A
Comparabile B
Comparabile C
Superficie (€/mq) € 1.402,94 € 1.402,94 € 1.402,94
Data - - -
Manutenzione - - € 18.000,00
Livello piano - - € 3.762,00
Servizi igienici - € 4.000,00 -
Impianto di riscaldamento - - -
Posti auto - - -
Fruibilità - - -
Posizione estrinseca - - -
-Tabella di valutazione
La tabella di valutazione riporta i calcoli operati per il confronto specifico tra le caratteristiche proprie di ciascun immobile in comparazione e l’immobile da stimare, determinando così il più probabile valore venale o prezzo di mercato del bene. In pratica si corregge il prezzo del comparable supponendo che ciascuna caratteristica vari fino ad assumere la stessa quantità o punteggio che possiede il subject.
Nella tabella valutativa sono riportati tutti gli elementi tecnico-economici atti ad elaborare le presenti valutazioni dell’immobile. Riassumendo si ottiene per ogni immobile in comparazione la somma algebrica delle correzioni di prezzo (∑∆Pj) che sommate al prezzo iniziale (Pci) individua il prezzo dell’immobile (Pci + ∑∆Pj) e
quindi il prezzo unitario. Attraverso la media aritmetica dei prezzi corretti dei comparables si è determinato il valore (Ps) del subject, come di seguito dato:
A B C
Prezzo e
caratteristica Differenza aggiustamento Differenza aggiustamento Differenza aggiustamento
Prezzo (€) 238.500,00 243.000,00 188.100,00
Data - - - -
Superficie (169,55-170) -0,45
- € 631,34 (169,55-170) -0,45
- € 631,34 (169,55-120) + 49,55
+ € 69.515,67
Manutenzione (1-1) 0 - (1-1) 0 - (1-2) -1 - € 18.000,00
Livello piano (1-1) 0 - (1-1) 0 - (1-0) +1 +€ 3.762,00
Servizi igienici
(2-2) 0 - (2-3) -1 - € 4.000,00 (2-2) 0 -
impiantistica (1-1) 0 - (1-1) 0 - (1-1) 0 -
fruibilità (1-1) 0 - (1-1) 0 - (1-1) 0 -
Posti auto (1-1) 0 - (1-1) 0 - (1-1) 0 -
Pos. estrinseca (1-1) 0 - (1-1) 0 - (1-1) 0 -
Prezzo corretto € 237.868,66 € 238.368,66 € 243.287,67
Prezzo subject € 239.841,66
Tribunale di Palermo, Sez. Es.Immobiliari Procedura n.169/2018 -G.Es Dott.Fabrizio Minutoli- Relazione tecnica d’Ufficio
- Relazione LOTTO A-unico-, arch.Alessandro Gaeta
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- Sintesi conclusiva (Reconciliation)Divergenza percentuale assoluta: (€ 243.287,67 - € 237.868,66)/ € 237.868,66 x 100= 2,27% la differenza percentuale è inferiore al 10% (alea estimale) e si ritiene accettabile. Pertanto il valore di mercato del bene sarà dato dalla media dei prezzi corretti: € 239.841,66 (€/mq 1.414,57).
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-DATI OSSERVATORI ECONOMICI
L’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate I semestre 2019 fornisce i seguenti dati per abitazioni in ville e villini nella zona considerata E6 microzona 0 -vedi allegato 14.2-:
Epoca tabellata (I semestre 2019): superficie lorda, stato conservativo -Normale- valore minimo: € 930,00; valore massimo: € 1.300,00.
L’agenzia “Nomisma” riporta per la zona considerata quotazioni di zona aggiornate variabili tra il minimo di €/mq 1.016,61 e il massimo €/mq 1.392,14.
La lettura dei comparabili statici tabellati conferma la validità del risultato estimativo, rientrando detto dato entro i valori di range descritto, poco superiore al massimo tabellato per le caratteristiche intrinseche del subject.
