L’indice affordability delle famiglie

Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie ed in particolare della loro vulnerabilità ha assunto un rilievo sempre maggiore dallo scoppio della crisi fi- nanziaria del 2008-2009. La crisi prolungata degli ultimi anni ha profondamente minato la capacità di risparmio, riducendo la propensione all’investimento immobiliare che, soprat- tutto nel nostro paese, comporta la principale e spesso unica forma di indebitamento delle famiglie. In tal senso la valutazione delle condizioni di accessibilità delle famiglie italia- ne all’acquisto della casa, attraverso l’elaborazione di uno specifico indice di affordability, consente di rilevare eventuali cambi di passo nel mercato delle abitazioni sul fronte mutui e condizioni di accesso, fotografando l’evoluzione del mercato immobiliare nel tempo. L’indice di affordability (o di sostenibilità) esprime infatti il grado di accessibilità all’ac- quisto di un’abitazione residenziale da parte di una famiglia, con un focus particolare sulle famiglie con un capofamiglia di giovane età che non possiedono una casa di proprietà. Esso viene elaborato dall’ABI, dal Ministero del Lavoro e dall’Agenzia del Territorio sulla base del costo finanziario connesso con l’ammortamento di un mutuo di durata pari a 20 anni e loan-to-value dell’80% necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione. Per convenzione la soglia fra rata del prestito e reddito familiare disponibile viene individuata

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2.2 Il rapporto Loan To Value e l’accesso ai mutui delle famiglie italiane 59

nel 30%.

Nel complesso, è il risultato di più fattori: il reddito disponibile, i tassi di interesse praticati dalle banche in un determinato periodo, il costo dei mutui, i prezzi di mercato delle case. L’indice viene calcolato utilizzando il costo finanziario connesso con l’ammortamento di un mutuo di durata T e Loan To Value (LTV)% necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione. In pratica, il bene risulterà accessibile se la rata del mutuo necessario a finanziare l’acquisto della casa non supererà una determinata quota del reddito disponibile convenzionalmente individuata nel 30% del reddito disponibile.

In particolare trascurando gli aspetti fiscali legati al possesso di un’abitazione, nonché il tasso di deprezzamento e i capital gains attesi dall’investimento immobiliare, il costo annuo per la detenzione di un’abitazione è pari a:

Costo Abitazione = P rezzo Casa ∗ i

In altri termini il costo annuo dell’abitazione è dato dal flusso di interessi che si sarebbe ottenuto qualora il capitale fosse stato investito in un’attività finanziaria di pari rischiosità. Dall’equazione precedente si ricava che:

Affordability Index BASE = Prezzo Casa ∗ i Reddito

Dalla formula si evince che l’indice affordability dipende da cinque parametri: 1. La durata de mutuo (T );

2. il loan-to value (LT V %) necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione; 3. il tasso di interesse (i), che riflette il funzionamento dell’intermediazione creditizia e

gli impulsi di politica monetaria;

4. il prezzo della casa, che esprime le dinamiche intrinseche del mercato abitativo; 5. il reddito disponibile, che esprime il grado di sviluppo di un Paese e risente eviden-

temente del suo complessivo grado di competitività.

La prassi internazionale prevede che le variazioni delle condizioni di accesso siano l’effetto dei cambiamenti di tre delle cinque variabili macroeconomiche indicate, cioè dei tassi inte- resse, del prezzo della casa e del reddito disponibile.

Nello specifico il tasso di interesse rappresenta la componente finanziaria dell’indice, men- tre l’interazione tra reddito disponibile e prezzo dell’abitazione (il "prezzo relativo" della casa in termini di reddito disponibile) rappresenta la componente "reale". Attraverso que- sta metodologia di calcolo è possibile individuare un segnale più preciso e corretto delle variazioni delle condizioni di accessibilità.

di spesa convenzionalmente allocabile nella spesa per abitazione (pari al 30%), si ricava il seguente:

Affordability Index = 30% − Affordability Index BASE

• Se AffordabilityIndex >0% la famiglia media è in grado di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato;

• Se AffordabilityIndex <=0% La famiglia media non è in grado di acquistare un’abi- tazione al prezzo medio di mercato.

Valori tanto più distanti da zero (positivi o negativi) segnalano una maggiore facilità (dif- ficoltà) di acquisire una casa da parte della famiglia italiana.

Nel grafico seguente9 viene riportato il rapporto immobiliare dell’anno 2016 e rappresenta la quota percentuale semestrale di famiglie italiane che possono comprare casa dal 2004 al 2015.

Figura 2.4: Rapporto immobiliare 2016, percentuale delle famiglie italiane che possono comperare casa.

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Capitolo 3

La situazione italiana del mercato

immobiliare e del finanziamento

bancario

3.1

Situazione economica e finanziaria del mercato immobi-

liare

Il settore immobiliare riveste un ruolo rilevante nell’economia italiana, per il contribu- to che esso fornisce, direttamente e indirettamente, all’attività produttiva. Gli immobili costituiscono un elemento fondamentale per il calcolo della ricchezza delle famiglie e, di conseguenza, sono legati direttamente al settore creditizio finanziario. Le interazioni che si creano tra il mercato immobiliare e il mercato del credito sono fondamentali nel mecca- nismo di trasmissione della politica monetaria, influenzano significativamente le tendenze cicliche dell’intera economia e le condizioni di stabilità del sistema finanziario. La crisi dei mutui sub prime negli Stati Uniti d’America, che è stata l’origine della crisi globale del 2008-09, è l’esempio più evidente della loro importanza. In Italia, dopo una fase di forte espansione avviatasi al termine degli anni novanta, il ciclo immobiliare ha invertito la ten- denza ben prima della crisi globale del 2008-091. Il calo iniziò a partire dalla fine del 2006, quando gli investimenti nel settore immobiliare e i profitti che essi generavano iniziarono la loro fase decrescente. Oltre al settore immobiliare residenziale, si è aggiunto anche il comparto non residenziale, come ad esempio le opere pubbliche. La durata e l’intensità della crisi hanno avuto un impatto negativo molto forte sul sistema delle imprese, caratte- rizzate nel confronto europeo da condizioni di più elevata fragilità economico-finanziaria2. Per le banche ciò ha significato un drastico incremento dei prestiti deteriorati, un fattore che ne ha successivamente condizionato la capacità di concedere nuovi finanziamenti. Per

1_{Gobbi e Zollino, 2013} 2

De Socio, 2010

le famiglie il peggioramento della qualità del credito è stato inferiore rispetto alle imprese, anche per le politiche molto selettive adottate dagli intermediari creditizi prima dello scop- pio della crisi3 e per l’adozione di misure di sostegno alle famiglie in difficoltà nel rimborso del debito4.