21) ACCERTI, NELL’IPOTESI SIANO STATE PIGNORATE UNA O PIÙ QUOTE.... VALUTI SE GLI IMMOBILI SIANO COMODAMENTE DIVISIBILI ……… PROVVEDA IN CASO DI COMODA DIVISIBILITA’
A PREDISPORRE ……… PROVVEDA INOLTRE A VERIFICARE L’ESISTENZA DI CREDITORI ISCRITTI, DI ISCRIZIONI O TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL’INTERO IMMOBILE, ANCHE CON RIFERIMENTO ALLE QUOTE NON PIGNORATE;
Nel caso di specie risulta pignorata l’intera e piena proprietà dell’immobile. Non sono state pignorate quote parziali.
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22) EVIDENZI TUTTI GLI ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI VENDITA... INDICANDO ANCHE IL VALORE LOCATIVO DELL’IMMOBILE;
L’appartamento oggetto di esecuzione è inserito in un fabbricato mofamiliare costruito in adiacenza ad un’altra unità abitativa di tipo speculare alla nostra interessata di esecuzione immobiliare ed è composta da due piani fuori terra (piano terra e piano primo). L’unità si sviluppa quindi su due piani con accesso sul fronte da piano terra direttamente da via Lepanto, separata fisicamente dal fabbricato da una piccola porzione di corte senza recinzione. Una volta entrati ci si trova a ridosso della scala per accedere al piano primo dove si sviluppa l’abitazione. Dalla stessa scala si può accedere al paino interrato ove è presente una piccola cantina ed ad un piano ammezzato nel quale è situato un ripostiglio.
Proseguendo sulla scala si arriva all’appartamento il quale si sviluppa tramite un piccolo ingresso dal quale, procedendo in senso orario, possiamo trovare camera da letto, pranzo con piccolo cucinotto, bagno, camera da letto, ed altra camera da letto.
Dal locale pranzo, si può raggiungere una veranda e da essa ad un piccolo terrazzo, ad un ripostoglio, ad un locale lavanderia e da esso al grande terrazzo sul fianco destro dell’abitazione.
Al piano terra, con accesso dal fronte e dal retro vi è un ampio locale destinato ad autorimessa; perimetralmente al garage si sviluppa un portico e sul retro vi sono due piccoli locali destinati a servizio.
L’intero fabbricato ha una struttura portante mista in quanto il primo insediamento, risalente alla fine degli anni 50, ha sicuramente una struttura portante in muratura di mattoni e solaio in latero-cemento; successivamente nel corso degli anni è stato realizzato il grande portico a piano terra con terrazzo al piano primo, successivamente poi regolarizzato con concessione in sanatoria, e questo risulta avere una struttura mista in laterizio e conglomerato cementizio.
Le pareti esterne risultano intonacate e tinteggiate, i divisori interni e le pareti portanti interne, anch’esse in laterizio a vario spessore, risultano intonacati e tinteggiati. La copertura risulta essere ad 2 falde, tetto cosidetto a “capanna” e manto di copertura in tegole di laterizio; le lattonerie (canali di gronda, pluviali, scossaline, etc) sono in lamiera.
Il fabbricato esternamente risulta rifinito con doppi infissi, quelli più esterni in alluminio e vetro semplice, mentre quelli più interni risultano essere in legno con vetro-camera ed avvolgibili in legno.
Complessivamente tutto il fabbricato, risulta essere in pessimo stato di conservazione, con consistenti infiltrazioni di acque meteoriche sia al piano primo,
sia alla cantina al piano interrato che al momento del sopralluogo risultava inaccessibile per la presenza sul pavimento di un cospicuo strato di acqua; gli infissi risultano abbondantemente danneggiati, all’interno le pareti presentano numerose tracce di umidità.
Oltre al quadro manutentivo veramente precario, vi è da segnalare uno stato di disordine e di mancanza di igiene veramente alto, tanto da rendere alcune zone dell’appartamento inaccessibili visto l’incredibile quantità di vestiario ed oggetti vari sparsi ed accatastati alla rinfusa all’interno dei vari ambienti abitativi. Questa situazione a comportato la quasi impossibilità di eseguire il corretto rilievo dell’appartamento per poter verificare la reale consistenza immobiliare, e a valutare che il grado di sporcizia e di materiale di ogni genere potrebbe anche portare ad una inagibilità dell’unità immobiliare per la mancanza dei giusti presupposti igienico-sanitari.
