7.1 Agenzia del territorio-Ufficio Provinciale di Treviso, servizi catastali Estratto di mappa catastale Comune di Spresiano Fg.22 M.N. 1129 Elenco e dimostrazione subalterni
Visura Catastale Ispezioni ipotecarie
7.2 Comune di Spresiano Strumenti Urbanistici vigenti 7.2 a) Aerofotogrammetria;
7.2 b) Estratto di P.R.G. scala 1: 2.000;
7.2 c) Estratto di P.I. scala 1: 2.000
7.3 Comune di Spresiano Pratiche edilizie relative all’immobile
7.3 a) Permesso di Costruire prot.n.5937 n.85/2006 del 26/03/2007
“Costruzione di fabbricato residenziale lotto 11 della lottizzazione SANTI”;
7.3 b) S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;
7.3 c) P.d.C. in sanatoria n.77/2013 del 17/09/2013 “modifiche interne e prospettiche e ampliamento piano interrato realizzati in assenza di titolo abilitativo edilizio”;
7.3 d) P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015“ampliamento sottotetto e modifiche interne”.
7.4 Documentazione
7.4 a) Atto di compravendita rep.n.17965 Notaio Favaloro 7.4 b) Certificato Notarile, Notaio Tiecco
7.4 c) Atto di Pignoramento Immobiliare 7.5 Documentazione fotografica
n. 13 foto
8.0 LOTTO 4: Appartamento al grezzo, sito a piano primo, dotato di sottotetto praticabile e garage a piano interrato, Via San Francesco, Spresiano (Treviso)
8.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA' DEL BENE
Il fabbricato nel quale è inserito il lotto è localizzato nella frazione di Visnadello, 3 km a Sud del Comune di Spresiano, distante circa 12 km dal centro di Treviso. La zona, a prevalente destinazione residenziale, è caratterizzata da un edificato a media densità abitativa di recente formazione e di buona qualità, ben dotata di esercizi commerciali e servizi di prima necessità. Gli accessi pedonale e carraio avvengono, tramite cancelli metallici ad apertura automatizzata, direttamente da Via San Francesco, piccola arteria comunale che si innesta nella SS13, di collegamento tra Treviso e il centro di Spresiano. L’ingresso all’appartamento avviene dall’atrio comune-vano scala, non dotato di ascensore.
8.2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
È compresa una quota di comproprietà sulle parti e sugli impianti comuni.
8.3. CONFINI DEL LOTTO
M.N.1129 sub 12
Nord M.N. 1129 sub 3 (b.c.n.c. atrio e vano scale) Sud
Est M.N. 1129 sub 11 (altra proprietà) Ovest
M.N.1129 sub 19
Nord M.N.1129 sub 20 (altra proprietà) Sud M.N.1129 sub 18 (altra proprietà)
Est
Ovest M.N. 1129 sub 2 (b.c.n.c. rampa e area di manovra)
AGENZIA DEL TERRITORIO N.C.E.U. Comune di Spresiano
Dati identificativi Dati Classamento
Sezione Foglio M.N. Sub Cat. classe Cons. rendita
C 1 1129 12 in c.c.
C 1 1129 19 in c.c.
indirizzo: Via San Francesco, Spresiano (Treviso)
8.4. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE
L’atto di provenienza fa riferimento a convenzione urbanistica del 28/12/2000 rep.n.33458, Notaio Ghilardi, trascritta a Treviso il 17/01/2001 ai nn.2058/1555.
8.5. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA Proprietà attuale:
Parte esecutata 1, per la quota di 1/1 di piena proprietà.
In forza di:
- MUTAMENTO DENOMINAZIONE del 24/09/2013 protocollo n. TV0226898 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 21/10/2013 Repertorio n.: 19216 Rogante: FAVALORO ANTONIO Sede: PAESE Registrazione: Sede: T6D Volume:
1T n: 12333 del 21/10/2013 MUTAMENTO DI DENOMINAZIONE DI IMPRESA (n.
2041.1/2013);
- Atto di divisione rep.n.17965/9996 del 07/06/2012, a rogito Dott. Favaloro Antonio, trascritto presso l’Agenzia del Territorio-Servizio di Pubblicità immobiliare di Treviso il 08/06/2012 al n.13090 di formalità. A Favore di
per 1/1 di piena proprietà relativamente ai beni in oggetto.
