La suddivisione per nazione

Figura 4-4: diagramma di flusso categorizzazione proposta vs Deboosere

Si è scelto di riordinare la classifica per numero di stanze anziché per numero di proprietà in quanto, come già precedentemente spiegato, è più ampliamente correlato all’impiego di risorse umane e di gestione: al decrescere di questa caratteristica, si riesce a cogliere la tendenza di diminuzione dello sviluppo del mercato e vedere come le altre metriche si comportino. Dal punto di vista dell’offerta, dunque, non stupisce che le proprietà (o meglio in questo caso stanze) siano maggiormente presenti dove i flussi turistici sono importanti, con il 90% che si concentra in 12 stati diversi: infatti si trovano in ordine decrescente fino al 2019 la Francia (3755889 stanze) che pesa per 20,94% di quelle presenti sulla piattaforma, poi Italia (2640204) con il 14,72%, Spagna (2684629) 14,97%, UK (2036580,5) con 11,35%, e poi continuando Germania, Russia, Croazia, Grecia e così via. (dati scalari in Figura 8-1, visualizzazione in Figura

4-6)

Dal punto di vista della domanda in termini di ricavi ottenuti nel 2019, anche questa si concentra maggiormente nei punti in cui il mercato è più sviluppato e sono presenti più unità, eccetto per l’Inghilterra, dove pur essendo presenti solo l’11,35% delle stanze e delle proprietà, ci si ritrova con il 16.84% dei ricavi

Figura 4-5:suddivisione europea stanze

della piattaforma.

Figura 4-6: ricavi per nazione

Questo potrebbe far pensare che in quelle realtà dove sia più presente il fenomeno Airbnb e quindi dove siano presenti maggiori introiti monetari generalmente, risultino più efficienti. È utile a tal proposito inserire una ulteriore metrica che ci permette di esemplificare come la redditività cambi da una nazione all’altra e sorprendentemente la situazione delineata fino a questo momento, in cui Francia, Italia, Spagna fanno da capofila in termini sia di offerta, sia di domanda, viene ribaltata. Viene introdotta dunque una nuova metrica definita RevPAR, calcolata in questo caso come ricavo aggregato sul 2019 nella nazione diviso il numero di stanze presenti (

Figura 4-7).

Figura 4-7: RevPAR per nazione

Riordinando la classifica per redditività si trova che le nazioni alla sommità

sommità della classifica si trovano il Baliato di Jersey (3201 dollari per stanza), Islanda (2579 dollari per stanza), Regno Unito (2571 dollari per stanza), Svizzera e così via. Ripartendo dunque dalla classifica precedentemente proposta si ritrova la Francia in 23-esima posizione con 1642 dollari per stanza, l’Italia in 19-esima posizione con 1803 dollari per stanza, la Spagna in 24-esima posizione con 1594 dollari per stanza. Si intende chiaramente come la redditività sia profondamente influenzata da fattori più puramente macroeconomici nelle posizioni più in alto della classifica, mentre nella seconda parte si riesca maggiormente a cogliere come ricada l’allocazione dei ricavi nella categorizzazione lungo il portafoglio di proprietà: è il caso ad esempio di Portogallo, Grecia, Italia, Spagna, dove per i flussi turistici presenti dovrebbe essere presente una maggiore concentrazione di operatori altamente specializzati. Infatti come testimonia la Figura 4-8 il fenomeno multi-proprietario, misurato in questo caso come lo share di immobili posseduti in quello stato rispetto al bacino totale, è presente generalmente laddove i flussi turistici sono rilevanti, ma questa non si traduce effettivamente in una maggiore redditività media a livello di stato. Un maggiore focus sarà svolto nei prossimi paragrafi, evidenziando quali siano i maggiori attori per ciascuna nazione e come la figura cambi a seconda del metodo di definizione scelto.

Figura 4-8: % immobili posseduti per country dai multiproprietari (piccolo, medio e grande)

Dopo aver presentato la domanda e l’offerta sulla piattaforma in ambito europeo, si passa a evidenziare le classificazioni dei diversi autori a livello di

della tipologia di multiproprietario all’aumentare della granularità della suddivisione. Come già ribadito precedentemente per una analisi sintetica ci si focalizza esclusivamente sulle prime tre posizioni per numero di stanze ottenute (che in questo caso combaciano con la classifica filtrata per proprietà).

Iniziando quindi l’analisi seguendo la definizione di (Li, Moreno, and Zhang 2015), il multiproprietario in Francia possiede il 52,42% delle proprietà, pesa per poco più del 60% dei ricavi: nonostante affitti di più in termini di “Reserved Days” (sui giorni prenotati totali nazionali ad esso viene attribuito il 55,74%), è caratterizzato da un tasso di occupazione di 34,1% contro il 38,71% dell’altra figura, e riesce a ottenere una redditività maggiore, con 1869 dollari per stanza contro i 1383. Questo significherebbe dunque che sebbene in Francia si riempia di meno la proprietà, queste figure riescano a estrarre maggiori ricavi attraverso il dynamic pricing.