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-Adeguamenti e correzioni della stima
Ai sensi dell’art.568 cpc, ai fini della determinazione del più probabile valore venale del bene, è opportuno considerare la riduzione del valore di mercato del bene legata agli adeguamenti necessari per “…oneri di regolarizzazione urbanistica, ..stato di possesso, .. vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo”. Dal valore di mercato determinato (€ 239.841,66) occorre detrarre
pertanto le presunte spese di regolarizzazione del bene valutate in € 18.692,29 per ripristini e presunte spese di definizione successive; oltre € 500,00 per DOCFA oltre
€ 200,00 per redazione dell’APE (attestato di prestazione energetica).
Addivenendo così al più probabile valore di mercato del bene pari a € 220.449,37 (€ 18.692,29 - € 500,00 - € 200,00) e in c.t. € 220.500,00 valore lotto -diconsi € duecentoventimilacinquecento e centesimi zero).
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-Determinazione del prezzo a base d’asta
Ai fini della determinazione del prezzo a base d’asta, il sottoscritto ritiene che si possa proporre una decurtazione percentuale dal prezzo stimato pari al 10%, funzione: 1) dello stato urbanistico-edilizio del bene così come esaminato, tale da rendere necessario, per la regolarizzazione edilizia e per l’ottenimento dei requisiti di agibilità (in questa sede non valutabili), l’approntamento di ulteriori spese da parte dell’acquirente e tempistiche non definibili; 2) delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile derivanti dalla eventuale mancata immediata disponibilità dell’immobile alla data di aggiudicazione; 3) della mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità in relazione alla vendita forzata; 4) delle differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione/svalutazione); 5) della possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara.
Sulla base delle superiori considerazioni il
prezzo a base d’asta
proposto dal sottoscritto è il seguente:€ 220.500,00 -10%= € 198.450,00 e in c.t. € 198.000,00
(diconsi euro centonovantottomila e centesimi zero)prezzo lotto a base d’asta.
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Tribunale di Palermo, Sez. Es.Immobiliari Procedura n.169/2018 -G.Es Dott.Fabrizio Minutoli- Relazione tecnica d’Ufficio
- Relazione LOTTO A-unico-, arch.Alessandro Gaeta
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Quesito n. 13:
procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota.
L’immobile risulta pignorato a favore del creditore procedente per la piena ed esclusiva proprietà (quota 1/1) in danno di XXXXXXXXXXXXXXX
il XXXXXX CF XXXXXXXX proprietaria per l’intero.
Il sottoscritto esperto nominato ritiene con la presente Relazione di stima per il LOTTO A -unico- che si compone di n° 61 pagine e n° 17 allegati di avere assolto l’incarico ricevuto.
Ringrazia per la fiducia accordatagli e rimane a disposizione dell’Ill.mo sig.
Giudice dell’Esecuzione per ogni eventuale chiarimento.
Palermo, lì 03/11/2019
L’esperto nominato
Arch. ALESSANDRO GAETA ………
Allegati:
1- Decreto di Nomina ctu e Quesiti posti dall’Il.mo sig.G.Es;
2- Verbale di sopralluogo del 11/07/2019;
3- Certificazioni anagrafiche: 3.1. certificato di matrimonio per estratto del debitore, 3.2. certificato di residenza;
4- Documentazione catastale: 4.1. visura catastale aggiornata; 4.2. planimetria catastale aggiornata; 4.3 estratto di mappa; 4.4. elaborati planimetrici 5- Documentazione inerente la pratica edilizia di cui alla Concessione assentita n.11/2008;
6- Atto di compravendita in Notaio L.Crescimanno del 20/10/2011;
7- Atto di affrancazione in notaio M.Bonomo del 05/571998;
8- Visure ipotecarie presso la Conservatoria dei RRII di Palermo;
9- Certificato di destinazione urbanistica rilasciato il 30/07/2019;
10- Rilievo dell’immobile allo stato attuale;
11- Difformità evidenziate rispetto alla planimetria catastale;
12- Difformità evidenziate rispetto al progetto approvato (tavola 5.L.01) 13- Documentazione fotografica;
14- Fonti utilizzate per la stima: 14.1. asking price 14.2 quotazione OMI;
15- Nota commissariato Usi civici prot.26991 del 03/07/2019;
16- Visura Catasto Energetico fabbricati Regione Sicilia;
17- Comunicazione con le parti; 17.1.; comunicazioni della Trasmissione della CTU alle parti interessate;