170 Cfr. Poletti, Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimento del vincolo contrattuale e restituzioni, cit., 1055; lo stesso congegno è invero richiamato da diverse dottrine per giustificare l’imputazione a prezzo, ex art. 23, comma 1°, del canone pagato in corso di rapporto, nell’ipotesi in cui le parti giungessero al trasferimento dell’immobile: così Poletti, L’accesso “graduale” alla proprietà
immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), cit., 42; Petrelli, I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (rent to buy), cit., 7; v.
amplius An. Fusaro, Un catalogo di questioni aperte sul c.d. rent to buy, cit., 498.
171 Cfr. D’Amico, Il rent to buy: profili tipologici, cit., 1032, n. 8.
172 V. Testa, “Sblocca Italia”: gli effetti sulla disciplina del rent to buy, cit., 34 ss.
173 Cfr. Poletti, Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimento del vincolo contrattuale e restituzioni, cit., 1057, per la quale analogo effetto discenderebbe dalla fissazione di una quota di acconto sul prezzo da restituire al «conduttore» meramente «simbolica».
174 Ne fa menzione Poletti, Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimento del vincolo contrattuale e restituzioni, cit., 1057, criticando la prospettazione in quanto equiparante, sul piano degli effetti, risoluzione per inadempimento del «conduttore» e suo mancato esercizio del diritto all’acquisto.
Esaurita la gamma di questioni che sorgono già in sede di drafting contrattuale, il diritto all’acquisto del «conduttore» dev’essere riguardato, ancora, con la lente «dinamica».
Un primo profilo d’interesse concerne, in tale ottica, le modalità temporali di esercizio del diritto.
Parte della dottrina opina che, assenti specifiche pattuizioni di segno contrario, il «conduttore» potrebbe esigere il trasferimento dal concedente soltanto una volta scaduto il termine finale del contratto176. Il principale argomento all’uopo utilizzato fa leva sul rilievo che un esercizio anticipato sottrarrebbe al concedente il vantaggio economico connesso alla percezione, per tutta la durata del rapporto sì come in origine pattuita, della frazione di canone imputata al godimento177. Un autore muove, invece, dall’asserita circostanza che il pagamento di tutti i canoni pattuiti costituisca presupposto necessario affinché il «conduttore» possa addivenire all’acquisto178. Quest’ultima riflessione postula, però, l’attribuzione di natura configurativa all’atto iniziale del «procedimento» di rent to buy, in virtù della quale, fino al pagamento integrale dei canoni, non potrebbe neppure ravvisarsi fra le parti alcun vincolo obbligatorio di carattere sostanziale.
Altra parte della dottrina apre, di contro, ad un acquisto anteriore rispetto alla scadenza del termine179, poggiando sul favor per il «conduttore» cui la disciplina positiva sarebbe ispirata e – ancorché senza sottolinearlo a sufficienza – replicando di fatto la lettera dell’art. 23, comma 1° («entro un termine determinato»; appare
176 Cfr. Maltoni, La nuova disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione
(art. 23 d.l. 12 settembre 2014 n. 133), cit., 1072; per implicito, Palermo, L’autonomia negoziale nella recente legislazione, cit., 495 ss.; v. anche D’Amico, Il rent to buy: profili tipologici, cit., 1033, n. 11, il quale afferma che le parti potrebbero bensì prevedere un’alienazione prima del termine, ma con apposita clausola.
177 Cfr. Maltoni, La nuova disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione
(art. 23 d.l. 12 settembre 2014 n. 133), cit., 1072.
178 Cfr. Palermo, L’autonomia negoziale nella recente legislazione, cit., 496.
179 Cfr. Poletti, Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimento del vincolo contrattuale e restituzioni, cit., 1056, n. 32; Ruggiero, Rent to buy: la positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico
nato nella prassi per il sostegno indiretto al mercato immobiliare (Spunti critici e riflessioni di carattere giuridico-economico intorno all’art. 23, d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla l. 11 novembre 2014, n. 164), cit., 973; Delfini, La nuova disciplina del rent to buy nel sistema delle alienazioni
evidente la diversità di formulazione rispetto a quella adottata: i) dal recente art. 1, comma 76°, L. 28.12.2015, n. 208, disciplinante il c.d. leasing immobiliare abitativo: in quest’ultimo, la «facoltà di acquistare la proprietà del bene» dev’essere esercitata dal lessee «alla scadenza del contratto»; ii) dal legislatore speciale dell’abrogata L. 2.5.1976, n. 183, che forniva, all’art. 17, una prima definizione di locazione finanziaria nel nostro ordinamento: la facoltà di acquisto andava ivi esercitata «al termine della locazione»).
