studio beniamino zanette architetto

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TRIBUNALE DI TREVISO Oggetto: Perizia di stima Esecuzione immobiliare n°130/20 Promossa da: PRELIOS CREDIT SERVICING SPA

CINQUE LOTTI DI VENDITA:

LOTTO 1: Appartamento, sito a piano terra, dotato di corte scoperta e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) LOTTO 2: Appartamento, sito a piano terra, dotato di corte scoperta e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) LOTTO 3: Appartamento sito al piano primo dotato di sottotetto a piano secondo e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) LOTTO 4: Appartamento sito al piano primo dotato di sottotetto a piano secondo e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) LOTTO 5: Appartamento sito al piano terzo, dotato di ripostiglio nel sottotetto e di cantina e garage al piano interrato Via Postumia Romana n.12, Paese (Treviso)

Giudice dell'esecuzione: Dott.ssa Paola Torresan Udienza di comparizione delle parti: 17.11.2021

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Indice

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1.0 Formazione dei lotti

1.1 Compendio pignorato p.6

1.2 Formazione dei lotti p.7

2.0 Lotto 1

2.1 Ubicazione ed accessibilità del bene

2.2 Identificazione catastale p.8

2.3 Confini del lotto p.8

2.4 Servitù attive e passive p.9

2.5 Ditta intestataria e titolo di provenienza p.9

2.6 Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie p.9

2.7 Descrizione generale del lotto

2.7.1 Descrizione generale del fabbricato p.10

2.7.2 Descrizione del lotto p.10

2.7.2.1 Abitazione_finiture ed impianti p.11

2.7.2.2 Corte scoperta p.12

2.7.2.3 Garage p.12

2.8 Destinazione urbanistica e conformità

2.8.1 Estratto di strumento urbanistico vigente p.12

2.8.2 Conformità edilizia p.12

2.9 Disponibilità dell’immobile p.13

2.10 Divisibilità p.14

2.11 Stima del valore e base d’asta p.14

3.0 Elenco allegati p.18

4.0 Lotto 2

4.1 Ubicazione ed accessibilità del bene p.19

4.7.2.2 Corte scoperta p.23

4.7.2.3 Garage p.23

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6.0 Lotto 3

6.7.2.1 Abitazione_finiture e impianti p.33

6.7.2.2 Sottotetto p.33

6..2.2.3 Garage p.34

8.0 Lotto 4

8.7.2.2 Sottotetto p.43

8.7.2.3 Garage p.44

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10.0 Lotto 5

10.7.2.2 Garage p.53

12.0 Operazioni peritali p.60

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO

Con provvedimento del 30.03.2021 la Dott.ssa Paola Torresan ha nominato lo scrivente Arch. Beniamino Zanette, con studio in via G. Pinadello, 5 -Treviso, esperto per la redazione della perizia di stima ex. Art. 173 bis disp. Att. c.p.c.

L’accettazione dell'incarico e il giuramento di rito sono stati depositati il giorno 30.03.2021.

L'udienza per la comparizione delle parti è stata fissata per il giorno 17.11.2021.

I sopralluoghi sono stati effettuati nelle date 30.08.2021, 06.09.2021 e 13.09.2021.

Le operazioni di stima si sono svolte senza impedimenti e senza ritardi.

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1.0 FORMAZIONE DEI LOTTI

1.1 COMPENDIO PIGNORATO

A.1-8 AGENZIA DEL TERRITORIO N.C.E.U. Comune di Spresiano (Treviso) Dati identificativi Dati Classamento

Sezione Foglio M.N. Sub Cat. classe Cons. rendita

C 1 1129 5 A/2 2 4 vani € 351,19

C 1 1129 6 c.c.

C 1 1129 11 c.c.

C 1 1129 12 c.c.

C 1 1129 13 C/6 5 mq. 22 € 53,40

C 1 1129 15 c.c.

C 1 1129 17 c.c.

C 1 1129 19 c.c.

indirizzo: Via San Francesco, Spresiano (Treviso) Piena proprietà esecutato 1

B.1/2 AGENZIA DEL TERRITORIO N.C.E.U. Comune di Paese (Treviso) Dati identificativi Dati Classamento

A 5 392 35 C/6 2 mq.13 € 24,17

A 5 392 64 A/3 4 4,5 vani € 336,99

indirizzo: Via Postumia Romana n.10-12, Paese (Treviso) Piena proprietà esecutato 2

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1.2 FORMAZIONE DEI LOTTI

In seguito a considerazioni tecniche ed estimative in riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili oggetto di stima, si ritiene corretto suddividere i beni in 5 lotti:

LOTTO 1: Appartamento, sito a piano terra, dotato di corte scoperta e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) --- LOTTO 2: Appartamento, sito a piano terra, dotato di corte scoperta e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) --- LOTTO 3: Appartamento al grezzo, sito al piano primo dotato di sottotetto a piano secondo e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) --- LOTTO 4: Appartamento al grezzo, sito al piano primo dotato di sottotetto a piano secondo e garage a piano interrato Via San Francesco, Spresiano (Treviso) --- LOTTO 5: Appartamento sito al piano terzo, dotato di ripostiglio nel sottotetto e di cantina e garage al piano interrato Via Postumia Romana n.12, Paese (Treviso) ---

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2.0 LOTTO 1: Appartamento, sito a piano terra, dotato di corte scoperta e garage a piano interrato, Via San Francesco, Spresiano (Treviso)

2.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA' DEL BENE

Il fabbricato nel quale è inserito il lotto è localizzato nella frazione di Visnadello, 3 km a Sud del Comune di Spresiano, distante circa 12 km dal centro di Treviso. La zona, a prevalente destinazione residenziale, è caratterizzata da un edificato a media densità abitativa di recente formazione e di buona qualità, ben dotata di esercizi commerciali e servizi di prima necessità. Gli accessi pedonale e carraio avvengono, tramite cancelli metallici ad apertura automatizzata, direttamente da Via San Francesco, piccola arteria comunale che si innesta nella SS13, di collegamento tra Treviso e il centro di Spresiano. L’ingresso all’appartamento avviene dall’atrio comune-vano scala, non dotato di ascensore.

