Zona omogenea B. Edificio ad uso residenziale.
7)Dire se è possibile vendere i beni pignorati.
I beni sono vendibili.
12 8) Dire se l’immobile è pignorato solo “pro quota”, se esso sia divisibile in natura e se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti.
I beni sono pignorati nella loro totalità, appartengono per la quota di ½ ciascuno ai signori REDOUANE DBIRI (c.f.: DBRRDN75B03Z330O) e RACHID DBIRI (c.f.: DBRHD73T23Z330C), non sono divisibili in natura, e si individua un LOTTO UNICO di vendita.
9) Accertare se l’immobile è libero o occupato. Verificare se risultano registrati all’ufficio registro atti privati di locazione o se risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza, data di scadenza rilascio pendenza del relativo giudizio.
L’immobile alla data del sopralluogo, 26 gennaio 2021, è risultato occupato dagli esecutati con famiglia.
La verifica presso gli Uffici del Registro dell’Agenzia delle Entrate in merito all’esistenza di atti privati di locazione/comodato ha dato esito negativo. (All. 05).
10) Indicare la presenza sui beni pignoranti di vincoli artistici, storici ecc. Rilevare l’esistenza di diritti demaniali o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.
Si riporta l’Estratto della Tavola grafica 1.1: Piano degli Interventi, Comune di Castelfranco Veneto (TV), dove si evidenzia che l’immobile ricade in Zona omogenea B come definita dall’art. 68 delle N.T.O. del P.I.
del Comune di Castelfranco Veneto (TV).
Analizzata la Carta dei Vicoli del P.A.T., approvato in data 14/01/2014, non emergono vincoli nella zona di interesse.
13
14 Figura 5: Localizzazione dei beni pignorati – da P.I. zonizzazione - Comune di Castelfranco Veneto (TV)
scala 1:5000
15 Figura 6: Estratto Carta dei Vicoli P.A.T. Comune di Castelfranco V.
Analizzata la Carta delle Fragilità del P.A.T., si evidenzia che la zona ricade per il dissesto idrogeologico, tra le “Aree esondabili e/o a ristagno idrico”, come definito da art. 19 e per la compatibilità geologica tra le
“Area a condizione 4” come definito da art 17.
16 Figura 7: Estratto Carta delle Fragilità P.A.T. Comune di Castelfranco V.
17 Si segnala inoltre che nell’atto di compravendita Repertorio n° 18842, Raccolta n° 5338, a firma del Notaio dott.ssa Rita Dominijanni di Castelfranco Veneto, in data 17/01/2002, si citano servitù esistenti con atto rogato dal notaio L Tassitani di Castelfranco Veneto Rep. 65314 del 9/04/1987.
11) Accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente.
Non sono presenti oneri o vincoli di natura condominiale.
12) Indicare metodologia di stima e stima dell’immobile. Determinare il valore dell’immobile, considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione.
METODOLOGIA E CRITERIO DI STIMA ADOTTATO: METODO DEL VALORE DI MERCATO – DIRETTO
Il giudizio o valore di stima rappresenta una previsione del prezzo più probabile con cui, in condizioni ordinarie, un bene verrà scambiato. Pertanto la stima, basandosi su prezzi già verificatisi, è in sostanza la previsione del più probabile prezzo futuro di scambio del bene. Si è scelto il metodo del valore di mercato o diretto poiché risulta essere il metodo più corrente e maggiormente usato per la tipologia di bene immobiliare in oggetto. I valori di riferimento sono stati attinti quindi dal mercato immobiliare, sulla base delle rilevazioni dirette (comparazione con altri beni, di prezzo noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche) e utilizzando i principali prezziari a disposizione oltre alla Banca Dati dell'Osservatorio Immobiliare (OMI).
Inoltre la sottoscritta si è avvalsa di dati ottenuti da colloqui con operatori del settore immobiliare operanti nella zona.
Tabella 3: Banca Dati Osservatorio Immobiliare O.M.I.
18 Visti i dati dell'Osservatorio Immobiliare (O.M.I.) dell'Agenzia del Territorio e i dati del Borsino Immobiliare, il più probabile valore di mercato al mq commerciale per abitazioni di tipo economico in stato di condizione normale, è pari a 1500,00 €/mq commerciale.
