ART. 1. PREMESSE
Il Comune di Lanusei è proprietario di un’area ubicata a monte dell’abitato di Lanusei in un alto piano denominato “Seleni”. Il sito oggetto della concessione è situato nella parte terminale nord-ovest dell’altopiano sulla direttrice che porta all’altopiano di San Cosimo. L’area del parco turistico è caratterizzata da una fitta foresta di lecci e da una suggestiva testimonianza della civiltà nuragica composta da un complesso archeologico, motivo di vanto non solo dell’abitato ma anche dei comuni limitrofi.
La superficie prevista per la concessione è di circa 5.564 mq e precisamente parte del mappale 43 del foglio 5, ed è già parzialmente delimitata da una recinzione in pietra. Al suo interno è presente un blocco bagni, oggetto di un recente intervento di manutenzione straordinaria e messa a norma.
L’area del parco turistico ha una valenza strategica per la Città di Lanusei, da preservare e tutelare.
Lo scopo del bando, di cui il presente Capitolato Speciale costituisce documento di gara, è quello di procedere alla concessione in gestione ed uso dell’area del parco turistico, finalizzata alla sua valorizzazione e alla realizzazione di un parco tematico storico/archeologico.
La presente concessione di servizi prevede pertanto la concessione dell’area del parco turistico per una durata di 12 (dodici) anni naturali e consecutivi, decorrenti dalla data di consegna del servizio, non rinnovabili.
ART. 2. OGGETTO DELL’APPALTO E DEFINIZIONI
Il presente Capitolato speciale della Concessione disciplina la concessione di servizi, ai sensi della Parte III del D. Lgs. 50/2016, in cui la controprestazione a favore del Concessionario consiste nel diritto di gestire funzionalmente e di sfruttare economicamente l’area del parco turistico, i cui spazi sono ampiamente descritti nella relazione tecnico illustrativa predisposta dal Comune e ubicati a monte dell’abitato di Lanusei in un alto piano denominato “Seleni” e individuati negli elaborati grafici del progetto, a fronte del pagamento di un canone all'Amministrazione Comunale, soggetto a rialzo in sede di gara.
Il Concessionario svolgerà le proprie attività all'interno dell’area del parco turistico con il proprio rischio di impresa. La principale caratteristica di ogni contratto di concessione infatti consiste proprio nel fatto che il Concessionario assume e svolge l'attività d'impresa legata alla concessione stessa per massimizzare i benefici generabili con la propria attività nel libero mercato e minimizzare e gestire, in piena autonomia e con la propria esclusiva responsabilità, ogni rischio collegato all'esecuzione della concessione stessa. Ogni rischio, economico, gestionale, operativo ecc.
legato all’affidamento, rimane pertanto a totale carico del Concessionario. L’Amministrazione Comunale non è infatti obbligata in alcun modo a garantire un numero minimo di fruitori dei servizi, mentre il Concessionario è impegnato a soddisfare la richiesta, anche se superiore, in quanto presente. Il Concessionario deve quindi provvedere a gestire l'attività aggiudicata in concessione mediante capitali, risorse umane, tecniche e tecnologiche e organizzazione propri. Il Concessionario
eseguirà i servizi in oggetto a proprio rischio utilizzando strutture e locali, impianti, apparecchiature ed attrezzature presenti concessi dall’Amministrazione Comunale oltre a quelle di cui vorrà dotarsi a proprie spese. Il Comune di Lanusei rimane pertanto escluso da qualsiasi impegno o responsabilità connessa con l'esecuzione del servizio.