2.2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

È compresa una quota di comproprietà sulle parti e sugli impianti comuni.

2.3. CONFINI DEL LOTTO

M.N.1129 sub 5

Nord M.N. 1129 sub 2 (b.c.n.c. rampa e area di manovra) Sud M.N.1129 sub 3 (b.c.n.c. ingresso e vano scale)

Est M.N.1129 sub 6 (altra proprietà) Ovest M.N. 1129 sub 1 (b.c.n.c. area scoperta) M.N.1129 sub 13

Nord M.N.1129 sub 22 (b.c.n.c. sala pompe di calore) Sud M.N.1129 sub 14 (altra proprietà)

Est M.N. 1129 sub 2 (b.c.n.c. rampa e area di manovra) Ovest

AGENZIA DEL TERRITORIO N.C.E.U. Comune di Spresiano

Dati identificativi Dati Classamento

C 1 1129 5 A/2 2 4 vani € 351,19

C 1 1129 13 C/6 5 mq. 22 € 53,40

indirizzo: Via San Francesco, Spresiano (Treviso)

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2.4. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE

L’atto di provenienza fa riferimento a convenzione urbanistica del 28/12/2000 rep.n.33458, Notaio Ghilardi, trascritta a Treviso il 17/01/2001 ai nn.2058/1555.

2.5. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA Proprietà attuale:

Parte esecutata 1, per la quota di 1/1 di piena proprietà.

In forza di:

- MUTAMENTO DENOMINAZIONE del 24/09/2013 protocollo n. TV0226898 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 21/10/2013 Repertorio n.: 19216 Rogante: FAVALORO ANTONIO Sede: PAESE Registrazione: Sede: T6D Volume:

1T n: 12333 del 21/10/2013 MUTAMENTO DI DENOMINAZIONE DI IMPRESA (n.

2041.1/2013);

- Atto di divisione rep.n.17965/9996 del 07/06/2012, a rogito Dott. Antonio Favaloro, trascritto presso l’Agenzia del Territorio-Servizio di Pubblicità immobiliare di Treviso il 08/06/2012 al n.13090 di formalità. A Favore di per 1/1 di piena proprietà relativamente ai beni in oggetto.

2.6. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE Il certificato notarile fa riferimento a:

Trascrizioni pregiudizievoli:

1) ISCRIZIONE del 08/06/2012 - Registro Particolare 2482 Registro Generale 17718 Pubblico ufficiale FAVALORO ANTONIO Repertorio 17966/9997 del 07/06/2012, IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI CREDITO, a favore di Banca Popolare di Ravenna SPA, con sede in Ravenna e contro

ed esecutato 2, per euro 1.500.000,00 di cui euro 750.000,00 di capitale, derivante da concessione a garanzia di apertura di credito, durata 4 anni.

2) TRASCRIZIONE del 04/08/2020 - Registro Particolare 16700 Registro Generale 24673 Pubblico ufficiale: UFF. GIUDIZIARIO C/O TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 2473/2020 del 10/06/2020 ATTO ESECUTIVO O

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CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di AQUI SPV SRL, con sede in Conegliano (TV) e contro gli esecutati.

Dall’ispezione effettuata dal sottoscritto CTU non sono risultate ulteriori trascrizioni pregiudizievoli esistenti dopo la redazione del certificato Notarile.

2.7. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO 2.7.1. Descrizione generale del fabbricato

Il fabbricato in cui è inserito il lotto, la cui costruzione è parzialmente terminata nel 2015, si sviluppa su tre piani fuori terra ed uno interrato ed è composto da n.8 unità abitative, ciascuna delle quali è dotata di garage. Gli appartamenti del piano terra sono dotati di corte scoperta esclusiva mentre quelli del primo piano sono dotati di sottotetto. Esternamente l’edificio si presenta in buone condizioni.

La struttura portante è realizzata in muratura e C.A. I solai intermedi sono in laterocemento ed il solaio di copertura, in legno, a doppia falda, presenta manto in lamiera metallica parzialmente occupato da pannelli fotovoltaici.

Esternamente le pareti perimetrali sono intonacate e tinteggiate in colore arancione per i fronti principali Est ed Ovest. Gli sporti presenti lungo i fronti Nord e Sud sono tinteggiati in colore bianco e, specialmente per quanto riguarda il fronte Nord, presentano evidenti segni di degrado dovuti all’azione delle intemperie.

Le finiture delle parti comuni si presentano in generale buono stato conservativo.

L’atrio di ingresso presenta pareti e soffitti intonacati e finiti “a marmorino”, i pavimenti sono in marmo. Il vano scale, presenta pavimenti in marmo e parapetto in metallo verniciato. Trattasi di fabbricato la cui realizzazione non è ancora ultimata. Solo alcune delle unità immobiliari sono occupate, non sono state effettuate manutenzioni all’impianto fotovoltaico il quale non è ancora integrato alle pompe di calore. Potenzialmente il fabbricato possiede una classe energetica molto performante.

2.7.2. Descrizione del lotto

1. MN 1129 sub 5 _abitazione, sita a piano terra, composta da:

Cucina-soggiorno, corridoio, ripostiglio, camera matrimoniale, camera singola, bagno e corte scoperta di circa 60 mq;

2. MN.1129 sub 13_garage, sito a piano interrato di 22 mq.

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La superficie commerciale del lotto è indicata nella tabella sottostante. (Tab.1) DIMENSIONI (Tab.1)

SUP.ESTERNA

LORDA RAPP.

MERCANTILE SUP.

COMMERCIALE

1. Abitazione P.T. mq. 74,00 1 mq. 74,00

1.1 Corte scoperta mq. 60,00 0,10 mq. 6,00

2. Garage mq. 22,00 0.5 mq. 11,00

Totale mq. 156,00 mq. 91,00

2.7.2.1. _Abitazione_finiture ed impianti_

All’appartamento si accede sia dalla corte scoperta, collegata all’esterno da cancello metallico, sia dall’atrio di ingresso comune. Tutti gli ambienti si presentano in buono stato di conservazione e dotati di finiture di buona qualità.

