La questione relativa all’apponibilità di elementi accidentali al rent to buy nominato è foriera di dubbi e divisioni.
I problemi sorgono, segnatamente, rispetto al termine iniziale e alla condizione sospensiva. Ciò in quanto: i) un termine finale sembra essere invero coessenziale al contratto [«diritto di acquistarlo (…) entro un termine determinato»57], ed è presumibile che nella prassi esso – benché in potenza determinabile dalle parti anche in misura superiore – risulterà in genere pari o inferiore al decennio, in conformità della durata massima dell’efficacia della trascrizione58; ii) salvo casi particolari (si pensi, ad es., a una condizione d’inadempimento derogante, in peius
55 Trib. Salerno 29.1.2009, Leggi d’Italia, concernente una locazione di beni mobili con patto di
futura vendita.
56 Trib. Macerata 2.6.1987, Riv. loc., 1988, 420.
57 V. Varia, I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione, cit., 230.
58 Cfr. D’Amico, Il rent to buy: profili tipologici, cit., 1037; Castellano, Il rent to buy: un fenomeno
sociale in cerca di definizione giuridica, cit., 49; Cuffaro, Oltre la locazione: il rent to buy, nuovo contratto
per l’acquisto di immobili, cit., 7; Poletti, L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), cit., 47, sembra asserire addirittura l’impossibilità di eccedere il decennio, Varia, I contratti di godimento in funzione della successiva
per il «conduttore», il regime positivo di disciplina di cui all’art. 23, comma 2°59), non paiono sussistere ostacoli all’ammissibilità di una condizione risolutiva60.
Di contro, il frammento dell’art. 23 che aggettiva la concessione del godimento, prefigurandone l’«immediatezza», conduce alcuni interpreti ad escludere la possibilità di prevedere nel contratto termini iniziali o condizioni sospensive, poiché simili clausole finirebbero per tradursi in un differimento della traditio (asseritamente) incompatibile con la lettera del disposto. Il ragionamento viene poi esteso, sulla base del medesimo fondamento argomentativo, al contratto di godimento in funzione della successiva alienazione che avesse per «oggetto» immobili «futuri», ossia da costruire o in corso di costruzione61.
In ambo i casi prevale, tuttavia, una tesi permissiva. A suo supporto si afferma che il vocabolo «immediata» non andrebbe inteso in senso eccessivamente rigoroso, bensì calato nella «dinamica degli interessi»62 cui il contratto dà attuazione. Esso, cioè, avrebbe l’esclusiva funzione di avvertire come, per aversi rent to buy, sia imprescindibile che le parti programmino una fase di godimento anticipatoria del successivo trasferimento, senza spingersi ad esigerne, in aggiunta, la contestualità
59 Conf. Baralis, Rent to buy: primo repertorio di problemi teorici e pratici, cit., 345 ss., secondo il quale un discostamento dal modello legale, come quello derivante dalla previsione di un diritto di recesso unilaterale, sarebbe ammissibile solo in senso favorevole al «conduttore».
60 Cfr. Poletti, Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimento del vincolo contrattuale e restituzioni, in Contr., 2015, 11, 1053.
61 V. Cicero, Rent to buy: la fattispecie e gli interessi sottesi (provocazioni e spunti), cit., 1044; Poletti,
L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), cit., 50, ma con la precisazione di cui alla n. 56; perplessità in Ieva, Il rent to buy nella prospettiva della valutazione di efficienza del modello, cit., 680; con specifico riguardo agli immobili da costruire, Castellano, Il rent to buy: un fenomeno sociale in cerca di definizione giuridica, cit., 51.
alla stipula63. Se così non fosse, il contratto tenderebbe ad assumere una singolare connotazione reale, quasi che la consegna ne fosse perfezionativa64.
A siffatte riflessioni potrebbe poi aggiungersi, limitatamente al rent to buy d’immobili «futuri», il rilievo che l’art. 23 non pone alcun divieto speciale in conflitto con l’art. 1348 c.c. – anche se può esser lecito sospettare che un tale argomento, atomisticamente considerato, possa essere affetto da circolarità.
Pure parte della dottrina avversa, superando le declamate chiusure, tende infine a contemplare un rent to buy nominato munito di un termine iniziale, nonché – soprattutto – la conclusione di un preliminare di contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, proprio al fine di avallare il possibile impiego del tipo nel settore della contrattazione su immobili da costruire65. In tali eventualità, però, si opina che il concedente non possa comunque esigere il pagamento dei canoni prima dell’effettiva immissione del «conduttore» nel godimento dell’immobile66.
