Sulla base del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Novara, l'area su cui sorge l’edificio pignorato, risulta classificata come “Ambiti di qualificazione rurale esterni“
e disciplinata dagli art. 19.1.b/c, 19.2/3/4/5/6/7, 22.1.g e 25.1/2/3/4 delle Norme Tecniche di Attuazione; l’area ricade inoltre nella classe geologica “I” di idoneità all’edificazione.
L'immobile risulta edificato e/o modificato sulla base dei seguenti titoli autorizzativi:
- Concessione Edilizia del 05.02.1992, Prot. Gen. 1936, rilasciato a Gavinelli Cesare e Luotti Luisella, per “costruire un capannone con elementi prefabbricati, per stoccaggio prodotti agricoli, in Cascina Avogadro-Vignale”;
- Fine lavori dichiarata in data 20.03.1992, Prot. 1043 del 23.03.1992;
- Certificato di Collaudo Statico emesso dall’Ing. Raffaella Comolli in data 03.06.1992;
- Autorizzazione di Agibilità rilasciata in data 11.12.1992, Prot. 1043/92;
- Comunicazione di installazione di impianto fotovoltaico del 05.10.2009, Prot. 72340.
Il raffronto tra gli elaborati grafici allegati ai titoli autorizzativi depositati e quanto rilevato in sito durante il sopralluogo, evidenzia la conformità urbanistico-edilizia dell’unità pignorata.
In merito alla situazione urbanistica dell’immobile di cui trattasi, si rileva che il terreno sul quale insiste risulta gravato da:
- cessione della cubatura edificabile e vincolo di mantenimento della destinazione agricola del fabbricato pignorato, ai sensi dell’art. 25 della Legge Regione Piemonte
Giudice Esecutore Dott. Nicola Tritta
n. 56 del 05.12.1977, come da scrittura privata ricevuta dal Notaio Renato Bucolo in data 10.121991 al Rep. 16050, Racc. 2024, meglio descritta al successivo capitolo
“4.1”;
- cessione della cubatura edificabile e vincolo di mantenimento della destinazione del fabbricato in costruzione (residenza dell’imprenditore agricolo), ai sensi della L.R.
Piemonte n. 56 del 05.12.1977, coma da atto unilaterale redatto dal Notaio Fabio Diaferia in data 13.03.2000, Rep. 14842, Racc. 4611, registrato a Novara il 20.03.2000 al n. 1534, serie 1V e ivi trascritto in data 21.03.2000 ai nn. Gen. 4108, Part. 2570, meglio specificato al successivo capitolo “4.1”.
3 TITOLARITA’, PROVENIENZA E STATO DI POSSESSO 3.1 Attuali proprietari
Dall'esame della documentazione in atti e dalle verifiche effettuate, si evince che alla trascrizione del pignoramento immobiliare, avvenuta in data 05.06.2019, il fabbricato pignorato, catastalmente individuato al sovrastante capitolo 2.2, risultava in capo, per l’intero di piena proprietà, all’esecutato, Sig. Gavinelli Gianantonio (coltivatore diretto), nato a Galliate (NO) il 26.12.1967, Cod. Fisc. GVN GNT 67T26 D872G, in forza di atto di compravendita a firma del Notaio Fabio Diaferia in data 14.04.1999, Rep. 11560, Racc.
3504, trascritto a Novara il 26.04.1999 ai nn. 5575/3636 e registrato il 29.04.1999 al n.
1772, serie 1.
3.2 Precedenti proprietari
Gavinelli Cesare e Luotti Luisella, in forza di atto di compravendita a firma del Notaio Enrico Bellezza in data 23.04.1981, Rep. 10552/4564, trascritto a Novara il 04.05.1981 ai nn. 4941/3891 e registrato il 08.05.1981 al n. 3477.
3.3 Stato di possesso
Alla data del sopralluogo il bene pignorato risultava occupato ed utilizzato dall’esecutato.
Come da allegata dichiarazione dell’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Novara, non risultano registrati contratti di locazione relativi all’unità in esame.
4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
- Domande giudiziali nessuna
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura:
Scrittura privata ricevuta dal Notaio Renato Bucolo in data 10.12.1991 al Rep. 16050, Racc. 2024, di vincolo e di impegno ai sensi dell’art. 25 della Legge Regione Piemonte n.
