T R I B U N A L E C I V I L E D I F O R L I' Esecuzione Immobiliare numero ruolo generale 182/2019

(1)

GEOM. GIANLUCA CASADEI VIA Luffo Numai, 22 - 47121 FORLI’

TEL. 0543 – 21297 CELL. 339 – 4041834

–

C.F. CSD GLC 64A06 D704C PARTITA IVA 01921690408

T R I B U N A L E C I V I L E D I F O R L I'

Esecuzione Immobiliare numero ruolo generale 182/2019

G.Es. Dott. Fabio SANTORO

____ __________ ____ in nome e per conto di ____ _____ ___ - Avv.

Maurizio Beltrami

contro

___________ ______ – C.F.: ___ ___ _____ _____ (esecutata) Quota di 1/1 proprietà

Udienza del 14 dicembre 2021

Forlì, 10 novembre 2021

L’Esperto Stimatore Geom. Gianluca Casadei

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GEOM. GIANLUCA CASADEI VIA Luffo Numai, 22 - 47121 FORLI’

TEL. 0543 – 21297 CELL. 339 – 4041834

–

C.F. CSD GLC 64A06 D704C PARTITA IVA 01921690408

T R I B U N A L E C I V I L E D I F O R L I'

Esecuzione Immobiliare numero ruolo generale 182/2019

G.Es. Dott. Fabio SANTORO

____ __________ ____ in nome e per conto di ____ _____ ___ - Avv.

Maurizio Beltrami

contro

___________ ______ – C.F.: ___ ___ _____ _____ (esecutata) Quota di 1/1 proprietà

Udienza del 14 dicembre 2021

R E L A Z I O N E

L’Esperto Stimatore geom. Gianluca Casadei

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INDICE

PREMESSA ... pag. 03 01) COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO ... ... pag. 04 02) IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINANTI, DATI PIGNORAMENTO E NOTA.pag. 04 02.1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE ... ...pag.05 02.2) DATI CATASTALI ATTUALI e CONFINANTI ... pag. 06 02.3) DATI CATASTALI ALLA DATA DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE E

NOTA DI TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO... ...pag. 06 02.4) DESCIZIONE COMPLETA, RAPPRESENTAZIONE DELL’IMMOBILE E

FOTO PIU’ SIGNIFICATIVE ... pag. 07 03) PROPRIETA' DELL'IMMOBILE, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO...pag.12

03.1) PROPRIETA' ...pag. 12 03.2) TITOLO DI PROVENIENZA DELL'IMMOBILE ... pag. 12 03.3) VINCOLI e\o PATTI DELL'ATTO ... ... ... ... pag. 12 03.4) TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO...pag. 13 04) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI – RELAZIONE NOTARILE ... pag. 13 05) PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE ...pag. 15 06) OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI ... pag. 15 07) STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI ... pag. 15 08) VINCOLI, ATTO, PAESISTICI e PRELAZIONI e SIMILI, VINCOLI DI RUE ... . .. pag. 16 08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA ... pag. 16 08.2) VINCOLI PAESISTICI, DI PRELAZIONE e SIMILI... pag.16 08.3) VINCOLI CONDOMINIALI .. ...pag. 16 08.4) VINCOLI DI RUE, POC, PSC ...pag. 17 09) FORMALITA', VINCOLI ed ONERI ANCHE CONDOMINIALI...pag. 17 10) VERIFICA SPESE CONDOMINIALI ... .pag. 18

11) DESTINAZIONE URBANISTICA DELL’IMMOBILE pag. 18

12) ACQUISIZIONE CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA .pag. 19

13) REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA ...pag. 19 13.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'... pag. 19 13.2) DESTINAZIONE URBANISTICA E NORME TECNICHE APPLICABILI... pag. 20 13.3) REGOLARITA' EDILIZIA ...pag. 20 14) VERIFICA PRESENZA ISTANZE DI CONDONO ... .pag. 22 15) VERIFICA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO ... .pag. 23 16) VERIFICA PRESENZA A.P.E. E REDAZIONE DI A.P.E. ...pag. 23

17) ESENZIONE A.P.E. pag. 23

18) EVENTUALE VARIAZIONE CATASTALE (DOCFA) ... .pag. 24 19) VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D’USO ...pag. 24 20) STIMA DELL'IMMOBILE - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICIE

COMMERCIALE, DETERMINAZIONE VALORE DI STIMA... .. pag. 25 20.1) CRITERI ADOTTATI... pag. 25 20.2) FONTI INFORMAZIONI ... pag. 26 20.3) SUPERFICIE COMMERCIALE ... pag. 27 20.4) VALORE DI STIMA DELL'IMMOBILE ...pag. 28 21) PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L'INTERO ... pag. 29 22) INDICAZIONE ELEMENTI UTILI PER LA VENDITA... pag. 29 23)DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA ... pag. 32 24) ACQUISIZIONE CODICE FISCALE...pag. 33 25) ACQUISIZIONE CERTIFICATI ESECUTATI ...pag. 33 26) ACQUISIZIONE CERTIFICATI ABITANTI ...pag. 33 27) VERIFICA PRESSO CANCELLERIA ... pag. 34 28) REGIME FISCALE DELLA VENDITA ... pag. 34

29) EVENTUALE RICHIESTA ISTANZA DI PROROGA .pag. 34

30) DEPOSITO IN CANCELLERIA .. . ..pag. 35

31) INVII AD ESECUTATO, CREDITORE, CREDITORI INTERVENUTI...pag. 35 32) NOTE ...pag. 35

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PREMESSA

Con decreto di fissazione di udienza ex art. 569 e/o art. 600 C.P.C. il Giudice dell’Esecuzione Immobiliare Dott. Fabio Santoro, in data 09/03/2021 nominava lo scrivente geom. Gianluca Casadei, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Forlì-Cesena al n. 1478, e con studio tecnico sito a Forlì in via Luffo Numai n. 22, quale esperto stimatore per la stima dei beni immobili di cui all’Esecuzione Immobiliare R.G. n. 182/2019.

