TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE IV CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI R. G. Es. 385/2017
Giudice dell’Esecuzione: DOTT. ssa VALENTINA IMPERIALE promossa da
UNICREDIT S.PA.
contro
OMISSIS
&
OMISSIS
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NELLA ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE
LOTTO UNICO : IMMOBILE “A” (FOGLIO 26, PART. 2838, SUB. 5)
SITO IN CARINI (PA) VIA G. ROSSINI N.49 PIANO PRIMO SALENDO A DX,
Palermo,03/06/2019.
Il CTU
Arch. Calogero Butticè
La presente relazione di consulenza tecnica si suddivide nei seguenti capitoli:
1. Premessa ed oggetto della procedura pag. 3 2. Svolgimento delle operazioni di consulenza pag. 3 3. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato pag. 4
1. PREMESSA ED OGGETTO DELLA PROCEDURA
Con provvedimento del 2/11/2018 il Giudice Dott.ssa Valeria Imperiale nominava Esperto Stimatore, il sottoscritto Arch. Calogero Butticè, iscritto all’Ordine degli Architetti d Palermo al n. 4686, nella procedura di Esecuzione Immobiliare promossa dal Unicredit S.p.a. contro i debitori OMISSIS & OMISSIS., conferendo l’incarico specificato alle sezioni A, B, e C contenuto nel decreto di nomina.,
relativo all’immobile della presente procedura esecutiva oggetto dell’ Atto di pignoramento per le intere proprietà notificate il 25/05/2017 e trascritte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo il 13/06/2017 ai numeri 22332/17061; ossia:
- Appartamento sito a Carini, via G. Rossini n.49, posto al piano primo salendo a destra, cat. A/2, distinto al catasto fabbricati del comune di Carini al foglio 26, particella 2838 sub. 5.
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA 02/11/2018 Decreto di nomina dell’Esperto stimatore
05/11/2018 Accettazione incarico inviata via pec tribunale Palermo 06/11/2018 invio al Creditore procedente Richiesta liquidazione Acconto su compenso su disposizione del Giudice.
10/12/2018 invio al Creditore procedente Sollecito pagamento Acconto su compenso
02/01/2019 invio al Creditore procedente Secondo sollecito pagamento Acconto sul compenso
21/01/2019 il Giudice dell’Esecuzione concede al creditore procedente la richiesta di proroga 30 giorni per il pagamento dell’acconto sul compenso depositata il 2/01/2019
03/03/2019 deposito istanza di proroga del termine di deposito della relazione di stima
12/03/2019 il creditore procedente a eseguito pagamento acconto sul compenso allo scrivente Esperto.
15/03/2019 Invio Convocazione per inizio operazioni peritali per il giorno 28/03/2019 ore 15.30 presso l’immobile oggetto di pignoramento.
(dopo avere concordato con il Custode Giudiziario Avv. Zerbo Benedetta) a mezzo Lettera Raccomandata A.R. alla parte debitrice e a mezzo Pec al creditore procedente
24/03/2019 invio via pec all’Ufficio Protocollo Comune Carini Richiesta l’Ufficio Tecnico Edilizia Privata per presa visione documentazione
25/03/2019 Invio comunicazione di rinvio delle operazioni peritali ad una data da concordare a seguito di una richiesta di differimento dell’incontro da parte del debitore OMISSIS.
30/03/2019 Invio comunicazione data delle operazioni peritali per il 5/04/1019 ore 16,30
01/04/2019 richiesta di proroga concessa e rinvio udienza ex. art. 569 c.p.c. del 5/04/2019 alla data 2/07/2019 ore 10.00
02/04/2019 Acquisizione via telematica Agenzia dell’Entrate Palermo documentazione catastale relativo immobili pignorati (planimetrie catastali)
05/04/2019, Inizio delle operazioni peritali alle ore 16,30 presso l’immobile pignorato sito in via G. Rossini n.49 a Carini (Pa), piano primo salendo a destra. Erano presenti il debitore sig.r OMISSIS, il Custode Giudiziario Avv. Benedetta Zerbo, non era presente la debitrice sig.ra OMISSIS a causa di un pregresso appuntamento medico.
Il sottoscritto ha proceduto alla ricognizione dell’immobile pignorato prendendo misurazioni ed eseguendo fotografie. E’ stato constatato lo stato di manutenzione e verificato la conformità rispetto alla planimetria catastale.
Al momento della visita si erano riscontrate delle criticità nella parte sottostante dei balconi del piano terrazzo (piano sovrastante dell’immobile pignorato) sia nel prospetto principale che nel retro prospetto, che avevano determinato la caduta di calcinacci nella parte soprastante di calpestio dei balconi del nostro immobile.
