- delle metodologie utilizzate per le valutazioni formulate da YARD Srl per i cespiti di Roma e Genova;
- delle comunicazioni effettuate relative agli esiti della gara ed in particolare ai riscontri negativi, alle richieste di rilancio e all’accettazione delle offerte inviate dagli uffici agli interessati
e APPROVA:
- la richiesta di un parere per i cespiti di Roma e Genova, che tenga conto di due anni di vacancy (sfitto) per la rilocazione delle unità vuote, anche a fine contratto per le unità ad oggi locate, degli interventi di straordinaria manutenzione, oltre che per le singole unità, anche degli spazi comuni per gli immobili cielo/terra, quali rifacimento impianto
elettrico, riscaldamento, ascensori ecc e di un periodo di free rent di minimo 3 mensilità e scalettatura dei canoni per i primi due anni di locazione;
- la sottoscrizione dei preliminari di compravendita delle unità in Milano San Vittore al Teatro - piano 3° e piano 5° con la società RSONE Srl presso uno Studio Notarile scelto dall’acquirente
- la sottoscrizione dell’atto di rogito per l’unità in Milano Via San Vittore al Teatro – piano 2° con la Società Amministrazioni e Costruzioni Immobiliari Spa, da effettuarsi successivamente allo scadere del termine previsto per l’esercizio della prelazione da parte dell’inquilino, senza preventiva sottoscrizione del preliminare di compravendita .
* * * 4. PROGETTO DI BILANCIO AL 31/12/2019
4.1. APPROFONDIMENTI SULLA COSTITUZIONE DEL “FONDO OSCILLAZIONE BENI IMMOBILI”
Il PRESIDENTE cede la parola al DIRETTORE GENERALE il quale ricorda preliminarmente che, in occasione della definizione dei principi da adottare in vista della prossima redazione del Progetto di Bilancio al 31/12/2019, il Consiglio di Amministrazione, nella seduta del 19 dicembre 2019, ha approvato i criteri di bilancio per la valutazione degli asset iscritti nello Stato Patrimoniale e delle voci di Conto Economico del bilancio del Fondo, rammentando che la valutazione delle voci di bilancio è stata fatta ispirandosi a criteri generali di prudenza e competenza, nella prospettiva di proseguimento dell’attività del Fondo e che in relazione agli immobili oggetto di possibile alienazione nel corso del 2020, era stata deliberata l’opportunità di un abbattimento dei valori di bilancio rispetto a quelli di stima di una prudenziale percentuale del 12,5% invece del precedente 10%.
Nel corso del primo trimestre del 2020 è stato avviato - ed è tuttora in corso - il processo per la vendita di alcuni cespiti, i cui esiti hanno evidenziato forti debolezze su talune piazze (Torino, Genova e Roma) e su certi immobili, in particolare quelli che richiedono attività straordinarie di manutenzione.
Al riguardo le considerazioni espresse dall’Advisor immobiliare YARD Srl confermano le debolezze di tali piazze e, adottando ipotesi di valutazione più sfavorevoli (lavori da
effettuare, periodi di sfitto più lunghi, free rent da concedere e canoni con riduzioni e quindi a regime nel tempo), prudenzialmente esprimono un parere di congruità dei valori dei cespiti, in caso di necessità di pronto realizzo, inferiori rispetto alle valutazioni dell’immobile nel medio/lungo periodo, pur non rappresentando una perdita durevole di valore ma una minore valorizzazione nel breve periodo, riduzioni che possono rappresentare in media anche il 30% ed oltre del valore della singola unità immobiliare.
Parallelamente la situazione straordinaria di emergenza sanitaria legata alla diffusione nel nostro Paese del virus COVID-19 ha determinato l’assunzione da parte delle Autorità governative, a breve distanza di tempo, di una serie di provvedimenti di sempre maggiore cogenza e limitazione alle attività, che stanno profondamente incidendo sull’intera economia nazionale, e analogamente negli altri paesi, con gravi effetti a livello globale.
Tale mutato e aggravato contesto e scenario di riferimento dell’economia e del mercato – in un’ottica di sana e prudente gestione del patrimonio del Fondo – induce ad approfondire l’opportunità di creare uno specifico fondo , secondo prassi anche di altri Fondi del Gruppo (es. Fondo CARIPLO) e di mercato (es. Fondo ENPAM) tenendo peraltro conto che, anche allo scopo di rispettare i limiti di investimento, nel corso dell’anno potrebbe essere necessario proseguire nelle attività di dismissioni, in un mercato incerto.
Su tali basi si ritiene prudenziale determinare tale accantonamento nella misura del 20%, pari alla differenza tra lo sconto medio del 30% da applicare per il pronto realizzo degli immobili e le valutazioni di bilancio, ridotte del 10-12,50% rispetto ai valori di perizia, da calcolare sul controvalore di possibile cessione, pari a circa euro 5 milioni.