Promossa da:

• ____ __________ ____ P.IVA: ___________ in nome e per conto di ____

_____ ___ P.IVA: ___________ con sede legale a ______ in via ___ _____

n. ___ – Assistita dall’Avv. Maurizio Beltrami;

Contro:

• ___________ ______ nata a ______ il --/--/----, residente alla data del 09/06/2021 a ______ in via _______ n. __, C.F. ___ ___ _____ _____;

Successivamente, in data 23/03/2021, lo scrivente depositava presso la cancelleria,

“accettazione incarico ed assunzione impegno di rito” quale giuramento, prendendo cognizione del mandato affidatogli con l’espresso invito a rispondere con relazione scritta e su supporto informatico (elaborati in formato PDF).

Si elencano le operazioni effettuate:

a) Ispezioni compiute presso l’Agenzia delle Entrate, Servizi Catastali, Territorio di Cesena, catasto fabbricati e catasto terreni;

b) Accertamenti compiuti presso l’Agenzia delle Entrate, Territorio di Cesena, Servizio di Pubblicità Immobiliare;

c) Ispezioni di carattere urbanistico compiute presso l’ufficio tecnico del Comune di Cesena;

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d) Sopralluogo presso gli immobili oggetto di stima in data 30/09/2021;

e) Stesura relazione scritta e predisposizione documentazione allegata.

***

01) PROVVEDA AD AVVISARE….. IL DEBITORE ALL’INDIRIZZO ………

DELLA DATA E DEL LUOGO DI INIZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI ………… CON IL NOMINATO CUSTODE, INVITANDO IL DEBITORE A CONSENTIRE LA VISITA ……… SARA’ RICHIESTO L’INTERVENTO DEL GIUDICE…….. ;

Previo precedente accordo con il custode giuidiziario, in questo caso IVG di Forlì nella persona del sig. Alessandro D’Aurora, il debitore è stato avvisato a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, inviata in data 06/08/2021, presso la propria residenza come desunto dall’atto di pignoramento e dalla certificazione risultante dall’anagrafe del Comune di Cesena; con l’indicazione che in data 21 settembre 2021 si sarebbe effettuato il primo accesso all’immobile oggetto di esecuzione immobiliare. Su richiesta dell’esecutata sig.ra ______ ___________, veniva concordato telefonicamente di posticipare il sopralluogo per il giorno 30- 09-2021.

La raccomandata inviata all’esecutato, con ricevuta postale di ritorno si allega in copia (allegato n.01).

Non vi è stata la necesità di avvertire il Giudice, in quanto in data 30-09-2021 gli esecutati non hanno posto impedimenti di sorta nel far effettuare la/le visite di sopralluogo all’immobile.

***

02) IDENTIFICHI ESATTAMENTE I BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO, CON PRECISAZIONE DEI CONFINI E DEI

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CORRENTI DATI CATASTALI……… E DESCRIVA GLI IMMOBILI, FORNENDONE UNA COMPIUTA RAPPRESENTAZIONE

……..;

02.1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE

Il bene oggetto di pignoramento, come risulta dai documenti agli atti (permesso di costruire, planimetria catastale), risulta essere un appartamento adibito a civile abitazione di un fabbricato bifamiliare, posto al piano primo e dei locali ad uso servizi ed autorimessa di pertinenza al piano terra posto nella prima periferia di Cesena, oltre alla linea ferroviaria in una zona mista composta da abitazioni e da numerosi fabbricati ad uso artigianali e commerciali in adiacenza ad un’arteria principale per il commercio e l’artigianato della cittadina che collega appunto la zona artigianale di Cesena con l’importante quartiere residenziale di Sant’Egidio posto ad Est del centro principale. Le unità immobiliari risultano censite all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Forlì – Servizi Catastali al Comune di Cesena al foglio 97 particella 63 subb. 1-2 e l’appartamento, risulta composto al piano terra, da ingresso con le scale per l’accesso al piano superiore oltre ad una serie di servizi, un grande portico ed una piccola porzione di area scoperta, oltre ad un ampio garage. Dall’ingresso si accede, sempre tramite la scala che prosegue, ad una piccola porzione interrata con destinazione cantina. Al piano primo l’appartamento si sviluppa in senso antiorario con un piccolo disimpegno, una prima camera, una seconda camera, un piccolo bagno, un abiente pranzo con piccolo cucinotto, una terza camera; dalla sala da pranzo si accede alla veranda ed ai terrazzi posti sul retro e sul fianco dell’abitazione.

Oltre a quanto già descritto, di proprietà esclusiva, vi è l’area (corte) sulla quale è costruito il fabbricato distinta all’Agenzia delle Entrante Ufficio Provinciale di

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Forlì – Servizi Catastali al Comune di Cesena al foglio 97 particella 63 Ente Urbano avente superficie pari ad Ha 0.03.84.

02.2) DATI CATASTALI ATTUALI E CONFINANTI

Il bene risulta individuato presso l’Agenzia delle Entrate, servizi catastali del Comune di Cesena, catasto fabbricati al foglio 97 particella 63 sub. 1, piano S1-T- 1, categoria A/3, classe 2, consistenza 7,5 vani, rendita €. 542,28; foglio 97 particella 63 sub. 2, piano T, categoria C/6, classe 2, consistenza mq. 58, rendita €.

257,61; oltre all’area pertinenziale coperta e scoperta su cui sorge il fabbricato, distinta nelle mappe catastali al foglio 97 particella 63 avente superficie di Ha.

0.03.84 Ente Urbano.

Il bene sopra indicato risulta essere di proprietà della sig.ra ___________ ______

nata a ______ il --/--/----, C.F. ___ ___ _____ _____, per la quota di 1/1 in qualità di proprietario (allegato n. 02).

***

Per quanto riguarda l’unità immobiliare esecutata, questa confina con le particelle 272, 115, 293, via Lepanto, salvo se altri (allegato n.03):

Particella 272 ente urbano mq. 407,00;

Particella 115 ente urbano mq. 1.536,00;

Particella 293 ente urbano mq. 512,00.

