1 TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
ESECUZIONI IMMOBILIARI
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DEL C.T.U.
PERIZIA DI STIMA
(ex art. 173 bis disp. Att. c.p.c. e modifiche di cui al D.L. n° 83/2015)
Esecuzione Immobiliare R.G.E. n° 99/2018 G.E. dott.ssa Paola Torresan
(in sostituzione del G.E. dott. Marco Saran)
Promossa da:
UNIONE BANCHE ITALIANE SPA rappresentata e difesa dall’Avv. Flavio Garrone (C.F.:
GRRFLV57A07E507M) in Bergamo – C.A.P. 24121 – Via Masone n° 3.
Ora: PRELIOS CREDIT SERVICING SPA (PER MAIOR SPV SRL sede Conegliano, Via V. Alfieri n° 1).
(creditore esecutante)
Contro:
REDOUANE DBIRI (c.f.: DBRRDN75B03Z330O) RACHID DBIRI (c.f.: DBRHD73T23Z330C) (debitori esecutati)
Intervenuti:
-
C.T.U.: ing. Laura Sgarbossa
Sede studio: Piazza Onè, 19/8 – 31010 Fonte (TV).
Incarico conferito in data 19/11/2019 per l’udienza del 01/07/2020 rinviata con successive proroghe.
Custode: dott.ssa Guarnier Monica
Via Degli Olivi, 6/A - 31033 Castelfranco Veneto (TV)
2 Indice
Dati generali ... 4
1) Allegare copia degli Atti di Provenienza delle proprietà degli esecutati sui beni pignorati. ... 4
2) Descrizione generale, localizzazione e contestualizzazione dell’immobile oggetto di stima. ... 4
3) Verificare regolarità edilizia e urbanistica e se esiste agibilità. Verificare la presenza di eventuali opere abusive, dire se sono sanabili e quantificarne gli eventuali costi. ... 6
4) Accertare conformità tra la descrizione attuale (indirizzo, civico, piano, interno., dati catastali, confini) e quella contenuta nel pignoramento. ... 8
5) Procedere (previa autorizz. del G.E.) alle variazioni x ogg.to catastale se necessario. ... 11
6) Indicare utilizzo previsto da strumento Urbanistico: ... 11
7)Dire se è possibile vendere i beni pignorati. ... 11
8) Dire se l’immobile è pignorato solo “pro quota”, se esso sia divisibile in natura e se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. ... 12
9) Accertare se l’immobile è libero o occupato. Verificare se risultano registrati all’ufficio registro atti privati di locazione o se risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza, data di scadenza rilascio pendenza del relativo giudizio. ... 12
10) Indicare la presenza sui beni pignoranti di vincoli artistici, storici ecc. Rilevare l’esistenza di diritti demaniali o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. ... 12
11) Accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente. ... 17
12) Indicare metodologia di stima e stima dell’immobile. Determinare il valore dell’immobile, considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione. ... 17
13) Inviare a mezzo di posta raccomandata a/r o posta elettronica ordinaria o certificata, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori, ai debitori, al custode. ... 20
14) Depositare telematicamente con almeno 10 giorni di anticipo rispetto alla data dell'udienza fissata, il proprio elaborato peritale completo degli allegati, per l’emissione dell’ordinanza di vendita. ... 21
15) Allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dei beni pignorati. ... 21
16) Allegare una scheda sintetica contenente tutti i dati, necessari per l’ordinanza di vendita relativa alla descrizione catastale e tipologica completa, valore di stima, esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili, eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l’aggiudicatario. ... 21
17) Segnalare tempestivamente al custode o al giudice dell’esecuzione ogni ostacolo all’accesso. ... 21
18) Dopo l’aggiudicazione, se richiesto dal delegato alla vendita, l’esperto dovrà ottenere e trasmettere al delegato il Certificato di Destinazione Urbanistica. ... 21
3 Elenco Allegati:
All. n° 00: Documenti fascicolo telematico All. n° 01: Atti di provenienza
All. n° 02: Esito accesso agli atti Comune di Castelfranco (TV) All. n° 03: Visure Catastali
All. n°04: Ispezione Ipotecaria
All. n° 05: Esito verifiche Agenzia delle Entrate - Ufficio del Registro All. n° 06: Documentazione fotografica
All. n° 07: Tavola grafica del rilievo geometrico con evidenza sinottica All. n° 08: Estratto N.T.O. Comune di Castelfranco (TV)
All. n° 09: Scheda Sintetica
CONSEGNA RELAZIONE TECNICA DI STIMA DEL C.T.U. E ALLEGATI
✓ Deposito cartaceo e DVD presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso.
