Ill.mo Sig. Giudice Dott. Fabrizio MINUTOLI dell Esecuzione Immobiliare. La presente Perizia di stima relativa al Lotto A -unico- della procedura

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Tribunale di Palermo, Sez. Es.Immobiliari Procedura n.169/2018 -G.Es Dott.Fabrizio Minutoli- Relazione tecnica d’Ufficio

- Relazione LOTTO A-unico-, arch.Alessandro Gaeta

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Ill.mo Sig. Giudice Dott. Fabrizio MINUTOLI dell’Esecuzione Immobiliare civile RG n.169/2018 del Tribunale di Palermo.

La presente Perizia di stima relativa al Lotto A -unico- della procedura esecutiva in epigrafe, così come individuato dal sottoscritto esperto nominato è composta da una premessa introduttiva, dallo svolgimento delle operazioni di consulenza, da due capitoli per i beni pignorati, come così di seguito specificato:

• PREMESSA………...pag.2

• CAPITOLO I – Esame dei documenti di cui all’art. 567 II comma c.p.c.

e svolgimento delle operazioni di consulenza….....pag.4

• CAPITOLO II –Risposta ai Quesiti dell’Ill.mo sig. Giudice dell’Esecuzione

• QUESITO n. 1: identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento…pag. 7

• ^QUESITO n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto

e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto...pag.10

• QUESITO n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato…...pag.18

• QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto. ...pag.21

• QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in

relazione al bene pignorato...pag.25

• QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il

profilo edilizio ed urbanistico...pag.27

• QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile…….…....pag.40

• QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene….…pag.40

• QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale..…pag.41

• QUESITO n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo…….…....pag.41

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• QUESITO n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione

dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso…….…..pag.44

• QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni. ………..……….pag.44

• QUESITO n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli

immobili pignorati per la sola quota………...pag.61

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PREMESSA

Con Atto di Pignoramento Immobiliare del 08/03/2018, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il 06/04/2018 ai nn.13043/10124, il Banco BPM spa cui è succeduta RED SEA SPV srl con sede in Conegliano (TV) via V.

Alfieri n.1 cessionaria dei crediti vantati da a BANCO BPM spa ai sensi dell’art.111 cpc 6 rappresentata e difesa dall’avv. Luigi RANDAZZO con studio in Palermo via Mario Rutelli 38 sottoponeva a Pignoramento immobiliare nei confronti dei sigg.

XXXXXXXXXXXXXXX nata a Palermo il XXXXXX CF XXXXXXXXXXXXX

già ,

la piena ed esclusiva proprietà della seguente unità immobiliare:

“intera piena proprietà su appartamento per civile abitazione facente parte del complesso immobiliare sito in Carini contrada Piraineto, composto da 7 vani catastali distribuiti fra piano seminterrato, terra e primo, distinto al CU: del comune di Carini foglio 2 p.lla 3242 sub 2 piano T-1-S1, cat. A/7 cl 7 vani 7, il tutto con ogni accessorio, accessione, pertinenza, dipendenza, condomini, diritti, patti e servitù attive e dei quelle passive solo se legalmente esistenti, tutto incluso e nulla escluso”.

In data 21/03/2018 il legale della procedente “BANCO BPM spa” avv. Luigi RANDAZZO depositava per via telematica presso la Cancelleria della sezione

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Esecuzioni immobiliari Titolo esecutivo, Atto di precetto e Atto di pignoramento immobiliare con attestazione di conformità.

In data 04/04/2018 il legale della procedente “BANCO BPM spa” avv. Luigi RANDAZZO depositava per via telematica presso la Cancelleria della sezione Esecuzioni immobiliari Istanza di vendita del bene pignorato.

In data 27/04/2018 il legale della procedente “BANCO BPM spa” avv. Luigi RANDAZZO depositava per via telematica presso la Cancelleria della sezione Esecuzioni immobiliari Certificazione notarile sostitutiva del certificato ipo-catastale ai sensi della legge n.302/1998 a firma del notaio Enrico Siracusano e Nota di trascrizione del pignoramento con attestazione di conformità.

In data 04/01/2019 veniva depositato Atto di intervento per successione ex art. 111 cpc per conto di RED SEA SPV srl, subentrata al creditore procedente

“BANCO BPM spa” rappresentata e difesa dall’avv. Giovanni SCOZZARI.

Con Decreto del 16/02/2019 il G.ES dott.Fabrizio MINUTOLI nominava il sottoscritto Arch. Alessandro Gaeta Esperto nella procedura in epigrafe, allo scopo di procedere alla stima del compendio pignorato ponendo termine per il giuramento fino a 10 giorni dalla comunicazione del Decreto di nomina con verbale da depositare telematicamente in Cancelleria.

In pari data il G.Es dott. nominava il Custode giudiziario del compendio pignorato nella persona dell’avv. Claudia Maria LI VECCHI. In data 20/02/2019 il sottoscritto inoltrava Verbale di accettazione incarico presso la Cancelleria.

Il termine per il deposito della C.T.U. veniva fissato dall’ill.mo sig. G.Es entro 30 giorni prima dell’udienza di rinvio fissata al 03/07/2019, poi rinviata al 10/12/2019 a seguito di istanza di proroga per il deposito della ctu.

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Il G.Es conferiva l’incarico al C.T.U. ponendo allo scopo i quesiti riportati in modo pedissequo nell’allegato 1 (vedi allegato 1):

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CAPITOLO I

^–Esame dei documenti di cui all’art. 567 II comma c.p.c.; svolgimento delle operazioni di consulenza

In seguito al conferimento dell’incarico di Esperto nella Esecuzione immobiliare in oggetto, il sottoscritto c.t.u. iniziava le operazioni di consulenza con studio del fascicolo dell’esecuzione esaminando in primo luogo la consistenza e l’ubicazione dei beni oggetto di pignoramento.

Come da incarico conferito ha proceduto contestualmente alla verifica della

“completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c”.

Da verifica effettuata risulta che il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione ipotecaria depositata telematicamente il 27/04/2018.

Dalla lettura del documento risulta che la certificazione delle iscrizioni si estende per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento, sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento, nel caso: Atto di compravendita del 20/10/2011 rep.99676 racc.26591 in notaio Leoluca CRESCIMANNO da potere della società XXXXXXXX.

Alla XXXXXXXXS.r.l., dante causa della debitrice esecutata, il terreno sul quale è stato edificato il fabbricato di cui fa parte l’immobile oggetto del pignoramento, è pervenuto per enfiteusi giusto atto del 27.12.1972, trascritto il 3 febbraio 1973 ai nn. 8999/8214 nonché per successiva affrancazione con atto del 5 maggio 1998.