8.6. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE Il certificato notarile fa riferimento a:
Trascrizioni pregiudizievoli:
1) ISCRIZIONE del 08/06/2012 - Registro Particolare 2482 Registro Generale 17718 Pubblico ufficiale FAVALORO ANTONIO Repertorio 17966/9997 del 07/06/2012, IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI CREDITO, a favore di Banca Popolare di Ravenna SPA, con sede in Ravenna e contro Immobiliare Fabris Bruno s.r.l. con sede in Paese (TV) ed esecutato 2, per euro 1.500.000,00 di cui euro 750.000,00 di capitale, derivante da concessione a garanzia di apertura di credito, durata 4 anni.
2) TRASCRIZIONE del 04/08/2020 - Registro Particolare 16700 Registro Generale 24673 Pubblico ufficiale: UFF. GIUDIZIARIO C/O TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 2473/2020 del 10/06/2020 ATTO ESECUTIVO O
CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di AQUI SPV SRL, con sede in Conegliano (TV) e contro gli esecutati.
Dall’ispezione effettuata dal sottoscritto CTU non sono risultate ulteriori trascrizioni pregiudizievoli esistenti dopo la redazione del certificato Notarile.
8.7. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO 8.7.1. Descrizione generale del fabbricato
Il fabbricato in cui è inserito il lotto, la cui costruzione è parzialmente terminata nel 2015, si sviluppa su tre piani fuori terra ed uno interrato ed è composto da n.8 unità abitative, ciascuna delle quali è dotata di garage. Gli appartamenti del piano terra sono dotati di corte scoperta esclusiva mentre quelli del primo piano sono dotati di sottotetto. Esternamente l’edificio si presenta in buone condizioni.
La struttura portante è realizzata in muratura e C.A.. I solai intermedi sono in laterocemento ed il solaio di copertura, in legno, a doppia falda, presenta manto in lamiera metallica parzialmente occupato da pannelli fotovoltaici.
Esternamente le pareti perimetrali sono intonacate e tinteggiate in colore arancione per i fronti principali Est ed Ovest. Gli sporti presenti lungo i fronti Nord e Sud sono tinteggiati in colore bianco e, specialmente per quanto riguarda il fronte Nord, presentano evidenti segni di degrado dovuti all’azione delle intemperie.
Le finiture delle parti comuni si presentano in generale buono stato conservativo.
L’atrio di ingresso presenta pareti e soffitti intonacati e finiti “a marmorino”, i pavimenti sono in marmo. Il vano scale, presenta pavimenti in marmo e parapetto in metallo verniciato. Trattasi di fabbricato la cui realizzazione non è ancora ultimata. Solo alcune delle unità immobiliari sono occupate, non sono state effettuate manutenzioni all’impianto fotovoltaico il quale non è ancora integrato alle pompe di calore. Potenzialmente il fabbricato possiede una classe energetica molto performante.
8.7.2. Descrizione del lotto
1. MN 1129 sub 12 _abitazione al grezzo, sita a piano primo, progettata per essere composta da:
Cucina-soggiorno, disimpegno, camera matrimoniale, bagno, n.2 terrazzi e sottotetto praticabile;
2. MN.1129 sub 17_garage, sito a piano interrato di 17,00 mq.
La superficie commerciale del lotto è indicata nella tabella sottostante. (Tab.4)
DIMENSIONI (Tab.4)
All’appartamento si accede dall’atrio di ingresso e vano scala comuni.
L’appartamento possiede un affaccio principale, lato Ovest ed una sola apertura finestrata sul fronte Sud, in corrispondenza del bagno. Sono state realizzate solo parte delle tramezzature in cartongesso, i soffitti sono intonacati ma non tinteggiati, sono assenti i pavimenti. Le terrazze sono state completate e presentano pavimento finito in piastrelle di gres porcellanato e parapetto in metallo. Per quanto riguarda gli impianti, sono installate le sole predisposizioni.
L’appartamento non è dotato di infissi interni, fatto salvo per il portoncino di ingresso, mentre quelli esterni sono in legno naturale e vetrocamera e sono dotati di sistema di oscuramento con imposte scorrevoli.