✓ Invio mezzo raccomandata A/R o posta elettronica ordinaria/certificata, alle parti.
✓ Deposito telematico.
4 Dati generali
Esecuzione Immobiliare R.G.E. n° 99/2018 G.E. dott. M. Saran. sostituito da dott.ssa Paola Torresan Promossa da:
UNIONE BANCHE ITALIANE SPA rappresentata e difesa dall’Avv. Flavio Garrone (C.F.:
GRRFLV57A07E507M) in Bergamo – C.A.P. 24121 – Via Masone n° 3.
Ora: PRELIOS CREDIT SERVICING SPA (PER MAIOR SPV SRL sede Conegliano, Via V. Alfieri n° 1).
Contro:
REDOUANE DBIRI (c.f.: DBRRDN75B03Z330O) RACHID DBIRI (c.f.: DBRHD73T23Z330C)
Beni immobili pignorati - come descritti nell’atto di pignoramento:
Comune di Castelfranco Veneto (TV), Via Piave n° 33 Catasto Fabbricati:
✓ Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 6, Classe 3, Categoria A/2, Consistenza 3,5 vani, R.C. € 361,52, Piano Secondo;
✓ Sez. C, Fg. 2, Mapp. 534, Sub. 4, Classe 4, Categoria C/6, Consistenza 13 mq, R.C. € 38,94, Piano Terra.
Il tutto comprensivo di adiacenze, pertinenze, accessori, nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni e frutti civili pignorabili ai sensi di legge.
Elenco documenti prelevati dal fascicolo telematico (All. n° 00)
1. NOMINA esperto estimatore e GIURAMENTO della sottoscritta ing. Laura Sgarbossa.
2. ATTO di PIGNORAMENTO immobiliare dell’08/01/2018, a firma dell’Avv. Flavio Garrone con studio in Bergamo – C.A.P. 24121 – Via Masone n° 3.
3. CERTIFICATO NOTARILE ai sensi dell’art. 567 comma 2 c.p.c. a firma del Notaio Dott. Antonio Trotta in Pavia in data 22/04/2018.
La sottoscritta ing. LAURA SGARBOSSA con studio in FONTE (TV), PIAZZA ONE’ n°19/8 in data 03/12/19 ha prestato giuramento (in modalità telematica), in qualità di C.T.U. nominato dal Tribunale di Treviso, per rispondere ai quesiti e alle richieste del G.E.
1) Allegare copia degli Atti di Provenienza delle proprietà degli esecutati sui beni pignorati.
Si allega copia dell’atto di COMPRAVENDITA Repertorio n° 18842, Raccolta n° 5338, a firma del Notaio dott.ssa Rita Dominijanni di Castelfranco Veneto, in data 17/01/2002.
2) Descrizione generale, localizzazione e contestualizzazione dell’immobile oggetto di stima.
Il sopralluogo è avvenuto il 26 gennaio 2021, in presenza del sig. REDOUANE DBIRI, (debitore esecutato), la famiglia e la dott.ssa Monica Guarnier, nel ruolo di custode.