Anche ai fini dell'articolo 3, comma 5, della legge n. 136 del 2010 e dell'articolo 72, comma 4, è stato acquisito il seguente Codice Identificativo della Gara (CIG):8069589381
Nel presente Capitolato sono assunte le seguenti definizioni:
a) Codice dei contratti: il decreto legislativo 18 aprile 2016, n. 50;
b) Regolamento generale: il decreto del Presidente della Repubblica 5 ottobre 2010, n. 207 - Regolamento di esecuzione ed attuazione del Codice dei contratti pubblici, per quanto ancora in vigore;
c) Decreto n. 81 del 2008: il decreto legislativo 9 aprile 2008, n. 81, Attuazione dell'articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro;
d) Concessione di servizi: contratto a titolo oneroso stipulato per iscritto in virtù del quale la Stazione Appaltante affida a un operatore economico la gestione del servizio in argomento riconoscendo a titolo di corrispettivo unicamente il diritto di gestire i servizi oggetto del contratto con assunzione in capo al Concessionario del rischio operativo legato alla gestione dei servizi;
e) Rischio operativo: il rischio legato alla gestione del servizio sul lato della domanda o sul lato dell'offerta o di entrambi, trasferito all'operatore economico. Si considera che l'operatore economico assuma il rischio operativo nel caso in cui, in condizioni operative normali, non sia garantito il recupero degli investimenti effettuati o dei costi sostenuti per la gestione dei servizi oggetto della concessione;
f) Rischio di domanda: il rischio legato ai diversi volumi di domanda del servizio che il Concessionario deve soddisfare, ovvero il rischio legato alla mancanza di utenza e quindi di flussi di cassa;
g) Stazione Appaltante o Amministrazione o Amministrazione Comunale o Concedente: il soggetto giuridico che indice la gara per la concessione e che sottoscriverà il contratto, rappresentato dal Comune di Lanusei;
h) Concorrente: il soggetto giuridico (singolo, raggruppato o consorziato), comunque denominato ai sensi dell'articolo 45 del Codice dei contratti, che partecipa al presente bando di concessione con la presentazione di offerta;
i) Concessionario o Aggiudicatario: operatore economico che stipula la concessione con l'Amministrazione Comunale acquisendo il diritto di gestire funzionalmente e sfruttare economicamente i servizi assentiti in concessione, alle condizioni di cui allo schema di concessione;
j) Capitolato: il presente Capitolato Speciale di Concessione;
k) Area del parco turistico: la superficie prevista per la concessione, di circa 5.564 mq, situata nella parte terminale nord-ovest dell’altopiano del “Seleni” sulla direttrice che porta all’altopiano di San Cosimo;
l) Progetto Tecnico Gestionale: il progetto contenuto nell'offerta tecnica nel quale il concorrente illustra il programma delle attività che il concorrente propone di svolgere all'interno dell’area del parco turistico in concessione qualora aggiudicatario, nonché le forme di partenariato e collaborazione e il progetto degli interventi di adeguamento funzionale degli spazi e quant'altro ritenga necessario per la propria attività;
m) Studio di fattibilità: il documento che dovrà essere prodotto dal concorrente nel quale lo stesso procederà alla valutazione economica, attraverso la comparazione tra costi e ricavi attesi, derivante dalla realizzazione del Progetto Tecnico Gestionale offerto e nel quale dovrà mostrare la garanzia dell'equilibrio economico e finanziario della concessione;
n) RUP: responsabile unico del procedimento di cui all'articolo 31 del Codice dei contratti;
o) Commissione Giudicatrice: commissione nominata della Stazione Appaltante preposta alla valutazione delle offerte tecniche e economiche.
ART. 3. DESCRIZIONE DEGLI OBIETTIVI DELLA CONCESSIONE
L'obiettivo generale della presente concessione è quello di svolgere le seguenti due tipologie di attività:
1. Gestione ordinaria del parco turistico naturalistico: il concessionario dovrà svolgere tale attività secondo le modalità e alle condizioni indicate al presente capitolato all’Art. 9;
2. Progetto di gestione e sviluppo: il concessionario dovrà realizzare un progetto di un parco tematico storico/archeologico a grandezza naturale afferente alla civiltà nuragica con gestione e sviluppo anche a carattere imprenditoriale secondo le modalità e alle condizioni indicate nel presente capitolato speciale all’Art. 8.
