IMPORTO LAVORI

costo  medio  edifici  A-­‐B-­‐C-­‐D  fuori  terra  al  mc                                                                                  €  280,00    

A.1.  costo  rapportato  edificio  F=  mc  1318.98x280,00                                                  €  369.314,40                  costo  medio  al  mq  del  piano  interrato  parcheggio                                            €  250,00                  superficie  interrato  edificio  F  (mq)                                                                                                    €  498,00    

A.2.  costo  interrato  edificio  F                                                                                                                                      €  124.500,00   A.3.  costo  totale  edificio  F  (A.1  +  A.2)                                                                                                          €  493.814,40   A.4.  IVA  10%  su  A.3                                                                                                                                                                        €  49.381,44   A.5.  costo  totale  comprensivo  di  IVA  edificio  F  (A.3+A.4)                                    €  543.195,84                  superficie  comm.le  di  vendita  edificio  F                                                       590,44  

A.6.  incasso  complessivo  vendita  edificio                                                                                          €  1.358.012,00                                                    €  1.358.012,00  

             differenza  incasso  e  costo  (A.6  -­‐A.5)                                                                                            €        814.816,16  

  lotto  D  in  progetto  

B.  IMPORTO  LAVORI  

costo  già  compreso  nel  finanziamento                                                                                              €  -­‐  

sup.  lorda  comm.le  in  alloggio  P.  1°-­‐2°  tipo  A  (piccolo)                                              63,37   sup.  lorda  comm.le  in  alloggio  P.  1°-­‐2°  tipo  B  (grande)                                              90,28   superficie  complessiva  6  alloggi  (3  tipo  A  +  3  tipo  B)                                            €        460,95   prezzo  medio  vendita  agevolato  al  mq                                                                                          €        1.700,0  

incasso  complessivo  vendita  edificio  D                                                                                          €        783.615,00                                                            €        783.615,00  

C.                                                                                                                    sommano  (A  +  B)                                                                                                                                                          €    2.141.627,00  

D.  FINANZIAMENTO  REGIONALE  CONCESSO                                                                                                                                                                                    €  4.472.000,00                                                                  TOTALE  FINANZIAMENTO  (C  +  D)                                                                                                                                                        €    6.613.627,00  

Fig. 69: Fonti di finanziamento dell’intervento sulle Casette di Borgo S. Giovanni. Allegato al Piano Particolareggiato. Le spese tecniche e generali ammontano al 18% dell’intero importo di spesa, pari a 686.298,13 euro. Se si divide questa sola spesa per il numero delle famiglie coinvolte dal programma (31) si ottiene la somma di 22.140,00 euro. 30.000,00 euro è la somma che alcune famiglie hanno speso per interventi di manutenzione straordinaria dell’abitazione loro assegnata dal Comune.

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ti, tantomeno dai proprietari degli immobili e dai residenti che sono oggettivamente danneggiati dall’intervento, per la perdita di visuale dalle proprie abitazioni, causata dall’edificazione delle nuove costru- zioni a tre piani, che sostituiscono quelle esistenti a uno e a due piani. Nessuna ulteriore iniziativa di partecipazione è stata prevista dal pro- gramma durante la fase di formazione e di pubblicazione del Piano.

Analisi preliminare degli effetti attesi

A seguire questa lunga indagine sulle condizioni di vincolo che ope- rano, o dovrebbero operare, a difesa dei valori paesaggistici e arche- ologici dell’area di studio, è parso opportuno definire, sia pure in via del tutto generale e tentativa, una breve disamina degli effetti ricon- ducibili al programma in corso di esame, intesi come manifestazione delle conseguenze che il Piano delle Casette è destinato a produrre sull’insieme urbano, sul sistema economico e sociale locale, sulla re- distribuzione delle rendite, sulla qualità ambientale e sulla vivibilità urbana dell’intorno, sulla mitigazione del rischio e sulla riduzione del degrado, per concludere su una più complessiva valutazione degli effetti presumibili sull’universo simbolico e sul “senso dei luoghi” dei territori interessati.

Effetti urbani.