5 Si sono effettuale, durante il sopralluogo, le operazioni peritali atte alla corretta stesura della presente perizia.
L’immobile in oggetto è situato nel Comune di Castelfranco (TV), in Via Piave n° 33, in fascia e zona
“centrale”, secondo la classificazione O.M.I. (Tabella 3).
Il fabbricato è stato costruito intorno ai primi anni ’60, si sviluppa su tre piani fuori terra ed è ad uso residenziale di tipo plurifamiliare. L’unità immobiliare oggetto di stima si trova al piano secondo ed è composta dai seguenti vani: un corridoio da cui si accede all’angolo cottura/soggiorno, a due camere e un bagno con antibagno, lungo il lato sud si sviluppa un terrazzo.
Verso il lato sud della proprietà si trova separato dall’abitazione, in posizione frontale, il fabbricato che ospita il garage, in linea con altri 5 garage di altre proprietà.
L’area esterna della proprietà è delimitata da una recinzione su muro in c.a. lungo il lato est e da siepi con aperture pedonali e carraie lungo gli atri lati.
La struttura dell’edificio data l’epoca di costruzione si presume possa essere in muratura portante con solai intermedi in laterocemento, il tetto è a padiglione. Il solaio a soffitto dell’appartamento si rivolge verso una soffitta chiusa non praticabile con accesso da botola, tuttavia non è stato possibile ispezionare il vano tecnico al fine di evidenziare il tipo di struttura del solaio inclinato di copertura.
Il portoncino d’ingresso principale del condominio, ha un serramento in legno con vetri, mentre il portoncino d’ingresso dell’appartamento ha un serramento metallico con vetri.
Le finestre hanno il telaio in legno con chiusura in vetro singolo e gli oscuri in legno, la finestra del bagno è chiusa da una persiana. Le porte interne sono in legno. I muri interni ed esterni sono intonacati e tinteggiati.
Il pavimento delle varie stanze è finito con tessere di marmo levigato su cemento tipo veneziana di vario colore.
Il garage, ha una struttura portante in muratura, il tetto è a due falde con strutture lignee a vista, il foro carraio è chiuso da un basculante in lamiera. Il pavimento è in cemento; i muri sono intonacata e tinteggiati sia internamente che esternamente.
Dotazione impianti autonomi dell’abitazione:
- Impianto elettrico: funzionante, ma non a norma poiché senza interventi di manutenzione da decenni.
- Impianto termo – idraulico: generatore alimentato con metano per A.C.S., non funzionante per il riscaldamento;
- Stufa a legna per il riscaldamento
- Terminali di distribuzione: radiatori a lamelle con collegamento generatore non funzionante;
- Impianto di raffrescamento/riscaldamento: pompa di calore con unità esterna e unità interna a split;
- Fonti rinnovabili: non sono presenti.
Considerazioni energetiche:
Le strutture verticali di tamponamento hanno uno spessore che varia dai 25 ai 30 cm, senza isolamento.
Le chiusure trasparenti sono di tipo vetro singolo. Non sono presenti fonti energetiche di tipo rinnovabile se non una vecchia stufa a biomassa. La costruzione nel suo complesso, al fine del contenimento dei consumi di
6 tipo energetico non ha requisiti efficienti; si ritiene quindi che rispetto ai parametri energetici attuali l’edificio rientri in una classe energetica bassa.
Successivamente all’aggiudicazione del bene sarà possibile redigere l’Attestato di Prestazione Energetiche (APE). Si segnala che con l’entrata in vigore il 01/10/2015 delle Linnee Guida per l’APE è obbligatorio registrare l’impianto termo sanitario al Registro del Catasto degli Impianti Termici della Regione Veneto
“C.I.R.C.E.” al fine di generare il codice e codice chiave dell’impianto necessari per generare e trasmettere l’APE nella piattaforma “Ve.Net.energia.edifici” della Regione Veneto.