Il sottoscritto si riservava di avvisare le parti telefonicamente per un eventuale sopralluogo se lo riteneva necessario.
Quanto fin cui descritto trova puntuale riscontro nel verbale di sopralluogo (vedi allegato).
05/04/2019 presso l’Ufficio Tecnico del comune di Carini presa visione documentazione richiesta via pec il 24/03/2019 all’Ufficio Protocollo
09/04/2019 invio via pec richiesta copia Atto di Compravendita del 13/03/2007 allo studio del Notaio Gabriele Zammitti da Palermo
11/04/2019 presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Carini ritiro copia della documentazione visionata.
11/04/2019 presso Ufficio anagrafe Comune di Isola delle Femmine ritiro certificato residenza sig.r OMISSIS
11/04/2019 presso Ufficio anagrafe Comune di Palermo ritiro estratto di matrimonio e certificato residenza sig.ra OMISSIS
13/04/2019 Deposito Modulo di Controllo documentazione ex. art.
567 c.p.c.
13/04/2019 Acquisizione via telematica Agenzia dell’Entrate Palermo documentazione catastale relativo immobile pignorato (estratto di mappa)
10/05/2019 , ore 16,00 Riapertura delle operazioni peritale presso l’immobile pignorato in via G. Rossini n.49. a Carini (Pa).
Erano presenti il debitore sig. OMISSIS. Nessun’altra presenza.
Visto le criticità riscontrate durante il primo sopralluogo nella parte sottostante dei balconi del piano superiore all’immobile oggetto di pignoramento (piano terrazzo), che avevano determinato la caduta di calcinacci nei balconi del nostro immobile nella parte soprastante di calpestio (pavimento balcone). Il sottoscritto Esperto ha voluto ritornare nei luoghi per verificare le criticità riscontrate durante il primo sopralluogo al fine di accertare lo stato dei luoghi e di valutare il pericolo dovuto al altri futuri potenziali distacchi di porzioni d’intonaco e di pezzi di pignatte rotte per effetto dell’aumento dei ferri di armatura arrugginiti. Al fine di prevenire un eventuale pericolo per l’incolumità dei visitatori, si consiglia un intervento di messa in sicurezza con la picchettatura dell’intonaco e delle pignatte rotte in fase di distacco e successivamente alla posa di una rete parasassi protettiva ancorandola alla muratura dei prospetti e alla ringhiera dei balconi soprastanti. E infine una pulitura dei residui accumulati nei balconi dell’immobile pignorato. Successivamente dopo un accurata verifica delle fessurazioni riscontrate nel soffitto della cucina, si è accertata una piccola parte di discontinuità all’angolo zona finestra. Inoltre nella camera da letto matrimoniale si è accertata dopo un accurata battitura con un’asta nella zona oggetto di una pregressa infiltrazione, una discontinuità tra l’intonaco e il soffitto, in corrispondenza dello scarico di smaltimento delle acque piovane
del terrazzo soprastante.
In questi due casi si consiglia un’ intervento di picchettatura e distacco della parte critica, per la messa in sicurezza e incolumità dei visitatori.
Invece nel corpo scala si è riscontrato delle lesioni lungo il muro di prospetto posteriore (pozzo luce) e le pareti laterali dello stesso corpo scala, da monitorare con accuratezza. Sempre nel corpo scala in corrispondenza del ballatoio di ingresso all’immobile, nel soffitto si è riscontrato una lesione orizzontale continua in prossimità dei ferri di armatura visibili a tratti, da monitorare con accuratezza.
Nel terrazzo soprastante si è potuto costatare la presenza di un muro in muratura di divisione creato dai stessi condomini del piano primo in comune accordo circa nel 2008 (secondo quando dichiarato dallo stesso debitore ).
Si consiglia di effettuare una pulitura delle erbacce e detriti del terrazzo in corrispondenza dei punti di smaltimento delle acque piovane.
Infine il sottoscritto accertava che ad’oggi l’immobile risultava libero . Lo scrivente ha effettuato delle misurazioni e dei rilievi fotografici.
Alle ore 18,10 lo scrivente dichiarava chiuse il verbale di sopralluogo.
Messe a verbale quanto riscontrato fin cui descritto trova puntuale riscontro nel verbale di sopralluogo (vedi allegato).
11/05/2019 Lo scrivente Esperto avvisava tempestivamente per le vie brevi (WhatsApp) il Custode Giudiziario Avv. Benedetta Zerbo , di averle inviato a mezzo Pec, il verbale di sopralluogo compilato durante la visita nei luoghi oggetto di pignoramento avvenuto il giorno precedente.
3. RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO
CONTROLLO PRELIMINARE: verificare la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c.
Dall’esame della documentazione depositata ex. art. 567 c.p.c. e con riferimento a quanto richiesto nell’incarico, è emerso che:
il creditore procedente ha optato per il deposito della certificazione notarile ipocatastale sostitutiva.
la certificazione risale ad atti derivativi trascritti in data antecedente ai venti anni decorrenti dalla trascrizione del pignoramento.
Gli ulteriori dati relativi al controllo preliminare della documentazione sono specificati nel modulo depositato il 13/04/2019 in cui all’esito dei risconti effettuati, si afferma che la Documentazione è risultata COMPLETA.
QUESITO n. 1: identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.
Il bene immobile oggetto di esecuzione risulta individuato nell’atto di pignoramento:
-Appartamento sito in Carini (Pa) via G. Rossini n.49, al piano primo salendo a destra, composto da salone, tre vani, cucina, wc bagno, wc doccia, corridoio, ripostiglio e due balconi.
distinto al NCEU al foglio 26, part.lla 2838 sub 5 , Cat. A/2
Il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponde a quello in titolarità dei debitori esecutati sig.ri OMISSIS , e OMISSIS
in misura della metà per ciascuno della proprietà in forza dell’atto di compravendita del 13/03/2007, repertorio 9926 raccolta 2942, in Notaio Gabriele Zammitti in Palermo, trascritto in data 14/03/2007 ai nn.
19712/13019 da potere di OMISSIS e OMISSIS .
A seguito del sopralluogo effettuato e dei dati acquisiti (documentazione catastale), gli identificativi catastali indicati nell’atto di pignoramento. risultano individuati chiaramente e sono corretti e aggiornati rispetto alla situazione attuale.
Individuazione nelle foto satellitari e nella mappa catastale del fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento.
Individuazione zona
Individuazione fabbricato
Estratto di mappa Foglio 26 Comune Carini
Raffronto estratto mappa con foto aerea:
FORMAZIONE LOTTO
Dopo avere provveduto all’esatta individuazione del bene, su la base delle ricerche catastali, del sopralluogo effettuato e della documentazione acquisita, si procederà, ai fini della vendita, alla formazione di un unico lotto, e l’immobile in oggetto sarà identificato tramite una lettera dell’alfabeto:
LOTTO UNICO :
IMMOBILE “A” Piena ed intera proprietà di appartamento sito in Palermo, via G. Rossini n.49, piano primo a destra salendo,
Dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Carini (Pa), foglio 26, Particella 2838, Sub. 5
Confini: con area sovrastante via G. Rossini a Nord, con part.
1313 a Est. con la particella 2689 a Sud, con l’appartamento complanare (sub. 6) e vano scala a Ovest.
QUESITO n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto.
DESCRIZIONE LOTTO UNICO IMMOBILE “A”
- Descrizione della zona: L’immobile “A” fa parte di uno stabile condominiale di 2 elevazione fuori terra ricadente nella particella 2838 del foglio 39 del N.C.E.U comune di Carini (Pa), zona territoriale omogenea B2 (comprende parti di territorio totalmente o parzialmente edificato) del P.R.G.
vincente del comune di Carini (Pa).
Il fabbricato è ubicato in una zona centrale caratterizzata da edilizia
residenziale, essa presenta caratteristiche costruttive analoghe alla tipologia edilizia della zona, è vicina al corso Italia, asse principale della città, in cui risultano ottimi i servizi alla residenza e le attività commerciali.
prospetto principale su via G. Rossini
retro- prospetto vista via G. Rossini
terrazzo sovrastante l’Immobile “A” accessibile dalla scala condominiale
Accessi: L’immobili “A” oggetto di pignoramento è ubicato al primo piano salendo a dx dalla scala condominiale del fabbricato di via G. Rossini n.49 Carini (Pa)
- Descrizione del fabbricato:
Il fabbricato è stato costruito tra 30/01/1977 e 1/10/1983, è costituito di due piani fuori terra con un terrazzo soprastante. Il piano terra è composto da due unità immobiliare divisi dal androne d’ingresso e la scala condominiale.
L’immobile di sinistra guardando il prospetto principale è destinato ad autorimessa, e l’immobile di destra a civile abitazione.
Il piano primo è composto da due unità immobiliari complanari destinati a civile abitazione, divisi dal corpo scala condominiale.
La copertura è piana a terrazzo calpestabile con accesso dalla scala condominiale.
Il fabbricato è realizzato con struttura intelaiata in cemento armato con solai latero-cementizi, con muri di tamponamento in blocchetti di tufo
I prospetti esterni sono rifiniti con intonaco civile senza tinteggiatura, i balconi sono in c.a. con ringhiera in ferro.