8.7.2.2. _Sottotetto_
L’appartamento è dotato, al piano secondo, di un sottotetto praticabile, raggiungibile tramite scala interna realizzata in C.A. Il sottotetto, progettato per essere composto da un unico ambiente è caratterizzato da una scarsa illuminazione naturale e da un’altezza misurata, sotto tavolato, di mt 1,88 nella parte più bassa e mt 3.75 in quella più alta. Le pareti e i pavimenti sono lasciati completamente al grezzo, il soffitto mostra la struttura lignea con travi a vista.
Anche nel sottotetto sono stati installati gli infissi in legno naturale e vetrocamera ed è presente la sola predisposizione per gli impianti. La scarsa illuminazione
naturale rende questo locale poco adatto ad ospitare funzioni che non siano quelle accessorie di servizio.
8.7.2.3. _Garage_
L’accesso carraio al garage avviene dal lato Nord attraverso la rampa comune mentre l’accesso pedonale avviene dal vano scale comune. Il portone di accesso al garage è realizzato in metallo ed è ad apertura automatizzata. Il pavimento è in calcestruzzo, le pareti ed il soffitto, sono finiti a tempera.
L’ambiente, sarebbe dotato di illuminazione naturale proveniente da un’apertura finestrata comunicante con una bocca di lupo che al momento del sopralluogo risultava chiusa. La parete in corrispondenza dell’apertura (lato Est) appare visivamente degradata per presenza di infiltrazioni. Il garage al momento del sopralluogo si presentava in sufficienti condizioni di manutenzione e privo di corpi illuminanti.
8.8. DESTINAZIONE URBANISTICA
8.8.1. Estratto di strumento urbanistico vigente
Nel P.R.G. del Comune di Spresiano l’area di pertinenza del fabbricato nel quale è inserito il lotto è indicata all'interno della Z.T.O. “C.2-7”. Nella variante del P.I. del Comune di Spresiano (Tav. 4C scala 1: 2.000) è indicata nella TCP n.3 “Tessuto consolidato pianificato” (art.68 N.T.O.).
Una porzione a Sud-Ovest è interessata da area per parcheggio. (art. 102 N.T.O.).
Una porzione a Nord-Est è interessata da fascia di rispetto cimiteriale.
8.8.2. Conformità edilizia
Dall’accesso agli atti presso il Comune di Spresiano si testimoniano le seguenti pratiche edilizie:
• Permesso di Costruire prot.n.5937 n.85/2006 del 26/03/2007 “Costruzione di fabbricato residenziale lotto 11 della lottizzazione SANTI”;
• S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;
• P.d.C. in sanatoria n.77/2013 del 17/09/2013 “modifiche interne e prospettiche e ampliamento piano interrato realizzati in assenza di titolo abilitativo edilizio”;
• P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015 “ampliamento sottotetto e modifiche interne”.
Accatastato come in “corso di costruzione”, l’appartamento risulta parzialmente privo di tramezzature interne atte a definire gli ambienti come da progetto, provvisto dei soli serramenti esterni e della predisposizione per gli impianti. Non si segnalano pertanto particolari difformità. Una volta terminati i lavori atti a realizzare quanto progettato, saranno necessari una pratica edilizia per ottenere l’agibilità e l’accatastamento.
Di questo verrà tenuto conto al momento della determinazione del valore del lotto.
Si segnala inoltre che la realizzazione del fabbricato in cui è inserito il lotto era subordinata ad un piano di lottizzazione che prevedeva, per l’edificio in esame, un perimetro di inviluppo diverso, rispetto a quello realizzato. Dall’accesso agli atti non è stata riscontrata la variante al piano di lottizzazione di adeguamento alla diversa ubicazione dell’edificio. Tuttavia la variazione è legittimata dal Permesso di costruire.
8.9 DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE
L'immobile al momento del sopralluogo risultava libero.
Oneri di natura condominiale
Per l’edificio oggetto di questa stima esiste la costituzione di condominio,
“Residence Elisa”, gestita da Sinergie amministrazioni condominiali. Per l’immobile al momento di questa stima risulta un insoluto di € 1.896,94.
8.10 DIVISIBILITA'
Le caratteristiche distributive dell’immobile oggetto di stima non consentono possibilità di suddividere in più lotti la proprietà.