In Italia invece questa categoria possiede il 68,92% delle proprietà, rappresenta il 73,05% dei ricavi, ottenuti sia attraverso un maggior numero di giorni prenotati, sia attraverso un maggior riempimento dello spazio (29,67% rispetto al 27,44% del mono-proprietario). In questo caso invece sembrerebbe che la leva utilizzata sia il volume, piuttosto che il prezzo.

Per quanto riguarda la Spagna la situazione è speculare a quella italiana, tuttavia con dei tassi di occupazione mediamente più alti ma che ricalcano lo stesso trend.

Ciò che è interessante notare è il confronto tra le redditività per stanza di queste tre nazioni: la figura del mono-proprietario francese è quella più redditizia tra tutte e tre le nazioni ma risulta al secondo posto per quanto riguarda la redditività del multiproprietario, categoria in cui invece la Spagna risulta la migliore. Per spiegare questo fenomeno si potrebbe addurre a ciò che è stato affermato in 4.1, ossia che vi sia la tendenza dei grandi proprietari in queste piattaforme a utilizzare come vetrina dei propri annunci la piattaforma di Airbnb per poi farli transitare attraverso quella di proprietà ottenendo una esternalità di rete sleale; va da sé che per portare nuovi clienti da una piattaforma all’altra è necessario che vi sia un vantaggio condiviso, il quale può essere un prezzo mediamente più basso oppure una serie di servizi di qualità migliore. Questa classificazione, come già precedentemente ribadito, aggrega in due categorie, componendo una granularità non adatta a identificare le varie specializzazioni di proprietario.

Sebbene il comportamento medio del multiproprietario sia possedere più della metà delle proprietà presenti sulla piattaforma e generare la maggior parte dei ricavi, diametralmente opposte invece si trovano le situazioni di Svezia e Norvegia (per i dati Tabella 10), in cui i multiproprietari restando sul range

44-46% delle proprietà, ma non riescono ad avere un effetto marcato come nelle precedenti nazioni, contando rispettivamente tra 50-52% dei ricavi. Inoltre la differenza tra le due categorie in termini di RevPAR, non risulta marcata come nel caso delle prime tre nazioni prese in esame, probabile segno di un maggiore livellamento delle capacità tra le due figure, effetto che è in funzione di molteplici caratteristiche strutturali delle nazioni prese in esame.

(Gyódi and Nawaro 2021) produce la figura di medio-proprietario che intrinsecamente modifica quella del grande proprietario: in Francia viene confermato quanto già detto sopra, ossia una maggiore capacità atta a estrarre maggiore surplus dai consumatori. La novità è rappresentata dall’Italia dove emerge una figura mediamente specializzata con un tasso di occupazione peggiore rispetto a quella più semplice e, nonostante ciò, essa riesce ad ottenere una migliore redditività (circa 330 dollari in più per stanza); il multiproprietario italiano secondo questa classificazione inoltre risulta il migliore tra le tre nazioni campionate riuscendo a estrarre 2377 dollari per stanza e riuscendo a riempire le proprietà per circa il 32%.

La Spagna ottiene allo stesso modo un miglioramento della redditività tuttavia con un un tasso di occupazione crescente nella categorizzazione. Allo stesso modo viene confermato il fattore esplicitato precedentemente, in cui il differenziale della redditività per stanza di Svezia e Norvegia è molto più contenuto rispetto a Francia, Italia e Spagna, specialmente per le categorie meno specializzate.

Appurato che questa categorizzazione approfondisce maggiormente la relazione che vi è tra il numero di proprietà e la redditività, è necessario sottolineare che essa è spostata in direzione del mono-proprietario in quanto il limite è molto vicino a quello delle due proprietà precedentemente utilizzato e risulterebbe in una esigua differenza anche avessimo preso come limite rispettivamente 3 o 5, categorizzazione utilizzata invece da (Gibbs et al. 2018) e per cui è stata comunque inserita la Tabella 12 in appendice e confutare l’ipotesi appena esposta.

autori Naz. tipologia Property ID

Propert y ID (%)

revenue (Milioni

di $)

Revenue

(%) RD (%) OccRa

te (%) RevPar

Li et Al.