Stato di manutenzione generale del fabbricato: Il fabbricato è discreto, al di fuori dei balconi aggettanti che fungono da cornicione del terrazzo che necessitano interventi di ripristino. Essi presentano nella parte sottostante, delle zone con intonaco e pezzi di pignatte distaccate, con i ferri dell’armatura scoperti ed arrugginiti. Dovranno essere effettuati interventi di messa in sicurezza delle parti a rischio per l’ incolumità dei visitatori, con la picchettatura dell’intonaco e delle pignatte rotte in fase di distacco e trattamento dei ferri arrugginiti con composto antiruggine e malta cementizia e infine alla posa di una rete parasassi protettiva ancorandola alla muratura dei prospetti e alla ringhiera dei balconi soprastanti.
balcone 2° piano prospetto frontale balcone 2° piano retro prospetto
Invece nella parte sottostante dei balconi dell’immobile “A” sui prospetti frontali e posteriori, non vi sono situazioni di degrado e di pericolo che necessitano interventi di messa in sicurezza e ripristino.
balcone 1° piano prospetto frontale balcone 1° piano retro prospetto
Descrizione dell’immobile “A” Lotto Unico
L’unita abitativa “A” è ubicata al piano primo salendo a destra, è composta da salone soggiorno, cucina abitabile, camere letto matrimoniale, camera letto, cameretta, wc bagno, corridoio e ripostiglio, 2 balconi, pozzo luce coperto. Tutti gli ambienti ricevono luce e aria direttamente dall’esterno.
descrizione fotografica immobile “A”
1 2 3
4 5 6
7 8 9
10 11 12
13 14 15
Planimetria di rilievo con coni ottici delle foto suddette
L’appartamento presenta una pavimentazione realizzata con mattonelle in marmo per tutta la superficie, ad eccezione del wc- bagno che sono in piastrelle di ceramica. Le pareti ed i soffitti dell’immobile sono rifiniti con idropittura di tipo ducotone su sottostante strato di intonaco. Le pareti della cucina abitabile, del bagno sono riveste parzialmente da piastrelle in
ceramica. Gli infissi esterni sono di tipo a battenti in alluminio a taglio termico colore panna con persiane in legno verniciato sul lato frontale e di tipo a battenti in legno verniciato con persiane in legno verniciato sul lato retrostante. Invece sul lato pozzo-luce sono di tipo a battenti in alluminio a taglio termico color panna con persiane avvolgibili. Le porte interne sono realizzate in legno tamburato color marrone. La porta d’ingresso è blindata.
L’unità immobiliare è provvista dei seguenti impianti:
- idrico sanitario sottotraccia, elettrico sottotraccia eseguiti a norma ma senza rilascio certificazione.
Stato di manutenzione dell’Immobile “A”:
Nel complesso l’immobile in oggetto presenta buono stato di conservazione.
Eccetto nella camera da letto matrimoniale dove si è riscontrato durante il sopralluogo del 10/05/2019, dopo un accurata battitura con un asta sul soffitto, nella zona oggetto di una pregressa infiltrazione di acque piovane, una discontinuità tra l’intonaco e il soffitto, in corrispondenza dello scarico di smaltimento delle acque piovane del terrazzo sovrastante.
Anche in cucina, lo scrivente ha riscontrato dopo un accurata battitura nel soffitto vicino ad una fessurazione longitudinale individuata, si è accertata una piccola parte di discontinuità vicino all’angolo zona porta-finestra.
In questi due casi si consiglia un’ intervento di picchettatura e distacco della parte critica, per la messa in sicurezza per l’ incolumità dei visitatori.
Si consiglia anche di effettuare una pulitura delle erbacce e detriti sul terrazzo in corrispondenza dei punti di smaltimento delle acque piovane.
Il sottoscritto invece nel corpo scala ha riscontrato delle lesioni verticali lungo il muro di prospetto posteriore del pozzo luce e le pareti laterali dello stesso corpo scala, da monitorare con accuratezza. Sempre nel corpo scala in corrispondenza del ballatoio d’ingresso all’immobile, nel soffitto si è riscontrato una lesione orizzontale continua in prossimità dei ferri di armatura visibili a tratti ,da monitorare con accuratezza.
Nel terrazzo soprastante si è potuto costatare la presenza di un muro di divisione creato dai stessi condomini del piano. primo in comune accordo circa nel 2008 secondo quanto dichiarato dal debitore durante il sopralluogo del 10/05/2019.
Pertinenza: Quanto venduto si trasferisce nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni azioni, ragioni pertinenze, accessorio, servitù attiva e passiva, con le quote relative ai beni condominiali, compresa la quota sulla sovrastante terrazza.