02.3) DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DEL 08/10/2019

I dati catastali indicati nel pignoramento, riguardano il bene di proprietà della sig.ra ___________ ______ nata a ______ il --/--/---- C.F.: ___ ___ _____ _____,

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proprietaria per la quota di 1/1.

Più precisamente, dall’atto di pignoramento risulta:

“Piena proprietà su fabbricato sito a Cesena in via Lepanto n. 99 costutuito da appartamento al piano primo e servizi al piano terra, oltre a garage al piano terra e corte esclusiva distinti al N.C.E.U. di detto Comune come segue:

• Foglio 97, particella 63 sub 1 (A/3);

• Foglio 97, particella 63 sub 2 (C/6);

• Area di terreno su cui è costruito il fabbricato e la corte esclusiva sono distinti al N.C.T. al foglio 97, particella 63”.

NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO, ART. 11789 DEL 17/10/2019.

I dati catastali, indicati nella Nota di Trascrizione del Pignoramento immobiliare presso l'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare risultano corrispondenti a quanto indicato nell’atto di pignoramento.

02.4) DESCRIZIONE, RAPPRESENTAZIONE DELL’IMMOBILE E FOTO PIU’ SIGNIFICATIVE

L’appartamento oggetto di esecuzione è inserito in un fabbricato mofamiliare costruito in adiacenza ad un’altra unità abitativa di tipo speculare alla nostra interessata di esecuzione immobiliare ed è composta da due piani fuori terra (piano terra e piano primo). L’unità si sviluppa quindi su due piani con accesso sul fronte da piano terra direttamente da via Lepanto, separata fisicamente dal fabbricato da una piccola porzione di corte senza recinzione. Una volta entrati ci si trova a ridosso della scala per accedere al piano primo dove si sviluppa l’abitazione. Dalla stessa scala si può accedere al paino interrato ove è presente una piccola cantina ed ad un piano ammezzato nel quale è situato un ripostiglio.

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Proseguendo sulla scala si arriva all’appartamento il quale si sviluppa tramite un piccolo ingresso dal quale, procedendo in senso orario, possiamo trovare camera da letto, pranzo con piccolo cucinotto, bagno, camera da letto, ed altra camera da letto.

Dal locale pranzo, si può raggiungere una veranda e da essa ad un piccolo terrazzo, ad un ripostoglio, ad un locale lavanderia e da esso al grande terrazzo sul fianco destro dell’abitazione.

Al piano terra, con accesso dal fronte e dal retro vi è un ampio locale destinato ad autorimessa; perimetralmente al garage si sviluppa un portico e sul retro vi sono due piccoli locali destinati a servizio.

L’intero fabbricato ha una struttura portante mista in quanto il primo insediamento, risalente alla fine degli anni 50, ha sicuramente una struttura portante in muratura di mattoni e solaio in latero-cemento; successivamente nel corso degli anni è stato realizzato il grande portico a piano terra con terrazzo al piano primo, successivamente poi regolarizzato con concessione in sanatoria, e questo risulta avere una struttura mista in laterizio e conglomerato cementizio.

Le pareti esterne risultano intonacate e tinteggiate, i divisori interni e le pareti portanti interne, anch’esse in laterizio a vario spessore, risultano intonacati e tinteggiati. La copertura risulta essere ad 2 falde, tetto cosidetto a “capanna” e manto di copertura in tegole di laterizio; le lattonerie (canali di gronda, pluviali, scossaline, etc) sono in lamiera.

Il fabbricato esternamente risulta rifinito con doppi infissi, quelli più esterni in alluminio e vetro semplice, mentre quelli più interni risultano essere in legno con vetro-camera ed avvolgibili in legno.

Complessivamente tutto il fabbricato, risulta essere in pessimo stato di conservazione, con consistenti infiltrazioni di acque meteoriche sia al piano primo,

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sia alla cantina al piano interrato che al momento del sopralluogo risultava inaccessibile per la presenza sul pavimento di un cospicuo strato di acqua; gli infissi risultano abbondantemente danneggiati, all’interno le pareti presentano numerose tracce di umidità.

Oltre al quadro manutentivo veramente precario, vi è da segnalare uno stato di disordine e di mancanza di igiene veramente alto, tanto da rendere alcune zone dell’appartamento inaccessibili visto l’incredibile quantità di vestiario ed oggetti vari sparsi ed accatastati alla rinfusa all’interno dei vari ambienti abitativi. Questa situazione a comportato la quasi impossibilità di eseguire il corretto rilievo dell’appartamento per poter verificare la reale consistenza immobiliare, e a valutare che il grado di sporcizia e di materiale di ogni genere potrebbe anche portare ad una inagibilità dell’unità immobiliare per la mancanza dei giusti presupposti igienico-sanitari.

Il fabbricato posto al piano terra e primo è individuato rispettivamente con i subalterni 1 e 2, risulta avere una forma rettangolare regolare e le misure di ingombro, al lordo delle murature, sono circa ml. 9,50 x 9,50; oltre al portico che lambisce il fabbricato principale su due lati ed ai due proservizi posti sul retro della proprietà.

La superficie netta calpestabile dell’unità immobiliare risulta essere pari a mq.

95,00 circa ai quali si devono aggiungere il garage mq. 60,00 circa; la cantina mq.

20,00 circa, i due proservizi al piano terra mq. 47,00 circa.

L’intera superficie commerciale dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare, comprensiva anche del garage della cantina e della corte esclusiva risulta essere pari a mq. 220,00 circa.

Le finiture, a seguito di sopralluogo, si riscontrano in pavimenti in monocottura e/o

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gres, le pareti sono intonacate e tinteggiate con rivestimenti murali in ceramica nella cucina e nel bagno, le porte interne sono in legno, gli infissi esterni sono in legno con vetro vetro-camera ed avvolgibili in legno. Il riscaldamento risulta essere autonomo con caldaia murale posta nella cantina al piano interrato e la diffusione del calore avviene tramite tradizionali radiatori in acciaio.