Il fabbricato posto al piano terra e primo è individuato rispettivamente con i subalterni 1 e 2, risulta avere una forma rettangolare regolare e le misure di ingombro, al lordo delle murature, sono circa ml. 9,50 x 9,50; oltre al portico che lambisce il fabbricato principale su due lati ed ai due proservizi posti sul retro della proprietà.
La superficie netta calpestabile dell’unità immobiliare risulta essere pari a mq.
95,00 circa ai quali si devono aggiungere il garage mq. 60,00 circa; la cantina mq.
20,00 circa, i due proservizi al piano terra mq. 47,00 circa.
L’intera superficie commerciale dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare, comprensiva anche del garage della cantina e della corte esclusiva risulta essere pari a mq. 220,00 circa.
Le finiture, a seguito di sopralluogo, si riscontrano in pavimenti in monocottura e/o
gres, le pareti sono intonacate e tinteggiate con rivestimenti murali in ceramica nella cucina e nel bagno, le porte interne sono in legno, gli infissi esterni sono in legno con vetro vetro-camera ed avvolgibili in legno. Il riscaldamento risulta essere autonomo con caldaia murale posta nella cantina al piano interrato e la diffusione del calore avviene tramite tradizionali radiatori in acciaio.
Per l’impianto elettrico, chiaramente realizzato e completato nel momento della costruzione del fabbricato si rimanda a possibile ed eventuale verifica da considerarsi a carico del futuro aggiuducatario.
Per la proprietà così come visionata (appartamento sub 1 e garage sub 2), non si ravvisa la possibilità di ulteriore suddivisione in lotti senza con ciò snaturare la natura dell’intero bene; si arriverà, quindi, ad un unico risultato di perizia e ad un unico valore del bene esecutato.
Per quanto riguarda il valore locativo dell’immobile, in considerazione ai valori di mercato esistenti ad oggi ed allo stato di manutenzione dell’appartamento si valuta che un eventuale canone mensile non possa superare €. 600,00.
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23) PRECISI SE GLI IMMOBILI PIGNORATI SIANO VENDIBILI IN LOTTO UNICO O IN PIÙ LOTTI... A PREDISPORRE I NECESSARI FRAZIONAMENTI O ACCATASTAMENTI E AD EVIDENZIARE L’ESISTENZA DI PARTICELLE COMUNI A PIU’ LOTTI, LA PRESENZA DI SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE………;
L’appartamento di civile abitazione oggetto di stima, posto nel fabbricato monofamiliare indipendente posto al piano interrato-terra-primo, unitamente al garage al piano terra, per proprie caratteristiche può essere venduto solo in lotto unico.
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24) ACQUISISCA IL NUMERO DI CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO;
Il codice fiscale delle persone fisiche esecutate, come Validato in Anagrafe Tributaria, desunto dalla visura catastale, sono i seguenti:
________ ___________ nata a ______ il --/--/---- C.F.: ___ ___ _____ _____;
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25) ACQUISICA COPIA DEL CERTIFICATO DI STATO CIVILE DEL DEBITORE ESECUTATO E, OVE RISULTI CONIUGATO, COPIA INTEGRALE DELL’ESTRATTO DI MATRIMONIO DAL QUALE RISULTIMO LE ANNOTAZIONI RELATIVE AL REGIME PATRIMONIALE PRESCELTO ED EVENTUALI CONVENZIONI MATRIMONIALI, AUTORIZZANDO ESPRESSAMENTE L’ESPERTO A RICHIEDERE AL COMUNE COMPETENTE IL RILASCIO DI COPIA DI TALI DOCUMENTI;
Presso l’ufficio Anagrafe del Comune di Cesena è stato richiesto l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio dal quale risulta che l’esecutata, sig.ra ___________ ______ è coniugata con _____ _____ a seguito di matrimonio contratto a ______ in data _ _______ ____; dal certificato stesso non risulta alcuna annotazione per cui, in base alla legge per la riforma del diritto di famiglia del 1975, i coniugi in questione risultano essere in comunione dei beni (allegato n. 15).
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26) ACQUISISCA INOLTRE, IL CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANTI L’IMMOBILE PIGNORATO, OVE DIVERSI DAL DEBITORE ESECUTATO O FAMILIARI, AUTORIZZANDO
ESPRESSAMENTE L’ESPERTO A RICHIEDERE AL COMUNE