Chi è il multiproprietario ligure

5 : Il multiproprietario in Liguria

Dopo aver passato in rassegna la situazione macroscopica europea, cercando di delineare quali fossero le caratteristiche degli host specializzati europei, quali fossero le loro strategie di diversificazione o concentrazione, le caratteristiche strutturali e infine fornire una definizione di multiproprietario che identificasse più puntualmente queste categorie, si è deciso di focalizzare l’analisi sulla Liguria in quanto essa è a vocazione principalmente turistica, dove verosimilmente sarà più sviluppato il mercato degli affitti a breve/medio termine. In questo capitolo si risponderà alla domanda di ricerca Quali sono le figure che emergono a livello ligure? L’analisi verrà supportata empiricamente nell’ultimo sottocapitolo da modelli econometrici nell’ottica di fornire una caratterizzazione completa delle figure prese in esame.

del profilo, con la rispettiva traduzione in inglese. Per questo attore valgono le considerazioni effettuate in 4.1 dove nella descrizione del profilo è presente la chiara volontà ad assistere con il proprio personale eventuali richieste sul pernottamento mentre la composizione del profilo evidenzia chiaramente che si tratti di una agenzia specializzata. Il tasso di occupazione medio di questa figura risulta essere del 59,96%, molto simile al suo gemello europeo. In questo caso, dunque, è lecito pensare che questo attore non si comporti effettivamente come si è precedentemente supposto, ma effettivamente faccia transitare la transazione all’interno della piattaforma Airbnb.

Per quanto riguarda la seconda posizione si trova Federico (225 proprietà), di cui

però non è presente la biografia: tuttavia data l’immagine di profilo, è possibile scorgere l’appartenenza a un gruppo immobiliare. questa oltre a svolgere la consueta funzione di intermediario tra il proprietario dell’immobile e un eventuale compratore, ha creato una piccola società dal nome “Homei”

specializzata esclusivamente negli affitti di case vacanza nel breve medio termine: in particolare da questa piattaforma viene evidenziata la localizzazione della maggior parte delle proprietà, situate nella Liguria di Ponente e nella Costa Azzurra e Camargue francese. Allo stesso modo sulla piattaforma è presente sia la componente italiana e in misura minore quella francese. Con un tasso di occupazione del 12,5% nel 2019 si potrebbe inferire che questa figura si comporti in maniera simile ai grandi attori europei dove, vista e considerata la presenza di una piccola società ad-hoc, tenti di far transitare i clienti dalla piattaforma di Airbnb sulla propria.

Al terzo posto per proprietà possedute all’interno del contesto ligure, si trova Holiday Group con 211 proprietà. In questo caso non traspare all’interno della

Figura 5-1: secondo host ligure

descrizione biografica la consueta volontà ad assistere il cliente interloquendo direttamente con i propri operatori, o comunque a far uscire il potenziale cliente al di fuori della piattaforma di Airbnb, sebbene nell’immagine di profilo sia evidente l’URL del sito internet: inoltre questo host ha un 26.28% di occupazione media degli immobili, fattore che ci potrebbe far pensare al consueto comportamento sleale caratterizzante l’operatore specializzato. In questo caso a livello di diversificazione internazionale si trovano proprietà principalmente in Italia, seguite poi da Spagna e infine Italia.

Figura 5-2: terzo host europeo

A differenza dell’analisi eseguita in 4.1 per analizzare il fenomeno della scelta del portafoglio immobiliare si è deciso in questa sede di intraprendere una strada diversa: infatti in questa sede non interessa la diversificazione a livello internazionale vera e propria, che è funzione delle nazioni e delle città in cui si è presenti, ma di capire in che misura questi multi-proprietari liguri siano effettivamente solo presenti nella regione e come siano .