France mono 640297 47,58 2417,0 39,17 44,26 38,71 1383,68 multi 705371 52,42 3753,8 60,83 55,74 34,1 1869,1 Italy mono 267680 31,08 1049,4 22,04 26,95 27,44 1287,024

multi 593652 68,92 3711,2 77,96 73,05 29,67 2034,226 Spain mono 234096 30,43 945,1 22,08 26,05 30,73 1174,563 multi 535076 69,57 3336,0 77,92 73,95 33,95 1774,827 G y o d i e t a l . France mono 640297 47,58 2417,0 39,17 44,26 38,71 1383,68

medio(4) 438106 32,56 1934,6 31,35 34,11 36,03 1627,515 grande 267265 19,86 1819,2 29,48 21,63 31,29 2219,467 Italy

mono 267680 31,08 1049,4 22,04 26,95 27,44 1287,024 medio (4) 288022 33,44 1328,7 27,91 33 27,13 1615,968 grande 305630 35,48 2382,5 50,05 40,05 32,12 2377,408 Spain

mono 234096 30,43 945,1 22,08 26,05 30,73 1174,563 medio (4) 211597 27,51 924,8 21,6 27,44 32,8 1396,687 grande 323479 42,06 2411,2 56,32 46,51 34,67 1980,493

Deboosere et al.

France

mono 640297 47,58 2417,0 39,17 44,26 38,71 1383,68 medio (10) 542275 40,3 2605,5 42,22 43,57 35,59 1756,026

grande 163096 12,12 1148,3 18,61 12,16 29,67 2188,893 Italy

mono 267680 31,08 1049,4 22,04 26,95 27,44 1287,024 medio (10) 417879 48,52 2137,0 44,89 49,95 27,79 1779,766 grande 175773 20,41 1574,2 33,07 23,1 34,4 2524,143 Spain

mono 234096 30,43 945,1 22,08 26,05 30,73 1174,563 medio (10) 310462 40,36 1457,3 34,04 41,23 32,87 1490,194 grande 224614 29,2 1878,6 43,88 32,72 35,37 2083,545

Tabella 4: riepilogo delle classificazioni in letteratura su prime tre nazioni europee

Infine (Deboosere et al. 2019) trova un’altra soglia per il medio proprietario di 10 per distinguere il multiproprietario da questa figura.

Per la Francia questo cambiamento ha portato a un peggioramento per quanto riguarda la metrica di redditività, oltre che a un inevitabile riassestamento delle metriche di proprietà: infatti la migliore redditività del grande proprietario nella classificazione precedente, nel contesto francese, è imputabile ad attori che possono essere classificati nella “terra di mezzo”. La tendenza è comunque la stessa di quelle esposte nelle precedenti classificazioni: in Francia all’aumentare delle proprietà, diminuisce il tasso di occupazione ma comunque la specializzazione si riverbera in modo positivo sulle redditività per stanza.

In Italia emerge più chiaramente una figura “media” più interessante, con quasi il 49% delle proprietà e dei giorni prenotati sulla piattaforma, il 44,89 % di ricavi e 1779 dollari per stanza: non deve stupire affatto la netta separazione rispetto alle altre due categorie se si leggono i numeri utilizzando la lente della

“cultura del mattone” caratterizzante la nostra penisola. Inoltre, viene maggiormente cristallizzata in questa classificazione la figura del multi-proprietario che tra le top 3 nazioni per numero di proprietà può vantare il primato per RevPAR, a testimonianza che il settore turistico è quello su cui è maggiormente possibile far perno.

Da questo ulteriore punto di vista emerge come i comportamenti dei vari attori inevitabilmente varino al variare delle soglie scelte; da un’analisi più critica, contestualizzando a livello di regione geografica, è possibile interpretare in

maniera più puntuale le caratteristiche di quegli stessi: l’unico punto in comune tra tutte queste categorizzazioni è che la specializzazione del lavoro si è rivelata correlata con i ricavi per stanza.

Le caratteristiche peculiari riassunte nei sottoparagrafi precedenti si sono rivelate calzare, perlomeno idealmente, la ratio che vi è stata quando si è scelta la categorizzazione di multiproprietario proposta in questa tesi. Le caratterizzazioni esposte identificano parti delle categorizzazioni proposte in questa tesi: chi mette a disposizione solamente una parte della propria casa per effettivi motivi economici o di intraprendenza personale, chi invece sceglie di ottimizzare l’utilizzo del portafoglio immobiliare familiare, chi risulta più specializzato a livello locale e non troppo esteso, categoria che si identificherebbe nella classificazione proposta tra le due categorie multi-proprietario piccolo e grande e di cui si ha avuto evidenza nel momento in cui si sono variate le soglie intermedie 4-10 (Deboosere et al. 2019; Gyódi and Nawaro 2021). Inoltre la caratterizzazione in tre attori del multiproprietario si inserirebbe perfettamente nel contesto francese, dove l’evidenza ha dimostrato che la maggior parte dei grandi proprietari abbiano effettivamente un tasso di occupazione molto minore rispetto alle altre e che inevitabilmente potrebbe riversarsi negativamente sulle metriche finanziarie associate.