Per l’impianto elettrico, chiaramente realizzato e completato nel momento della costruzione del fabbricato si rimanda a possibile ed eventuale verifica da considerarsi a carico del futuro aggiuducatario.

Per la proprietà così come visionata (appartamento sub 1 e garage sub 2), non si ravvisa la possibilità di ulteriore suddivisione in lotti senza con ciò snaturare la natura dell’intero bene; si arriverà, quindi, ad un unico risultato di perizia e ad un unico valore del bene esecutato.

Una compiuta rappresentazione dell'immobile oggetto di stima, viene fornita mediante planimetria catastale (allegato n. 02) e progetto architettonico visionato e acquisito presso l’archivio del Comune di Forlì (allegato n. 04).

E’ stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni e degli interni, che si allega alla presente relazione (allegato n. 05).

Alcune foto, più significative, si includono di seguito.

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PROSPETTO FRONTE VIA LEPANTO

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03) VERIFICHI LA PROPRIETÀ DEI BENI PIGNORATI IN CAPO ALLA PARTE DEBITRICE ESECUTATA E L’ESATTA LORO PROVENIENZA…;

03.1) PROPRIETA'

I beni pignorati, foglio 97 particella 63 subb. 1 e 2, risultano appartenere all’esecutata sig.ra ___________ ______ nata a ______ il --/--/----, residente al 09/06/2021 a ______ in via _______ n. __, C.F. ___ ___ _____ _____, proprietaria per la quota di 1/1; ed allo stesso catastalmente correttamente intestati.

03.2) TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE AGLI ESECUTATI Il titolo di provenienza dell'immobile in capo all’esecutata è il seguente:

Atto per causa di morte certificato di denunciata successione del 22/05/1998 rep. n. 57/634 dell’Ufficio del Registro, trascritta all’Ufficio Provinciale di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare territorrio di Cesena in data 10/06/1998 reg. part. 5110 a seguito del decesso del sig. ___________

_______ (C.F.: ___ ___ _____ _____) nato in ________ il --/--/---- e deceduto a ______ il giorno --/--/----, con il quale il sig. ___________

_______ proprietario per la quota di 1/1, lasciava alla figlia _______ ______

(C.F:: ___ ___ _____ _____), per la quota di 1/1, i seguenti beni: fabbricato di civile abitazione con appartamento sito al piano terra e primo e garage sito al piano terra, censiti al N.C.E.U. di Cesena rispettivamente al foglio 97, particella 63 subb. 1 e 2, oltre ad area cortilizia coperta e scoperta censita al N.C.T. al foglio 97, particella 63 Ente Urbano Ha. 0.03.84 (allegato n. 06).

03.3) VINCOLI e\o PATTI INDICATI NELL'ATTO

Non risultano allo scrivente, particolari vincoli e/o patti se non quanto riportato negli atti di cui sopra al precedente paragrafo.

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03.4) TITOLI ANTECEDENTI FINO A COPRIRE IL VENTENNIO

Atto notarile pubblico di compravendita ai rogiti del Dott. Notaio Alipio di Ambri del 20/02/1958, registrato a Cesena il 12/03/1958 al n. 2340, volume 176, e trascritto all’Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 12/03/1958 reg. part. n. 2361 mediante il quale, le sig.re ____ _______, _________ _______, _____ ______

_______ e la loro madre sig.ra ____ _______ vedova _______, vendono al sig. _______ ___________ nato in ________ il --/--/---- C.F.: ___ ___ _____

_____, che acquista area distinta al Catasto Rustico di Cesena al foglio 97, particella 63/a di mq. 384,00, effettivi mq. 374,00; vendita effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui l’area era posseduta in virtù della successione del sig. ________ _______ fu _____ decedeuto il --/--/----; viene concesso agli acquirenti il diritto di passo a piedi e con veicoli di qualsiasi specie attraverso la strada di lottizzazione della larghezza di ml. 7,00 distinta al catasto al foglio 97 part. 56/c e 63/d (allegato n. 07).

***

04) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, NONCHÉ ALTRO TIPO DI GRAVAMI, FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, INDICANDONE GLI ESTREMI E PRECISANDONE L’OPPONIBILITÀ…………..;

Iscrizioni / Trascrizioni

Per l'immobile in oggetto, è stato prodotto il Certificato Notarile di cui all'art. 567, comma 2 c.p.c.

L'Esperto Stimatore ha provveduto comunque a fare una verifica presso l’Agenzia delle Entrate Servizio Pubblicità Immobiliare di Forlì, ai nominativi degli esecutati,

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aggiornato fino alla data del 12/06/2021; non risultano gravare l'immobile, ulteriori Iscrizioni e Trascrizioni pregiudizievoli, oltre a quelle riscontrabili ed indicate nel Certificato Notarile, che di seguito si riportano.

Reg. part. n. 3376 del 25/07/2006 - Iscrizione

Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario su immobile sito a Cesena in via Lepanto n. 99 individuato all’Agenzia delle Entrate Territorio di Forlì Servizi Catastali del Comune di Cesena catasto fabbricati foglio 97 particella 63 sub. 1, cat. A/3, classe 2, consistenza vani 7,5 rendita €. 542,28; foglio 97 particella 63 sub 2, cat. C/6, classe 2, consistenza mq. 58,00 rendita €. 257,61;

catasto terreni foglio 97 particella 63 Ente Urbano Ha. 0.03.84 a favore di _____

________ ___________ _______ ___. ____. con sede a ______, in via ___ _____

n. ___, P.Iva ___________, per la quota di 1/1 contro la sig.ra ___________

______ nata a ______ il --/--/----, residente alla data del 09/06/2021 a ______ in via _______ n. __, C.F. ___ ___ _____ _____ proprietaria per la quota di 1/1 (allegato n. 08).