8.11 STIMA DEL VALORE E BASE D'ASTA
Dato il quesito di stima, visto quanto sopra descritto ed analizzata la situazione del mercato immobiliare, lo scrivente ha scelto di adottare come criterio di stima il valore di mercato con procedimento diretto. Il valore dell’immobile è stato ricavato dal prodotto tra il valore medio di mercato e la superficie commerciale.
La superficie commerciale è stata ricavata moltiplicando la superficie esterna lorda per il rapporto mercantile.
Il valore parametrico di mercato è desunto dalla valutazione del mercato immobiliare, da sopralluoghi sul posto, da rilievi, dalla posizione dell’immobile, da ricerche telematiche, dallo stato di conservazione del lotto.
L’OMI attribuisce, agli immobili del tipo trattato in questa perizia, per la zona D2
“periferica, frazione di Visnadello e zona industriale”, un valore che oscilla dagli euro/mq 950-1.250 per abitazioni civili in stato conservativo normale. Da ricerche effettuate tra le offerte del mercato immobiliare, nella stessa zona e con caratteristiche simili, il prezzo al mq si aggira attorno ai 1.500,00 euro.
Il valore dell’immobile, la cui cifra verosimilmente sarà indicata nella pubblica asta, è influenzato dall’attuale situazione del mercato immobiliare, compresso da un forte squilibrio tra domanda ed offerta, dalle buone condizioni strutturali,
dal fatto che l’immobile sia ancora in corso di costruzione e privo di agibilità. Tali considerazioni portano a diminuire il prezzo massimo indicato dall’osservatorio immobiliare del 50%. Pertanto il valore parametrico di stima risulta essere di euro/mq 1.250,00-50%=625,00 euro/mq.
Considerazioni estimative
Il lotto è inserito nella frazione di Visnadello, in una zona a prevalente destinazione residenziale di recente edificazione e di buona qualità architettonica. L’intorno è ben servito da esercizi commerciali e servizi di prima necessità. Il fabbricato si presenta in buone condizioni manutentive per quanto riguarda la struttura, non essendo ancora completamente ultimato, vi è qualche problematica per quanto riguarda la manutenzione dei pannelli fotovoltaici installati in copertura. La definizione degli ambienti progettati per l’appartamento non è ancora stata realizzata ed esso di presenta ad oggi come un unico ambiente completamente sprovvisto di finiture ed impianti, fatto salvo per la presenza degli infissi esterni, le pavimentazioni delle terrazze e la predisposizione per gli impianti. Il sottotetto praticabile posto al secondo piano, anch’esso lasciato al grezzo, è caratterizzato da una scarsa illuminazione che limita il suo utilizzo a funzioni abitative. Sarà necessario terminare la realizzazione dell’appartamento, comprese finiture ed installazione impianti, una pratica per richiesta agibilità e relativo accatastamento.
Gli elementi incrementali del valore sono:
- La buona condizione della struttura;
- La gradevolezza e la dotazione di servizi della zona;
Gli elementi detrattivi riguardano:
- La mancanza di ascensore;
- La completa mancanza di finiture interne ed impianti;
- La necessità di accatastamento e pratica di agibilità;
- Le pessime condizioni della parete Est del garage.
I riferimenti sopracitati portano ad assumere quale valore unitario, che sarà applicato alla superficie commerciale del lotto (vd.Tab.4), €/mq 625,00 (seicentoventicinque/00).
Per tanto il valore dell’immobile stimato risulta:
valore immobile: Sup. commerciale mq 103,53 x € /mq 625,00 = € 64.706,25 Detrazioni:
Riduzione per vendita forzata 64.706,25 x 25% -€ 16.176,56
Pratica edilizia -€ 3.000,00
Accatastamento -€ 2.000,00
totale € 43.529,68
arrotondato a € 43.000,00 Il prezzo a base d’asta s’intende compreso della detrazione derivata dalla vendita forzata.
Prezzo base d’asta proposto del lotto in oggetto: € 43.000,00 (quarantatremila/00)
Tanto riferisce lo scrivente, a completa evasione dell’incarico, restando a disposizione per eventuali chiarimenti che saranno ritenuti necessari.
Treviso, 3 novembre 2021
Il perito Arch. Beniamino Zanette