Per l’immobile in oggetto di stima si è calcolata una superficie commerciale di 87,00 mq. (Tabella 4) Analizzato lo stato conservativo dell’immobile, la tipologia edilizia, la destinazione d’uso, la vetustà dell’immobile, il contesto, le informazioni acquisite su immobili dalle caratteristiche simili a quelle in oggetto di valutazione, considerato infine il caso in esame che prevede la vendita forzata dei beni, l’assenza di garanzie per eventuali vizi, nonché per l’immediatezza della vendita giudiziaria si sono effettuate una serie di riduzioni
% rispetto al valore di mercato sopra considerato. (Tabella 5).
In conclusione si è formulato per tale immobile un valore di €/mq 586,00, per un totale di € 51.000,00 (cinquantuno mila euro).
PIANO DESCRIZIONE Sup. utile [mq]
cottura/soggiorno 20,92 1,10 23,01
bagno 5,32 1,10 5,85
collegato all’abitazione) 13,50 1,10 0,50 7,42
Area scoperta
Tabella 4: superfici interne/esterne lorde e superfici ragguagliate (superfici commerciali)
* Calcolati al 10% fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l'eccedenza il 2%
**Calcolo della Superficie Commerciale secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa). I coefficienti di ragguaglio e quindi la superficie commerciale è stata calcolata secondo il "Codice delle Valutazioni Immobiliari" che costituisce uno standard di valutazione uniforme e largamente condiviso, in grado di rappresentare un termine di raffronto professionale e un punto di riferimento per i valutatori italiani.
19 Figura 8: superfici rilevate
20 Si riporta di seguito la tabella riassuntiva delle penalità considerate.
DESCRIZIONE UNITA’ e % [€/mq
commerciale ]
€ Comune di Castelfranco Veneto (TV), Via Piave 33.
Catasto Fabbricati:
Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 6 (abitazione) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 534, Sub. 4 (garage) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 1 (area scoperta comune)
87,00
Stato di conservazione e manutenzione con necessità di manutenzione straordinaria/ordinaria
- 30% - -€ 39.150,00
Assenza di garanzie per eventuali vizi, nonché per l’immediatezza della vendita giudiziaria si ritiene di
effettuare una riduzione %
-25% - - € 32.625,00
Difformità: Pratiche edilizie/sanzioni e Pratiche catastali - - - € 7.500,00 TOTALE € 51.225,00
≈ € 51.000,00 Tabella 5: valore di mercato €/mq commerciale meno le penalità
Si riportano di seguito in Tabella 6 i valori riassuntivi del lotto unico di vendita.
LOTTO DI
VENDITA DESCRIZIONE [mq commerciali] [€]
LOTTO UNICO
Comune di Castelfranco Veneto (TV), Via Piave 33.
Catasto Fabbricati:
Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 6 (abitazione) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 534, Sub. 4 (garage) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 1 (area scoperta comune)
87,00 51.000,00
Tabella 6: valori riassuntivi lotto unico di vendita
13) Inviare a mezzo di posta raccomandata a/r o posta elettronica ordinaria o certificata, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori, ai debitori, al custode.
Si è provveduto ad eseguire gli adempimenti sopra indicati a mezzo raccomandata A/R in Castelfranco (TV) Via Piave n° 33 agli esecutati signori REDOUANE DBIRI e RACHID DBIRI; a mezzo posta elettronica ordinaria ([email protected]) al custode Dott. Guarnier Monica; a mezzo PEC ([email protected]) all’Avv. Flavio Garrone, quale rappresentante di UNIONE BANCHE ITALIANE SPA, ora PRELIOS CREDIT SERVICING SPA (PER MAIOR SPV SRL sede Conegliano, Via V. Alfieri n° 1.
21 14) Depositare telematicamente con almeno 10 giorni di anticipo rispetto alla data dell'udienza fissata, il proprio elaborato peritale completo degli allegati, per l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Si è provveduto al deposito telematico entro i tempi dovuti.
15) Allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dei beni pignorati.
Documentazione fotografica immobili pignorati (All. 06).
16) Allegare una scheda sintetica contenente tutti i dati, necessari per l’ordinanza di vendita relativa alla descrizione catastale e tipologica completa, valore di stima, esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili, eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l’aggiudicatario.
Scheda di sintesi immobili pignorati (All. 09).
17) Segnalare tempestivamente al custode o al giudice dell’esecuzione ogni ostacolo all’accesso.
Non necessario.
18) Dopo l’aggiudicazione, se richiesto dal delegato alla vendita, l’esperto dovrà ottenere e trasmettere al delegato il Certificato di Destinazione Urbanistica.
Si provvederà se necessario e richiesto ad ottenere e trasmettere il Certificato di Destinazione Urbanistica.
quando il bene sarà aggiudicato.
Fonte (TV), 30/03/2021 (firmato digitalmente) Ing. Laura Sgarbossa