Reg. part. n. 11789 del 17/10/2019 - Trascrizione

Atto esecutivo o cautelare per verbale di pignoramento immobili su immobile sito a Cesena in via Lepanto n. 99, individuato all’Agenzia delle Entrate Territorio di Forlì Servizi Catastali del Comune di Cesena catasto fabbricati foglio 97 particella 63 sub. 1, cat. A/3, classe 2, consistenza vani 7,5 rendita €. 542,28; foglio 97 particella 63 sub 2, cat. C/6, classe 2, consistenza mq. 58,00 rendita €. 257,61;

catasto terreni foglio 97 particella 63 Ente Urbano Ha. 0.03.84 a favore di ____

_____ ___ con sede a ______, P.Iva ___________, per la quota di 1/1 contro la sig.ra ___________ ______ nata a ______ il --/--/----, residente alla data del 09/06/2021 a ______ in via _______ n. __, C.F. ___ ___ _____ _____ proprietaria

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per la quota di 1/1 (allegato n. 09).

***

05) PRENDA VISIONE ED ESTRAGGA COPIE DELLE PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI DI CUI ALL’ATTO DI PIGNORAMENTO;

Presso l'Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì, per il Comune di Cesena, l'Esperto Stimatore ha provveduto a richiedere le planimetrie catastali dell’immobile oggetto di pignoramento.

Le stesse unitamente ad altra documentazione catastale risultano allegate, vedi il citato allegato n. 2.

***

06) DICA SE DEBBA SOPPERIRSI AD OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI (EVENTUALI OMESSE DENUNCE DI SUCCESSIONE, ECC.);

Visto l'atto di provenienza dell'immobile, la attuale situazione risultante in Catasto, per gli immobili in oggetto non risultano all'E.S. omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire.

***

07) RIFERISCA SULLO STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI IN CAPO ALL’ESECUTATO, CON INDICAZIONE (SE OCCUPATO DA TERZI) DEL TITOLO IN BASE AL QUALE L'IMMOBILE È OCCUPATO...;

Appartamento di civile abitazione e relativi servizi ed autorimessa oltre ad area coperta e scoperta (corte) siti a Cesena in via Lepanto n. 99.

L'immobile, alla data del soprapralluogo, risulta abitato dall’esecutato e dalla propria famiglia come risultante dal certificato anagrafico.

***

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08) VERIFICI, ANCHE CON CONTROLLO PRESSO I COMPETENTI UFFICI AMMINISTRATIVI L’ESISTENZA DI EVENTUALI FORMALITA’ VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, FORESTALI, STORICO-ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO EX D.LGS.

42/2004, NONCHÉ VINCOLI E/O ONERI DI QUALSIASI ALTRA NATURA…………, EVENTUALI VINCOLI DI NATURA CONDOMINIALE ED I VICOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA ATTITUDINE EDIFICATORIA DEGLI STESSI

…………., CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE;

08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE

Vincoli gravanti sull’immobile, provenienti dall'atto di compravendita, che ha conferito la proprietà all’esecutato, e che si possano intendere rimanere in carico all'acquirente, non né sono stati rilevati oltre a quanto già specificato al cap. 03.3.

Inoltre, non risultano, dalla lettura dell'atto succitato, altri vincoli e/o patti di particolare natura trascritti, che possano limitare o impedire in parte o in toto l'uso dell'immobile (regolamenti e simili).

08.2) VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO ex d.Lgs. 42/2004

Gli immobili non risultano vincolati ai sensi ex T.U. Beni Culturali e per gli stessi non risultano diritti di prelazione legale, comunque desumibili dai documenti succitati ed in possesso dell'E.S., ed anche in riferimento a quanto lo stesso E.S., ha potuto verificare in sede di sopralluogo.

08.3) VINCOLI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli condominiali in quanto si è in presenza di un fabbricato monofamiliare indipendente, anche se costruito in aderenza ad un'altra unità

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abitativa similare, per cui non è stato nominato l’amministratore di condominio e non è stato costituito il condominio.

08.4) VINCOLI DI PRG

Non risultano vincoli particolari di PRG meritevoli di segnalazione, che comunque si possano intendere che ."..resteranno a carico del futuro acquirente;" salvo il rispetto di quanto indicato nelle Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Cesena (allegato n. 10), per futuri interventi edilizi per miglior comprensione si identificano in:

- Tavola PS 5.1 – Carta Storica – Zone ed elementi d’interesse storico- archeologico art. 2.12.2a All. A1 Zona di tutela della struttura della centuriazione (art. 21Ba PTCP);

- Tavola PS 5.2 – Azzonamento paesistico - Tavola dei sistemi – Zone di tutela dei corpi idrici superficiali e sotterranei art. 3.3.2b All. A1 Aree caratterizzate da ricchezza di falde idriche (art. 28.2.c PTCP);

- Tavola PS 5.3 – Carta del Dissesto – Zone di tutela dei corpi idrici superficiali e sotterranei – Aree caratterizzate da ricchezza di falde idriche (art. 28 PTCP);

- Tavola PS 5.5 – Carta della compatibilità ambientale – Unità di paesaggio (art.

6 PTCP) pianura bonificata;

- Tavola P.S. 6.1.2 – Tutela dall’inquinamento elettromagnetico – Rete di trasmissione e distribuzione primaria a 132 kV a terna singola;

- Tavola PS 6.3 – Tutela dal rischio idrogeologico – Piano stralcio di Bacino per il Rischio Idrogeologico – Art. 6 aree di potenziale allagamento.

***

09) VERIFICHI L’ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE CHE

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SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE;

Le formalità che risultano gravare attualmente l'immobile oggetto di stima, sono quelle desumibili dai documenti in atti e comunque sopra già indicate al punto 04.

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10) VERIFICHI QUALE SIA L’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE, L’ESISTENZA DI EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE GIA’ DELIBERATE ……..

NONCHE’ LE EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE NEI DUE ANNI PRECEDENTI ALLA DATA DELLA PERIZIA E L’ESISTENZA DI EVENTUALI PROCEDIMENTI GIUDIZIARI IN CORSO RELATIVI AL BENE PIGNORATO;

Siamo in presenza di un fabbricato indipendente monofamiliare, non è possibile stabilire l’importo delle spese annue di gestione.

