QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato.
L’immobile “A” è pervenuto ai debitori OMISSIS e OMISSIS, in forza di atto di Compravendita del 13/03/2007, repertorio n. 9926 in Notaio Gabriele Compravendita del 20/07/2001 rep. n. 77814 in Notaio Vincenzo Ferrara da Carini, trascritto in data 03/08/2001 nn. 33908/24680, da potere di OMISSIS
e OMISSIS per la
quota di 1/2 ciascuno.
Ai dante causa OMISSIS e OMISSIS è pervenuto in forza di atto di Compravendita del 08/09/1972 in Notaio Michele Speciale da Carini, trascritto il 07/10/1972 ai nn. 35900/28807, da potere di OMISSIS
che ha venduto ai sig.ri OMISSIS un spezzone di terreno della estensione effettiva di are 4 e catastale di are 3,78. proveniente dalla part. 633.
QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico
Sulla base di quanto verificato attraverso le indagini svolte presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Carini, è emerso che:
- l’immobile “A” fa parte di un fabbricato ricadente, secondo il P.R.G.
vigente in zona omogenea “B2” (parte di territorio totalmente o parzialmente edificate con densità edilizie fondiarie mc/mq 5,00).
- l’immobile “A” fa parte di un fabbricato costruito illecitamente negli anni ottanta e successivamente è stata presentata all’Ufficio Abusivismo del Comune di Carini una Domanda di Sanatoria (ai sensi della legge 47/85) il 01/04/1986 al n. prot. 3150 a nome di OMISSIS nato a Carini (Pa) il 04/07/1966.
Lo stato dei luoghi dell’immobile non risulta conforme agli elaborati grafici allegati alla domanda di sanatoria presentata. (vedi quesito precedente)
- la Domanda di Sanatoria suddetto dovrà essere integrata per le difformità riscontrate (vedi quesito precedente), e completata con la documentazione mancante prevista dalla Legge 47/85.
- Le oblazioni relative alla domanda sono state interamente corrisposte.
Invece per gli oneri concessori è stato pagata una prima rate di £ 142,500.
- secondo quanto riferito verbalmente dai funzionari dell’Ufficio Condono, la pratica di sanatoria risulta suscettibile di condono.
Per quanto attiene al completamento della pratica di sanatoria presentata, si dovrà presentare, ai sensi dell’art. 17 della L.R. n.4 del 16/04/2003, la Perizia Giurata a firma di un tecnico abilitato, che assevererà l’esistenza delle condizioni di legge necessarie per l’ottenimento della sanatoria.
Ottenuta la Concessione in sanatoria, ai fini della completa regolarizzazione, occorrerà conseguire la certificazione di agibilità, oggi sostituita dalla Segnalazione certificata per l’agibilità (SCA) ai sensi dell’art.24 DPR 6 giugno 2001 n. 380, come sostituito dall’art.3, comma 1, D.Lgs 25/11/2016 n. 222, recepito dall’art. 1 della L.R. n 16/2016.
Infine si dovrà aggiornare la planimetria catastale dell’Immobile “A”
presentando tramite tecnico abilitato il documento di variazione catastale (DOGFA) presso l’Agenzia del Territorio.
Per la determinazione dei costi di regolarizzazione edilizia dell’immobile pignorato bisogna considerare le spese per l’istruttoria della pratica CILA tardiva, pagamento sanzione e conguaglio (oblazioni e oneri concessori), completamento Pratica di sanatoria ai sensi L. 47/85, presentazione SCA (segnalazione certificata di agibilità), aggiornamento planimetria catastale (DOGFA), comprese di diritti di istruttoria e competenze tecniche per un ammontare di circa € 6.000,00 (cifra soggetto ad ulteriori variazioni subordinato all’esito dell’istruzione della pratica ).
QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.
Il bene pignorata, risulta libero al momento del primo accesso ai luoghi del 5/04/2019.
QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.
Nel ventennio l’immobile in oggetto ha formato le seguenti formalità, come da certificato notarile ipocatastale in atti, redatto dal notaio Maria Angela Messana, notaio in Palermo, del 5/07/2017.
-Oneri e vincoli a carico dell’acquirente:
Non ci sono presenti formalità pregiudizievoli che rimarranno a carico dell’acquirente.
- Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura:
Sulla scorta della documentazione in atti si riportano, in ordine cronologico le formalità pregiudiziale gravanti sul bene pignorato:
- Iscrizione contro del 14/03/2007 ai nn. 19713/4690, Ipoteca Volontaria in dipendenza dell’Atto di mutuo in Notaio Gabriele Zammitti di Palermo rep.
9927 del 13/03/2007 a favore BANCA PER LA CASA S.pa. contro sig.ri
OMISSIS e OMISSIS .