Criticità
Alla data del sopralluogo, si sono rilevate le seguenti criticità:
- intonaco interno ed esterno scrostato e distaccato in molte zone;
- muffe diffuse nei muri verticali interni e a soffitto;
- serramenti porte e finestre verso l’esterno in legno molto degradati;
- impianto termo-idraulico con generatore di calore a metano funzionante solo parzialmente (solo per acqua calda sanitaria) e con evidenti perdite di acqua della caldaia stessa.
Stato di conservazione e manutenzione:
Alla data del sopralluogo, si è rilevato uno stato di conservazione dell’immobile sia internamente che esternamente molto degradato.
La vetustà d’impianto dell’immobile è maggiore di 60 anni, una ristrutturazione imprecisata risulta in occasione della sanatoria nel 1994. Si considera pertanto la necessità di una manutenzione straordinaria e ordinaria diffusa al fine di risolvere le criticità evidenziate; per tale intervento si calcola una percentuale di costi di circa il 30% del valore potenziale dell’immobile. (Tabella 5).
3) Verificare regolarità edilizia e urbanistica e se esiste agibilità. Verificare la presenza di eventuali opere abusive, dire se sono sanabili e quantificarne gli eventuali costi.
Conformità (All. 02) Atti Autorizzativi
Si tratta di un edificio costruito prima degli anni ’67, non sono stati rilevati atti autorizzativi con rappresentazioni grafiche delle piante, prospetti, sezioni iniziali, sono altresì pervenute tavole grafiche con la concessione edilizia in sanatoria del 1994.
Gli atti autorizzativi rilevati sono:
Autorizzazione Edilizia Prot. n° 2333, Rep n° 152/1964 del 13/04/1964, “modifiche prospetti”.
Autorizzazione edilizia Prot. n° 7143 Rep n° 310/1965 del 02/09/1965: “nuova costruzione di 3 garage”.
Concessione edilizia in Sanatoria Prot. n ° 12889/spec. 0138 del 18/02/1994 “sopraelevazione, ristrutturazione, variazioni prospettiche e costruzione di sei garage”
Abitabilità
Agibilità Prot.18390 Sp. A96/115, C 1203 del 08/11/1996
7 Difformità
Le difformità eseguite in assenza della autorizzazione edilizia ma non in contrasto con la disciplina urbanistica vigente e adottata, sia al momento della realizzazione che attuale possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma non superiore a € 5164,00 e non inferiore a € 516,00 secondo l'art. 36 del DPR 380/01.
Nel caso in esame non si rilevano difformità di sagoma e volume dell’appartamento rispetto alla documentazione catastale e allo stato concessionato, si sono rilevate tuttavia difformità interne:
- tra il soggiorno e la zona cucina è stato rilevano un muro divisorio aggiuntivo, rispetto alla planimetria catastale e lo stato autorizzato;
- nel bagno è stato costruito un muro divisorio per creare la zona antibagno non presente nella planimetria catastale e nello stato autorizzato;
- nella parete nord della zona cucina, una finestra è tamponata dall’interno, rimane il balcone esterno.
- Si segnala inoltre che nella camera centrale, una porta finestra è stata tamponata nella parte sottostante con un pannello di legno per motivi di infiltrazione d’acqua, non si ritiene tuttavia tale modifica una struttura permanente tale da registrarsi come difformità significativa.
- Il garage oggetto di perizia, ha la copertura a due falde con altezza massima 2,70 m e altezza minima 2,35 m, mentre nel progetto autorizzato e in planimetria catastale l’altezza è di 2,20 m.
Si segnala inoltre, che le misure del garage sono state rilevate in modo approssimativo a causa di un ammasso di materiali interni ed esterni che hanno reso difficoltose le operazioni.
Alcune lievi diversità tar le misure rilevate e le quote dimensionali della planimetria catastale, si possono far rientrare nelle tolleranze* delle costruzioni del 2%.