L’appartamento possiede un unico affaccio principale, lato Ovest ed una sola apertura finestrata sul fronte Nord, in corrispondenza della camera singola.

L’altezza dei locali è di 2,70 mt e la buona distribuzione degli ambienti non è supportata da un altrettanto apprezzabile illuminazione naturale. Le pareti ed i soffitti di tutti i locali sono intonacati e tinteggiati a tempera. I pavimenti della zona giorno sono rivestiti in gres porcellanato, quelli delle camere sono rivestiti in listelli di legno. Il bagno, dotato di sanitari, compresa vasca, in buone condizioni di manutenzione, presenta pavimento e pareti rivestiti in marmo. Le porte interne sono in legno. Gli infissi esterni, oscurati tramite imposte scorrevoli, sono in legno naturale e vetrocamera. L’impianto di riscaldamento, alimentato da caldaia comune a gas, è distribuito da pannelli radianti a soffitto mentre il raffrescamento, è distribuito tramite immissione di aria ottenuta da pompa di calore sempre comune. Gli impianti idrico elettrico e sanitario sono a norma ed in buone condizioni di manutenzione. Ottime le dotazioni ai fini del risparmio energetico anche se non completate per quanto attiene il raffrescamento, sottodimensionato. Non si segnalano particolari elementi di degrado se non la sopracitata esistenza di segni di umidità sul fronte Nord dell’edificio, nello specifico sul muro esterno dei locali “camera singola” e “bagno”. Al momento del sopralluogo i locali erano arredati e dotati di corpi illuminanti.

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2.7.2.2. _Corte scoperta_

L’appartamento è dotato, lungo i lati Nord ed Ovest, di una piccola corte scoperta esclusiva dell’estensione di circa 60 mq. Completamente inerbata e recintata tramite muretto in CLS, al momento del sopralluogo si presentava in buone condizioni.

2.7.2.3. _Garage_

L’accesso carraio al garage avviene dal lato Nord attraverso la rampa comune mentre l’accesso pedonale avviene dal vano scale comune. Il portone di accesso al garage è realizzato in metallo ed è ad apertura automatizzata. Il pavimento è in calcestruzzo, le pareti ed il soffitto, sono finiti a tempera.

L’ambiente, dotato di illuminazione naturale, al momento del sopralluogo si presentava in buone condizioni di manutenzione e dotato di corpi illuminanti.

2.8. DESTINAZIONE URBANISTICA

2.8.1. Estratto di strumento urbanistico vigente

Nel P.R.G. del Comune di Spresiano l’area di pertinenza del fabbricato nel quale è inserito il lotto è indicata all'interno della Z.T.O. “C.2-7”. Nella variante del P.I. del Comune di Spresiano (Tav. 4C scala 1:2.000) è indicata nella TCP n.3 “Tessuto consolidato pianificato” (art.68 N.T.O.).

Una porzione a Sud-Ovest è interessata da area per parcheggio. (art. 102 N.T.O.).

Una porzione a Nord-Est è interessata da fascia di rispetto cimiteriale.

2.8.2. Conformità edilizia

Dall’accesso agli atti presso il Comune di Spresiano si testimoniano le seguenti pratiche edilizie:

• Permesso di Costruire prot.n.5937 n.85/2006 del 26/03/2007 “Costruzione di fabbricato residenziale lotto 11 della lottizzazione SANTI”;

• S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;

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• P.d.C. in sanatoria n.77/2013 del 17/09/2013 “modifiche interne e prospettiche e ampliamento piano interrato realizzati in assenza di titolo abilitativo edilizio”;

• P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015 “ampliamento sottotetto e modifiche interne”;

• Agibilità parziale per i sub 5-13, richiesta prot.n.20068 del 16/10/2015.

Nel corso del sopralluogo peritale sono state rilevate alcune difformità interne (Vd. allegato 3.3.1) rispetto a quanto presente nel progetto concessionato e quanto graficizzato nella planimetria catastale:

- La porta del locale ripostiglio risulta spostata;

- È stata creata un’apertura che mette in comunicazione il locale “cucina soggiorno” con il disimpegno dell’unità immobiliare identificata con il sub 6 di altra proprietà.

Questa difformità ha di fatto creato la fusione delle due unità immobiliari sub 5 e sub 6 ed andrà ripristinato lo stato dei luoghi, secondo quanto concessionato, chiudendo l’apertura. Di questo verrà tenuto conto al momento della determinazione del valore del lotto.

Si segnala inoltre che la realizzazione del fabbricato in cui è inserito il lotto era subordinata ad un piano di lottizzazione che prevedeva, per l’edificio in esame, un perimetro di inviluppo diverso, rispetto a quello realizzato. Dall’accesso agli atti non è stata riscontrata la variante al piano di lottizzazione di adeguamento alla diversa ubicazione dell’edificio. Tuttavia la variazione è legittimata dal Permesso di costruire.

2.9 DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE

Gli immobili al momento del sopralluogo risultavano occupati con contratto d’affitto, della durata di anni 4, inizio in data 16 ottobre 2018, con rinnovo automatico per il periodo di quattro anni alla data di scadenza. Da segnalare che, in deroga all’art.29 L.392/78, la parte locatrice ha rinunciato alla facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’art.28 della L.392/78. L’immobile è stato locato in stato fatiscente e le parti hanno convenuto che Il canone annuo, stabilito in euro 3.287,50, non venga corrisposto ma che venga compensato dai lavori di sistemazione di alcune opere (pareti-bagno-impianto di climatizzazione) per l’importo preventivato in euro 26.300,00. (pari ad euro 3.287,50 annui per 8 anni). Nel contratto si precisa che sono a carico della parte conduttrice le spese condominiali di

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natura ordinaria e straordinaria. Atto registrato in data 09/11/2008 con prot.n.18110910285548525.

Il sottoscritto CTU segnala che la banca dati delle quotazioni immobiliari indica un valore di locazione mensile, per immobili del tipo trattato in questa perizia, che oscilla tra i 3,9/5,5 €/mq. Il canone di affitto congruo, visto lo stato attuale dell’immobile, sarebbe di circa 455 € al mese pari a 5.460 €/annui.