Per l’obiettivo di rappresentazione si è deciso quindi di filtrare i proprietari in base alla categorizzazione proposta in questa tesi, che si è rivelata più efficace a identificare eventuali differenze nella specializzazione dell’host, applicandola al contesto ligure. In questo modo è stato possibile porre sull’asse delle ascisse il numero di proprietà possedute dai maggiore proprietario ligure, confrontato alle proprietà che invece possiede eventualmente nel contesto europeo. Quindi la classifica precedentemente proposta partirà scorrendo l’asse delle ascisse da destra verso sinistra. Inoltre viene utilizzata come grandezza del punto il numero di nazioni mentre come gradazione di colore il tasso di occupazione medio rilevato durante il 2019.

Dalla Figura 5-3 appare che la situazione ligure è rappresentata da un contesto eterogeneo, dove si può affermare che esistano sia le anime multiproprietarie europee, sia multiproprietarie locali, con la tendenza del maggiore proprietario ligure, perlomeno per quanto riguarda le prime 10 posizioni, a riempire i propri

spazi (solo due attori hanno un tasso di occupazione tra il 10% e il 12%) e a essere presenti in una sola nazione. Solamente nel caso di multiproprietario europeo, ossia la coda che si allunga sull’asse delle ascisse, si può trovare una diversificazione in diversi stati. Da questo punto di vista quindi sembrerebbe che il multiproprietario ligure sia prevalentemente presente in Italia, con tendenzialmente un peso netto delle proprietà all’interno della Liguria. Invece dal punto di vista dell’occupazione degli immobili, la tendenza generale è quella di cercare di riempirli, con capacità o meglio scelta di ottimizzarne l’utilizzo a seconda dell’host e dei propri obiettivi: infatti si contano poche proprietà in azzurro, segno che seppur con risultati poco soddisfacenti, attraverso la piattaforma transitino.

Figura 5-3:multi-proprietario ligure - europeo

Tuttavia per cercare di delineare più chiaramente le caratteristiche del multi-proprietario ligure, è stato deciso di eliminare le osservazioni non funzionalmente rilevanti in favore di una migliore interpretabilità, rimuovendo tutti i proprietari che possedessero più di 500 unità a livello europeo generando la Figura 5-4. In questo modo è possibile discernere più chiaramente anche i tassi di occupazione dei diversi attori, oltre che capire quale sia effettivamente la composizione del portafoglio tra Liguria ed Europa.

È possibile notare chiaramente che dal punto di vista del proprietario ligure, a parte qualche caso, la tendenza sia quella di possedere solo ed esclusivamente

unità all’interno della Liguria: infatti se si prende l’agglomerato di proprietà che sembrano seguire il trend lineare, alcune deviano leggermente mentre poche altre in maniera più significativa.

Figura 5-4: multiproprietario ligure vs europeo senza maggiori player europei

Rispetto alla caratterizzazione del multiproprietario europeo, è evidente la sostanziale differenza: nei tassi di occupazione sono molto meno presenti gli attori che risultano occupare esiguamente le proprietà (quelli tendenti all’azzurro), mentre la maggior parte occupa parzialmente il proprio patrimonio (quelli caratterizzati dal colore verde acqua, circa il 15% di tasso di occupazione). I casi virtuosi dove è possibile trovare un tasso di occupazione di più del 50% sono maggiormente concentrati nella nuvola presente disegnata nel quadrante che va da 200 proprietà in ambito europeo a 50 proprietà in ambito ligure, segno che chi è più piccolo in dimensione riesca maggiormente a riempire le proprietà.

Da quello che traspare dunque da una prima analisi descrittiva è il delineamento di un multiproprietario in senso ligure principalmente focalizzato sulla località delle proprietà con una tendenza maggiore a riempire i propri immobili a differenza del multiproprietario europeo in Figura 4-2. La “contaminazione” da parte di proprietari più grandi in senso europeo è presente ma si tratta di un fenomeno non così condiviso, inteso come rilevante presenza di proprietà nel portafoglio all’interno della regione Liguria, sebbene questa sia a vocazione