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11) VERIFICHI E INDICHI QUALE SIA LA DESTINAZIONE URBANISTICA DELL'IMMOBILE PIGNORATO, PROVVEDENDO AD ACQUISIRE ED ALLEGARE IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ATTUALE;

L'immobile pignorato ha destinazione d'uso di appartamento di civile abitazione posto in un fabbricato monofamiliare indipendente.

Per le caratteristiche del bene pignorato, ai sensi delle vigenti leggi, non vi è l'obbligo di allegare, al Decreto di Trasferimento Immobiliare, il Certificato di Destinazione Urbanistica. L’obbligo sussiste per i terreni aventi destinazione agricola oppure per i terreni aventi destinazione edificiabile con superficie

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superiore a mq. 5.000,00.

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12) ACQUISISCA IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA AGGIORNATO DA ALLEGARE AL DECRETO DI TRASFERIMENTO……….;

In questa fase non viene acquisito il CDU, per i motivi sopra esposti. Si resta comunque a disposizione di eventuali richieste in merito da parte del Professionista delegato alla vendita.

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13) VERIFICHI, CON RIGUARDO AI FABBRICATI, LA REGOLARITA’

EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE NONCHE’ LA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA’ ....………….. DICA SE IL BENE SIA CONDONABILE ……… QUANTIFICANDO L’IMPORTO ……… E PRECISANDO SE ESISTANO PROCEDURE AMMINISTRATIVE E SANZIONATORIE, E DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI ACCESSORI;

13.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI E ABITABILITA'

Dopo le opportune ricerche presso l’archivio del Comune Cesena, con i dati in mio possesso, il personale addetto all’archivio comunale ha rintracciato le seguenti pratiche edilizie:

- In data 15 marzo 1958 P.G. n. 3775, viene rilasciata dal Comune di Cesena, autorizzazione a costruire un fabbricato abbinato, a due appartamenti, di piani due, ……. Sito in via Lepando a nome del sig. ________ ___________;

- In data 3 giugno 1959 P.G. n. 9182, viene rilasciata dal Comune di Cesena, autorizzazione in variante alla precedente per la costruzione di un fabbricato

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abbinato in via Lepanto a nome del sig. ________ ___________;

- In data 18 novembre 1960 P.G. n. 16192, viene rilasciata dal Comune di Cesena autorizzazione ad ampliare un fabbricato sito a Cesena in via Lepanto a nome del sig. ________ ___________;

- In data 17 agosto 1961, il Comune di Cesena rilascia dichiarazione del fabbricato di cui sopra con prot. gen. N. 20034/1959;

- In data 30 gennaio 1965 P.G. n. 19749, viene rilasciata dal Comune di Cesena autorizzazione per la costruzione di un fabbricato di servizio in via Lepanto a nome del sig. ________ ___________;

- In data 27 giugno 1986, il sig. ________ ___________ comunica, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 48, di aver eseguito alcune opere interne sul fabbricato sito a Cesena in via Lepanto;

- In data 26 gennaio 1987 viene rilasciato dal Comune di Cesena al sig. ________

___________, concessione in sanatoria sul fabbricato sito a Cesena in via Lepanto n. 99 per “realizzazione di cantina seminterrata, costruzione di proservizio adiacente in muratura, chiusura parziale di parte del terrazzo, creazione di porticato laterale con copertura a terrazzo sul quale è stata realizata una lavanderia;

13.2) DESTINAZIONE URBANISTICA DEL VIGENTE PRG e NORME TECNICHE APPLICABILI

- PRG tav. PS 2.1.9 Tavola dei sistemi – L’edificio nel quale è inserita l’unità oggetto di esecuzione immobiliare è situato in zona “Tessuto dell’espansione anni ’60 ÷ ’70 (art. 34); pertanto al fabbricato, per interventi edilizi futuri, dovranno applicarsi le Norme Tecniche di Attuazione relative (allegato n. 11).

13.3) REGOLARITA' EDILIZIA

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A seguito del sopralluogo (30/09/2021), ed a seguito del riscontro cartaceo delle pratiche edilizie (vedi precedente punto 13.1) e della documentazione catastale, lo scrivente stimatore, riscontra alcune difformità fra lo stato di fatto e il progetto approvato e le planimetrie catastali depositate presso gli uffici catastali. Per maggior precisione la planimetria catastale corrisponde a quanto depositato con l’ultimo titolo edilizio autorizzato; entrambi non corrispondono allo stato di fatto sui luoghi.

Al piano terra, sul retro, è stata prolungata la copertura fino al servizio avente dimensioni di cm. 405 x 765; così facendo si è creato un nuovo volume delimitato da porzioni di fabbricati esistente e dall’installazione di un portone per separare fisicamente il nuovo ambiente con il piccolo giardino sul retro. Questo ha comportato l’aumento della superficie coperta e la volumetria dell’intero fabbricato. Vista l’esigua dimensione del lotto di terreno sul quale sorge il fabbricato (mq. 384,00), per gli indici del PRG del Comune di Cesena, risulta impossibile procedere con una sanatoria; risulta necessario la rimessa in pristino smontando la porzione di copertura realizzata con lamiera coibentata e smontando il portone in lamiera posto sul retro.

Al piano primo il fabbricato corrisponde, ad esclusione di alcune piccole differenze nelle misure rientranti nelle tolleranze costruttive realizzate al momento della costruzione del fabbricato, come definito dalla L.R. n. 23 del 2004 all’art. 19 bis;

mentre una differenza più consistente si riscontra nelle dimensioni interne del bagno. Per questa difformità si riscontra la necessità di effettuare una sanatoria per la regolarizzazione della distribuzione planimetrica dell’appartamento, in quanto non vi è la certezza che la parete sia stata realizzata in quella determinata posizione durante la costruzione del fabbricato e soprattutto esiste una concessione in

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sanatoria del 1987 che individua la parete nella posizione diversa da quanto riscontrato sul posto.