Oneri di natura condominiale

Per l’edificio oggetto di questa stima esiste la costituzione di condominio,

“Residence Elisa”, gestita da Sinergie amministrazioni condominiali. Per l’immobile al momento di questa stima risulta un insoluto di € 6.704,51.

2.10 DIVISIBILITA'

Le caratteristiche distributive dell’immobile oggetto di stima non consentono possibilità di suddividere in più lotti la proprietà.

2.11 STIMA DEL VALORE E BASE D'ASTA

Dato il quesito di stima, visto quanto sopra descritto ed analizzata la situazione del mercato immobiliare, lo scrivente ha scelto di adottare come criterio di stima il valore di mercato con procedimento diretto. Il valore dell’immobile è stato ricavato dal prodotto tra il valore medio di mercato e la superficie commerciale.

La superficie commerciale è stata ricavata moltiplicando la superficie esterna lorda per il rapporto mercantile.

Il valore parametrico di mercato è desunto dalla valutazione del mercato immobiliare, da sopralluoghi sul posto, da rilievi, dalla posizione dell’immobile, da ricerche telematiche, dallo stato di conservazione del lotto.

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L’OMI attribuisce, agli immobili del tipo trattato in questa perizia, per la zona D2

“periferica, frazione di Visnadello e zona industriale”, un valore che oscilla dagli euro/mq 950-1.250 per abitazioni civili in stato conservativo normale. Da ricerche effettuate tra le offerte del mercato immobiliare, nella stessa zona e con caratteristiche simili, il prezzo al mq si aggira attorno ai 1.500,00 euro.

Il valore dell’immobile, la cui cifra verosimilmente sarà indicata nella pubblica asta, è influenzato dall’attuale situazione del mercato immobiliare, compresso da uno squilibrio tra domanda ed offerta, dalle buone condizioni rilevate delle finiture, e dalle ottime dotazioni atte al risparmio energetico. Tali valutazioni portano a considerare quale valore parametrico il prezzo massimo indicato dall’osservatorio immobiliare, diminuito del 15% circa, per il fatto che l’alloggio è condizionato da un contratto d’affitto improduttivo fino all’anno 2026. Pertanto il valore parametrico di stima risulta essere di €/mq 1.250-15%=€/mq 1.060,00.

Considerazioni estimative

Il lotto è inserito nella frazione di Visnadello, in una zona a prevalente destinazione residenziale di recente edificazione e di buona qualità

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architettonica. L’intorno è ben servito da esercizi commerciali e servizi di prima necessità. Il fabbricato si presenta in buone condizioni manutentive per quanto riguarda la struttura, nel suo insieme, dovranno inoltre essere completati i dispositivi di controllo relativi alla climatizzazione dell’alloggio, indispensabili all’ottenimento dei benefici derivanti dall’efficientamento energetico predisposto in quanto, ad oggi, i pannelli fotovoltaici installati in copertura non sono ancora integrati. Gli ambienti dell’appartamento appaiono in buone condizioni e gli impianti sono a norma. Si segnalano segni di degrado nella parete esterna, fronte Nord. Per l’appartamento sono state rilevate difformità interne rispetto a quanto graficizzato nel progetto concessionato e nella planimetria catastale. Non saranno necessarie pratiche edilizie per legittimarle ma bisognerà procedere alla chiusura dell’apertura creata a collegamento delle unità abitative identificate con i sub 5 e 6. Un’altra considerazione riguardo il lotto è che gli alloggi del primo e secondo piano lato Sud non sono stati ultimati ciò comporta in parte l’accelerazione del degrado del complesso edificato e un maggior costo di gestione delle parti comuni per gli attuali occupanti degli alloggi ultimati. L’immobile risulta locato con contratto che vincola il proprietario per una durata di anni 8 (termine ottobre 2026) senza corresponsione di canone in quanto compensato dai lavori previsti per la sistemazione dell’appartamento e sostenuti dall’attuale occupante dell’immobile.

Gli elementi incrementali del valore sono:

- La buona condizione della struttura;

- La gradevolezza e la dotazione di servizi della zona;

- La buona qualità delle finiture;

- L’ampia dotazione di misure atte al risparmio energetico.

Gli elementi detrattivi riguardano:

- La mancanza di ascensore;

- Le difformità rilevate e la necessità di chiudere l’apertura creata abusivamente;

- Il fatto che l’immobile sia locato con vincolo fino al 2026 senza corresponsione di canone;

- Il fatto che l’intero fabbricato non sia stato ancora ultimato e conseguentemente si abbiano maggiori costi di gestione per gli occupanti degli alloggi ultimati.

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I riferimenti sopracitati portano ad assumere quale valore unitario, che sarà applicato alla superficie commerciale del lotto (vd.Tab.1), €/mq 1.060,00 (millesessanta/00).

Per tanto il valore dell’immobile stimato risulta:

valore immobile: Sup. commerciale mq 91,00 x € /mq 1.060,00 = € 96.460,00 Detrazioni:

Riduzione per vendita forzata 96.460,00 x 25% -€ 24.115,00

Chiusura apertura -€ 1.000,00

totale € 71.345,00

arrotondato a € 71.000,00 Il prezzo a base d’asta s’intende compreso della detrazione derivata dalla vendita forzata.

Prezzo base d’asta proposto del lotto in oggetto: € 71.000,00 (settantunomila/00) Tanto riferisce lo scrivente, a completa evasione dell’incarico, restando a disposizione per eventuali chiarimenti che saranno ritenuti necessari.