Il Progetto proposto non può prevedere:
a) Lo sviluppo di attività che denotino il mero sfruttamento dell’Area per le proprie attività ma che non restituiscano alla collettività e all’area del parco turistico un valore aggiunto (es: il semplice trasferimento dell'attività da una sede all'altra);
b) Lo sviluppo di attività non conformi alla destinazione d’uso dell’Area, contrarie all’ordine pubblico o al pubblico decoro.
ART. 4. DURATA DELLA CONCESSIONE
La concessione dell’Area del parco turistico ha una durata di anni 12 (dodici) naturali e consecutivi, decorrenti dalla data di consegna del servizio, non rinnovabili.
La durata della concessione tiene conto del tempo di previsione ragionevole entro il quale il concessionario recuperi gli investimenti effettuati nell’esecuzione dei lavori e servizi, insieme con un ritorno sul capitale investito tenuto conto degli investimenti necessari per conseguire gli obiettivi contrattuali, ai sensi dell’art.18, co. 2 della direttiva 2014/23/UE.
Successivamente alla stipula del Contratto di Concessione, l'Amministrazione Comunale procederà alla consegna degli spazi così come descritti all’Art. 14 del presente Capitolato per l’utilizzo degli stessi sulla base del Progetto Tecnico Gestionale offerto in sede di gara dal Concessionario e successivamente approvato dal Concedente a seguito dell'acquisizione di tutte le autorizzazioni, pareri e nulla osta di legge.
La concessione avrà decorrenza dalla data del verbale di consegna del servizio redatto in contraddittorio tra il Concessionario e il Concedente.
Il Concessionario, al termine della concessione, non avrà titolo ad esigere un indennizzo o una buonuscita.
ART. 5. VALORE DELLA CONCESSIONE E DEL CANONE ANNUALE
Il valore della concessione, stabilito in base alle disposizioni dell'articolo 167 del Codice, è costituito dal fatturato totale del Concessionario generato per tutta la durata del contratto, al netto dell'IVA, ed è pari a € 102.000,00 (euro centodue mila/00) inferiore alla soglia di cui all'articolo 35 del Codice.
1. Il valore presunto stimato per la concessione, pari a € 102.000,00 (euro centoduemila/00) per l'intera durata della Concessione (dodici anni);
2. Tale stima ha carattere puramente indicativo, non impegna in alcun modo l'Amministrazione Comunale e non costituisce alcuna garanzia di corrispondenti introiti per il Concessionario, che assume interamente a proprio carico il rischio d'impresa inerente la gestione del servizio offerto;
3. Il Concessionario, per la concessione di gestire funzionalmente e sfruttare economicamente i locali e gli spazi individuati, in conformità al Progetto Tecnico Gestionale, si impegnerà a versare all'Amministrazione Comunale un canone di concessione di importo fisso mensile, pari agli importi mensili di cui al punto successivo, più IVA al 22%, oggetto di rialzo in sede di offerta economica di gara;
4. Il costo del canone di concessione annuale a base d’asta è stato fissato in € 100,00 (euro cento/00) oltre l'IVA;
5. Tale canone di concessione dovrà essere versato in rate annuali anticipate.
Il canone di concessione è soggetto ad aggiornamento annuale, a decorrere dal secondo anno di concessione, sulla base del 100% della variazione dell'indice Istat dei prezzi al consumo delle famiglie di operai ed impiegati (indice F.O.I. calcolato al netto dei consumi di tabacchi). La revisione del canone scatterà solo su richiesta avanzata dalla parte che vi avrà interesse, posto che con tale clausola la Stazione Appaltante ha inteso regolare con modalità eque e ragionevoli il meccanismo di adeguamento automatico del canone.
ART. 6. LUOGO DI ESECUZIONE DEL SERVIZIO
Per l'espletamento del servizio, l'Amministrazione Comunale concederà in gestione al Concessionario l’area ubicata a monte dell’abitato di Lanusei in un alto piano denominato “Seleni”, meglio identificati nelle planimetrie allegate nella relazione tecnico illustrativa, e precisamente identificato al mappale 43 del foglio 5, per una superficie totale di circa 0,56 Ha.