- *L’attuale ordinamento nazionale del DPR 380/01 prevede, e dispone, un limite di tolleranza entro il quale non si concretizza alcun illecito edilizio. Il limite del 2% delle tolleranze nelle costruzioni, da rapportare in riferimento alle misure progettuali, è stabilito dall’art. 34 c.2-ter, e si riferisce ai quattro parametri di volume, superficie coperta, altezza e distacchi.
Per ulteriori dettagli si rimanda alla tavola grafica del rilievo. (All. n° 07).
Nel caso in esame le difformità interne e prospettiche sono SANABILI.
Per tali difformità, in particolare per il volume, assunte le informazioni presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castelfranco Veneto (TV), si è verificata l’esistenza della doppia conformità urbanistica ed edilizia vigente, (art. 36 del DPR 380/01), osservando che al momento della realizzazione del fabbricato e dei garage, il Comune di Castelfranco era dotato di un “Regolamento” senza indici, mentre attualmente, secondo art. 17 comma 2 delle NTO, il primo posto auto pertinenziale è escluso dal computo del volume urbanistico fino ad un massimo di 60 mc, ma concorre al calcolo degli oneri.
In conclusione si prevede il seguente percorso di regolarizzazione con un calcolo orientativo dei costi:
- Pratica edilizia in sanatoria per l’adeguamento grafico allo stato dei luoghi e difformità, da presentare al Comune di Castelfranco Veneto (TV): costo circa € 3500,00, (compreso contributo previdenziale del professionista e Iva).
- Sanzione € 1.000 ai sensi dell'art. 6 bis comma 5 D.P.R. 380/2001.
8 - Si sono calcolati per il maggiore volume del garage di circa 4,32 mc, oneri di urbanizzazione primaria e
secondaria m3, quantificabili rispettivamente in € 148,88 e € 176,72 per un totale di circa € 325,00.
- Per le difformità, rilevate alle planimetrie catastali, si prevede una denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del Territorio, con un costo quantificabile in circa € 2000,00, (compresi € 50,00 di diritti catastali, contributi previdenziali del professionista e Iva).
Si segnala inoltre, che lungo il confine sud della proprietà su b.c.n.c, a ridosso del garage di altra proprietà si è rilevata una tettoia realizzata con materiali di recupero in stato fatiscente. Il manufatto non risulta autorizzato e non rispetta la distanza dei confini, è quindi da demolire. (Si valutano circa € 500,00 di spese di ripristino per demolizione e smaltimento materiale).
Si prevede quindi una spesa totale arrotondata a € 7500,00.
In allegato le Tavole grafiche del rilievo geometrico dei beni pignorati. (All. n° 07).
Di seguito si riportano in Tabella n° 1 le superfici dei locali rilevati.
PIANO DESCRIZIONE
Sup. utile principale
[mq]
Sup. utile Accessoria
[mq]
H [m]
Piano Secondo abitazione
cottura/soggiorno 20,92 2,60
bagno 5,32 2,60
corridoio 8,63 2,60
camera 1 15,00 2,60
camera 2 19,65 2,60
-
Vano scala comune (b.c.n.c.)
proiezione in pianta
11,64 -
Piano Terra garage
garage
(in fabbricato separato, non
collegato all’abitazione) 13,50 Hm=2,52
TOT 69,52 25,14 -
Area scoperta
comune cortile - - -
TOTALE 94,66
~95,00 -
Tabella 1: Superfici rilevate
4) Accertare conformità tra la descrizione attuale (indirizzo, civico, piano, interno., dati catastali, confini) e quella contenuta nel pignoramento.
La descrizione attuale dei beni pignorati, con visura catastale eseguita in data 20/01/2020, è la seguente:
Comune di Castelfranco Veneto (TV), Via Piave 33,
✓ Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 6, Classe 3, Categoria A/2, Consistenza 3,5 vani, R.C. € 361,52, Piano Secondo;
✓ Sez. C, Fg. 2, Mapp. 534, Sub. 4, Classe 4, Categoria C/6, Consistenza 13 mq, R.C. € 38,94, Piano Terra.