Treviso, 3 novembre 2021

Il perito Arch. Beniamino Zanette

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3.0 ELENCO ALLEGATI LOTTO 1

3.1 Agenzia del territorio-Ufficio Provinciale di Treviso, servizi catastali Estratto di mappa catastale Comune di Spresiano Fg.22 M.N. 1129 Elenco e dimostrazione subalterni

Planimetria catastale N.C.E.U. Sez. C fg. 1 M.N. 1129 sub. 5-13 Visura Catastale ed ispezioni ipotecarie

3.2 Comune di Spresiano Strumenti Urbanistici vigenti 3.2 a) Aerofotogrammetria;

3.2 b) Estratto di P.R.G. scala 1: 2.000;

3.2 c) Estratto di P.I. scala 1: 2.000

3.3 Comune di Spresiano Pratiche edilizie relative all’immobile

3.3 a) Permesso di Costruire prot.n.5937 n.85/2006 del 26/03/2007

“Costruzione di fabbricato residenziale lotto 11 della lottizzazione SANTI”;

3.3 b) S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;

3.3 c) P.d.C. in sanatoria n.77/2013 del 17/09/2013 “modifiche interne e prospettiche e ampliamento piano interrato realizzati in assenza di titolo abilitativo edilizio”;

3.3 d) P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015“ampliamento sottotetto e modifiche interne”;

3.3 e) Agibilità parziale per i sub 5-13, richiesta prot.n.20068 del 16/10/2015.

3.3.1) Elaborato di rilievo-difformità.

3.4 Documentazione

3.4 a) Atto di compravendita rep.n.17965 Notaio Favaloro 3.4 b) Certificato Notarile, Notaio Tiecco

3.4 c) Atto di Pignoramento Immobiliare 3.4 d) Contratto di locazione

3.5 Documentazione fotografica n. 13 foto

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4.0 LOTTO 2: Appartamento, sito a piano terra, dotato di corte scoperta e garage a piano interrato, Via San Francesco, Spresiano (Treviso)

M.N.1129 sub 6

Nord M.N. 1129 sub 2 (b.c.n.c. rampa e area di manovra) M.N.989 Sud M.N.1129 sub 7 (altra proprietà)

Est M.N.1065-999 (altre proprietà) Ovest M.N. 1129 sub 5 (altra proprietà) M.N.1129 sub 15

Nord M.N.1129 sub 14 (altra proprietà) Sud M.N.1129 sub 3 (b.c.n.c. vano scale)

C 1 1129 6 in c.c.

C 1 1129 15 in c.c.

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In forza di:

2041.1/2013);

- Atto di divisione rep.n.19765/9996 del 07/06/2012, a rogito Dott. Favaloro Antonio, trascritto presso l’Agenzia del Territorio-Servizio di Pubblicità immobiliare di Treviso il 08/06/2012, al n.13090 di formalità. A Favore di

per 1/1 di piena proprietà relativamente ai beni in oggetto.

2) TRASCRIZIONE del 04/08/2020 - Registro Particolare 16700 Registro Generale 24673 Pubblico ufficiale: UFF. GIUDIZIARIO C/O TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 2473/2020 del 10/06/2020 ATTO ESECUTIVO O

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CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di AQUI SPV SRL, con sede in Conegliano (TV) e contro gli esecutati.

La struttura portante è realizzata in muratura e C.A.. I solai intermedi sono in laterocemento ed il solaio di copertura, in legno, a doppia falda, presenta manto in lamiera metallica parzialmente occupato da pannelli fotovoltaici.

L’atrio di ingresso presenta pareti e soffitti intonacati e finiti “a marmorino”, i pavimenti sono in marmo. Il vano scale, presenta pavimenti in marmo e parapetto in metallo verniciato. Trattasi di fabbricato la cui realizzazione non è ancora ultimata. Solo alcune delle unità immobiliari sono occupate, non sono state effettuate manutenzioni all’impianto fotovoltaico il quale non è ancora integrato alle pompe di calore. Potenzialmente il fabbricato possiede una classe energetica molto performante.

1. MN 1129 sub 7 _abitazione, sita a piano terra, progettata per essere composta da:

Cucina-soggiorno, disimpegno, ripostiglio, camera matrimoniale, camera singola, bagno e corte scoperta di circa 260 mq;

(22)

2. MN.1129 sub 15_garage, sito a piano interrato di 21,00 mq.

La superficie commerciale del lotto è indicata nella tabella sottostante. (Tab.2)

DIMENSIONI (Tab.2) SUP.ESTERNA

LORDA RAPP.

MERCANTILE SUP.

COMMERCIALE

1. Abitazione P.T. mq. 84,00 1 mq. 84,00

1.1 Corte scoperta mq. 260,00 (105 x 0.1) +(105x0.03)+

(50x0.01)= mq. 14,15

2. Garage mq. 21,00 0.5 mq. 10,50

Totale mq. 365,00 mq. 108,65

All’appartamento si accede dall’atrio di ingresso comune. Tutti gli ambienti si presentano in buono stato di conservazione e dotati di finiture di discreta qualità, in ottimo stato manutentivo. L’appartamento possiede un unico affaccio principale lungo il fronte Est. L’altezza dei locali è di 2,70 mt e la buona distribuzione degli ambienti non è supportata da un altrettanto apprezzabile illuminazione naturale. Le pareti ed i soffitti di tutti gli ambienti sono intonacati e finiti a tempera. I pavimenti della zona giorno sono rivestiti in laminato plastico, quelli delle camere sono rivestiti in listelli di legno. Il bagno, dotato di sanitari, compresa doccia, in buone condizioni di manutenzione, presenta pavimento finito in laminato plastico e pareti rivestite in gres porcellanato. Le porte interne sono in legno. Gli infissi esterni, oscurati tramite imposte scorrevoli, sono in legno naturale e vetrocamera. L’impianto di riscaldamento, alimentato da caldaia comune a gas, è distribuito da pannelli radianti a soffitto mentre il raffrescamento è distribuito tramite immissione di aria ottenuta da pompa di calore sempre comune. Gli impianti idrico elettrico e sanitario sono a norma ed in buone condizioni di manutenzione. Ottime le dotazioni ai fini del risparmio energetico anche se non completate per quanto attiene il raffrescamento, sottodimensionato. Non si segnalano particolari elementi di degrado se non la sopracitata esistenza di segni di umidità sul fronte Nord dell’edificio, nello specifico sul muro esterno del locale “camera matrimoniale”. Al momento del sopralluogo i locali erano arredati e dotati di corpi illuminanti.