A conclusione della trattazione interviene il PRESIDENTE del Collegio dei Sindaci Roberto BONINSEGNI per concordare con la proposta di istituire tale fondo nel bilancio 2019, al fine di avere una certa garanzia di copertura dal rischio del superamento dei limiti di concentrazione e favorire le vendite future degli immobili, anche in considerazione della situazione che si è venuta a creare a seguito della diffusione del virus COVID-19.
Chiede la parola il VICE PRESIDENTE Maria Antonietta MARTINO per domandare se sono note le motivazioni che hanno indotto altri Fondi (ad es. Fondo CARIPLO e Fondo ENPAM)
a costituire dei fondi oscillazione beni immobili. In risposta a tale quesito interviene il PRESIDENTE citando l’esempio del Fondo CARIPLO che ha dovuto avviare in relazione alla forte componente immobiliare presente nel patrimonio, un piano di dismissione per rientrare nei limiti anche in accordo con la COVIP. Il Consigliere Angela GALLO sottolinea la necessità di evidenziare nelle motivazioni dell’accantonamento le metodologie utilizzate.
Interviene il DIRETTORE GENERALE per chiarire il procedimento per determinare l’importo dell’accantonamento, ad integrazione di quanto illustrato in precedenza. Riferisce, a tale proposito, che l’attuale portafoglio in vendita è pari a circa 15 milioni (14.428.750 Euro), in previsione di vendere altri immobili non ancora identificati per altri 10 milioni circa, si ottiene una cifra pari a circa 25 milioni (Euro 24.428.750). La posta rettificativa, pari al 20%
corrispondente a un importo di circa 5 milioni (4.885.750 Euro), rappresenta la differenza tra l’abbattimento dei beni immobili già effettuato nelle valutazioni di bilancio rispetto al valore di pronto realizzo indicato dall’Advisor Yard. Il Consigliere Riccardo VOLPI ricorda che l’accantonamento viene fatto in base a delle stime e con il supporto dell’Advisor Yard.
Al termine dell’esposizione e in assenza di ulteriori osservazioni, Il CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE, PRESO ATTO dell’informativa ricevuta e della proposta della Commissione Immobiliare, APPROVA:
• la delega al DIRETTORE GENERALE e alle Strutture di avviare il necessario confronto con il Revisore e il Collegio dei Sindaci per le loro opportune condivisioni e osservazioni, in modo da recepire tale impostazione nel Progetto di Bilancio 2019 che sarà sottoposto al prossimo Consiglio di Amministrazione del 14 maggio 2020 al fine di costituire una posta rettificativa del valore immobili;
• la determinazione del criterio per la quantificazione dell’accantonamento a conto economico, da imputare al Bilancio 2019, pari al 20% del valore del potenziale portafoglio oggetto di cessione, percentuale ritenuta prudenziale, anche considerando che non tutti gli immobili posti in vendita presentano minusvalori, pari ad euro 4.885.750;
• l’utilizzo di tale posta rettificativa a fronte di minusvalenze immobiliari registrate all'atto della vendita dei singoli cespiti e il rilascio quando il mercato riprenderà il suo corso normale, secondo successive determinazioni degli Organi.
* * * 5.VARIE ED EVENTUALI
5.1 CALENDARIO DELLE FUTURE ADUNANZE
In assenza di ulteriori interventi il PRESIDENTE propone al Consiglio di Amministrazione la seguente ipotesi di calendario delle prossime riunioni degli organismi del Fondo, per un’approvazione preventiva, salve eventuali modifiche ed integrazioni in corso d’opera.
CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE / ASSEMBLEA
Mercoledì 22/04/2020: Board SICAV (Progetto di Bilancio) Venerdì 08/05/2020 (per Statuto) – Assemblea SICAV (Bilancio) Giovedì 14/05/2020 – ore 14.30 CDA Fondo (Progetto di Bilancio)
Giovedì 14/05/2020 – ore 17.00 Assemblea Sommariva S.r.l., a seguire CDA insediamento Giovedì 18/06/2020 – ore 14.30 CDA Fondo (Bilancio)
COMMISSIONE AMMINISTRATIVA e di AUTOVALUTAZIONE Martedì 28/04/2020 - ore 14.30
Mercoledì 03/06/2020 – ore 14.30 COMMISSIONE FINANZA
Mercoledì 29/04/2020 - ore 11.00 Giovedì 04/06/2020 - ore 11.00 COMMISSIONE IMMOBILIARE Mercoledì 29/04/2020 - ore 15.00 Giovedì 04/06/2020 - ore 15.00
– o O o –
Terminata la discussione ed esaurita la trattazione degli argomenti all’ordine del giorno, il PRESIDENTE dichiara chiusa l’adunanza alle ore 16.20.
Torino, 16 aprile 2020
IL DIRETTORE GENERALE IL PRESIDENTE