L’intervento, rispettando il limite dell’area di sedime originaria, è de- stinato a produrre effetti considerevoli sulle infrastrutture esistenti, sia in termini di traffico, in ragione del considerevole incremento dei residenti, sia in termine di uso delle altre reti urbane. Nessuna misura è prevista dal Piano nel limitare o regolare l’improprio uso carrabi- le di via delle Selci Larghe, in cui il basolato romano è sottoposto a fenomeni prolungati di usura e di stress da vibrazioni. Grande pre- occupazione desta la possibilità che il traffico generato dalla localiz- zazione di 54 nuclei familiari si riversi su una strada, via Madonna delle Grazie, che presenta una sezione molto ristretta e una elevata pendenza, e dunque una assai ridotta capacità di carico veicolare.

Effetti economico - sociali.

Fig. 70: Il profilo dei colli lanuvini dal ponte sulla ferrovia in località Valle d’Oro (maggio 2015). Probabilmen- te una delle visioni paesaggistiche meglio conservate della località, grazie anche alla presenza del complesso edilizio delle Casette. Cosa succederà con gli interventi proposti dal Piano?

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l’effettivo riverbero di tale investimento pubblico sulle economie lo- cali, nell’ipotesi, tutta da dimostrare, che l’intervento possa trovare attuazione per intero e in tempi rapidi e certi. Sarebbe anche interes- sante comparare tali effetti su quelli, ancora di natura economica, che potranno prodursi per una possibile perdita di valore del patrimonio edilizio nell’intorno dell’area di intervento, in relazione ad altri effetti prodotti sul paesaggio, sull’accessibilità e la vivibilità complessiva del borgo San Giovanni, o, ancora, in relazione ad una realizzazione par- ziale e in tempi lunghi dell’intervento programmato.

Effetti sulla rendita urbana e sulla domanda di edilizia sociale.

Il Piano mantiene sostanzialmente invariata (sebbene con un con- siderevole incremento nel numero degli alloggi) la destinazione ad edilizia residenziale pubblica dell’area, salvo la minima percentuale prevista da destinarsi a regime di edilizia privata agevolata o a prezzo di mercato.

L’incremento di alloggi pubblici è di 10 unità (42 alloggi a fronte degli attuali 32), anche se si tratta di dati poco comparabili in relazio- ne alla dimensione degli alloggi esistenti, che costituiscono di fatto una modestra risposta alla domanda pregressa, rilevante, di alloggi pubblici nel comune. Di difficile valutazione è l’effetto dell’intervento sul valore del patrimonio edilizio privato nell’area, parte del quale risulta oggettivamente penalizzato in termini di visuale e di carico urbanistico dal nuovo quartiere.

Effetti ambientali e paesaggistici e sulla vivibilità urbana.

L’aumento di cubatura, evidente nel passaggio da corpi di fabbrica ad 1 - 2 piani fuori terra ad edifici su 3 livelli, altera il rapporto dell’area con il paesaggio circostante: Borgo S. Giovanni è un ambito urbano visibile a distanza e che, di riflesso, gode quindi di un elevato grado di panoramicità. Basta questa banale considerazione per osservare come gli effetti sul paesaggio e sull’ambiente siano assolutamente ri- levanti e distruttivi delle qualità attuali. Discutibili anche le scelte in- sediative, tipologiche ed estetiche (finiture esterne), che evitano ogni possibile dialogo od integrazione con la preesistenza storica (mura “latine” sul lato est della platea). Opinabile anche l’impianto, peraltro modesto, di specie vegetali alloctone. Per quanto riguarda più stretta- Figg. 72 e 73. Lanuvio, Centro Anziani, 15 aprile 2015, l’unico incontro di presentazione pubblica del

progetto, organizzato dall’Amministrazione comunale in collaborazione con l’ATER della provincia di Roma, due mesi dopo la chiusura dei termini di pubblicazione e osservazione del Piano. In alto, dalla sinistra verso destra, il tavolo degli amministratori locali, dei responsabili ATER e dell’equipes di pro- gettazione del Piano.

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