(23)

4.7.2.2. _Corte scoperta_

L’appartamento è dotato, lungo i lati Nord ed Est, di un’ampia corte scoperta esclusiva dell’estensione di circa 260 mq. Completamente inerbata e recintata, in parte tramite muretto in CLS e in parte in rete metallica, al momento del sopralluogo si presentava in buone condizioni.

4.7.2.3. _Garage_

L’accesso carraio al garage avviene dal lato Nord attraverso la rampa comune mentre l’accesso pedonale avviene dal vano scale comune. Il portone di accesso al garage è realizzato in metallo ed è ad apertura automatizzata. Il pavimento è in calcestruzzo, le pareti ed il soffitto, sono finiti a tempera.

L’ambiente, dotato di illuminazione naturale, al momento del sopralluogo si presentava in buone condizioni di manutenzione e dotato di corpi illuminanti.

Nel P.R.G. del Comune di Spresiano l’area di pertinenza del fabbricato nel quale è inserito il lotto è indicata all'interno della Z.T.O. “C.2-7”. Nella variante del P.I. del Comune di Spresiano (Tav. 4C scala 1: 2.000) è indicata nella TCP n.3 “Tessuto consolidato pianificato” (art.68 N.T.O.).

• S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;

(24)

• P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015 “ampliamento sottotetto e modifiche interne.

Seppur accatastato come in “corso di costruzione”, l’appartamento risulta finito in ogni dettaglio e conforme a quanto progettato fatto salvo per la creazione di un’apertura che mette in comunicazione il locale “disimpegno” con il locale

“cucina soggiorno” dell’unità immobiliare identificata con il sub 5 di altra proprietà. Questa difformità ha di fatto creato la fusione delle due unità immobiliari sub 5 e sub 6 ed andrà ripristinato lo stato dei luoghi, secondo quanto concessionato, chiudendo l’apertura.

Di questo verrà tenuto conto al momento della determinazione del valore del lotto.

Si segnala inoltre che la realizzazione del fabbricato in cui è inserito il lotto era subordinata ad un piano di lottizzazione che prevedeva, per l’edificio in esame, un perimetro di inviluppo diverso, rispetto a quello realizzato. Dall’accesso agli atti non è stata riscontrata la variante al piano di lottizzazione di adeguamento alla diversa ubicazione dell’edificio. Tuttavia la variazione è legittimata dal permesso di costruire.

L'immobile al momento del sopralluogo risultava occupato con contratto d’affitto della durata di 4 anni a decorrere dal 16.10.2018, con rinnovo automatico al termine e canone annuale pattuito in euro 3.950,00. Da segnalare che, in deroga all’art.29 L.392/78, la parte locatrice ha rinunciato alla facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’art.28 della L.392/78. L’immobile è stato locato al grezzo ed il conduttore ha accettato l’unità immobiliare nello stato in cui si trova e di accollarsi le spese per completarla. Le parti hanno convenuto che Il canone annuo, stabilito in euro 3.950,00, venga corrisposto con compensazione volontaria: il conduttore si impegna a finire i lavori previsti per ottenere l’abitabilità preventivati in euro 31.600,00. (parti ad euro 3.950,00 euro annui per 8 anni). Nel contratto il locatore autorizza ad effettuare lavori per aprire un varco tra la presente unità immobiliare sub 6 e l’unità immobiliare adiacente sub 5 pur mantenendo invariate e distinte catastalmente le unità immobiliari. Nel contratto si precisa che sono a carico della parte conduttrice

(25)

le spese condominiali di natura ordinaria e straordinaria.

Il sottoscritto CTU segnala che la banca dati delle quotazioni immobiliari indica un valore di locazione mensile, per immobili del tipo trattato in questa perizia, che oscilla tra i 3,9/5,5 €/mq. Il canone di affitto congruo, visto lo stato attuale dell’immobile, sarebbe di circa 543 € al mese pari a 6.516,00 €/annui.

4.10 DIVISIBILITA'

(26)

Il valore dell’immobile, la cui cifra verosimilmente sarà indicata nella pubblica asta, è influenzato dall’attuale situazione del mercato immobiliare, compresso da un forte squilibrio tra domanda ed offerta, dalle buone condizioni strutturali, dal fatto che l’immobile non sia ancora dotato di agibilità, e dalle ottime dotazioni atte al risparmio energetico. Va inoltre considerato il fatto che il valore del lotto è condizionato dal contratto di affitto improduttivo fino al 2026.Tali considerazioni portano a diminuire il prezzo massimo indicato dall’osservatorio immobiliare del 15%. Pertanto il valore parametrico di stima risulta essere di euro/mq 1.250,00-15%=1.060,00 €/mq.

(27)

Il lotto è inserito nella frazione di Visnadello, in una zona a prevalente destinazione residenziale di recente edificazione e di buona qualità architettonica. L’intorno è ben servito da esercizi commerciali e servizi di prima necessità. Il fabbricato si presenta in buone condizioni manutentive per quanto riguarda la struttura, nel suo insieme, dovranno inoltre essere completati i dispositivi di controllo relativi alla climatizzazione dell’alloggio, indispensabili all’ottenimento dei benefici derivanti dall’efficientamento energetico predisposto in quanto, ad oggi, i pannelli fotovoltaici installati in copertura non sono ancora integrati. Gli ambienti dell’appartamento appaiono in buone condizioni e gli impianti sono a norma. Si segnalano segni di degrado nella parete esterna, fronte Nord. Per l’appartamento è stata rilevata una difformità interna rispetto a quanto graficizzato nel progetto concessionato e nella planimetria catastale. Non saranno necessarie pratiche edilizie per legittimarla ma bisognerà procedere alla chiusura dell’apertura creata a collegamento delle unità abitative identificate con i sub 5 e 6. Saranno però necessarie una pratica edilizia per ottenere l’agibilità e l’accatastamento.

L’immobile risulta locato con contratto che vincola il proprietario per una durata di anni 8 (termine ottobre 2026) senza corresponsione di canone in quanto compensato dai lavori previsti per la sistemazione dell’appartamento e sostenuti dall’attuale occupante dell’immobile.

- L’ampia dotazione di misure atte al risparmio energetico;

- L’ampia dotazione di corte scoperta esclusiva.