Per maggiore dettaglio si rimanda alla relazione tecnico illustrativa per la descrizione puntuale di tutta l’area del parco turistico e relativi impianti e finiture.
Gli spazi in concessione si trovano allo stato attuale e con gli impianti minimi a garantire una fruibilità dello spazio tal quale. Sarà cura del Concessionario allestire i locali e gli spazi rendendoli idonei allo svolgimento delle attività proposte nel Progetto Tecnico Gestionale.
Gli spazi affidati al Concessionario devono essere da questo utilizzati esclusivamente per lo svolgimento delle attività richieste dalla presente concessione, salvo diversa autorizzazione dell'Amministrazione Comunale. È fatto divieto al Concessionario cedere in tutto o in parte gli spazi oggetto della concessione senza la preventiva autorizzazione del Concedente. L'inosservanza della presente clausola determinerà la risoluzione del contratto stesso ai sensi dell'art. 1456 Codice Civile e il Concedente potrà richiedere l'immediata restituzione dei locali, oltre al risarcimento del danno.
ART. 7. ONERI E SERVIZI A CARICO DEL CONCESSIONARIO
Il Concessionario si impegna al rispetto del Progetto Tecnico Gestionale proposto in sede di gara e alla esecuzione di tutti i servizi e le attività all’interno dell’area del parco turistico, oltre tutte le regole e condizioni già descritte e definite nel presente Capitolato e negli ulteriori documenti di gara.
In particolare, in Concessionario dovrà:
1. Rispettare la delibera del Consiglio Comunale n. 35 del 05/11/2018, nonché della convenzione e di tutti gli altri relativi al procedimento di gara stessa;
2. Svolgere la manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree del lotto in concessione poste al suo interno.
L’attività di manutenzione richiesta comprende quella relativa all’area del parco turistico in concessione e delle strutture in essa presenti e comprende:
• Sfalcio dell’erba;
• Manutenzione dei sentieri e vialetti;
• Pulizia delle eventuali caditoie e delle fossette laterali ai passaggi;
• Controllo del sottobosco;
• Controllo della recinzione perimetrale e dei cartelli.
Tutte le spese inerenti le attrezzature, i mezzi d’opera, i materiali e il personale e tutto ciò che è necessario per la gestione ordinaria e straordinaria del parco turistico e per il buono e corretto svolgimento del servizio di cui al presente capo, compreso l’acquisto dei materiali, mezzi, automezzi e attrezzature per la manutenzione rurale boschiva, prodotti farmaceutici per il primo soccorso, prodotti per il mantenimento dell’igiene e gestione decorosa dei locali sono a carico del concessionario.
All’interno dell’area oggetto della convenzione è presente inoltre un fabbricato destinato a bagni pubblici. Tutte le spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria di questo immobile sono a carico del concessionario.
3. Effettuare interventi di pulizia del lotto concesso, consistente nella pulizia dei camminamenti e dei sentieri destinati al pubblico oltre la ripulitura delle eventuali aree destinate al tempo libero e funzioni ricreative come identificate nel Progetto Tecnico Gestionale presentato in sede di offerta, e conferimento dei rifiuti nel rispetto della raccolta differenziata.
Deve essere garantita la pulizia di tutto il lotto oggetto della concessione in particolar modo delle strutture comprese con le modalità che nell’ambito del Progetto Tecnico Gestionale presentato in sede di offerta sono lasciate aperte al pubblico. In particolare dovranno essere effettuati controlli giornalieri al fine di verificare il mantenimento del decoro e della pulizia e garantire per questa finalità le seguenti operazioni:
• Svuotamento cestini portarifiuti e relativa pulizia;
• Spazzamento lavaggio e pulizia di tutti i servizi igienico-sanitari destinati al pubblico esistenti nell’area oggetto della concessione con utilizzo di prodotti speciali e relativa fornitura di prodotti di consumo (carta igienica e sapone liquido etc.);
• Pulizia dei sentieri compresi all’interno del lotto di concessione in modo che siano accessibili e transitabili.