Il tema specifico della compatibilità fra rent to buy nominato e «oggetto» futuro andrebbe riguardato, peraltro, anche da un diverso angolo prospettico. Il comma 4°
63 V. Mazzamuto, Il contratto di rent to buy, cit., 956; conf. Calvo, La locazione preordinata alla
vendita (contributo allo studio del c.d. rent to buy), cit., 1; Ruggiero, Rent to buy: la positivizzazione di un
nuovo schema negoziale tipico nato nella prassi per il sostegno indiretto al mercato immobiliare (Spunti critici e riflessioni di carattere giuridico-economico intorno all’art. 23, d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla l. 11 novembre 2014, n. 164), cit., 997; Iberati, Il nuovo contratto di godimento in funzione
della successiva alienazione di immobili. Prime considerazioni, cit., 190; acconsente a un rent to buy di immobili realizzati al grezzo, opinando che immediata debba essere, in favore del «conduttore», la concessione della «disponibilità» del bene, e non per forza il suo materiale utilizzo, Rizzi, Il rent to buy: aspetti redazionali, cit., 891, 896; similmente, Sideri, Tecniche redazionali, cit.
64 V. sempre Mazzamuto, Il contratto di rent to buy, cit., 956, che ne ribadisce, all’opposto, il carattere consensuale.
65 Cfr. Cicero, Rent to buy: la fattispecie e gli interessi sottesi (provocazioni e spunti), cit., 1044; Poletti, L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), cit., 51, la quale aggiunge che il predetto preliminare non sarebbe, tuttavia, trascrivibile, in quanto avente ad oggetto un definitivo a efficacia obbligatoria; propone di utilizzare il termine iniziale per eliminare i dubbi circa l’ammissibilità di un rent to buy di immobili da costruire, Baralis, Rent to buy: primo repertorio di problemi teorici e pratici, cit., 354.
66 Così Poletti, Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimento del vincolo contrattuale e restituzioni, cit., 1052; Id., L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), cit., 51; Baralis, Rent to buy: primo repertorio di
della disposizione in commento dispone infatti che, laddove il contratto avesse per oggetto immobili abitativi, ad esso dovrebbe applicarsi, già al momento della concessione del godimento, l’art. 8, D.Lgs. 20.6.2005, n. 122. Si tratta, come noto, di una norma contenuta in un provvedimento che disciplina la tutela patrimoniale degli acquirenti d’immobili da costruire, la quale fa divieto al notaio rogante la vendita di procedere prima di aver accertato l’avvenuta suddivisione in quote del finanziamento erogato al costruttore e il perfezionamento di un titolo per cancellare o frazionare l’ipoteca ovvero il pignoramento (eventualmente) gravanti sull’immobile. Nel rent to buy di cui all’art. 23, l’operatività del divieto viene dunque anticipata rispetto all’effetto traslativo, e riportata al momento della stipula di un contratto che ha natura (soltanto) preparatoria del futuro trasferimento67.
Pacifico quest’ultimo rilievo, da codesto rinvio la dottrina ha tratto indicazioni discordanti in punto di sfera applicativa del divieto.
Secondo una prima interpretazione – ossequiante la lettura formale dell’art. 23, 1° co., per la quale giammai potrebbe configurarsi un rent to buy d’immobili da costruire – il richiamo non potrebbe che riferirsi, di necessità, ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di abitazioni già costruite68. Esso sarebbe allora un rinvio ai soli effetti della regola contenuta nel D.Lgs. n. 122/2005, prescindendo, od anzi esorbitando, dai suoi presupposti obiettivi e subiettivi d’applicazione (art. 1, lett. a e b69).
Per una seconda interpretazione, il nesso instaurato dal comma 4° dell’art. 23 con l’art. 8, D.Lgs. n. 122/2005 sarebbe invece onnicomprensivo, ossia l’effetto di cui a quest’ultima disposizione dovrebbe estendersi al rent to buy nominato (solo) in costanza di presupposti applicativi70. La dottrina conforme a questo indirizzo
67 Cfr., fra i molti, Maltoni, La nuova disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione (art. 23 d.l. 12 settembre 2014 n. 133), cit., 1072; critico sulla misura, Testa, “Sblocca Italia”: gli effetti sulla disciplina del rent to buy, in Imm. e propr., 2015, 1, 38.
