IL CALCOLO DELLA BASE IMPONIBILE
IMU Moltiplicatore
ICI Variazione % Abitazioni
fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, esclusa la categoria A/10
160 100 + 60%
Caserme, comunità, edifici pubblici
fabbricati classificati nel gruppo catastale B 140 140
0
Laboratori artigiani e altri fabbricati ad uso sportivo e balneare senza fini di lucro
fabbricati classificati nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5
140 100 + 40%
Uffici
fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 80 50
+ 60%
Edifici industriali e commerciali
fabbricati classificati nel gruppo catastale D, esclusa la cat. D/5 (a partire dal 1° gennaio 2013)
60 (65) 50 (50) + 20% (+ 30%) Banche e assicurazioni
fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 80 50
+ 60%
Negozi
fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 55 34
+ 56%
I nuovi moltiplicatori hanno valenza solo in ambito IMU e non vanno ad incidere su altre imposte che hanno come base la rendita catastale (come l’IRPEF, le imposte sulle compravendite e sulle successioni). L’ICI, infatti, utilizzava i c.d. coefficienti automatici di cui all’art. 52, comma 4 del D.P.R. 131/1986 i quali, però, non sono sostituiti da quelli
75 nuovi introdotti con il D.L. 201/2011, restando perciò ancora pienamente validi ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.12
Come si può notare l’art. 13, comma 4 parla di rendite “vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione” e ciò comporta che:
- in caso di fabbricato in corso di costruzione, quindi non dotato di rendita già iscritta in catasto al 1° gennaio, la base imponibile va calcolata sul valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato è effettivamente utilizzato; dopo tale momento, invece, rileva la rendita proposta dal contribuente mediante procedura DOCFA;
- in caso di modificazione della rendita da un anno all’altro, a seguito di denuncia di variazione intervenuta in corso d’anno, la nuova rendita ha effetto solo a partire dall’anno d’imposta successivo.13 Per cui, se un fabbricato subisce la variazione
della rendita catastale nel corso del 2013, l'IMU per tale anno dovrà comunque essere calcolata in base alla rendita vigente al 1° gennaio 2013, mentre quella nuova concorrerà a formare la base imponibile per l’IMU del 2014.
Sul punto va ricordato che gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti interessati;14 tuttavia, se
l’Agenzia del Territorio provvede a variare una rendita catastale rivelatasi errata, in virtù del suo potere di autotutela, tale pronuncia ha effetto retroattivo dalla data di decorrenza del classamento15 sempreché la revisione non avvenga sulla base di elementi o parametri
nuovi. In quest’ultimo caso, infatti, vale il principio generale secondo cui tale atto ha effetto dalla data di notificazione della nuova rendita.16
Una regola particolare è prevista, poi, per i fabbricati oggetto di interventi di recupero edilizio. In questo caso, infatti, è espressamente previsto17 che “la base imponibile è
costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile […] senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di […] ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato […] ristrutturato è comunque utilizzato.” Si tratta, quindi, di una norma di favore che permette di al possessore di giungere ad una base imponibile minore, in quanto calcolata sul valore
12
CINIERI S., Imu: disciplina e calcolo dell'imposta, in Il Sole 24 Ore - Sistema Frizzera 24 - I focus Fiscali, n 4/2012, pag. 24.
13
Corte di Cassazione, sentenza 16 luglio 2008, n. 19559. 14
Art. 74, comma 1, della Legge 21 novembre 2000, n. 342. 15
Agenzia del Territorio, Risoluzione n. 1 del 27 marzo 2007, prot. n. 25585, la quale riconosce lo stesso effetto retroattivo anche alle rettifiche intervenute in seguito ad una sentenza del giudice tributario.
16
Agenzia del Territorio, Circolare n. 11 del 26 ottobre 2005. 17
Ai sensi dell’art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992, applicabile all’IMU in virtù del richiamo effettuato dall’art. 13, comma 3, del D.L. 201/2011.
76 dell’area senza considerare il fabbricato, per tutto il tempo di durata dei lavori, ovvero, se ante decente, fino alla data in cui il fabbricato è di fatto utilizzato. Essa, tuttavia, non è applicabile a qualsiasi tipo di intervento ma solo a quelli previsti “dall’articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457” ossia:
- interventi di restauro e di risanamento conservativo; - interventi di ristrutturazione edilizia;
- interventi di ristrutturazione urbanistica.
Tale riferimento normativo risulta, però, tacitamente abrogato dall’art. 3, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 38018 al quale occorre, quindi, fare riferimento per individuare
gli interventi rilevanti ai fini della norma in oggetto:
• per “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, si intendono quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio19;
• per “interventi di ristrutturazione edilizia”, si intendono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica20;
• per “interventi di ristrutturazione urbanistica”, si intendono quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.21
18
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. 19
Art. 3, comma 1, D.P.R. 380/2001, lettera c). 20
Art. 3, comma 1, D.P.R. 380/2001, lettera d). 21 Art. 3, comma 1, D.P.R. 380/2001, lettera f).
77 Ovviamente, qualora l’intervento praticato sul fabbricato non rientri all’interno di una delle casistiche appena elencate, esso non rileva ai fini IMU con la conseguenza che l’immobile dovrà continuare ad essere valutato in base alla rendita iscritta in Catasto. I contribuenti hanno, inoltre, l’obbligo di denunciare, entro trenta giorni,22 la variazione
della rendita qualora dai lavori derivi una mutazione “nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe”23 catastale.
Va, infine, sottolineato che in sede di conversione del D.L. 16/2012, il legislatore ha reintrodotto un’agevolazione anche per i fabbricati storici e per quelli inagibili, recuperando una disciplina di favore già prevista nella normativa ICI, che si era persa con l’introduzione dell’IMU. A riguardo, è inserito all’interno del comma 3, dell’art. 13, il seguente periodo: “la base imponibile è ridotta del 50 per cento:
a) per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una
dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, […] i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.”
Per chiarezza si specifica che la normativa ICI prevedeva: per i fabbricati di interesse storico o artistico che la rendita fosse determinata mediante l’applicazione della tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale era situato il fabbricato (art. 2, comma 5, D.L. 16/1993); mentre per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’imposta era ridotta del 50 per cento, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistevano le condizioni di inagibilità (art. 8, comma 1, D.Lgs. 504/1992).
22
Art. 34-quinquies, comma 2, lett. b), D.L. 10 gennaio 2006, n.4. 23 Art. 17 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652.
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