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Ai signori XXXXXX e XXXXXX il suddetto terreno risulta pervenuto in parte per successione legittima in morte di XXXXXXXX, la cui denuncia è stata trascritta in data 1 dicembre 1967 ai nn. 39604/33149 ed in parte giusto atto non identificato del 7 marzo 1988 da potere di XXXXXXXX non trascritto.

Il creditore procedente non ha depositato il certificato di stato civile dei debitori. Per tal motivo è stato acquisito in data 09/04/2019 presso l’Ufficio anagrafe del comune di Palermo certificato di matrimonio del debitore esecutato, nonché in data 30/08/2019 presso l’Ufficio anagrafe del comune di Carini certificato di residenza (vedi allegato 3).

In data 14 giugno2019 il sottoscritto ha compilato il MODULO di controllo documentazione che ha trasmesso telematicamente.

In data 23 maggio 2019 il c.t.u. estraeva copia telematica presso l’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) di visura e planimetria catastale aggiornate del bene oggetto di pignoramento per verificare la corrispondenza dei dati catastali con i dati acquisiti agli atti (vedi allegati sub 4.1,2).

Il sopralluogo presso l’immobile oggetto di pignoramento sito in Carini contrada Piraineto in CF foglio 2 p.lla 3242 sub 2, oggi via del Cipresso 26, come constatato sui luoghi, fu eseguito il giorno 11 luglio 2019 ore 09:30, previa comunicazione data alle parti, dal Custode Giudiziario e ribadita all’udienza del 03 luglio 2019.

Alla data comunicata per il sopralluogo erano presenti oltre il custode giudiziario avv. Claudia Maria LI VECCHI, il sig. XXXXX XXXX

XXXXX che permetteva l’accesso ai luoghi, come da verbale da sopralluogo ivi riportato in stralcio: “si rappresenta che egli abita con il proprio nucleo familiare

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l’immobile de quo a titolo gratuito unitamente alla madre signora XXXXXXXXXXXXXXX.

Il sottoscritto sulla scorta della planimetria catastale in proprio possesso rileva i luoghi annotando alcune difformità rilevate in separati fogli; rileva dotazioni impiantistiche presenti: riscaldamento autonomo garantito da bombolone in GPL su sito esterno, a servizio delle unità immobiliari. Il sig. XXXXX rileva che non è costituito condominio; le strade di servizio sono infatti comunali; il sottoscritto rileva altresì lo stato d’uso dell’immobile rilevando alcune problematiche infiltrative in separati fogli; il sig. XXXXX dichiara altresì di volere ricevere a nome e conto della sig.ra XXXXX copia della ctu a mezzo posta elettronica allo indirizzo guginobar1@gmail.com. Il sig. XXXXX rileva altresì che per le difformità rilevate consistenti in ampliamento verso intercapedine perimetrale, diverso uso della riserva idrica a WC, diversa distribuzione spazi interni, realizzazione di muretti divisori esterni e ripavimentazione esterna, creazione di doccia e altro segnato in separati fogli, non è stata presentata domanda di sanatoria né risultano muniti di titolo autorizzativo. Alle ore 11:30 il sottoscritto dichiara chiuse le operazioni peritali riservandosi di tornare sui luoghi solo se strettamente necessario e previo avviso delle parti” (vedi allegato 2).

In data 03 luglio 2019 con lettera prot.26991 il Commissariato per la liquidazione degli usi civici della Sicilia inoltrava al sottoscritto comunicazione in cui si attestava “che al momento questo Commissariato non può rilasciare puntuali certificazioni riguardo l’esistenza o meno di diritti di uso civico nel territorio di Carini”; rilasciata su istanza formulata dal sottoscritto con prot.25800 del 27/06/2019. (vedi allegato 15).

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Inn data 09 aprile 2019 il sottoscritto ritirava copia di atto di compravendita del 20/10/2011 rep.99676 racc.26591 in notaio Leoluca CRESCIMANNO, precedentemente richiesto con mail regolarmente consegnata (vedi allegato 6).

In data 17 giugno 2019 con istanza prot. 32290 il sottoscritto esperto nominato chiedeva certificato di destinazione urbanistica che ritirava nel mese di agosto 2019 (vedi allegato 9).

In data 17 giugno 2019 con istanza prot.32287 il sottoscritto richiedeva accesso atti presso il Comune di Carini per richiedere visione e copia della pratiche edilizie interessanti l'immobile pignorato; pratica di cui prendeva visione tra i mesi di luglio e agosto ed estraeva in copia (vedi allegati sub 5).

In data 03 luglio 2019 Il G.Es disponeva il deposito della relazione di stima entro giorni 90 dalla medesima udienza. In data 10 ottobre 2019 il sottoscritto chiedeva una proroga per il deposito della ctu di giorni 30, concessa dall’Ill.mo sig.

G.Es in data 02/10/2019.

Effettuava inoltre accesso telematico presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Palermo per eseguire visure ipotecarie aggiornate, estraendo NOTE utili alla risposta del quesito posto dall’Ill.mo sig. G,Es (vedi allegati sub 8).

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CAPITOLO II

– Risposta ai quesiti dell’Ill.mo sig. Giudice dell’Esecuzione

-Quesito n. 1:

identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.

Oggetto di atto pignoramento del 08/03/2018, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il 06/04/2018 ai nn.13043/10124 in favore della BANCO BPM spa è l'unità immobiliare con annesso circostante terreno di

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pertinenza esclusiva sita nel Comune di Carini contrada Piraineto in CF foglio 2 p.lla 3242 sub 2, oggi via del Cipresso 26

Il pignoramento in maniera corretta è effettuato per la piena ed esclusiva proprietà in regime di separazione dei beni, contro la sig.ra XXXXXXXXXXXXXXX nata a XXXXXX il 01/10/1948 CF XXXXXXXX già residente in Palermo XXXXXXXX, oggi residente presso l’immobile pignorato, sito in XXXXXXXXX (vedi certificato di residenza sub 3).

Il debitore risulta titolare del diritto di proprietà per l’intero giusta atto di compravendita in notaio Leoluca Crescimanno del 20/10/2011 rep.99676 racc.26591 registrato il 24/10/2011 al n.18850 serie 1T trascritto a Palermo il 26/10/2011 ai nn.

50752/26784 (vedi allegato 6).

Rispetto ai dati catastali indicati nell’atto di pignoramento immobiliare si evidenzia la corretta identificazione, per intestazione, dati censuari; a meno dell’indirizzo di toponomastica risultante non aggiornato all’attuale via del Cipresso n.26 (vedi visura allegato 4.1): la descrizione dei beni fornita nel pignoramento (con riguardo agli identificativi catastali) è comunque idonea all’inequivoca individuazione del bene.