Consistenza dell’Immobile “A”:
La stima delle consistenze è basata sui criteri stabiliti dal D.P.R. n. 138/98 ; le superficie considerate sono la superficie lorda, la superficie utile e la superficie commerciale di seguito definite e calcolate sulla base dei rilievi metrici:
Superficie utile Immobile “A”: Area all’interno di un’unità immobiliare determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle
divisorie, sono incluse gli spessori delle zoccolature, le superficie delle sottofinestre, le superficie di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni e analoghi), e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento e analoghi). Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, lo spazio occupato dalle colonne e dei pilastri.
Superficie netta Immobile “A”: mq 104,16
superficie netta
Salone- soggiorno mq 28.63 cucina-abitabile mq 14,95 camera letto matrimoniale mq 21,74 camera da letto mq 16,06
cameretta mq 7,93
ripostiglio mq 4,27
wc bagno mq 10,58
Totale mq 104,16
Superficie Lorda Immobile “A”: è determinata dalla somma della superficie misurata al filo esterno dei muri perimetrali del fabbricato, alla mezzeria delle murature confinanti con altri unità immobiliari o parti comuni per tutte le tipologie di superficie comuni e non.
superficie Lorda Immobile “A”: mq 136,01
Superficie Commerciale Immobile “A”: è rappresentata nel caso che si tratti d’immobile avente destinazione residenziale, dalla somma:
- delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm , mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
- delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini.
- delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, porti auto coperti e scoperti, soffitte-sottotetto, box )
superficie lorda
coefficiente di ragguaglio
superficie commerciale
Appartamento 136.01 mq 1,00 136,01 mq
balconi 16.51 mq 0,30 4.95 mq
pozzo luce coperto 2,61 mq 0.30 0,78 mq
Superficie Commerciale: Totale 141,74 mq
Superficie Commerciale Immobile “A” : mq 141,74 L’altezza utile interna di tutti gli ambienti è H = 3,00 m.
Attestazione di prestazione energetica: L’Immobile “A” non è dotato di A.P.E. , costo stimato per l’ottenimento € 400,00
QUESITO n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.
Dati catastali attuali:
Il bene risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Carini al foglio 26, p.lla 2838, sub. 5, cat. A/2, consistenza 5,5 vani.
intestato al debitore OMISSIS e alla debitrice
OMISSIS , proprietari per 1/2 ciascuno.
Storia catastale: Si riscontrano le seguenti variazioni catastali intervenute nel tempo riguardanti il bene:
09/11/2015- Variazione Inserimento in visura dei dati di superficie
15/12/2000- Costituzione del 15/12/2000 prot. n. 638702 in atti dal 15/12/2000 (n. 5472.1/2000)
Altri intestatari catastali nel ventennio:
dalla relazione di visura ipocatastale ex. art. 567 c.p.c. e nella visura storica relativo all’immobile risulta
- OMISSIS e OMISSIS
proprietari per quota 1/2 ciascuno, dal 20/07/2001 fino al 13/03/2007
- OMISSIS e OMISSIS
proprietari per quota 1/2 ciascuno, dal 08/09/1972 fino al 20/07/2001
- OMISSIS che ha venduto uno spezzone di terreno di are 4 nel territorio di Carini, contrada Agliastrelli , riportata in catasto al foglio 26 Particella 1312 , fino al 08/09/1972.
Verifica della rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, con le risultanze catastali:
I dati indicati nell’atto di pignoramento, nella nota di trascrizione e nell’atto di acquisto (con riferimento a foglio, particella e subalterno) sono conformi ai dati catastali.
Accertamento della conformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale:
Planimetria catastale Planimetria di rilievo
Nel corso del sopralluogo del 5 aprile 2018, lo scrivente esperto ha riscontrato delle difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale.
1- ampliamento del wc-bagno con la soppressione del wc-doccia con demolizione della parete divisoria, soppressione nel wc-bagno della finestra che affaccia al pozzo luce lucernario
Secondo l’impiegato comunale dell’Edilizia Privata del comune di Carini, queste difformità rientrano nella categoria di “opere minori “ e possono essere regolarizzate con la redazione e presentazione di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Tardiva (CILA Tardiva).
3- creazione porta finestra dalla finestra della camera da letto permettendo l’acceso al pozzo luce lucernario
pozzo luce coperto accessibile dalla camera da letto
La creazione della porta finestra dalla finestra della camera da letto ha permesso l’acceso al vano lucernaio, ha determinato un cambio di destinazione d’uso dello stesso pozzo luce ed un aumento di superficie utile abitabile dello stesso immobile.
