€ 71.000,00 diconsi euro settantunmila/00
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14 ELENCO ALLEGATI 1 – estratto di mappa
2 – visure catastali
3 – planimetrie catastali, di rilievo e confronto 4 – ispezione ipotecaria
5 – estratto strumento pianificazione urbanistica, titoli abilitativi edilizi e confronto 6 – comunicazione Agenzia Entrate
7– comunicazioni del Comune di Conegliano – Ufficio Anagrafe e Polizia Locale 8 – atto notarile di provenienza
9 – comunicazione Ufficio Tributi del Comune di Conegliano 10 - documentazione fotografica
11 - attestazione di invio alle parti