- Trascrizione contro del 13/06/2017 nn. 22332/17061 per Pignoramento Immobiliare nascente da atto giudiziario dell’Ufficio Giudiziario Corte d’Appello di Palermo rep. 2862 del 25/05/2017 , a favore del UNICREDIT S:P:A: con sede a Roma, per la quota 1/1 della proprietà, contro OMISSIS
e OMISSIS
per la quota di 1/2 ciascuno della proprietà oggetto di stima.
QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.
L’immobile in esame non ricade su suolo demaniale
QUESITO n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo.
Dalla documentazione acquisita e da quanto risultante in atti non si rileva l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo sull’immobile esaminato.
QUESITO n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso
Dalle informazioni assunte dal debitore, non risultano spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso.
QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni:
Per la determinazione del valore di mercato dell’unità immobiliare in oggetto è stato utilizzato il metodo sintetico-comparativo, che si base sulla comparazione dei prezzi di mercato di fabbricati analoghi, desunti dall’attuale mercato immobiliare e riferiti ad un preciso parametro unitario: il metro quadrato.
Metodo sintetico-comparativo: Nei paragrafi precedenti si sono illustrate le caratteristiche dell’immobile e dell’area in cui è contestualizzato. Si è pertanto esaminato il mercato immobiliare relativo alla zona in cui esso ricade, individuando valori al metro quadrato differenziati in base alle caratteristiche intrinseche dei beni quali stato d’uso e di manutenzione, livello di piano, configurazione planimetrica, grado di finitura, stato d’uso.
Dall’analisi del mercato immobiliare, compromesso dall’attuale momento di crisi economico, attraverso le quotazioni pubblicate dall’OMI e dai siti web specialistici (Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia Entrate, Borsino Immobiliare e, Immobiliare.it), nonché da informazioni assunti presso gli le agenzie immobiliari operanti in zona (immobiliare padalino, tecnocasa, frimm), risulta che i prezzi per immobili analoghi a quello in oggetto, con stato di conservazione medio e della stessa tipologia, ricadenti nella stessa zona oscillano tra 540,00 €/mq ed 1.030,00 €/ mq.
In particolare, prendendo come riferimento gli ultimi valori disponibili dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per il Comune di Carini, riferito al 2° semestre 2018 “Zone C1 Semicentrale/Espanzione del centro storico“ con stato di conservazione normale, essi sono compresi tra minimo di €/mq 760 ed un massimo di €/mq 1.100.
Inoltre il Borsino Immobiliare di Carini fornisce per la stessa zona “Zona Espansione Centro Storico” per la tipologia “Abitazione tipo civile (in buono stato), valori di mercato compresi tra un minimo €/mq 670 (2° fascia),
€/mq 798 (fascia media) ed un massimo di €/mq 927 (1° fascia).
In relazione alle specifiche caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene da stimare, con riferimento all’ubicazione, all’anno di costruzione, alla consistenza, alla configurazione planimetrica, al grado di finitura, agli spazi esterni di pertinenza, allo stato di conservazione, sono stati inoltre considerati
quegli elementi riduttivi e/o migliorativi che potrebbero determinare un’eventuale variazione, in positivo o negativo, del valore unitario rispetto al prezzo di mercato.
L’immobile complessivamente si presenta in buono stato di conservazione, Per quanto sopra detto, si ritiene che il valore unitario a mq, che si possa attribuire al bene, sia pari ad €/mq 700,00
Il valore di mercato dell’Immobile “A” oggetto di stima sarà dato dal prodotto del valore unitario per la superficie commerciale prima determinata:
ossia:
€/mq 700,00 x mq 141,74 = € 99.218,00 Adeguamenti e correzioni della stima:
Al valore sopra indicato vanno detratti i costi precedentemente calcolati per la regolarizzazione urbanistica-edilizia e catastale , per un importo complessivo di € 6.000,00.
€ 99.218.00 - € 6.000,00= € 93.218,00
Il valore di mercato dell’immobile è pari ad € 93.218,00
Al valore di mercato sopra determinato, si applica una decurtazione pari al 15% tenuto conto delle variabili e delle peculiarità legate ad una vendita forzata (possibile mancata disponibilità immediata del bene, diversità di regime fiscale, possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara,etc.) rispetto ad una vendita su libero mercato.
Pertanto si avrà:
€ 93.218,00-(€93.218,00 x 15%)= € 93.218,00 – 13.982,70
= € 79.235,30
Il prezzo base d’asta dell’immobile, in cifra tonda,
è pari ad € 79.200,00.
QUESITO n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota.
Trattasi di immobile di proprietà di OMISSIS e
OMISSIS, , in misura della metà per ciascuno.
Infine l’immobile “A” non risulta divisibile in porzioni.
Con quanto sopra ritengo di aver assolto al mandato conferitomi e rassegno tutto quanto alla S.V. Ill.ma Giudice Alessia Lupo, rimanendo a disposizione per tutti gli eventuali chiarimenti che dovessero rendersi necessari.
Palermo, 03/06/2019 Il C.T.U.
Arch. Calogero Butticè