Secondo l’impiegato comunale queste opere posso essere regolarizzate con il pagamento di una sanzione per l’aumento di superficie e modifiche da finestra a porta-finestra, da inserire nella presentazione della CILA Tardiva.
4- vano ripostiglio con superficie maggiore
Secondo l’impiegato comunale sarebbe da attribuire ad un’errata rappresentazione grafica nella planimetria catastale del 15/12/2000 compilata dallo stesso tecnico Ing. A. Giambanco che aveva anche presentato il progetto in sanatoria nella Richiesta di sanatoria del 01/04/1986 prot. 3150. Lo stesso tecnico aveva rappresentato un vano scala più ampio dello stato reale determinando la riduzione della superficie dello stesso ripostiglio.
Secondo il personale comunale, il vano scala è condominiale non è suscettibile di variazione dal singolo proprietario dell’immobile pignorato, e può essere regolarizzate con il pagamento di un conguaglio (oblazioni e oneri concessori) per l’aumento di superficie non calcolata nella domanda di condono e con la presentazione degli elaborati grafici corretti (a firma di un tecnico abilitato) per l’istruzione della stessa istanza.
Planimetria di progetto
QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto.
LOTTO UNICO IMMOBILE “A” : Piena ed intera proprietà di appartamento ubicato in Carini (Pa), via G. Rossini n.49, piano primo salendo a destra, è composto da un ingresso in corridoio che distribuisce , in sequenze, un salone-soggiorno, cucina-abitabile, wc-bagno, camera letto matrimoniale, camera letto, cameretta, ripostiglio, due balconi, pozzo luce coperto accessibile.
Confina con area sovrastante via G. Rossini a Nord, con part. 1313 a Est. con la particella 2689 a Sud, con l’appartamento complanare (sub. 6) e vano scala a Ovest.
E’ riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Carini al foglio 26, Particella 2838, Sub. 5; il descritto stato dei luoghi non corrisponde all’identificazione catastale in ordine all’ampliamento del wc-bagno dovuto alla soppressione del wc-doccia, superficie maggiore del ripostiglio, pozzo luce coperto reso accessibile dalla camera da letto. E’ stata presentata al Comune di Carini in data 01/04/1986 la Domanda di Concessione in Sanatoria n. prot. n. 3150. La pratica è ancora in fase di istruttoria.
Le oblazioni relative alla domanda sono state interamente corrisposte.
Per gli oneri concessori è stato pagata una rate di £ 142,500.
Le spese tecniche per il perfezionamento della pratica di sanatoria ammontano per circa € 6.000,00. (cifra soggetto ad ulteriori variazioni subordinato all’esito dell’istruzione della pratica ).
PREZZO BASE: € 79.200,00.
QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato.
L’immobile “A” è pervenuto ai debitori OMISSIS e OMISSIS, in forza di atto di Compravendita del 13/03/2007, repertorio n. 9926 in Notaio Gabriele Zammitti in Palermo, trascritto in data 14/03/2007 ai nn. 19712/13019, da
potere di OMISSIS e OMISSIS
per la quota di 1/2 ciascuno della proprietà in regime di comunione legale dei beni.
Ai dante causa OMISSIS e OMISSIS è pervenuto in forza di atto di Compravendita del 20/07/2001 rep. n. 77814 in Notaio Vincenzo Ferrara da Carini, trascritto in data 03/08/2001 nn. 33908/24680, da potere di OMISSIS
e OMISSIS per la
quota di 1/2 ciascuno.
Ai dante causa OMISSIS e OMISSIS è pervenuto in forza di atto di Compravendita del 08/09/1972 in Notaio Michele Speciale da Carini, trascritto il 07/10/1972 ai nn. 35900/28807, da potere di OMISSIS
che ha venduto ai sig.ri OMISSIS un spezzone di terreno della estensione effettiva di are 4 e catastale di are 3,78. proveniente dalla part. 633.
QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico
Sulla base di quanto verificato attraverso le indagini svolte presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Carini, è emerso che:
- l’immobile “A” fa parte di un fabbricato ricadente, secondo il P.R.G.
vigente in zona omogenea “B2” (parte di territorio totalmente o parzialmente edificate con densità edilizie fondiarie mc/mq 5,00).
- l’immobile “A” fa parte di un fabbricato costruito illecitamente negli anni ottanta e successivamente è stata presentata all’Ufficio Abusivismo del Comune di Carini una Domanda di Sanatoria (ai sensi della legge 47/85) il 01/04/1986 al n. prot. 3150 a nome di OMISSIS nato a Carini (Pa) il 04/07/1966.