✓ Sub 8 b.c.n.c. (vano scala) ai sub 2-3-4-5-6-7. (tale sub 8 compare descritto su elaborato planimetrico e sull’elenco subalterni - il vano scala compare graficamente nella planimetria del sub 6-Mapp 337).
9
✓ Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 1, area scoperta di pertinenza, (Partita speciale A).
“Il tutto comprensivo di pertinenze, adiacenze, adiacenze e accessori, nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni e frutti civili pignorabili ai sensi di legge.”
Figura 1: Localizzazione dei beni pignorati – orto-foto
Figura 2: Localizzazione dei beni pignorati – Estratto di Mappa
10 Figura 3: Estratto Planimetria catastale appartamento
Figura 4: Estratto Planimetria catastale garage
Confini
Al Catasto Terreni il Mappale 337 confina a partire da nord in senso orario con i Mappali 46-432-953-534-47- 335; il Mappale 534 confina a partire da nord in senso orario con i Mappali 337-953-336, salvo altri variati e/o più precisi confini.
I dati sopra descritti sono stati verificati con le seguenti visure catastali in data 10 gennaio 2020 (All. 03):
Estratto di mappa Planimetrie catastali Elaborati planimetrici Elenco subalterni
Visura storica per immobili
11 L’ispezioni ipotecarie è stata eseguita in data 08/02/2021 e in data 30/03/2021, (All. 04), si riporta di seguito l’elenco sintetico delle formalità:
3.
Tabella 2: visura ipotecaria: elenco formalità
5) Procedere (previa autorizz. del G.E.) alle variazioni x ogg.to catastale se necessario.
Non necessario.
6) Indicare utilizzo previsto da strumento Urbanistico:
Zona omogenea B. Edificio ad uso residenziale.
7)Dire se è possibile vendere i beni pignorati.
I beni sono vendibili.
12 8) Dire se l’immobile è pignorato solo “pro quota”, se esso sia divisibile in natura e se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti.
I beni sono pignorati nella loro totalità, appartengono per la quota di ½ ciascuno ai signori REDOUANE DBIRI (c.f.: DBRRDN75B03Z330O) e RACHID DBIRI (c.f.: DBRHD73T23Z330C), non sono divisibili in natura, e si individua un LOTTO UNICO di vendita.
9) Accertare se l’immobile è libero o occupato. Verificare se risultano registrati all’ufficio registro atti privati di locazione o se risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza, data di scadenza rilascio pendenza del relativo giudizio.
L’immobile alla data del sopralluogo, 26 gennaio 2021, è risultato occupato dagli esecutati con famiglia.
La verifica presso gli Uffici del Registro dell’Agenzia delle Entrate in merito all’esistenza di atti privati di locazione/comodato ha dato esito negativo. (All. 05).
10) Indicare la presenza sui beni pignoranti di vincoli artistici, storici ecc. Rilevare l’esistenza di diritti demaniali o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.
Si riporta l’Estratto della Tavola grafica 1.1: Piano degli Interventi, Comune di Castelfranco Veneto (TV), dove si evidenzia che l’immobile ricade in Zona omogenea B come definita dall’art. 68 delle N.T.O. del P.I.
del Comune di Castelfranco Veneto (TV).
Analizzata la Carta dei Vicoli del P.A.T., approvato in data 14/01/2014, non emergono vincoli nella zona di interesse.
13
14 Figura 5: Localizzazione dei beni pignorati – da P.I. zonizzazione - Comune di Castelfranco Veneto (TV)
scala 1:5000
15 Figura 6: Estratto Carta dei Vicoli P.A.T. Comune di Castelfranco V.
Analizzata la Carta delle Fragilità del P.A.T., si evidenzia che la zona ricade per il dissesto idrogeologico, tra le “Aree esondabili e/o a ristagno idrico”, come definito da art. 19 e per la compatibilità geologica tra le
“Area a condizione 4” come definito da art 17.