4. Effettuare i servizi di sorveglianza di controllo e segnalazioni di situazioni inerenti la sicurezza ai fini antincendio.
È fatto obbligo al concessionario e al relativo personale impiegato di segnalare tempestivamente agli organi competenti (Vigili del Fuoco, Associazioni di Volontariato, 113, etc.) eventuali incendi o altro tipo di gravi emergenze relative all’ambiente di cui si sia a conoscenza, anche se verificatesi all’esterno del parco turistico in concessione o di tutti quei fatti che possono rappresentare una fonte di pericolo immediato o per gli utenti o di rischio per la pubblica incolumità.
In tutti i casi di emergenza, comunque, il concessionario è autorizzato ad inibire l’accesso al pubblico nell’area, inibire l’uso del bene economico difettato o inibire l’area soggetta a pericolo, provvedere alla rimozione dei pericoli o ove possibile alla segnalazione ai servizi di Pronto Intervento e tempestivamente di comunicazione all’Amministrazione Comunale.
Nel corso dello svolgimento dell’attività il personale dovrà garantire la presenza di eventuale materiale informativo anche fornito dal concessionario e dall’Amministrazione Comunale in grado di fornire ai cittadini informazioni relative al parco turistico oltre a sollecitare una sensibilizzazione civile al rispetto della natura.
5. Eseguire i servizi contrattualmente previsti condizioni permanenti di igiene e sicurezza, nel pieno rispetto delle norme vigenti emanate o comunque applicabili nel territorio nazionale, nonché delle eventuali norme interne dell’appalto in materia di prevenzione degli infortuni ed igiene del lavoro.
6. Predisporre e consegnare il Piano di sicurezza sostitutivo inerente alle attività esercitate, e il documento unico di valutazione dei rischi dovuti alle interferenze delle reciproche attività secondo le disposizioni del D.lgs. 81/08 e ss.mm.ii.
Conseguentemente il Concessionario curerà l’informazione e l’addestramento dei propri dipendenti sia sui rischi sia sulle misure di sicurezza da applicare durante l’esecuzione dei servizi.
In caso di inosservanza delle norme di sicurezza, l’Amministrazione potrà sospendere l’efficacia del contratto, fino a quando il Concessionario non provveda all’adeguamento alle norme e regole nell’attività di servizio. Tutto quanto non espressamente contenuto in materia di sicurezza nel capitolato speciale d’appalto, dovrà fare riferimento alla normativa in vigore.
7. Garantire l’apertura del parco turistico oggetto di concessione per il periodo minimo di 90 (novanta) giorni all’anno, e nello specifico almeno le giornate di seguito indicate:
a. Dal 15 giugno al 31 agosto (78 giorni);
b. Dal 26 dicembre al 31 dicembre (6 giorni);
c. Dal 2 gennaio al 5 gennaio (4 giorni);
d. Nei giorni di Pasqua e Pasquetta (2 giorni).
8. Assicurare, in qualsiasi momento, l’accesso alla struttura al personale incaricato dall’Amministrazione Comunale. Il Comune potrà, in qualsiasi momento, effettuare controlli mirati a verificare il rispetto della convenzione.
9. Facilitare l’operato dell’Amministrazione Comunale nella gestione della viabilità interna al parco turistico. L’Amministrazione Comunale si riserva la facoltà di disciplinare a sua totale discrezione, senza che nulla possa essere eccepito dal concessionario, la viabilità interna al parco Seleni ed, in particolare, quella del tratto lastricato prospiciente le medesime, anche attraverso provvedimenti di chiusura al traffico, temporanei o definitivi, dello stesso.
10. Osservare, nell’espletamento dei servizi, le vigenti norme di legge tese a garantire la sicurezza del pubblico, e tenere indenne l’Amministrazione Comunale da qualsiasi danno e responsabilità penale e civile nei confronti di terzi.