Da confronto tra stato dei luoghi rilevato dal ctu e la planimetria catastale del fabbricato in CF f.2 p.lla 3242 sub 2 si evidenziano le seguenti DIFFORMITA’ SOSTANZIALI:

a) a piano cantinato: ampliamento della superficie utile dei locali per annessione parziale della intercapedine perimetrale; tramite rimozione delle relative porzioni parietali di confine e modifica delle aperture verso l’esterno ivi compresa la chiusura del pozzo luce; diversa distribuzione spazi interni con trasformazione della

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riserva idrica in servizio igienico; lieve modifica parziale dell’altezza di interpiano (da ml 2,40 a ml 2,48);

b) a piano terra: diversa distribuzione spazi interni per rimozione parete divisoria tra cucina e soggiorno; modifica posizione tramezzo divisorio tra servizio igienico e soggiorno; realizzazione muretti divisori in corrispondenza del portico e dell’area esterna di pertinenza.

L’intestazione catastale in capo alla ditta esecutata è corretta, come confermato dalla consultazione della Relazione notarile ipocatastale depositata per via telematica, delle visure catastali aggiornate, dall’atto di compravendita del 20/10/2011 rep.99676 in notaio Leoluca Crescimanno (vedi allegati 4.1, 6, 8).

Ai fini della vendita dei beni il ctu ha evidenziato “l'opportunità di procedere alla formazione di un unico lotto per la vendita”: identificato come lotto A) -unico-.

- identificazione del bene su mappa catastale (foglio 2 p.lla 3242 catasto terreni) -

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- identificazione in immagine satellitare (software Google earth) -

Quesito 2:

Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto.

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Descrizione LOTTO A -unico-:

“Intera piena proprietà su appartamento per civile abitazione facente parte del complesso immobiliare sito in Carini contrada Piraineto, composto da 7 vani catastali distribuiti fra piano seminterrato, terra e primo, distinto al CU: del comune di Carini foglio 2 p.lla 3242 sub 2 piano T-1-S1, cat. A/7 cl 7 vani 7, il tutto con ogni accessorio, accessione, pertinenza, dipendenza, condomini, diritti, patti e servitù attive e dei quelle passive solo se legalmente esistenti, tutto incluso e nulla escluso”

-ubicazione – L’immobile pignorato è sito in zona periferica del comune di Carini., contrada Piraineto oggi via del Cipresso n.26; detta via, traversa di via Iccara, è una strada secondaria di percorrenza che costituisce principale disimpegno della compagine urbanizzata lungo il litorale marino di Marina Longa e Punta Raisi.

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La via del Cipresso, strada di recente realizzazione insieme alle vie che costituiscono la lottizzazione della XXXXXXXX “contrada Piraineto/località Marinalonga”, entro cui rientra l’immobile pignorato, è raggiungibile sia dallo svincolo dell’autostrada A29, uscita “Carini” percorrendo il lungomare fino alla via Iccara; sia dallo svincolo della medesima autostrada A29 direzione aeroporto di Punta Raisi, uscita Marina di Cinisi, imboccando la via Piraineto e quindi la via Iccara.

Il contesto è caratterizzato da edilizia di ville in corpi monofamilari o plurifamiliari derivati da lottizzazioni edilizie realizzate a partire dagli anni ’70 del XX secolo e nello specifico nella citata lottizzazione realizzata a partire dal 2006.

Nella zona, poco servita da mezzi pubblici, sono poco distanti locali commerciali; non sono presenti uffici; vi sono poche possibilità di parcheggio, contemplate nelle vie principali di percorrenza.

L’immobile pignorato, facente parte di villa bifamiliare, presenta prospetti intonacati e tinteggiati in ottimo stato di manutenzione, balconi a petto con ringhiere metalliche, infissi esterni in alluminio con persiane (vedi foto allegato sub 13 n. 1-7).

Il lotto di pertinenza è delimitato sulla via Iccara da muretto con pietre a secco e soprastante ringhiera metallica; sul confine est da parete in muratura, e sui restanti confini da siepi e ringhiera metallica in parte montata su muretti in pietra naturale. Da segnalare che le opere di urbanizzazione primaria devono ancora essere ultimate, collaudate e consegnata alla PA. Il recipiente di gas (GPL) a servizio della unità e di altre è posizionata in area esterna, rientrante nella medesima lottizzazione.

Nel verbale di sopralluogo infatti veniva specificato che il ” riscaldamento autonomo garantito da bombolone in GPL su sito esterno, a servizio delle unità immobiliari” (vedi allegato 2).

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- identificazione in immagine satellitare (software Google earth) -

- vista dell’edificio dalla via del Cipresso civ.26.

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-Destinazione urbanistica

Come da Certificazione rilasciata dal Comune di Carini reg.151/2019 del 30/07/2019 (vedi allegato 9) il lotto di pertinenza del fabbricato de quo ricade: -ai sensi del Piano regolatore generale approvato da ARTA con Decreto n.248 del 07.06.1983- all’interno delle “aree circoscritte in rosso”, da regolamentare con apposto Piano regolatore Particolareggiato; -nel PRG adottato dal C.C. con delibera n.273 del 19.12.1980 la previsione di destinazione urbanistica è di zona C3 normata dall’art.16 delle Norme di attuazione del PRG di seguito riportato:

Art.16 stralcio: le zone C3 sono destinate a nuovi insediamenti abitativi con densità edilizia territoriale di 0,60 mc/mq lotto minimo mq 800; nella zona C3 l’edificazione avere esclusivamente attraverso piani di lottizzazione convenzionati o piani particolareggiati; dovranno inoltre essere rispettati seguenti limiti: altezza massima del fronte degli edifici ml 8,00, distanza tra pareti degli edifici non inferiori a ml 10, distanza dai confini o dagli allineamenti stradali non inferiori a ml 5,00.

Nel successivo Piano regolatore particolareggiato delle zone omogenee circoscritte in rosso (P.R.P.) di cu alla delibera commissariale n.50 del 29.02.2000 divenuta esecutiva a seguito di riscontro di legittimità da parte del CORECO al n.1265 del 23.02.2000 la particella in oggetto ha la destinazione urbanistica di

“edificazione di zona C3” del PRH nuova edilizia in isolato”.

L’immobile in questione è soggetto ai seguenti vincoli:

1) vincolo sismico di cui al Decreto di giunta regionale n.408 del 19.12.2003;

2) vincolo paesaggistico per effetto della legge n.431/1985 art.1 lettera a;

3) parte della particella è interessata dal Dlgs del 30/04/1942 n.285 (Nuovo codice della strada);

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4) vincolo ai sensi della L.1497 del 29.06l1939 aggiornamento operato alla Commissione provinciale di Palermo nella seduta del 12.06.1986 per la tutela delle bellezze naturali;

5) vincolo aeroportuale redatto in ottemperanza a quanto previsto dall’art.707 del Codice della Navigazione aerea approvato con Decreto ENAC prot.0019975 del 26/02/2014 per l’esecuzione dei manufatti parere preventivo ente per le seguenti opere: discariche, fonti attrattive di fauna selvatica nell’intorno aeroportuale ed impianti eolici” (vedi allegato 9).

