MAFIE E URBANISTICA: NON È TUTTO ORO QUELLO CHE LUCCICA
2. La variante urbanistica del supermercato Famila
«Tra le situazioni di maggior rilievo è emersa la vicenda della variante al Piano urbanistico per la realizzazione di un supermercato in centro città denominato “Famila”» (Prefettura di Reggio Emilia, 2016): grazie all’analisi della documentazione gentilmente ottenuta dal Comune e grazie a numerose interviste effettuate sul campo, è stato possibile ricostruire in maniera più accurata la vicenda.
Nell’area oggetto della variante, dove prima era localizzata una vecchia industria ormai in disuso e fortemente degradata, originariamente era stato previsto un intervento di sviluppo residenziale, il quale avrebbe comportato la realizzazione di un cospicuo numero di abitazioni: vi erano «indici di fabbricabilità residenziale per circa 30 unità immobiliari di possibile fabbricazione» (Comune di Bre- scello, 2010b). Dopo un lungo dibattito, durato circa un paio d’anni, l’amministrazione, di fronte ad una proposta ritenuta valevole sotto il profilo dell’interesse pubblico, accondiscende alla richiesta del gruppo immobiliare proprietario del comparto: adottare un Piano di recupero in variante al PRG vi- gente, così da consentire la bonifica dell’area tramite la realizzazione di una struttura di vendita di medie dimensioni.
Il Piano particolareggiato di iniziativa privata viene presentato nel gennaio del 20105 dal «Gruppo L.B. Immobilaire s.r.l.» – proprietario dell’area “ex-Arkos” con sede a Brescello – attraverso la conse- gna, presso gli uffici comunali, della richiesta di un Piano di recupero in variante al PRG vigente per la realizzazione di un nuovo supermercato alimentare e delle relative opere di urbanizzazione (Co- mune di Brescello, 2010a, 2010b). Il progetto di recupero è stato presentato già con l’intenzione, una volta ottenuto il via libera del Comune, di rivendere il terreno ad un soggetto terzo. Infatti, nel mag- gio 2010 giunge al Comune di Brescello, la comunicazione della stipula di un contratto (datato 3 luglio 2009) tra la «Morpho Rispoli Real Estate S.p.a.» ed il «Gruppo L.B. Immobiliare s.r.l.» proprietario, fi- no a quel momento, del comparto oggetto della variante: tale contratto comprovava l’acquisto e la conseguente cessione dell’area. Il 25 settembre 2009, la stessa società «Morpho Rispoli Real Estate S.p.a.», stipulava un altro contratto di compravendita con la «Società Commerciale Brendolan s.r.l.» marchio «Famila»; concordando la vendita dell’immobile finito al gruppo «Famila», successivo titola- re delle autorizzazioni commerciali (Comune di Brescello, 2010b).
L’area “ex-Arkos” era composta, inizialmente, da due zone classificate dal PRG in maniera diffe- rente: la più grande ricadeva nelle «zone interessate da industrie da trasferirsi»6 in cui, secondo le Norme tecniche d’attuazione del Comune era «consentita sia un’utilizzazione di fabbricati diversi dal-
5 Presentazione Piano Particolareggiato di iniziativa privata, in variante al P.R.G., area “ex Arkos” in via
della Repubblica / via Moro a Brescello (prot. n.554, Comune di Brescello).
CULTURA, LEGALITÀ, TERRITORIO 417
la residenza ma compatibile con essa (produttive, esercizi commerciali, servizi, etc.) sia una destina- zione mista, residenziale produttivo»7; la più piccola, invece, nelle «zone di completamento di tipo 1»8. Gli indici previsti in tali aree consentivano di realizzare diversi metri cubi di costruzioni: 25.800 riguardo l’area “ex-Arkos” e 1.695 per la zona di completamento9: per un totale di 27.495 metri cubi (Comune di Brescello, 2010b).