56 del 05.12.1977, con la quale i precedenti proprietari del terreno sul quale è stato edificato l’immobile di cui trattasi, Sigg. Gavinelli Cesare, Cod. Fisc. GVN CSR 37T12
Giudice Esecutore Dott. Nicola Tritta
A844X e Luotti Luisella, Cod. Fisc. LTT LLL 45H49 L436B, “a) […] comproprietari del seguente immobile sito in Comune di Novara: seminativo irriguo al foglio 17, mappale 84 di ettari 1.06.00, reddito dominicale Lire 212.000 e reddito agrario Lire 111.300, posto tra i confini: a nord, ragioni al mappale 85: ad est, ragioni al mappale 7, a sud, Roggia Mora;
ad ovest, Foglio 13 e strada a metà con al di là ragioni al mappale 5”, richiedenti, al Comune di Novara, “di concessione per la costruzione di un capannone […] da erigersi sul suddetto fondo”, stipulano e convengono quanto segue:
“I signori Gavinelli Cesare e Luotti Luisella in Gavinelli ai sensi dell’articolo 25 della Legge Regione Piemonte 5 dicembre 1977 n. 56, si obbligano, per sé, successori ed aventi causa nei confronti del Comune di Novara a mantenere la destinazione d’uso per l’immobile costruendo da erigersi sul fondo sito in comune di Novara e sopradescritto in premessa alla lettera a) al servizio dell’attività agricola e ad assoggettare a vincolo per la realizzazione del volume edificabile richiesto il seguente appezzamento e precisamente:
in Comune di Novara, seminativo irriguo al foglio 17 mappale 84 di ettari 1.06.00 reddito dominicale Lire 212.000 e reddito agrario Lire 111.300 […]”.
Si evidenzia che il terreno sul quale insistono l’immobile pignorato e l’edificio adibito a residenza dell’imprenditore agricolo, ora identificato al Foglio 17, Mappale 113, del Comune di Novara, parte dell’ex Mappale 108, prima ancora censito al Mappale 84 di ettari 1.06.00, risulta altresì gravato da atto unilaterale d’impegno ai sensi dell’art. 25 della Legge Regionale n. 56 del 05.12.1977, modificata ed integrata con Legge Regionale Piemonte n. 50 del 20.02.1980 e s.m.i., redatto dal Notaio Fabio Diaferia in data 13.03.2000, Rep. 14842, Racc. 4611, registrato a Novara il 20.03.2000 al n. 1534, serie 1V e ivi trascritto in data 21.03.2000 ai nn. Gen. 4108, Part. 2570, nel corso della richiesta del titolo autorizzativo per l’edificazione del fabbricato adibito a residenza dell’imprenditore agricolo, con il quale il Sig. Gavinelli Gianantonio, nato a Galliate il 26.12.1967, Cod. Fsic. GVN GNT 67T26 D872G, “proprietario dei terreni agricoli identificati al Catasto Terreni del Comune di Novara al Foglio 17, Mappale 10 (seminativo irriguo di ettari 3.92.70, classe 3, reddito dominicale Lire 785.400, reddito agrario Lire 412.335), Mappale 108, ex mappale 84 (ente urbano di ettari 1.06.00) terreno agricolo con entrostante capannone ad uso agricolo, si impegna:
1) A mantenere la destinazione dell’erigendo fabbricato al servizio dell’attività agricola così come disposto dal 7° comma dell’articolo 25 della Legge Regionale n. 56 del 05.12.1977 integrata e modificata dalla Legge Regionale n. 50 del 20.05.1980 e successive modifiche ed integrazioni;
2) A mantenere le classi di coltura in atto dei terreni descritti in premessa;
3) A vincolari tutti i sopraindicati terreni a favore della erigenda costruzione dovendosi ritenere trasferita la cubatura di tutti i detti terreni sull’area sulla quale verrà realizzato il fabbricato”.
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione
Giudice Esecutore Dott. Nicola Tritta
della casa coniugale: nessuna
- Altri pesi o limitazioni d’uso: nessuna
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura
Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria iscritta a Novara il 23.09.2010 ai nn. Gen. 14586 Part. 3007, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di Banca Sella S.p.a.
contro Gavinelli Gianantoinio, per l’intero di piena proprietà dell’immobile identificato al CEU del Comune di Novara al Foglio 17, Mappale 113, Subalterno 3 (attualmente identificato al Sub. 5 e precedentemente all’edificazione al CT Foglio 17 Mappale 108), a seguito di atto a firma del Notaio Vittorio Galliano, in data 21.09.2010 a Rep. 6626/4237.
Importo iscritto € 180.000,00 - Importo capitale € 90.000,00 Trascrizioni:
- Trascrizione del 21.03.2000 ai nn. Gen. 4108, Part. 2570, relativa a costituzione di vincolo di destinazione gravante sui terreni identificati al Fg. 17, Mappali 10 e 108, a favore del Comune di Novara e contro Gavinelli Gianantonio, a seguito di atto a firma del Notaio Fabio Diaferia in data 13.03.2000 al Repertorio 14842. “Il Sig. Gavinelli Gianantonio si è impegnato a mantenere la destinazione dell’erigendo fabbricato al servizio dell’attività agricola, così come disposto dal 7° comma dell’articolo 25 della L.R.
56 del 05.12.1977, integrata e modificata dalla L.R. 50 del 20.05.1980 e s.m.i., a mantenere le classi di colture in atto dei terreni di cui al quadro b (Fg. 17, Mappali 10 e 108), a vincolare tutti i sopraindicati terreni a favore della erigenda costruzione, dovendosi ritenere trasferita la cubatura di tutti i detti terreni sull’area sulla quale verrà realizzato il fabbricato”.