- Attestato di prestazione energetica (APE):

L’immobile in argomento non è dotato di Attestato di prestazione energetica –APE- così come verificato da visura eseguita presso il catasto energetico fabbricati - (vedi allegato 16).

-Confini- L’unità immobiliare in esame confina a nord-ovest con via del Cipresso, a sud-est con proprietà aliena p.lla 3233, a nord-est con propiretà aliena p.lla 3242 sub ; a sud-ovest con proprietà aliena p.lla 3242 sub 1 (vedi planimetria catastale sub 4.2).

-Descrizione dell’immobile – In seguito al sopralluogo effettuato il 11 luglio 2019 il sottoscritto è pervenuto alla cognizione delle caratteristiche tipologiche, costruttive e d’uso dell’immobile pignorato che di seguito descrive.

Trattasi di villa in corpo bifamiliare su lotto di pertinenza esclusiva di circa 480 mq interamente recintato su due livelli fuori terra oltre piano cantinato, facente parte della lottizzazione di XXXXXXXX “contrada Piraineto/località Marinalonga con accesso diretto dal civ.26 di via del Cipresso (vedi allegato 13 foto 2) tramite cancello carrabile. La struttura è in calcestruzzo di cemento armato con solai latero

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cementizi e copertura a due falde rivestite con tegumento in tegole fittili. I prospetti sono tinteggiati con tinta sabbia e ricorsi di colore bianco (vedi allegato 13 foto 1-7).

La corte esterna in parte pavimentata e delimitata da muretti divisori per talune aree, comprende alcune porzioni piantumate a giardino.

Il piano terra della villa in argomento si compone di portico di accesso, cucina, soggiorno, servizio igienico; vano scala che disimpegna il piano cantinato e il piano primo. Il piano cantinato si compone di disimpegno, ampio locale di sgombero, ripostiglio sottoscala, altro vano comunicante con intercapedine perimetrale, servizio igienico. Il piano primo si compone di disimpegno, tre camere, un servizio igienico, due balconi danti sulla corte privata esterna (vedi planimetria catastale sub 4.2 e rilievo sub 10).

Le definizioni interne prevedono pavimenti in gres-ceramico, rivestimento in piastrelle ceramiche nei servizi igienici, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati dotati in alcuni vani di controsoffitti (vedi allegato 13 foto n.8/30).

Gli infissi esterni sono in metallo verniciato, dotati di persiane; gli infissi interni sono in legno (vedi all. 13 foto n. 1-7 ).

Lo stato di manutenzione interna dell’unità immobiliare è generalmente buono. Da segnalare a piano cantinato esiti di umidità di risalita su murature perimetrali e interne; e di infiltrazioni d’acqua su porzione del soffitto la intercapedine perimetrale (lato sud-est), con scaturigine dalla superiore pavimentazione della corte esclusiva (vedi allegato 13 foto n 17,18).

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L’immobile presenta impianto elettrico e idrico sottotraccia di cui non è stata fornita certificazione; impianto di riscaldamento autonomo servito ds GPL il cui recipiente interrato, è sito in area esterna al lotto, e comune ad altre unità immobiliari, come riferito al sopralluogo del 11/07/2019 (vedi allegato 2).

Il lotto di pertinenza del fabbricato è in parte pavimentato con piastrelle ceramiche, pietre calcaree, in parte terreno piantumato.

Sull’angolo sud-est è presenta una doccia esterna e un lavabo a confine con il muro perimetrale su detto lato (vedi allegato 13 foto n.5, 6).

-calcolo superficie commerciale

La “superficie” costituisce la principale caratteristica quantitativa del processo di valutazione immobiliare. La superficie commerciale complessiva di un immobile è costituito da distinti attributi funzionali, cui il mercato assegna prezzi unitari diversi. Indicativamente si distinguono:

a) la superficie dei locali principali e degli accessori a diretto servizio;

b) le superfici annesse e direttamente comunicanti con le superfici principali (balconi, terrazze, porticati, ecc);

c) le superfici collegate (cantine, soffitte, ecc) di norma comunicanti in modo indiretto con la superficie principale.

d) le aree esterne private e condominiali (giardini, cortili, ecc).

I rapporti tra i prezzi unitari delle distinte tipologie di superficie sono definiti in letteratura rapporti mercantili (cioè espressi direttamente dal mercato), mentre nella prassi professionale coefficienti di ragguaglio. Essi assumono un ruolo rilevante, permettendo di superare in modo corretto (nella misura in cui riflettono gli

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apprezzamenti dei compratori, venditori ed operatori del mercato) la carenza di dati immobiliari specifici (prezzi e caratteristiche).

Di uso corrente in particolare sono i rapporti mercantili tra l’unità di consistenza delle superfici secondarie (annesse o collegate), ovvero delle aree esterne, e l’unità di consistenza della superficie principale.

Tra le diverse definizioni dei rapporti mercantili il sottoscritto ha ritenuto significativo assumere quelle esposte nell’All. C al DPR n. 138/1998 dal titolo

“Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria..”, elaborate dall’Agenzia del Territorio.

La ragione principale è che i criteri ivi descritti (riferiti al patrimonio immobiliare nazionale censito in catasto) siano stati adottati in larga misura dagli operatori di mercato e dal mercato medesimo, in ragione anche del positivo apporto in termini di trasparenza ed omogeneità dell’uso di un criterio standard sul territorio nazionale. La superficie commerciale del bene determinata ai sensi del detto DPR 138/1998 tiene conto delle superfici coperte calpestabili comprensive delle superfici dei muri interni (nella misura del 100%) e perimetrali nella misura 50% per i muri divisori comuni; della superficie del balcone e terrazza esterni ragguagliata al 30% fino a mq 25,00 e al 10% per la superficie residuale; della superficie dei locali di piano cantinato ragguagliate al 50% ed escludenti l’intercapedine perimetrale; della superficie del vano scala conteggiata una sola volta; tiene conto altresì della misura della corte esterna, solo nella misura oltre il quintuplo della superficie della abitazione.