- La necessità di chiudere l’apertura creata abusivamente;

- La necessità di pratica edilizia per ottenere l’agibilità dell’immobile;

- La necessità di accatastamento;

- Il fatto che l’immobile sia locato con vincolo fino al 2026 senza corresponsione di canone;

(28)

- Il fatto che l’intero fabbricato non sia stato ancora ultimato e conseguentemente si abbiano maggiori costi di gestione per gli occupanti degli alloggi ultimati.

I riferimenti sopracitati portano ad assumere quale valore unitario, che sarà applicato alla superficie commerciale del lotto (vd.Tab.2), €/mq 1.060,00 (millesessanta/00).

valore immobile: Sup. commerciale mq 108,65 x € /mq 1.060,00 = € 115.169,00 Detrazioni:

Chiusura apertura -€ 1.000,00

Pratica edilizia agibilità -€ 3.000,00

Accatastamento -€ 1.000,00

totale € 81.376,75

arrotondato a € 81.000,00

Il prezzo a base d’asta s’intende compreso della detrazione derivata dalla vendita forzata.

Prezzo base d’asta proposto del lotto in oggetto: € 81.000,00 (ottantunomila/00) Tanto riferisce lo scrivente, a completa evasione dell’incarico, restando a disposizione per eventuali chiarimenti che saranno ritenuti necessari.

(29)

Visura Catastale Ispezioni ipotecarie

5.3 b) S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;

5.3 d) P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015“ampliamento sottotetto e modifiche interne”;

5.3.1) Elaborato di rilievo-difformità.

5.4 Documentazione

5.4 c) Atto di Pignoramento Immobiliare 5.4 d) Contratto di locazione

5.5 Documentazione fotografica n. 14 foto

(30)

6.0 LOTTO 3: Appartamento al grezzo, sito a piano primo, dotato di sottotetto praticabile e garage a piano interrato, Via San Francesco, Spresiano (Treviso)

*Nell’elenco sub. Presente al Catasto, prot.n. TV0203820 del 02/10/2015, per errore non è indicato il sub 17 ma è comunque graficizzato nella dimostrazione sub.

M.N.1129 sub 11

Nord M.N. 1129 sub 10 (altra proprietà) Sud

Est

Ovest M.N. 1129 sub 12 (altra proprietà) M.N.1129 sub 17

Nord M.N.1129 sub 21 (altra proprietà) Sud

C 1 1129 11 in c.c.

C 1 1129 17* in c.c.

(31)

In forza di:

2041.1/2013);

- Atto di divisione rep.n.17965/9996 del 07/06/2012, a rogito Dott. Favaloro Antonio, trascritto presso l’Agenzia del Territorio-Servizio di Pubblicità immobiliare di Treviso il 08/06/2012 al n.13090 di formalità. A Favore di

per 1/1 di piena proprietà relativamente ai beni in oggetto.

2) TRASCRIZIONE del 04/08/2020 - Registro Particolare 16700 Registro Generale 24673 Pubblico ufficiale: UFF. GIUDIZIARIO C/O TRIBUNALE DI

(32)

TREVISO Repertorio 2473/2020 del 10/06/2020 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di AQUI SPV SRL, con sede in Conegliano (TV) e contro gli esecutati.

La struttura portante è realizzata in muratura e C.A.. I solai intermedi sono in laterocemento ed il solaio di copertura, in legno, a doppia falda, presenta manto in lamiera metallica parzialmente occupato da pannelli fotovoltaici.

L’atrio di ingresso presenta pareti e soffitti intonacati e finiti “a marmorino”, i pavimenti sono in marmo. Il vano scale, presenta pavimenti in marmo e parapetto in metallo verniciato. Trattasi di fabbricato la cui realizzazione non è ancora ultimata. Solo alcune delle unità immobiliari sono occupate, Non sono state effettuate manutenzioni all’impianto fotovoltaico il quale non è ancora integrato alle pompe di calore. Potenzialmente il fabbricato possiede una classe energetica molto performante.

1. MN 1129 sub 11 _abitazione al grezzo, sita a piano primo, progettata per essere composta da:

(33)

Cucina-soggiorno, disimpegno, camera matrimoniale, camera singola, bagno, n.3 terrazzi e sottotetto praticabile;

2. MN.1129 sub 17_garage, sito a piano interrato di 23,00 mq.

La superficie commerciale del lotto è indicata nella tabella sottostante. (Tab.3)

DIMENSIONI (Tab.3) SUP.ESTERNA

LORDA RAPP.

MERCANTILE SUP.

COMMERCIALE

1. Abitazione P.1° mq. 85,00 1 mq. 85,00

1.1 Terrazzi mq. 12.46 0.3 mq. 3,73

1.2 Sottotetto P.2° mq. 85,00 0.5 mq 42.50

2. Garage mq. 23,00 0.5 mq. 11,50

Totale mq. 205,46 mq. 142,73

All’appartamento si accede dall’atrio di ingresso e vano scala comuni.

L’appartamento possiede un affaccio principale, lato Est ed una sola apertura finestrata sul fronte Sud, in corrispondenza del bagno. Sono state realizzate solo parte delle tramezzature in cartongesso, i soffitti sono intonacati ma non tinteggiati, sono assenti i pavimenti. Le terrazze sono state completate e presentano pavimento finito in piastrelle di gres porcellanato e parapetto in metallo. Per quanto riguarda gli impianti, sono installate le sole predisposizioni.

L’appartamento non è dotato di infissi interni, fatto salvo per il portoncino di ingresso, mentre quelli esterni sono in legno naturale e vetrocamera e sono dotati di sistema di oscuramento con imposte scorrevoli.

6.7.2.2. _Sottotetto_

L’appartamento è dotato, al piano secondo, di un sottotetto praticabile, raggiungibile tramite scala interna realizzata in C.A. Il sottotetto, progettato per essere composto da un unico ambiente, è caratterizzato da una scarsa illuminazione naturale e da un’altezza misurata, sotto tavolato, di mt 1,88 nella parte più bassa e mt 3.75 in quella più alta. Le pareti e i pavimenti sono lasciati completamente al grezzo, il soffitto mostra la struttura lignea con travi a vista.