Nella Tabella 5 dunque è stata applicata la classificazione proposta nella tesi con l’accorgimento per motivi di spazio di abbreviazione delle sigle che definiscono i diversi gradi di multiproprietario.

autori Naz. tipologia Property ID

Property ID (%)

revenu e (Milion

i di $)

Revenue (%)

RD (%)

OccR ate

(%) RevPar

Proposta

France

m-piccolo 692707 51,56 2025,7 32,84 48,39 39,58 1386,189 m-grande 374435 27,87 1991,3 32,28 29,47 35,19 1533,867 mu-picc 125078 9,31 1001,0 16,23 11,05 32,6 2119,737 mu-medio 38066 2,83 343,2 5,56 3,04 32,53 2507,945 mu-gra 113091 8,42 807,2 13,09 8,05 27,8 2089,295

Italy

m-piccolo 285346 33,16 979,7 20,58 30,06 28,48 1418,124 m-grande 266020 30,91 1264,6 26,57 30,21 26,73 1508,901 mu-picc 150927 17,54 1000,0 21,01 18,94 28,46 1965,373 mu-medio 52387 6,09 421,3 8,85 6,61 32,29 2300,234 mu-gra 105937 12,31 1094,5 22,99 14,17 35,6 2613,37

Spain

m-piccolo 219301 28,54 635,2 14,84 24,88 32,71 1173,583 m-grande 209659 27,28 990,9 23,15 26,63 31,71 1279,441 mu-picc 128822 16,76 780,4 18,23 18 32,22 1650,879

mu-gra 139417 18,14 1379,0 32,21 20,72 36,05 2209,082

Tabella 5: classificazione proposta per nazione

La Francia è caratterizzata da un mono-proprietario piccolo che riesce a riempire le proprietà per quasi il 40% del tempo, possiede poco più del 51% delle proprietà, a lui vengono imputati circa il 49% dei giorni prenotati sulla piattaforma, e con una redditività per stanza pari a 1386 $/r; il RevPar risulta crescente nella specializzazione fino al multiproprietario medio, per poi calare drasticamente nel caso di multiproprietario grande, mentre il tasso di occupazione risulta strettamente decrescente. Viene quindi confermata la tesi secondo cui il proprietario più grande in Francia non abbia come obiettivo né il riempire le proprietà né il generare ricchezza, come testimoniano le ultime due colonne della tabella. Sembrerebbe quindi che il migliore in termini di performance generale sia il multi-proprietario medio, con un tasso di occupazione del 32,53%, con una redditività che distacca di quasi 1200 dollari per stanza la figura meno specializzata.

Il “m-piccolo” in Italia possiede la maggioranza relativa delle proprietà, ma non si comporta in maniera efficiente come invece accade in Francia, risultando in una occupazione di quasi il 29% dei propri immobili. Un altro fattore interessante che è stato accennato precedentemente è la cultura del “mattone”

tipica del panorama italiano: si riverbera nella distribuzione più omogenea nelle categorie intermedie “mono-grande” e “mono-piccolo” a differenza invece del panorama francese. Inoltre pur avendo un andamento parabolico il tasso di occupazione, il RevPar risulta sempre strettamente crescente, rivelando dunque negli attori intermedi una migliore capacità manageriale a mediare tra tasso di occupazione e prezzo: in questo caso ci si aspetta che potrebbe emergere nel panorama italiano una figura con un gruppo di proprietà concentrato geograficamente non troppo esteso, che potrebbe essere specializzato in quello specifico contesto (Xie and Mao 2019) e di conseguenza riesca a performare meglio rispetto alle altre figure anche più specializzate.

Anche per la Spagna valgono le stesse considerazioni effettuate per l’Italia, con l’unica differenza che gli attori nel panorama italiano riescano mediamente a ottenere più ricavi per stanza rispetto a quelli operanti nella penisola iberica Per quanto riguarda altre osservazioni fuori dalla tabella di cui sopra, si può evidenziare il caso della Danimarca, dove il mono-proprietario piccolo possiede circa il 55% delle proprietà e riesce a ottenere un maggiore rendimento per stanza rispetto alla sua versione specializzata: inoltre trova il massimo per quest’ultima metrica nella figura del multiproprietario medio. Dall’altro lato invece in Olanda la figura del multi-proprietario piccolo risulta la migliore per quanto riguarda il RevPar (2705 dollari per stanza) con il multiproprietario

Dunque, la tendenza generale di ciascuna nazione è quella di ottenere dei ricavi per stanza crescenti al grado di specializzazione, con ciascuna figura che media efficacemente tra prezzo e tasso di occupazione: a macchia di leopardo sono presenti anche altri fenomeni collegati probabilmente con l’esternalità di rete negativa, che si manifesta nelle categorie più specializzate (multi-proprietario grande) con un RevPar al di sotto della maggior parte delle altre figure.