In sostanza, se da un lato l’area in questione era connotata da un forte stato di degrado e di abban- dono (Comune di Brescello, 2010b), dall’altro il progetto previsto dal Piano di recupero, avrebbe con- sentito di «riqualificare il tessuto urbano ponendosi come elemento di ricucitura con il territorio circo- stante, con una riduzione della volumetria consentita e del corrispettivo carico urbanistico» (Comune di Brescello, 2010).
Per poter portare avanti l’operazione viene attuata una variante parziale – normativa e cartografica – del PRG vigente, con la quale entrambe le aree vengono trasformate in «zone D»10 ovvero «zone commerciali d’espansione»11; accorpandole e riperimetrandole in un unico comparto, per una superfi- cie territoriale complessiva di 7.456 mq (Comune di Brescello, 2010b). L’intervento prevedeva un au- mento della superficie produttiva inferiore alla superficie territoriale disponibile e, contestualmente, una riduzione significativa dell’ipotesi di crescita della capacità insediativa residenziale generale, proprio per via del diniego alle trenta unità immobiliari previste in origine.
Per capire meglio, il PRG vigente a Brescello (1990) quantificava le «zone produttive di nuovo im- pianto e quelle esistenti con capacità residua» in 622.724 mq; a tale cifra era possibile aggiungere an- cora un incremento massimo – consentito dall’art. 15 della L.R. 47/7812 – del 6%: per un totale di 37.363 mq13. Dunque, dato che per via della variante generale al PRG (2002) erano state approvate varianti parziali per una variazione sulle potenzialità edificatoria produttiva di soli 20.000 mq; restava la di- sponibilità di usufruire ancora di 17.363 mq di superficie territoriale. L’operazione oggetto di questa analisi rientrava nelle quantità permesse, comportando un aumento della superficie produttiva di soli 7.456 mq, dunque inferiore alla superficie territoriale totale disponibile (Comune di Brescello, 2011b). Questo è un elemento cruciale perché ha permesso, al Comune di Brescello, di portare avanti il pro- getto elaborando soltanto una variante parziale, senza dover redigere una variante strutturale al PRG che avrebbe avuto un iter di approvazione certamente più lungo e complesso.
Dunque, per chiarezza, il Piano di recupero viene presentato dal «Gruppo L.B. Immobiliare s.r.l.» – il quale riesce ad ottenere un buon margine di profitto dalla compravendita successiva – ma la con- venzione urbanistica viene stipulata tra il Comune e la società immobiliare «Morpho Rispoli Real Estate S.p.a.». Lo dimostra quanto riportato nella delibera comunale di approvazione della variante: «vista la comunicazione pervenuta in data 19.03.2011 prot. 2288 da parte della società «Morpho Rispo- li Real Estate S.p.a.» in qualità di promissaria acquirente dell’area oggetto del Piano in variante al PRG, di proprietà di L.B. Immobiliare s.r.l. (promittente venditrice), con la quale conferma di essere il soggetto che sottoscriverà con il Comune di Brescello la convenzione urbanistica relativa al Piano par- ticolareggiato in variante al PRG, in quanto è in fase di perfezionamento la sopraindicata compraven- dita dell’area» (Comune di Brescello, 2011b).
7 Art. 64 delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Brescello. 8 Art. 55 delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Brescello.
9 (21.500 mc + 20%) + (1.413 mc * 1,2) = 28.500 + 1.695 = 27.495 mc (Comune di Brescello 2010). 10 Art. 66 delle Norme Tecniche di Attuazione del comune di Brescello.
11 Art. 66 bis e 66 ter delle Norme Tecniche di Attuazione del comune di Brescello.
12 Legge regionale dell'Emilia Romagna n.47 del 7 dicembre 1978: Tutela ed uso del territorio. 13 622.724 * 6% = 37.363,00 mq totali.
418 ATTI DEL XXXIICONGRESSO GEOGRAFICO ITALIANO