16 Figura 7: Estratto Carta delle Fragilità P.A.T. Comune di Castelfranco V.
17 Si segnala inoltre che nell’atto di compravendita Repertorio n° 18842, Raccolta n° 5338, a firma del Notaio dott.ssa Rita Dominijanni di Castelfranco Veneto, in data 17/01/2002, si citano servitù esistenti con atto rogato dal notaio L Tassitani di Castelfranco Veneto Rep. 65314 del 9/04/1987.
11) Accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente.
Non sono presenti oneri o vincoli di natura condominiale.
12) Indicare metodologia di stima e stima dell’immobile. Determinare il valore dell’immobile, considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione.
METODOLOGIA E CRITERIO DI STIMA ADOTTATO: METODO DEL VALORE DI MERCATO – DIRETTO
Il giudizio o valore di stima rappresenta una previsione del prezzo più probabile con cui, in condizioni ordinarie, un bene verrà scambiato. Pertanto la stima, basandosi su prezzi già verificatisi, è in sostanza la previsione del più probabile prezzo futuro di scambio del bene. Si è scelto il metodo del valore di mercato o diretto poiché risulta essere il metodo più corrente e maggiormente usato per la tipologia di bene immobiliare in oggetto. I valori di riferimento sono stati attinti quindi dal mercato immobiliare, sulla base delle rilevazioni dirette (comparazione con altri beni, di prezzo noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche) e utilizzando i principali prezziari a disposizione oltre alla Banca Dati dell'Osservatorio Immobiliare (OMI).
Inoltre la sottoscritta si è avvalsa di dati ottenuti da colloqui con operatori del settore immobiliare operanti nella zona.
Tabella 3: Banca Dati Osservatorio Immobiliare O.M.I.
18 Visti i dati dell'Osservatorio Immobiliare (O.M.I.) dell'Agenzia del Territorio e i dati del Borsino Immobiliare, il più probabile valore di mercato al mq commerciale per abitazioni di tipo economico in stato di condizione normale, è pari a 1500,00 €/mq commerciale.
Per l’immobile in oggetto di stima si è calcolata una superficie commerciale di 87,00 mq. (Tabella 4) Analizzato lo stato conservativo dell’immobile, la tipologia edilizia, la destinazione d’uso, la vetustà dell’immobile, il contesto, le informazioni acquisite su immobili dalle caratteristiche simili a quelle in oggetto di valutazione, considerato infine il caso in esame che prevede la vendita forzata dei beni, l’assenza di garanzie per eventuali vizi, nonché per l’immediatezza della vendita giudiziaria si sono effettuate una serie di riduzioni
% rispetto al valore di mercato sopra considerato. (Tabella 5).
In conclusione si è formulato per tale immobile un valore di €/mq 586,00, per un totale di € 51.000,00 (cinquantuno mila euro).
PIANO DESCRIZIONE Sup. utile [mq]
Coeff. di ragguaglio
murature
Coeff. di ragguaglio
destinazio ne
Superfici ragguagliate (Superfici commerciali di
stima**) [mq]
Piano Secondo abitazione
cottura/soggiorno 20,92 1,10 23,01
bagno 5,32 1,10 5,85
corridoio 8,63 1,10 9,49
camera 1 15,00 1,10 16,50
camera 2 19,65 1,10 21,62
- Vano scala comune
(b.c.n.c.) 11,64 1,10 0,25 3,20
Piano Terra garage
garage
(in fabbricato separato, non
collegato all’abitazione) 13,50 1,10 0,50 7,42
Area scoperta comune
Cortile
(b.c.n.c.) - - 0,1-0,02* -
TOTALE 87,10
~ 87,00
Tabella 4: superfici interne/esterne lorde e superfici ragguagliate (superfici commerciali)
* Calcolati al 10% fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l'eccedenza il 2%
**Calcolo della Superficie Commerciale secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa). I coefficienti di ragguaglio e quindi la superficie commerciale è stata calcolata secondo il "Codice delle Valutazioni Immobiliari" che costituisce uno standard di valutazione uniforme e largamente condiviso, in grado di rappresentare un termine di raffronto professionale e un punto di riferimento per i valutatori italiani.