(34)

Anche nel sottotetto sono stati installati gli infissi in legno naturale e vetrocamera ed è presente la sola predisposizione per gli impianti. La scarsa illuminazione naturale rende questo locale poco adatto ad ospitare funzioni che non siano quelle accessorie di servizio.

6.7.2.3. _Garage_

L’accesso carraio al garage avviene dal lato Nord attraverso la rampa comune, mentre l’accesso pedonale avviene dal vano scale comune. Il portone di accesso al garage è realizzato in metallo ed è ad apertura automatizzata. Il pavimento è in calcestruzzo, le pareti ed il soffitto, sono finiti a tempera.

L’ambiente, dotato di illuminazione naturale proveniente da due aperture finestrate comunicanti con altrettante bocche di lupo, al momento del sopralluogo si presentava in sufficienti condizioni di manutenzione e privo di corpi illuminanti.

Nel P.R.G. del Comune di Spresiano l’area di pertinenza del fabbricato nel quale è inserito il lotto è indicata all'interno della Z.T.O. “C.2-7”. Nella variante del P.I. del Comune di Spresiano (Tav. 4C scala 1: 2.000) è indicata nella TCP n.3 “Tessuto consolidato pianificato” (art.68 N.T.O.).

• S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;

(35)

• P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015 “ampliamento sottotetto e modifiche interne”.

Accatastato come in “corso di costruzione”, l’appartamento risulta parzialmente privo di tramezzature interne atte a definire gli ambienti come da progetto, provvisto dei soli serramenti esterni e della predisposizione per gli impianti. Non si segnalano pertanto particolari difformità. Una volta terminati i lavori atti a realizzare quanto progettato, saranno necessari una pratica edilizia per ottenere l’agibilità e l’accatastamento.

Di questo verrà tenuto conto al momento della determinazione del valore del lotto.

Si segnala inoltre che la realizzazione del fabbricato in cui è inserito il lotto era subordinata ad un piano di lottizzazione che prevedeva, per l’edificio in esame, un perimetro di inviluppo diverso, rispetto a quello realizzato. Dall’accesso agli atti non è stata riscontrata la variante al piano di lottizzazione di adeguamento alla diversa ubicazione dell’edificio. Tuttavia la variazione è legittimata dal Permesso di costruire.

L'immobile al momento del sopralluogo risultava libero.

6.10 DIVISIBILITA'

(36)

Il valore dell’immobile, la cui cifra verosimilmente sarà indicata nella pubblica asta, è influenzato dall’attuale situazione del mercato immobiliare, compresso da un forte squilibrio tra domanda ed offerta, dalle buone condizioni strutturali,

(37)

dal fatto che l’immobile sia ancora in corso di costruzione e privo di agibilità. Tali considerazioni portano a diminuire il prezzo massimo indicato dall’osservatorio immobiliare del 50%. Pertanto il valore parametrico di stima risulta essere di euro/mq 1.250,00-50%=625,00 euro/mq.

Il lotto è inserito nella frazione di Visnadello, in una zona a prevalente destinazione residenziale di recente edificazione e di buona qualità architettonica. L’intorno è ben servito da esercizi commerciali e servizi di prima necessità. Il fabbricato si presenta in buone condizioni manutentive per quanto riguarda la struttura, non essendo ancora completamente ultimato, vi è qualche problematica per quanto riguarda la manutenzione dei pannelli fotovoltaici installati in copertura. La definizione degli ambienti progettati per l’appartamento non è ancora stata realizzata ed esso di presenta ad oggi come un unico ambiente completamente sprovvisto di finiture ed impianti, fatto salvo per la presenza degli infissi esterni, le pavimentazioni delle terrazze e la predisposizione per gli impianti. Il sottotetto praticabile posto al secondo piano, anch’esso lasciato al grezzo, è caratterizzato da una scarsa illuminazione che limita il suo utilizzo a funzioni abitative. Sarà necessario terminare la realizzazione dell’appartamento, comprese finiture ed installazione impianti, una pratica per richiesta agibilità e relativo accatastamento.

- La completa mancanza di finiture interne ed impianti;

- La necessità di accatastamento e pratica di agibilità.

I riferimenti sopracitati portano ad assumere quale valore unitario, che sarà applicato alla superficie commerciale del lotto (vd.Tab.3), €/mq 625,00 (seicentoventicinque/00).

(38)

valore immobile: Sup. commerciale mq 142,73 x € /mq 625,00 = € 89.206,25 Detrazioni:

Pratica edilizia -€ 3.000,00

Accatastamento -€ 2.000,00

totale € 61.904,69

arrotondato a € 62.000,00 Il prezzo a base d’asta s’intende compreso della detrazione derivata dalla vendita forzata.

Prezzo base d’asta proposto del lotto in oggetto: € 62.000,00 (sessantaduemila/00)

Tanto riferisce lo scrivente, a completa evasione dell’incarico, restando a disposizione per eventuali chiarimenti che saranno ritenuti necessari.

(39)

Visura Catastale Ispezioni ipotecarie

7.3 b) S.C.I.A. n.78/2013 del 30/05/2013 prot.n.8227;

7.3 d) P.d.C. in sanatoria n.41/2014 del 08/05/2015“ampliamento sottotetto e modifiche interne”.

7.4 Documentazione

7.4 c) Atto di Pignoramento Immobiliare 7.5 Documentazione fotografica

n. 13 foto

(40)

8.0 LOTTO 4: Appartamento al grezzo, sito a piano primo, dotato di sottotetto praticabile e garage a piano interrato, Via San Francesco, Spresiano (Treviso)

M.N.1129 sub 12

Nord M.N. 1129 sub 3 (b.c.n.c. atrio e vano scale) Sud

Est M.N. 1129 sub 11 (altra proprietà) Ovest

M.N.1129 sub 19

Nord M.N.1129 sub 20 (altra proprietà) Sud M.N.1129 sub 18 (altra proprietà)

Est

Ovest M.N. 1129 sub 2 (b.c.n.c. rampa e area di manovra)

C 1 1129 12 in c.c.

C 1 1129 19 in c.c.