Le consistenze inoltre sono riferite allo stato catastalmente assentito:

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calcolo superficie commerciale:

-abitazione piano terra/primo: mq 120,00 -balconi piano primo: mq 7,50x 30 % = mq 2,25 -locali di sgombero piano seminterrato: mq 68,00 x50%= mq 34,00 -intercapedine piano seminterrato: mq 34,00x 25%= mq 8,50 -portico piano terra: mq 16,00 x 30% = mq 4,80 sommano: mq 169,55 somma superficie commerciale assentita: mq 169,55

Per quanto concerne il lotto di pertinenza, la superficie del giardino e delle aree esterne, trattandosi di bene censito in categoria A/7, non rientrano nel computo delle superficie in quanto non eccedenti la quota del quintuplo della superficie principale (vedi allegato C DPR 138/1998 prescrizione immobili categoria R/2 ville e villini). Il valore commerciale del bene tiene conto tuttavia intrinsecamente di tali pertinenze esterne. Vengono altresì escluse dal calcolo delle consistenze, in ragione di quanto sopra esplicitato, la superficie dell’ampliamento a piano cantinato operato sulla intercapedine perimetrale poiché di fatto non assentibile urbanisticamente.

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Quesito n. 3

: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.

Del bene pignorato indicato nella presente relazione come lotto A- unico-, il sottoscritto ha acquisito visura catastale storica aggiornata, nonché la planimetria catastale vigente (vedi allegati 4.1, 4.2.). L’immobile è identificato al catasto fabbricati del comune di Carini foglio 2 p.lla 3242 sub 2 categoria A/7 (abitazioni in ville e villini) classe 7, consistenza 7 vani, superficie catastale mq 167 rendita € 542,28 in testa alla debitrice esecutata:

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10 metri

Ultima planimetria in atti

Data: 23/05/2019 - n. T193574 - Richiedente: GTALSN74A20G273R Data: 23/05/2019 - n. T193574 - Richiedente: GTALSN74A20G273R

Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Catasto dei Fabbricati - Situazione al 23/05/2019 - Comune di CARINI (B780) - < Foglio: 2 - Particella: 3242 - Subalterno: 2 > CONTRADA PIRAINETO SNC piano: T-1-S1;

PA0523295 13/10/2010

Il sottoscritto ha ricostruito la storia catastale del bene, accertando la costituzione della particella 3242 al catasto urbano -di pertinenza insieme ad altri tre corpi di fabbrica- con tipo mappale n.116753 del 10/03/2009, successivo elaborato

-planimetria catastale dell’immobile sito in Carini, via del Cipresso 26 piano S1-T-1-

1 XXXXXXXXXXXXXXX nata a PALERMO il XXXXXXX XXXXXXXXXXX*

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planimetrico prot. PA0135004 del 11/03/2009 per inserimento in mappa dei fabbricati rientranti nel lotto (vedi allegato 4.4); planimetria catastale dell’immobile de quo depositata con prot. PA 0523295 del 13/10/2010 tuttora vigente (vedi planimetria catastale in allegato 4.2).

Rispetto alla planimetria catastale dell’immobile pignorato si rilevano da rilievo diretto in loco, le seguenti DIFFORMITA’SOSTANZIALI (vedi allegato 11):

a) a piano cantinato: ampliamento della superficie utile dei locali per annessione parziale della intercapedine perimetrale, tramite rimozione delle relative porzioni parietali di confine, modifica delle aperture verso l’esterno ivi compresa la chiusura del lucernaio; diversa distribuzione spazi interni con trasformazione della riserva idrica in servizio igienico;

b) a piano terra: diversa distribuzione spazi interni per rimozione parete divisoria tra cucina e soggiorno; modifica posizione tramezzo divisorio tra servizio igienico e soggiorno; realizzazione muretti divisori in corrispondenza del portico e dell’area esterna di pertinenza; apposizione di muratura di confine sul lato nord-est.

Rispetto alle difformità rilevate è parere del sottoscritto che l’esecuzione di relativa variazione catastale (tramite DOCFA) sia necessaria; e da attuarsi a seguito di a) ripristino dello stato assentito urbanisticamente rispetto alle difformità non sanabili (i.e. ripristino allo stato progettualmente assentito) e b) regolarizzazione edilizia delle difformità sanabili; la cui spesa presunta, pari a € 500,00, viene detratta dal valore di stima, così come descritto al successivo punto paragrafo 6.

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-sintesi delle difformità catastali (stralcio da planimetria catastale vigente) -

Quesito n. 4

: procedere alla predisposizione di schema sintetico- descrittivo del lotto.

LOTTO A: –unico- “Intera piena proprietà su appartamento per civile abitazione facente parte del complesso immobiliare sito in Carini contrada Piraineto, composto da 7 vani catastali distribuiti fra piano seminterrato, terra e primo, distinto al CU: del comune di Carini foglio 2 p.lla 3242 sub 2 piano T-1-S1, cat. A/7 cl 7 vani 7, il tutto con ogni accessorio, accessione, pertinenza, dipendenza, condomini, diritti, patti e servitù attive e dei quelle passive solo se legalmente esistenti, tutto incluso e nulla escluso”.

10 metri

Ultima planimetria in atti

Data: 23/05/2019 - n. T193574 - Richiedente: GTALSN74A20G273R Data: 23/05/2019 - n. T193574 - Richiedente: GTALSN74A20G273R

Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Catasto dei Fabbricati - Situazione al 23/05/2019 - Comune di CARINI (B780) - < Foglio: 2 - Particella: 3242 - Subalterno: 2 > CONTRADA PIRAINETO SNC piano: T-1-S1;

PA0523295 13/10/2010

abolizione finestra a tetto

demolizione tramezzo realizzazione nuovo tramezzo

realizzazione finestra a parete rimozione parete

perimetrale e infisso abolizione finestra a tetto rimozione parete perimetrale e infisso

realizzazione finestra a parete

demolizione tramezzo

abolizione pozzo luce

realizzazione nuovo tramezzo

realizzazione muretti

wc

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Trattasi di villa in corpo bifamiliare su lotto di pertinenza esclusiva di circa 480 mq interamente recintato, su due livelli fuori terra oltre piano cantinato, facente parte della lottizzazione di XXXXXXXX “contrada Piraineto/località Marinalonga con accesso diretto tramite cancello carrabile, dal civ.26 di via del Cipresso.

Realizzato con struttura in calcestruzzo di cemento armato con solai latero cementizi e copertura a due falde rivestite con tegumento in tegole fittili, si compone a piano terra di portico di accesso, cucina, soggiorno, servizio igienico; vano scala che disimpegna il piano cantinato e il piano primo. A piano cantinato di disimpegno, ampio locale di sgombero, ripostiglio sottoscala, altro vano comunicante con intercapedine perimetrale, servizio igienico; a piano primo si compone di disimpegno, tre camere, un servizio igienico, due balconi danti sulla corte esterna.

Le definizioni interne prevedono pavimenti in gres-ceramico, rivestimento in piastrelle ceramiche nei servizi igienici, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati dotati in alcuni vani di controsoffitti. Gli infissi esterni sono in metallo verniciato dotati di persiane; gli infissi interni sono in legno. Lo stato di manutenzione è generalmente buono; da segnalare tuttavia esiti di umidità di risalita su murature del piano cantinato ed esiti di infiltrazioni d’acqua su porzione a soffitto (lato sud-est) della intercapedine perimetrale, con scaturigine dalla superiore pavimentazione della corte esclusiva.