- Trascrizione del 05.06.2019 ai nn. Gen. 7924, Part. 5724, relativa a verbale di pignoramento immobili del 09.04.2019 Rep. 1163, a favore di Banca Sella S.p.A contro Gavinelli Gianantonio, per l’intero di piena proprietà dell’immobile oggetto di stima e catastalmente identificato al CEU del Comune di Novara al Foglio 17, Mappale 113, Subalterno 5, precedentemente censito al Subalterno 3.
Si evidenzia che nel corso delle operazioni peritali, relativamente al soggetto esecutato, sono emerse le seguente formalità, ultronee alla presente procedura:
- Trascrizione del 24.03.2017 ai nn. Gen. 4501, Part. 3148, relativa a verbale di pignoramento immobili del 06.03.2017, Rep. 924, a favore di SEM.EL.BO di Bocciarelli Andrea & Giuseppe S.r.l.. contro Gavinelli Gianantonio, per l’intero di piena proprietà dell’immobile catastalmente identificato al CT del Comune di Novara al Foglio 17, Mappale 113, Subalterno 2;
Giudice Esecutore Dott. Nicola Tritta
- Trascrizione del 31.01.2018 ai nn. Gen. 1327, Part. 983, relativa a verbale di pignoramento immobili del 18.01.2018, Rep. 191/2018, a favore di Boieri S.n.c. di Boieri Dante & C. contro Gavinelli Gianantonio, per l’intero di piena proprietà dell’immobile catastalmente identificato al CT del Comune di Novara al Foglio 17, Mappale 10.
Difformità urbanistico-edilizie:
Nessuna.
Difformità catastali:
Nessuna.
4.3 Altre informazioni per l’acquirente Oneri di natura condominiale:
Constatata la natura indipendente dell’unità pignorata non risultano gravami di tipo condominiale.
Cause in corso:
Nel corso delle operazioni peritali, relativamente all’immobile in esame, non sono emerse cause civili in corso, escluso la presente Procedura Esecutiva Immobiliare.
5 VERIFICA VINCOLI, DIRITTI DEMANIALI O USI CIVICI
L’immobile oggetto di stima non è gravato da vincoli artistici, storici, alberghieri o di inalienabilità, fatta eccezione per il vincolo di mantenimento della destinazione a servizio dell’attività agricola, come già compiutamente descritto al precedente capitolo “4.1”.
Come più volte certificato dall’Ufficio Tecnico del Comune di Novara, sul territorio comunale non risultano terreni assoggettati ad usi civici essenziali o diritti demaniali.
6 GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITA’ E FORMAZIONE LOTTI DI VENDITA Considerata la consistenza dell’immobile pignorato, il sottoscritto ritiene che la vendita debba essere proposta in unico lotto.
7 CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONI
Considerato come scopo di stima porre in vendita gli immobili, il sottoscritto ritiene corretto applicare il metodo del più probabile valore di mercato da porre a base d’asta. La valutazione sarà effettuata considerando la consistenza dei beni, incidenza negativa della modalità di vendita coattiva che, come già proposto dal quesito affidato, prevede una riduzione forfettaria del valore di mercato pari al 20%, ubicazione in contesto agricolo privo di servizi ed urbanizzazioni, stato di manutenzione e conservazione dell’immobile, impianti tecnologici esistenti, occupazione ed uso, spese fisse e pregresse, recessione del settore immobiliare. Nella valutazione sono comprese le proporzionali quote di comproprietà su aree ed enti comuni, ed escluso il valore relativo all’impianto essicatoio
Giudice Esecutore Dott. Nicola Tritta per cereali.
I valori di riferimento sono desunti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate (OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare) per il 1°
semestre dell’anno 2019, relativi al comune di Novara, codice di zona R1, microzona 4, fascia extraurbana/agricola, oltre ai valori indicati nel “Borsino Immobiliare Novarese”, edizione 2019, opportunamente confrontati con le informazioni ricevute dai principali operatori immobiliari operanti sul territorio.
Sulla base di quanto sopra esposto si procede alla valutazione in unico lotto di capannone prefabbricato adibito a magazzino e stoccaggio di prodotti agricoli, comprese le proporzionali quote di comproprietà su aree ed enti comuni:
Destinazione Superficie Prezzo base d’asta del lotto al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si
trova per 1000/1000 di piena proprietà dei beni pignorati € 94.000,00 (novantaquattromila/00)
5. Estratto di mappa di PRGC vigente, legenda e N.T.A.
6. Titoli edilizi e documentazione urbanistica
7. Atto di costituzione vincolo di destinazione del 10.12.1991 8. Atto di costituzione vincolo di destinazione del 13.03.2000 9. Atto di provenienza
10. Interrogazione Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Novara
11. Visure di aggiornamento Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Novara 12. Copia e-mail d’invio della presente relazione al soggetto procedente 13. RAR invio relazione all’esecutato
14. Elaborato peritale, riepilogo utile per l’ordinanza di vendita, planimetrie catastali e fotografie in formato elettronico.
Cameriano, 10 gennaio 2020
Il Perito incaricato geom. Davide Facchetti