nasce, dunque, dalla constatazione per cui il contratto preliminare non
costituisce la fonte di un mero obbligo di prestare il consenso per la conclusione
del futuro contratto, ma impegna, altresì, le parti a realizzare la vicenda
traslativa secondo quanto in precedenza pattuito
210.
c.d. puro sorge a carico del promittente venditore un’obbligazione articolata che lo impegna a prestare il consenso e, quindi, a trasferire una cosa corrispondente a quella apprezzata dal promittente acquirente nonché ad astenersi dall’apportarvi modifiche e a impedire, usando la comune diligenza, modificazioni provenienti da fatti esterni o da terzi; in una parola, ad approntare i mezzi necessari per garantire l’identità tra prestazione preparatoria e prestazione finale»
209 In questo senso, cfr., MANTELLO M., L’inadempimento del contratto preliminare di
vendita, cit., 566, ss., l’A., in particolare, evidenzia l’esigenza di intendere il rapporto
preliminare in senso dinamico, in quanto diretto, secondo l’intenzione delle parti, alla graduale introduzione dell’assetto di interessi programmato; proprio in quanto parte di un programma obbligatorio «unitario ma graduato», il preliminare è astrattamente idoneo a costituire un’autonoma fonte di diritti e obblighi, fino alla conclusione del contratto definitivo.
210 In questo modo, dunque, emerge con tutta evidenza il carattere «programmatico» del preliminare rispetto al definitivo. Per tale soluzione cfr., ex multis, Cass., Sez. Un., 27 febbraio 1985, n. 1720, cit., secondo la quale l’offerta da parte del promittente venditore «di un bene
che presenti difformità o vizi, viola il sostanziale impegno traslativo dello stesso promittente ed abilita la controparte ad utilizzare tutti i rimedi concessi dalle norme generali in tema di adempimento»; evidenziano come dal preliminare non derivi il mero obbligo alla prestazione
del successivo consenso, ma altresì, una serie di ulteriori obblighi diretti a garantire il risultato finale, tra gli altri, BIANCA C. M., Il contratto, cit., 185-186; Id., Osservazioni sull’obbligo
preliminare di vendita, cit., 152-153: «Già dal momento iniziale, (…), si rende attuale il tempo di compimento di quelle attività preparatorie della prestazione che esigono un tempestivo intervento anteriore all’adempimento finale. Così, ad es., il promittente venditore deve approntare il bene in maniera che questo possa essere attribuito al momento della stipulazione del contratto: se il soggetto non è in grado di compiere esattamente la prestazione traslativa per il tempo della vendita, la fattispecie d’inadempimento deve ritenersi presente ancor prima della stipulazione di tale contratto»; «l’impegno di assumere il vincolo negoziale implica l’obbligo di eseguire il vincolo stesso: ciò in base a quel principio di coerenza che nel comune intendimento pone a carico del promittente gli obblighi inerenti alla sua promessa»;
MACARIO F., Trasferimento del diritto e rimedi contrattuali nell’esecuzione coattiva del
preliminare di vendita con consegna anticipata, cit., 3263 ss., il quale suggerisce di considerare
il rapporto nascente dal contratto preliminare in una prospettiva «dinamica» in quanto diretto alla realizzazione del risultato finale. Proprio partendo da simili considerazioni, la giurisprudenza ha successivamente riconosciuto, al promissario acquirente, una tutela ancora più forte, ammettendo che, ove questo non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire nei confronti del promittente venditore chiedendo, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’art. 2932 c.c., l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del
109
Il riconoscimento di una tutela più ampia nell’ipotesi di preliminare c.d.
puro, non limitata alla possibilità di esperire l’azione ex art. 2932 c.c., assume,
pertanto, un ruolo decisivo nella ridefinizione del contenuto e degli effetti di
questa fattispecie negoziale
211. E, infatti, se la più ampia tutela, in un primo
momento riservata alle sole ipotesi di anticipata esecuzione delle prestazioni, si
giustificava con l’esigenza di tutelare le pattuizioni previste dalle parti per
regolare il rapporto intermedio e con funzione di garanzia per il risultato finale,
mentre non assumeva nessuna rilevanza rispetto all’obbligo di contrarre
derivante dal preliminare, a presidio del quale era, invero, già prevista la
sentenza di cui all’art. 2932 c.c.; l’estensione della medesima tutela alle ipotesi
di preliminare «puro», non potrebbe assumere altro significato se non quello del
prezzo (Cass., 18 giugno 1996, n. 5615, in Corr. Giur., 1997, 1, 48, la quale ammette la possibilità di richiedere, anche disgiuntamente dalla domanda di cui all’art. 2932 c.c., la riduzione del prezzo, il cui accoglimento consentirà alle parti di procedere alla stipula del definitivo sulla base del minor corrispettivo fissato dal giudice; Cass., 16 luglio 2001, n. 9636, in Foro it., 2002, I, 1080 ss.; Cass., 3 gennaio 2002, n. 29, in Corr. giur., 2002, 3, 293. A tale conclusione la Corte giunge attraverso la considerazione per la quale, una volta ristabilito l’equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni, nulla impedisce alle parti di concludere il contratto anche in via consensuale o con separato giudizio e, dunque, senza necessità di ricorrere all’azione di cui all’art. 2932 c.c.). Invero tali affermazioni meritano una precisazione. Certamente non si può dubitare della correttezza della conclusione alla quale la giurisprudenza di legittimità è giunta nel corso del tempo, nel senso di riconoscere un potere di intervento da parte del giudice; invero, se la sentenza ex art. 2932 c.c., è diretta a realizzare gli effetti del contratto non concluso, non può negarsi l’esperibilità, in questa sede, dei rimedi di cui il promissario acquirente avrebbe potuto avvalersi ove il contratto definitivo fosse stato stipulato dai contraenti in modo spontaneo. Nondimeno, deve ritenersi che l’inadempimento del promissario alienante, nell’ipotesi di preliminare c.d. puro, possa configurarsi solo al momento in cui diviene attuale l’obbligo di concludere il definitivo. Diversamente, in caso di contratto preliminare di vendita con consegna anticipata rispetto alla stipula del definitivo, il promissario acquirente è abilitato, in presenza di vizi della cosa, ad esercitare, al pari di qualsiasi creditore, oltre l'azione di risoluzione (e a quella connessa di risarcimento del danno), l'eccezione di inadempimento e, quindi, a rifiutare la conclusione della compravendita e a sospendere il pagamento del prezzo, ovvero potrà esercitare, mediante l’azione diretta all’esatto adempimento di quella specifica obbligazione ovvero agire per la riduzione del prezzo (in senso conforme, Cass., 22 luglio 1993, n. 8200, Giur. it. Mass., 1993).
211 Sottolinea l’importanza dell’evoluzione giurisprudenziale in materia di tutela del promissario acquirente rispetto alla nozione tradizionale della contrattazione preliminare, altresì, DI MAJO A., La tutela del promissario-acquirente nel preliminare di vendita: la riduzione del prezzo
quale rimedio specifico, cit., 1639; DE MATTEIS R., La contrattazione preliminare ad effetti anticipati. Promesse di vendita, preliminari per persona da nominare e in favore di terzo, cit.,
86, la quale evidenzia come la ricerca di strumenti di tutela più adeguati a favore del promissario acquirente abbia imposto una rivalutazione del rapporto derivante da tale tipo di negoziazione.