Sono presenti impianto elettrico e idrico sottotraccia, impianto di riscaldamento autonomo con GPL il cui recipiente, interrato, è posto in area esterna rientrante nella lottizzazione. Il lotto è in parte pavimentato con piastrelle ceramiche, pietre calcaree, in parte terreno piantumato. Sull’angolo nord-est è presenta una doccia esterna e un lavabo a confine con il muro perimetrale su detto lato.

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-23-

Confinante nell'insieme: a nord-ovest con via del Cipresso, a sud-est con proprietà aliena p.lla 3233, a nord-est con proprietà aliena p.lla 3242 sub ; a sud- ovest con proprietà aliena p.lla 3242 sub 1.

Ai fini della normativa urbanistico-edilizia, si evidenzia che l’immobile in narrativa è realizzato in base ad -Attestazione di Concessione edilizia assentita ai sensi dell’art.2 della LR 17/94 n.11 del 06/03/2008 pratica n.104/2004-, cui è collegata la Concessione edilizia per la esecuzione di opere di completamento n.81 del 13/07/2010, nonché oggetto -per la regolarizzazione di opere in difformità riguardanti la maggiore lottizzazione-, di successiva richiesta di Permesso di costruire prot.n° 18782 del 03/04/2018, ancora non definita.

Rispetto al progetto di cui alla citata Concessione assentita n.11 del 06/03/2008 si evincono talune difformità, da confronto tra tavola progettuale e rilievo dei luoghi consistenti in a) a piano cantinato: ampliamento della superficie utile dei locali per annessione parziale della intercapedine perimetrale di ispezione tramite rimozione delle relative porzioni parietali, modifica delle aperture verso l’esterno ivi compresa la chiusura del lucernaio; diversa distribuzione spazi interni con trasformazione della riserva idrica in servizio igienico; lieve modifica delle altezze di interpiano interne;

b) a piano terra: diversa distribuzione spazi interni per rimozione parete divisoria tra cucina e soggiorno; modifica posizione tramezzo divisorio tra WC e soggiorno;

realizzazione muretti divisori in corrispondenza del portico e dell’area esterna di pertinenza; realizzazione muri di confine del lotto lato nord-est non presenti nel progetto approvato; spostamento di cancello di ingresso al lotto; c) a piano primo: diversa distribuzione spazi interni per rimodulazione pareti divisorie dei vani.

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Per la regolarizzazione di tali difformità il sottoscritto è del parere che si debba procedere prevedere: 1) il ripristino dello stato assentito riferito all’ampliamento del cantinato verso l’intercapedine perimetrale, all’abolizione del lucernaio e delle finestre orizzontali (su intercapedine), alla ricostituzione della riserva idrica abolendo il servizio igienico ivi realizzato; alla rimozione della doccia esterna, dei grigliati pavimentali e del muro di confine lato nord-est; 2) ad avvenuta esecuzione delle opere al punto precedente; nonché a rilascio del Permesso di costruire di cui alla istanza prot.n° 18782 del 03/04/2018 per la regolarizzazione della diversa posizione del cancello di ingresso e delle ulteriori difformità connesse, per la regolarizzazione delle difformità sanabili riferibili alla diversa distribuzione spazi interni (piano cantinato, terra, primo) può prevedersi inoltro di C.I.L.A (comunicazione di inizio lavori asseverata) tardiva ai sensi dell’art.3 LR 16/2016 ad esecuzione delle opere di cui al punto 1) previa modalità e tempistica concertata con l’amministrazione comunale; i cui costi sono detratti dal valore venale di stima, insieme al costo presunto per redazione di DOCFA e per redazione A.P.E (attestato di prestazione energetica).

A regolarizzazione avvenuta di tali ulteriori difformità potrà procedersi all’attivazione del procedimento volto al rilascio del certificato di agibilità rispettando la richiesta di integrazione documentale già inoltrata dalla PA con nota prot.55150 del 10/12/2010 e la osservanza degli obblighi assunti dalla XXXXXXXX con l’atto unilaterale d’obbligo in notato Bica V. del 28/03/2007 rep.20536 relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, cui l’unità edilizia in esame e le rimanenti della lottizzazione di pertinenza, sono comunque vincolate.

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-25-

Da atto di costituzione di diritti reali a titolo oneroso del 20.10.2011 rep.99676/26591 in notaio Leoluca CRESCIMANNO trascritto il 26/10/2011 ai nn50753/36785 risulta costituzione di servitù di passaggio pedonale a favore dell’immobile de quo identificato al foglio 2 part. 3242 sub 2 a carico dell’immobile foglio 2 part.2648 proprietà della XXXXXXXX; così descritto nel medesimo atto (titolo di proprietà): “diritto di accesso pedonale come per legge al demanio marittimo del litorale di Marinalonga che si raggiunge attraverso la strada pubblica e le strade di proprietà della società venditrice, che si sviluppa nella particella 2648 del foglio2 del CT di Carini, lungo il confine con la p.lla 2609 per una larghezza di metri lineari due virgola zero (ml 2,00)”.

PREZZO BASE D’ASTA: euro 198.000,00.

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Quesito n. 5:

procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato.

Il debitore sig.ra XXXXXXXXXXXXXXX nata a Palermo il 01/10/1948 CF MRCCRN48R41G273N risulta titolare del diritto di piena proprietà in regime di separazione dei beni, giusta atto di compravendita del 20/10/2011 rep.99676 racc.26591 in notaio Leoluca CRESCIMANNO, da potere della società

XXXXXXXX 0238210827 (vedi allegato 6).

Alla XXXXXXXX dante causa della debitrice esecutata, il terreno sul quale è stato edificato il fabbricato di cui fa parte l’immobile oggetto del pignoramento, è pervenuto per enfiteusi giusto atto del 27.12.1972 in notaio Bianca Barbera, trascritto il 03.02.1973 ai nn. 8999/8214 nonché per successiva affrancazione con atto in notaio M. Bonomo del 05.05.1998 rep.35727 trascritto il 09.05.1998 ai nn.13512/11245 da

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potere di XXXXXXXX XXXXXXX e XXXXXXX il XXXXXX (vedi allegato 7).

Ai signori il suddetto terreno risulta pervenuto in parte per successione legittima in morte di XXXXXXXX,

XXXXXXX la cui denuncia è stata trascritta in data 01.12.1967 ai nn. 39604/33149 ed in parte giusto atto non trascritto, del 7 marzo 1988 in notaio Clemente Diliberto di Ciminna re.to a Misilmeri il 14.03.1988 al n.290 da potere di XXXXXXXX

e XXXXXXXX XXXXXXX.