Sempre sul piano delle modalità di esercizio del diritto all’acquisto, ma sul versante puramente attuativo, può segnalarsi che, nel silenzio dell’art. 23, dottrina e operatori prefigurano che esso debba esplicarsi mediante l’invio al concedente, da parte del «conduttore», di una dichiarazione scritta contenente una volontà conforme, da spedire con raccomandata a/r, fax o posta elettronica certificata180. L’esercizio del diritto, aderendo alla tesi prevalente – in accordo alla quale il rent to buy nominato replicherebbe, sotto tale profilo, lo schema del preliminare unilaterale –, non potrebbe giammai essere immediatamente produttivo di effetti reali; esso avrebbe, piuttosto, la funzione di rendere coercibile l’obbligo del concedente di porre in essere l’atto traslativo, il quale dovrebbe adempiersi con in un momento posteriore181.
180 Cfr. Ruggiero, Rent to buy: la positivizzazione di un nuovo schema negoziale tipico nato nella
prassi per il sostegno indiretto al mercato immobiliare (Spunti critici e riflessioni di carattere giuridico-economico intorno all’art. 23, d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla l. 11 novembre 2014, n. 164), cit., 973, n. 14, e i modelli di contratto del Consiglio Nazionale del Notariato, art. 4.2, e Iberati, Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Esemplificazione pratica, cit., 455; invero, la forma scritta della dichiarazione sarebbe bensì necessaria laddove si qualificasse la situazione soggettiva del «conduttore» come diritto d’opzione, avente ad oggetto il perfezionamento di un preliminare bilaterale di vendita; non, invece, qualora se ne opinasse la natura di puro diritto di credito all’atto traslativo – anche se, sul piano pratico, essa risulterebbe senz’altro preferibile rispetto a quella orale.
181 Cfr. M. Bianca, La vendita con riserva di proprietà quale alternativa al rent to buy, cit., 851; Iberati, Il nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Prime
considerazioni, cit., 190; Maltoni, La nuova disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione (art. 23 d.l. 12 settembre 2014 n. 133), cit., 1069; tale atto dovrebbe senz’altro rivestire forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1350, n. 1), c.c.
Quest’ultima osservazione conduce ad un secondo profilo d’interesse relativo alla «dinamica» del diritto all’acquisto del «conduttore», attinente a qualificazione e struttura dell’atto finale di alienazione.
In alternativa all’inquadramento, più immediato, in termini di vendita (cfr. il modello di contratto elaborato dal Consiglio Nazionale del Notariato, che si esprime col sintagma «atto di compravendita»: art. 4.2), alcuni autori suggeriscono quello di atto di puro trasferimento con causa esterna182, attuativo di un obbligo di dare scaturente dal rent to buy. Siffatto atto solutorio, secondo una dottrina, potrebbe anche avere struttura unilaterale, cioè a dire potrebbe essere posto in essere esclusivamente dal concedente183.
Da ultimo, un terzo profilo d’interesse riguarda le modalità di reazione del mancato esercizio del diritto all’acquisto sul rapporto di godimento.
Al proposito, la dottrina è certa che, caducato il programma traslativo – e, con esso, la caratteristica tensione del rent to buy verso lo scopo dell’alienazione – tale rapporto non possa più proseguire: né come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, né sotto forma di locazione, dovendo altrimenti ipotizzarsi l’operare di una singolare novazione della causa del contratto184. In quanto interessate alla perpetuazione, le parti dovrebbero, pertanto, stipulare un nuovo, apposito contratto, causalmente distinto dal rent to buy.