11. Assolvere a propria cura e spesa a tutte le incombenze indispensabili per l’acquisizione e/o richiesta di autorizzazioni, licenze, permessi, nullaosta, amministrative sanitarie e commerciali, qualora necessarie e/o prescritte per la gestione e la conduzione dell’area, esonerando l’Amministrazione Comunale da qualsiasi responsabilità conseguente ad eventuali dinieghi;
12. Stipulare la garanzia definitiva di cui al successivo Art. 23.
13. Stipulare la polizza assicurativa di cui al successivo Art. 24.
14. Rispettare eventuali norme, regolamenti e disposizioni che dovessero essere ordinate dal Comune di Lanusei, Prefettura, Soprintendenza, Vigili del Fuoco o altri Enti in considerazione della peculiarità dei luoghi in cui si svolgerà il servizio. Sarà cura del Concessionario, prima della consegna del servizio, prendere i dovuti contatti con gli enti competenti al rilascio delle autorizzazioni di legge e sarà onere dello stesso il rispetto delle disposizioni, prescrizioni e richieste finalizzate all'ottenimento delle autorizzazioni.
15. Assicurare il pagamento spese inerenti e consequenziali la stipula del contratto, delle imposte per l'esercizio del servizio, il pagamento della tassa sui rifiuti, delle eventuali tasse su diritti di esercizio e quant'altro necessario per l'esecuzione delle attività in concessione.
ART. 8. BENEFIT E AGEVOLAZIONI PROPOSTE AL CONCESSIONARIO
Al concessionario sarà corrisposta la somma di € 30.000,00 (Euro trentamila,00), per la Realizzazione di un parco tematico storico/archeologico a grandezza naturale che preveda:
1. La realizzazione della recinzione perimetrale, in materiale ligneo e/o litico, inclusa la collocazione, entro l’area concessa, di porta rifiuti idonei alla raccolta differenziata;
2. La realizzazione di n. 4 capanne in pietra o altro materiale ammissibile ai sensi delle vigenti disposizioni in materia di tutela paesaggistica e di sicurezza (anche in relazione alla fruizione degli spazi da parte di persone), a grandezza naturale, come da offerta presentata.
Il Comune di Lanusei si riserva, senza obblighi o vincoli in merito nei confronti del Concessionario, il diritto di mettere a disposizione ulteriori € 12.000,00 (Euro dodicimila,00) derivanti da apposito contributo della Fondazione di Sardegna, nel rispetto del bando e delle condizioni stabilite dalla Fondazione stessa, ove erogato.
Le opere di completamento o necessarie all’adeguamento funzionale delle infrastrutture devono essere realizzate dal soggetto Concessionario a regola d'arte e devono rispondere a tutti i criteri, parametri e norme di sicurezza previsti dalle leggi vigenti.
L’Amministrazione Comunale riconoscerà al concessionario il contributo di cui al presente articolo, secondo le seguenti modalità:
1. € 5.000,00 (Euro cinquemila,00) al momento della stipula del contratto, in conto gestione;
2. € 10.000,00 (Euro cinquemila,00) all’atto della realizzazione del 50% delle lavorazioni previste nel progetto approvato;
3. € 15.000,00 (Euro quindicimila,00) all’atto del completamento delle opere e del collaudo delle stesse da parte del Comune di Lanusei.
Il Concessionario è tenuto a presentare all'Amministrazione e al collaudatore per l'approvazione, secondo la scansione stabilita dai numeri 2 e 3 del precedente comma, tutta la contabilità e le pezze giustificative attestanti il costo delle lavorazioni eseguite, che deve risultare almeno pari a quello preventivato nell’offerta di gara. Le opere dovranno essere eseguite da soggetto in possesso dei necessari requisiti di legge.
Al termine della concessione, le opere realizzate verranno acquisite al patrimonio del Comune senza
Al termine della concessione, le opere realizzate verranno acquisite al patrimonio del Comune senza