19 Figura 8: superfici rilevate
20 Si riporta di seguito la tabella riassuntiva delle penalità considerate.
DESCRIZIONE UNITA’ e % [€/mq
commerciale ]
€ Comune di Castelfranco Veneto (TV), Via Piave 33.
Catasto Fabbricati:
Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 6 (abitazione) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 534, Sub. 4 (garage) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 1 (area scoperta comune)
87,00 [mq commerciali]
1500,00 € 130.500,00
PENALITA’
Vetustà
Stato di conservazione e manutenzione con necessità di manutenzione straordinaria/ordinaria
- 30% - -€ 39.150,00
Assenza di garanzie per eventuali vizi, nonché per l’immediatezza della vendita giudiziaria si ritiene di
effettuare una riduzione %
-25% - - € 32.625,00
Difformità: Pratiche edilizie/sanzioni e Pratiche catastali - - - € 7.500,00 TOTALE € 51.225,00
≈ € 51.000,00 Tabella 5: valore di mercato €/mq commerciale meno le penalità
Si riportano di seguito in Tabella 6 i valori riassuntivi del lotto unico di vendita.
LOTTO DI
VENDITA DESCRIZIONE [mq commerciali] [€]
LOTTO UNICO
Comune di Castelfranco Veneto (TV), Via Piave 33.
Catasto Fabbricati:
Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 6 (abitazione) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 534, Sub. 4 (garage) Sez. C, Fg. 2, Mapp. 337, Sub. 1 (area scoperta comune)
87,00 51.000,00
Tabella 6: valori riassuntivi lotto unico di vendita
13) Inviare a mezzo di posta raccomandata a/r o posta elettronica ordinaria o certificata, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori, ai debitori, al custode.
Si è provveduto ad eseguire gli adempimenti sopra indicati a mezzo raccomandata A/R in Castelfranco (TV) Via Piave n° 33 agli esecutati signori REDOUANE DBIRI e RACHID DBIRI; a mezzo posta elettronica ordinaria ([email protected]) al custode Dott. Guarnier Monica; a mezzo PEC ([email protected]) all’Avv. Flavio Garrone, quale rappresentante di UNIONE BANCHE ITALIANE SPA, ora PRELIOS CREDIT SERVICING SPA (PER MAIOR SPV SRL sede Conegliano, Via V. Alfieri n° 1.
21 14) Depositare telematicamente con almeno 10 giorni di anticipo rispetto alla data dell'udienza fissata, il proprio elaborato peritale completo degli allegati, per l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Si è provveduto al deposito telematico entro i tempi dovuti.
15) Allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dei beni pignorati.
Documentazione fotografica immobili pignorati (All. 06).
16) Allegare una scheda sintetica contenente tutti i dati, necessari per l’ordinanza di vendita relativa alla descrizione catastale e tipologica completa, valore di stima, esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili, eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l’aggiudicatario.
Scheda di sintesi immobili pignorati (All. 09).
17) Segnalare tempestivamente al custode o al giudice dell’esecuzione ogni ostacolo all’accesso.
Non necessario.
18) Dopo l’aggiudicazione, se richiesto dal delegato alla vendita, l’esperto dovrà ottenere e trasmettere al delegato il Certificato di Destinazione Urbanistica.
Si provvederà se necessario e richiesto ad ottenere e trasmettere il Certificato di Destinazione Urbanistica.
quando il bene sarà aggiudicato.
Fonte (TV), 30/03/2021 (firmato digitalmente) Ing. Laura Sgarbossa