Per quanto riguarda la difformità sanabile di cui ai precedenti punti, ad esclusione di quella consistente nell’ampliamento del porticato, in relazione alle leggi vigenti, alla data di questa perizia, risulta quindi sanabile la difformità del bagno del piano primo mediante una CILA in sanatoria per la quale ad oggi si dovrebbe versare al Comune una sanzione minima di €. 1.000,00 oltre ai diritti di segreteria per la presentazione della pratica, oltre ai diritti di segreteria per la variazione catastale e oltre alla parcella professionale, in questa fase difficilmente quantificabile, per il tecnico da incaricare.

Per queste situazioni di mancata regolarità edilizia, l’esperto stimatore effettuerà apposite valutazioni che terrà in considerazione nella determinazione del prezzo di vendita.

Si predispone una planimetria esplicativa per individuare più precisamente le difformità (allegato n. 12).

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14) PROCEDA IN CASO DI OPERE ABUSIVE, AL CONTROLLO DELLA POSSIBILITA’ DI SANATORIA ....………….. VERIFICHI L’EVENTUALE PRESENTAZIONE DI ISTANZE DI CONDONO

………… SPECIFICANDO IL COSTO PER IL CONSEGUIMENTO DEL TITOLO IN SANATORIA;

Per quanto riguarda la parte urbanistica, a seguito delle continue modifiche alle normative in materia, si rimanda, comunque, a futura verifica che sarà da considerarsi a carico dell’assegnatario del bene immobile, con necessario confronto tecnico/normativo da effettuarsi al momento con il Comune di Cesena per la

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verifica della fattibilità o del diniego, e del costo della sanzione per l’ottenimento della sanatoria edilizia; così come in relazione alla procedura che si potrà attivare si valuterà al momento l’ammontare delle spese tecniche necessarie, anche’esse a carico dell’assegnatario dell’immobile.

***

15) VERIFICHI SE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO E SE VI SIA STATA AFFRANCAZIONE DA TALI PESI, OVVERO SE IL DIRITTO DEL DEBITORE SUL BENE PIGNORATO SIA DI PROPRIETA’ OVVERO DERIVANTE DA ALCUNO DEI SUDDETTI TITOLI;

Nulla si è riscontrato in tal senso.

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16) VERIFICHI, PER I FABBRICATI, SE SIANO GIÀ DOTATI DI ATTESTAZIONE DELLE CERTIFICAZIONE ENERGETICA... OVE IL FABBRICATO NON FOSSE ANCORA DOTATO DI A.P.E., L’ESPERTO PROVVERDERA’ A PREDISPORRE …………;

L’immobile risulta sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica e lo scrivente esperto stimatore è abilitato e regolarmente iscritto all’Albo dei Certificatori Energetici della Regione Emilia Romagna al n. 02976 per cui procederà a redigere l’Attestato di Prestazione Energetica per l’unità immobiliare in esecuzione (allegato n. 13).

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17) OVE L’IMMOBILE PIGNORATO... SIANO ESENTI DALL’OBBLIGO DI DOTAZIONE DELL’APE ……….

NESSUN ULTERIORE ADEMPIMENTO SARA’ NECESSARIO A

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CARICO DELL’ESPERTO CHE SI LIMITERA’ A DARNE ATTO IN PERIZIA;

L’immobile oggetto di esecuzione immobiliare risulta rientrare nelle categorie di cui all’art. 3 comma 3 del D.Lgs n. 192/2005 e come indicato al precedente capitolo si redigerà l’APE.

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18) PROVVEDA, QUALORA I FABBRICATI NON SIANO ANCORA CENSITI AL N.C.E.U., A REDIGERE PLANIMETRIA CONFORME E PROCEDA, SE È NECESSARIO, ALL’ACCATASTAMENTO...;

Il compendio immobiliare oggetto di esecuzione immobiliare risulta accatastato.

Nello specifico il subalterno 1 (appartamento piano primo con servizi a piano terra ed interrato) risulta difforme dallo stato di fatto riscontrato durante il sopralluogo.

Vi sarebbe la necessità di aggiornare la planimetria catastale ma lo scrivente esperto stimatore, ritiene si debba attendere e procedere con la variazione catastale una volta definito perfettamente la situazione urbanistica (eventuale sanatoria e/o rimessa in pristino) con il Comune di Cesena in quanto la variazione catastale deve essere un’operazione propedeutica e conseguente alla relativa pratica edilizia; non una variazione delle planimetrie fine a se stessa per regolarizzare la situazione presso l’Agenzia delle Entrate. Si resta comunque a disposizione del Professionista delegato alla vendita per valutazioni diverse e procedere quindi ugualmente con la variazione catastale.

Per quanto riguarda la planimetria dell’unità con destinazione garage, subalterno 2, non si riscontrano difformità.

***

19) VERIFICHI, QUALORA ACCERTI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI

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D'USO, ACCERTI ... QUALE INCARICATO DAL GIUDICE ………

PROCEDA ALL’ADEGUAMENTO CATASTALE ………….;

Nulla è stato rilevato in tal senso.

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20) PROCEDA ALLA STIMA DEI SINGOLI BENI PIGNORATI ATTENENDOSI ……… ESPONENDO ANALITICAMENTE E IN MISURA DISTINTA GLI ADEGUAMENTI ……. NON ELIMINABILI NEL CORSO DEL PROCEDIMENTO ESECUTIVO …… PER LE EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE RELATIVE AGLI ULTIMI DUE ANNI ……..NONCHE’ PER LA RIDUZIONE DI VALORE DOVUTA ALL’ASSENZA DELLA GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO ……..;

20.1) CRITERI ADOTTATI

Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto “più probabile valore di mercato” eseguito per comparazione diretta.

***

Con tale metodologia, vengono tenuti presenti, prezzi e\o valori già noti, relativamente ad immobili, aventi destinazione d'uso a fabbricato indipendente monofamiliare di civile abitazione costruito in aderenza ad altro fabbricato, delle medesime caratteristiche a quello in oggetto. Occorre tenere conto dello stato attuale di conservazione dell'intero immobile oggetto di stima, già descritto in precedenza. Si terrà inoltre conto del contesto della zona (artigianale, commerciale con una minima quantità residenziale).