Lo stato dei luoghi dell’immobile non risulta conforme agli elaborati grafici allegati alla domanda di sanatoria presentata. (vedi quesito precedente)
- la Domanda di Sanatoria suddetto dovrà essere integrata per le difformità riscontrate (vedi quesito precedente), e completata con la documentazione mancante prevista dalla Legge 47/85.
- Le oblazioni relative alla domanda sono state interamente corrisposte.
Invece per gli oneri concessori è stato pagata una prima rate di £ 142,500.
- secondo quanto riferito verbalmente dai funzionari dell’Ufficio Condono, la pratica di sanatoria risulta suscettibile di condono.
Per quanto attiene al completamento della pratica di sanatoria presentata, si dovrà presentare, ai sensi dell’art. 17 della L.R. n.4 del 16/04/2003, la Perizia Giurata a firma di un tecnico abilitato, che assevererà l’esistenza delle condizioni di legge necessarie per l’ottenimento della sanatoria.
Ottenuta la Concessione in sanatoria, ai fini della completa regolarizzazione, occorrerà conseguire la certificazione di agibilità, oggi sostituita dalla Segnalazione certificata per l’agibilità (SCA) ai sensi dell’art.24 DPR 6 giugno 2001 n. 380, come sostituito dall’art.3, comma 1, D.Lgs 25/11/2016 n. 222, recepito dall’art. 1 della L.R. n 16/2016.
Infine si dovrà aggiornare la planimetria catastale dell’Immobile “A”
presentando tramite tecnico abilitato il documento di variazione catastale (DOGFA) presso l’Agenzia del Territorio.
Per la determinazione dei costi di regolarizzazione edilizia dell’immobile pignorato bisogna considerare le spese per l’istruttoria della pratica CILA tardiva, pagamento sanzione e conguaglio (oblazioni e oneri concessori), completamento Pratica di sanatoria ai sensi L. 47/85, presentazione SCA (segnalazione certificata di agibilità), aggiornamento planimetria catastale (DOGFA), comprese di diritti di istruttoria e competenze tecniche per un ammontare di circa € 6.000,00 (cifra soggetto ad ulteriori variazioni subordinato all’esito dell’istruzione della pratica ).
QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.
Il bene pignorata, risulta libero al momento del primo accesso ai luoghi del 5/04/2019.
QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.
Nel ventennio l’immobile in oggetto ha formato le seguenti formalità, come da certificato notarile ipocatastale in atti, redatto dal notaio Maria Angela Messana, notaio in Palermo, del 5/07/2017.
-Oneri e vincoli a carico dell’acquirente:
Non ci sono presenti formalità pregiudizievoli che rimarranno a carico dell’acquirente.
- Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura:
Sulla scorta della documentazione in atti si riportano, in ordine cronologico le formalità pregiudiziale gravanti sul bene pignorato:
- Iscrizione contro del 14/03/2007 ai nn. 19713/4690, Ipoteca Volontaria in dipendenza dell’Atto di mutuo in Notaio Gabriele Zammitti di Palermo rep.
9927 del 13/03/2007 a favore BANCA PER LA CASA S.pa. contro sig.ri
OMISSIS e OMISSIS .
- Trascrizione contro del 13/06/2017 nn. 22332/17061 per Pignoramento Immobiliare nascente da atto giudiziario dell’Ufficio Giudiziario Corte d’Appello di Palermo rep. 2862 del 25/05/2017 , a favore del UNICREDIT S:P:A: con sede a Roma, per la quota 1/1 della proprietà, contro OMISSIS
e OMISSIS
per la quota di 1/2 ciascuno della proprietà oggetto di stima.
QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.
L’immobile in esame non ricade su suolo demaniale
QUESITO n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo.
Dalla documentazione acquisita e da quanto risultante in atti non si rileva l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo sull’immobile esaminato.
QUESITO n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso
Dalle informazioni assunte dal debitore, non risultano spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso.
QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni:
Per la determinazione del valore di mercato dell’unità immobiliare in oggetto è stato utilizzato il metodo sintetico-comparativo, che si base sulla comparazione dei prezzi di mercato di fabbricati analoghi, desunti dall’attuale mercato immobiliare e riferiti ad un preciso parametro unitario: il metro quadrato.
Metodo sintetico-comparativo: Nei paragrafi precedenti si sono illustrate le caratteristiche dell’immobile e dell’area in cui è contestualizzato. Si è pertanto esaminato il mercato immobiliare relativo alla zona in cui esso ricade, individuando valori al metro quadrato differenziati in base alle caratteristiche intrinseche dei beni quali stato d’uso e di manutenzione, livello di piano, configurazione planimetrica, grado di finitura, stato d’uso.