68 Cfr. Castellano, Il rent to buy: un fenomeno sociale in cerca di definizione giuridica, cit., 63 ss.; Poletti, L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), cit., 50, 61.
69 V., in questo senso, anche Sideri, Tecniche redazionali, cit.
70 Cfr. Iberati, Il nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
arguisce che resterebbe incompresa, in caso contrario, la ragione per la quale il legislatore abbia inteso istituire un collegamento fra l’art. 23 e il D.Lgs. n. 122/2005, senza dettare una disposizione ad hoc. Poiché il D.Lgs. n. 122/2005 riguarda contratti relativi ad immobili da costruire, l’assunto implicherebbe, logicamente, che il rent to buy possa ben avere ad «oggetto» tali beni, così legittimando la più elastica esegesi dell’art. 23, comma 1°.
Se si accoglie la tesi che ammette la stipula di rent to buy d’immobili da costruire, occorre verificare, ancora, l’estensibilità, alla disciplina del contratto, delle altre disposizioni contenute nel D.Lgs. n. 122/2005 (i.e. distinte dall’art. 8). Al proposito va ricordato che, in forza degli artt. 1, lett. a e b, e 2 del decreto, la normativa di cui al D.Lgs. n. 122/2005, sul piano delle fattispecie negoziali interessate, ha come termine di riferimento tutti i contratti che possano avere per effetto il (o siano finalizzati al) trasferimento non (cronologicamente) immediato della proprietà o di un diritto reale di godimento. In ragione della sua conformazione strutturale e della pacifica ricomprensione, nel surriferito insieme, del contratto preliminare, dell’opzione e del leasing, sembra incontestabile che il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione si presti, almeno astrattamente, ad essere incluso in questo novero71.
Si appalesano, a questo punto, due possibili ipotesi ricostruttive: i) poiché il legislatore speciale ha richiamato espressamente il solo art. 8, D.Lgs. n. 122/2005, sebbene il rent to buy possa farsi rientrare, in astratto, nell’area operativa del provvedimento, dovrebbe negarsi, in concreto, che le residue disposizioni ivi contenute trovino eguale applicazione; ii) in mancanza d’indicazioni difformi, tutta la normativa del D.Lgs. n. 122/2005 dovrebbe reputarsi riferibile (anche) al contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, sol che questo
immobili (rent to buy), cit., 4; un cenno in Varia, I contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione, cit., 233, che ricorda la posizione conforme del Consiglio Nazionale del Notariato; in forma dubitativa, anche Amadio, Aspetti civilistici dei contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione di immobili, cit.
71 Così Castellano, Il rent to buy: un fenomeno sociale in cerca di definizione giuridica, cit., 63, che pure aderisce, per converso, all’orientamento restrittivo in punto d’interpretazione dell’art. 23, comma 1°.
avesse ad «oggetto» immobili per i quali fosse già stato richiesto il permesso di costruire od altro titolo abilitativo e – in quanto non ancora ultimati – versassero in uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità (art. 1, lett. d, D.Lgs. n. 122/2005).
La soluzione sub-ii) è stata recepita, di recente, dal Consiglio Nazionale del Notariato. Discende da tale opzione interpretativa l’applicabilità al rent to buy, fra gli altri, degli artt. 2 e 3, D.Lgs. n. 122/2005, sulla garanzia fideiussoria che il costruttore deve procurare all’«acquirente» (senza che egli possa senz’altro rinunciarvi: v. il nuovo art. 5, 1° co. bis del decreto, sì come novellato dall’art. 10 quater, lett. a, D.L. n. 47/2014, introdotto in sede di conversione), qui «conduttore», a pena di nullità del contratto72.
Si tratta di una scelta coerente con la premessa lettura lasca dell’art. 23, comma 1°, giacché il seguente 4° co. non si limita a rendere applicabile al rent to buy nominato l’art. 8, D.Lgs. n. 122/2005 – sì da poter legittimare una pretesa invocazione del brocardo inclusio unius, exclusio alterius – bensì ne muta al contempo l’ambito di operatività: non più il contratto traslativo, ma, come già si è rimarcato, quello preparatorio. Di talché, in quest’ottica, l’argomentazione restrittiva di cui al punto sub-i) difetterebbe di qualsivoglia fondamento.
5. Aspetti fisiologici della disciplina del rapporto: il rinvio alle disposizioni