Si dovrà inoltre tenere conto della collocazione nel contesto dell’abitato, della vetustà; della struttura portante mista, in muratura portante, struttura intelaiata in

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calcestruzzo e solai in laterocemento.

Si terrà inoltre conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto e dell’attuale congiuntura economica particolarmente negativa che ha immancabilmente peggiorato la situazione del mercato immobiliare (grado di commerciabilità dell'immobile "molto basso" rapportato a scala comparativa basata sui seguenti gradi di commerciabilità: molto basso; basso; normale, discreto, ottimo) e rapportata ad immobili aventi medesima caratteristica e destinazione d'uso e tenuto ulteriormente conto di quant'altro possa influire ai fini della corretta determinazione del valore di stima.

Il valore di stima, nel caso dell'immobile in questione, sarà senz'altro determinato in riferimento alla superficie commercialmente vendibile, che di seguito sarà calcolata.

20.2) FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE

L'Esperto, al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell’

immobile in oggetto, ha attinto da fonti informative già note allo stesso, per trattazione di immobili ad uso civili abitazioni in fabbricati monofamiliari indipendenti, in zona o in zone similari e direttamente o per analogia, tenuto conto delle caratteristiche del presente immobile. L’Esperto ha, inoltre, assunto informazioni presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o immobiliari di costruzione in genere che operano anche interventi di recupero dell'esistente cd.

ristrutturazione e che finalizzano gli interventi solo alla vendita) sempre per

immobili similari, ovvero per immobili nuovi, ma posti in zona o in zone similari.

Informazioni e prezzi così ottenuti, dovranno comunque da intendersi rapportati per analogia al caso di specie di volta in volta oggetto di trattazione; tenendo conto ed effettuando una valutazione attenendosi anche degli standards internazionali ed

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europei di valutazione IVS ed EVS.

Da quanto sopra, l'Esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da ritenersi congruamente pari ad €/mq.

900,00, valore unitario che, si ribadisce, tiene conto dello stato attuale dell'immobile, così come meglio dettagliato nel rapporto di valutazione con gli standard IVS (allegato n. 14).

20.3) DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE

Trattandosi di immobile ad uso civile abitazione, il parametro che si userà per la determinazione del Valore di Mercato, sarà la superficie dello stesso, computata al lordo delle murature, così detta "superficie commerciale".

Le superfici lorde delle singole porzioni del fabbricato o accessori, saranno ragguagliate in riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente.

DESCRIZIONE Lunghezza ml.

Larghezza ml.

Superficie mq.

Coefficient e Ragguaglio

Superfici mq.

Corte 191,62 0,10 19,16

Piano Interrato

Cantina 2,60 9,50 24,70 0,30 7,41

Piano Terra

Garage 7,10 9,50 67,45 0,50 33,72

Ingresso – Ripostiglio 2,40 9,50 22,80 1 22,80

Portico 3,80x13,50 9,50x13,90 88,35

25,00 0,35 8,75

88,35-25,00 63,35 0,10 6,34

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Servizi 5,50 4,05 22,27 0,30 6,68

19 4,05 (7,65+7,15):2 29,97 0,30 8,99

Piano Primo

Abitazione 9,00 9,50 90,25 1 90,25

- 2,40 5,40 - 12,94 1 - 12,94

Veranda 4,10 4,20 17,22 0,40 6,89

Ripostiglio 2,30 4,20 9,66 0,40 3,86

Lavanderia 1,55 2,70 4,18 0,40 1,67

Terrazzo 3,20 4,20 13,44 0,35 4,70

3,80 x 13,80 -(1,55x2,70) 48,25

25,00 0,35 8,75

48,25-25,00 23,25 0,10 2,32

Balcone 5,00 1,00 5,00 0,25 1,25

TOTALE PARZIALE 220,60

ARROTONDAM. -0,60

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE

220,00

20.4) VALORE DI STIMA DELL'IMMOBILE, RIFERITO ALLA SUA INTERA PIENA PROPRIETA'

Il valore finale di stima di mercato che si ricava sarà il seguente:

Superficie commerciale mq. 220,00 x €\mq 900,00 = € 198.000,00 Valore stimato €. 198.000,00 Manutenzione ed uso 8% €. - 15.840,00 Riduzione di valore 10% per assenza garanzie €. - 19.800,00

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Sommano €. 162.360,00 Valore a base d’asta € . 162.000,00

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21) ACCERTI, NELL’IPOTESI SIANO STATE PIGNORATE UNA O PIÙ QUOTE.... VALUTI SE GLI IMMOBILI SIANO COMODAMENTE DIVISIBILI ……… PROVVEDA IN CASO DI COMODA DIVISIBILITA’

A PREDISPORRE ……… PROVVEDA INOLTRE A VERIFICARE L’ESISTENZA DI CREDITORI ISCRITTI, DI ISCRIZIONI O TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL’INTERO IMMOBILE, ANCHE CON RIFERIMENTO ALLE QUOTE NON PIGNORATE;

Nel caso di specie risulta pignorata l’intera e piena proprietà dell’immobile. Non sono state pignorate quote parziali.

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22) EVIDENZI TUTTI GLI ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI VENDITA... INDICANDO ANCHE IL VALORE LOCATIVO DELL’IMMOBILE;

L’appartamento oggetto di esecuzione è inserito in un fabbricato mofamiliare costruito in adiacenza ad un’altra unità abitativa di tipo speculare alla nostra interessata di esecuzione immobiliare ed è composta da due piani fuori terra (piano terra e piano primo). L’unità si sviluppa quindi su due piani con accesso sul fronte da piano terra direttamente da via Lepanto, separata fisicamente dal fabbricato da una piccola porzione di corte senza recinzione. Una volta entrati ci si trova a ridosso della scala per accedere al piano primo dove si sviluppa l’abitazione. Dalla stessa scala si può accedere al paino interrato ove è presente una piccola cantina ed ad un piano ammezzato nel quale è situato un ripostiglio.

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