Dall’analisi del mercato immobiliare, compromesso dall’attuale momento di crisi economico, attraverso le quotazioni pubblicate dall’OMI e dai siti web specialistici (Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia Entrate, Borsino Immobiliare e, Immobiliare.it), nonché da informazioni assunti presso gli le agenzie immobiliari operanti in zona (immobiliare padalino, tecnocasa, frimm), risulta che i prezzi per immobili analoghi a quello in oggetto, con stato di conservazione medio e della stessa tipologia, ricadenti nella stessa zona oscillano tra 540,00 €/mq ed 1.030,00 €/ mq.
In particolare, prendendo come riferimento gli ultimi valori disponibili dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per il Comune di Carini, riferito al 2° semestre 2018 “Zone C1 Semicentrale/Espanzione del centro storico“ con stato di conservazione normale, essi sono compresi tra minimo di €/mq 760 ed un massimo di €/mq 1.100.
Inoltre il Borsino Immobiliare di Carini fornisce per la stessa zona “Zona Espansione Centro Storico” per la tipologia “Abitazione tipo civile (in buono stato), valori di mercato compresi tra un minimo €/mq 670 (2° fascia),
€/mq 798 (fascia media) ed un massimo di €/mq 927 (1° fascia).
In relazione alle specifiche caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene da stimare, con riferimento all’ubicazione, all’anno di costruzione, alla consistenza, alla configurazione planimetrica, al grado di finitura, agli spazi esterni di pertinenza, allo stato di conservazione, sono stati inoltre considerati
quegli elementi riduttivi e/o migliorativi che potrebbero determinare un’eventuale variazione, in positivo o negativo, del valore unitario rispetto al prezzo di mercato.
L’immobile complessivamente si presenta in buono stato di conservazione, Per quanto sopra detto, si ritiene che il valore unitario a mq, che si possa attribuire al bene, sia pari ad €/mq 700,00
Il valore di mercato dell’Immobile “A” oggetto di stima sarà dato dal prodotto del valore unitario per la superficie commerciale prima determinata:
ossia:
€/mq 700,00 x mq 141,74 = € 99.218,00 Adeguamenti e correzioni della stima:
Al valore sopra indicato vanno detratti i costi precedentemente calcolati per la regolarizzazione urbanistica-edilizia e catastale , per un importo complessivo di € 6.000,00.
€ 99.218.00 - € 6.000,00= € 93.218,00
Il valore di mercato dell’immobile è pari ad € 93.218,00
Al valore di mercato sopra determinato, si applica una decurtazione pari al 15% tenuto conto delle variabili e delle peculiarità legate ad una vendita forzata (possibile mancata disponibilità immediata del bene, diversità di regime fiscale, possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara,etc.) rispetto ad una vendita su libero mercato.
Pertanto si avrà:
€ 93.218,00-(€93.218,00 x 15%)= € 93.218,00 – 13.982,70
= € 79.235,30
Il prezzo base d’asta dell’immobile, in cifra tonda,
è pari ad € 79.200,00.
QUESITO n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota.
Trattasi di immobile di proprietà di OMISSIS e
OMISSIS, , in misura della metà per ciascuno.
Infine l’immobile “A” non risulta divisibile in porzioni.
Con quanto sopra ritengo di aver assolto al mandato conferitomi e rassegno tutto quanto alla S.V. Ill.ma Giudice Alessia Lupo, rimanendo a disposizione per tutti gli eventuali chiarimenti che dovessero rendersi necessari.
Palermo, 03/06/2019 Il C.T.U.
Arch. Calogero Butticè
ELENCO ALLEGATI:
1. documentazione fotografica immobile “A”
2. comunicazione inizio operazioni peritali alle parti 3. verbale delle operazioni peritali;
4. visura storica catasto fabbricati per immobile 5. visura storica catasto terreni per immobile 6. planimetria catastale immobile “A”
7. estratto di mappa
8. sovrapposizione mappa catastale con foto aerea 9. planimetria di rilievo immobile “A”
10. atto di Compravendita del 13/03/2007
11. domanda di sanatoria Legge 28/02/1985 n.47 presentata il 01/04/1986 prot. n. 3150 fascicolo 4245 12. perizia descrittiva allegata alla domanda di sanatoria 13. progetto in sanatoria allegata domanda in sanatoria 14. elenco documentazione mancante
15. valori di quotazione immobiliare OMI 16. estratto per riassunto atto di matrimonio
17. certificato di residenza debitore e debitrice
18. ricevuta consegna invio via pec del verbale sopralluogo del 10/05/2019 al custode giudiziario Avv. Benedetta Zerbo