Risulta atto di costituzione di diritti reali a titolo oneroso del 20.10.2011 rep.99676/26591 in notaio Leoluca CRESCIMANNO trascritto il 26/10/2011 ai nn50753/36785 a favore di XXXXXXXXXXXXXXX

contro XXXXXXXX con sede in Palermo avente ad oggetto la costituzione di servitù di passaggio pedonale a favore dell’immobile de quo identificato al foglio 2 part.

3242 sub 2 a carico dell’immobile foglio 2 part.2648 proprietà della XXXXXXXX;

così descritto nel medesimo atto (titolo di proprietà): “diritto di accesso pedonale come per legge al demanio marittimo del litorale di Marinalonga che si raggiunge attraverso la strada pubblica e le strade di proprietà della società venditrice, che si sviluppa nella particella 2648 del foglio2 del CT di Carini, lungo il confine con la p.lla 2609 per una larghezza di metri lineari due virgola zero (ml 2,00)” (vedi atto allegato sub 6).

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-27-

Quesito n. 6:

verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

Da comparazione dei titoli di provenienza e da indagini effettuate presso l’ufficio tecnico del Comune di Carini giusta istanza prot.32287 del 17/06/2019 e presa visione con richiesta e ottenimento di copie (vedi allegati 5) il fabbricato di cui al LOTTO A -unico- risulta realizzato in base a regolare titolo edilizio, ad oggi mancante del certificato di agibilità; ed evidenziante talune difformità edilizie di seguito descritte.

Il bene oggetto pignoramento rientra in ZTO C3 normata dall’art. 16 delle NTA del PRG vigente nel comune di Carini; porzione di corpo bifamiliare censito al catasto fabbricati foglio 2 p.lla 3242 facente parte di complesso residenziale realizzato da “XXXXXXXX”, identificato al comparto C lotto 4 (edificio B1) del Piano di lottizzazione in “contrada Piraineto località Marina Longa” composto da 13 lotti distribuiti in 6 comparti, per complessivi 55 edifici di tipo bifamiliare e 110 unità abitative (poi divenute 103).

Allo scopo edificatorio la ditta istante XXXXXXXXs.r.l inoltrava -Richiesta di Concessione edilizia del 21/07/2004 prot.82021 e -Richiesta di Concessione edilizia del 11/01/2005 prot. n.1193 (prat. 04/2005), relativa alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria inerenti la lottizzazione (vie, illuminazione, reti) per le quali la ditta stipulava altresì -Atto unilaterale d’obbligo edilizio” in favore del comune di Carini autenticato in notaio Vito BICA il 28.03.2007 rep. 20536 racc.8339 (vedi allegati sub 5).

Con detto atto la XXXXXXXX si impegnava a cedere gratuitamente al Comune di Carini le aree; e a realizzare a propria cura e spese le opere di

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urbanizzazione primaria funzionali ai lotti stessi, come da parere favorevole espresso dalla CEC in data 04/05/2006 n.17/1, ossia a) sbancamento del terreno, se necessario, realizzazione della massicciata stradale e della sovrastruttura stradale, raccordandola con le parti esistenti comprensivi di marciapiedi come sezione tipo di PRP; b) impianto di palificazione della illuminazione pubblica e predisposizione della canalizzazione per l’adduzione della corrente elettrica, c) rete idrica, elettrica, telefonica e fognante; quindi

“impegnandosi la ditta a subordinare la richiesta delle certificazioni di abitabilità e regolare esecuzione all’adempimento degli obblighi col presente atto assunti ed a consegnare tutti i manufatti sopra descritti, zone campite (omissis) per complessivi mq 14895 circa al Comune di Carini previa constatazione da parte del competente Ufficio tecnico dell’avvenuta regolare esecuzione dei lavori (omissis) in conformità alle prescrizioni ricevute” (vedi allegato 5).

Con successivo atto in notaio Vito Bica del 07/05/2007 rep.20679, racc.

8448 (vedi allegato 5) la ditta XXXXXXXX ha stipulato -Atto di cessione gratuita delle aree di urbanizzazione primaria e secondaria di attuazione del P.R.P.

ricadenti all’interno del comparto.

Funzionali all’ottenimento del titolo abilitativo venivano inoltre redatti:

-Verbale di liquidazione conciliativa delle zone di demanio trazzerale della regia trazzera n.554, redatto in data 15.05.2007 rep.23342 pos. N,625/23.

-Parere igienico sanitario prot.1147 del 02.08.2007;

-Parere (Nulla Osta) della Soprintendenza Beni culturali ambientali del 21/06/2005 prot.3406/TU che ha previsto in adeguamento la realizzazione di 51 edifici di tipo bifamiliare e di 4 unifamiliare per complessivi n.103 unità abitative,

-Comunicazione di inizio lavori nota acquisita al protocollo n.5710 del 09/02/2006;

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-29-

-Attestazione di deposito del progetto ai sensi della L.64/1974 art.18 e art.

32 LR 7 del 19/05/2003 al Genio civile di Palermo, per gli edifici (ivi incluso l’edificio in questione) rientranti nel comparto C lotto 4 (edificio B1) - ossia quattro edifici per civile abitazione di tipo bifamiliare- Attestazione prot.19901 del 14/12/2005;

-Parere commissione provinciale Tutale ambientale trasmesso con nota prot.19240 del 30/05/2007 che nelle more di realizzare l’impianto autorizzava lo scarico indiretto nel rispetto della normativa sul trattamento dei reflui;

- Nulla Osta condizionato -Nota 25063/CS del 24/11/2007 della Polizia municipale per autorizzazione apertura accessi carrabili su strada pubblica, a condizione che fossero rispettate le “previsioni degli art.22 del Nuovo codice della strada e dell’art.46 del DPR 16/12/1992 n.495”;

-Autorizzazione allo scarico a seguito di Verbale di conferenza tecnica del 19/11/2007 con cui si approvava il progetto relativo alle opere ivi incluso lo smaltimento delle acque reflue dell’insediamento abitativo in questione;

-Istanza prot.36692 del 16/10/2007 (pratica 71/07) di conversione in D.I.A. tardiva art.1 comma 6 lettera B legge 443/201 in applicazione dell’art.14 LR 2/2002 pratica 04/2005, per la richiesta di concessione edilizia inerente la realizzazione di opere di Urbanizzazione primaria del complesso, con cui la ditta XXXXXXXX comunicava inizio lavori delle opere citate e veniva posto vincolo permanente a parcheggio, tra gli altri lotti, per mq 288,90 nel lotto 4 (vedi allegato sub 5).

A seguito di esame del progetto, di cui il sottoscritto allega in stralcio alcune tavole illustrative (vedi allegato 5) , veniva pertanto rilasciato:

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-Attestazione di Concessione edilizia assentita ai sensi dell’art.2 della LR 17/94 n.11 del 06/03/2008 pratica n.104/2004 (vedi allegato 5).

Risultano altresì:

-Proroga alla Concessione edilizia assentita, autorizzata dalla PA con nota prot.5710/R del 23/03/2009. Per taluni lotti dei comparti,

- istanza per il rilascio di Concessione edilizia per il completamento delle opere del 29/06/2010 non contemplante -dall’elenco unità immobiliari accluso alla istanza- l’edifico in questione, presumendone a quella data il completamento.

-Concessione per la esecuzione di opere di completamento n.81 del 13/07/2010, pratica 107/2010.

In merito all’immobile oggetto di pignoramento, in catasto f.2 p.lla 3232 sub 2 si evince il completamento in ogni sua parte, ivi compresa l’impiantistica, da Perizia giurata ai sensi dell’art.3 LR 17/94 redatta dal tecnico incaricato da XXXXXXXX in data 22/11/2010 RG 1489/2010 inoltrata al Comune di Carini con lettera prot.52329 del 23/11/2010 in uno alla richiesta per rilascio del certificato di abitabilità del bene in oggetto e dei restanti immobili, in totale 103 unità abitative tutte dotate di ingresso indipendente e giardino di pertinenza esclusiva già censite in catasto (Perizia giurata pag. 9, vedi allegato 5) Istanza cui tuttavia seguivano:

-Notifica di Sospensione del Procedimento del rilascio del certificato di abitabilità comunicato dal Comune di Carini alla ditta XXXXXXXX con nota prot.55150 del 10/12/2010 per carenza documentale e per il mancato espletamento degli obblighi assunti con l’atto unilaterale d’obbligo del 28/03/2007 rep.20536;

-Rigetto della istanza di abitabilità prot.52329 del 23/11/2010 notificata dal Comune di Carini alla ditta istante con lettera prot.47408 del 25/10/2011

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stante la mancata integrazione documentale avanti richiesta e la osservanza degli obblighi assunti con l’atto unilaterale d’obbligo del 28/03/2007 rep.20536.

Tra gli adempimenti necessari, richiamati nella nota prot. 55150 del 10/12/2010, risultavano in tal senso indispensabili (vedi allegato 5):

- attestazione versamento oneri concessori residui, - accatastamento immobile, - certificato di collaudo statico immobile ai sensi dell’art.67 DPR 380/01, -relazione a struttura ultimata di cui all’art.62 attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche di cui al capo IV della parte II del DPR 380/01, - certificato di conformità degli impianti elettrici, idrici, gas, di cui all’art.7 del DPR 37/2008 - attestato di qualificazione energetica dell’edificio -copia comunicazione di fine lavori inerente la concessione edilizia n.81/2010 ed inerente le opere di urbanizzazioni avviate con DIAE pratica edilizia 04/2005 oltre che certificato di collaudo relativo agli stessi; - legittimazione area trazzerale, - verbale di consegna delle opere di urbanizzazione con copia del certificato di regolare esecuzione.

In merito a taluni dei su descritti documenti, si evince da richiamata Perizia giurata ai sensi dell’art.3 LR 17/94 del 22/11/2010 RG 1489/2010 la redazione per gli edifici del lotto 4, tra cui l’immobile in esame di (vedi allegato 5):

-Relazione a struttura ultimata depositata il 17/04/2009 p.llo 8211, -Certificato di collaudo statico depositato il 21/04/2009 p.llo 8590, -Certificato di conformità strutturale rilasciato il 22/05/2009 p.llo 9591;

-Dichiarazioni di conformità degli impianti obbligatori per legge o comunque installati (elettrico, idrico, televisivi/telefonici, adduzione gas metano) alle disposizioni vigenti L.46/90 DM 37/08, L.10/91 rilasciato da ditta incaricata il 30/04/2010 (vedi allegato 5);

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-Dichiarazione di ultimazione di fabbricato urbano con relativo accastamento e presentazione di planimetria catastale (DOCFA) prot.PA0523295 del 13 ottobre 2010 (vedi planimetria catastale in allegato sub 4.2).

Per quanto concerne invece la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria assunti con l’atto unilaterale d’obbligo del 28/03/2007 rep.20536 in notaio Vito Bica, la ditta XXXXXXXX, inoltrava successive integrazioni progettuali e:

-S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività) ai sensi dell’art.22 DPR 380/2001 e art.10 commi 1, 2, 3 LR n.16 del 10/08/2016 prot.15170 del 13/03/2018 sia condizionata che in sanatoria -ai sensi dell’art.37 DPR 380/2001- per opere già realizzate (posizione e numero di accessi carrabili ai vari lotti) e da realizzare, relative queste ultime ad opere delle infrastrutture di urbanizzazione primaria e consistenti in “ scavo ed allaccio rete acque nere alla condotta dinamica comunale e realizzazione di un sistema filtrante per lo scarico delle acque meteoriche (acque bianche) con ultimo recapito a mare (vedi allegato 5).

-contestuale richiesta di Parere compatibilità paesaggistica alla Soprintendenza BBCCAA in data 14/03/2018 ricevuta N° 615/P per la realizzazione in difformità del numero e posizione dei cancelli di accesso carrabili alle unità dei lotti (ivi compreso le unità del lotto 4, ove rientra il bene pignorato);

nonché risultava necessario inoltrare richiesta di Nulla Osta al Demanio marittimo per lo scarico delle acque meteoriche a mare previo filtraggio (vedi allegato 5).

Inoltrava quindi in data 03/04/2018 tramite posta elettronica certificata:

-Istanza di trasformazione della SCIA tardiva e condizionata presentata in data 13/03/2018 prot. N° 15170 in “Permesso di Costruire” in variante; allo scopo chiedendo che venissero utilizzati tutti gli elaborati progettuali allegati alla SCIA del 13/03/2018; e che venisse indetta, conferenza tecnica al fine di valutare il

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-33-

progetto presentato e consentire la presa in consegna parziale delle opere di urbanizzazione relativamente all’impianto di illuminazione pubblica; inoltre:

-Richiesta di Permesso di costruire prot.N° 18782 del 03/04/2018 per

“interventi in parte già realizzati ed in difformità a quanto realizzato con DIA 71/07 ed in parte da realizzare in variante alla stessa DIA;

Sulla richiesta Permesso di costruire prot.N° 18782 del 03/04/2018 veniva indetta conferenza tecnica, i cui risultati venivano comunicati alla ditta con nota prot.

34037 del 22/06/2018 (vedi allegato 5).

In data 22/02/2019 veniva espresso Nulla Osta paesaggistico della Soprintendenza BBCCAA con nota prot. 1106/S15.4 del 22/02/2019 con determinazione della sanzione paesaggistica in risposta alla richiesta di compatibilità paesaggistica ai sensi degli art 167 e 181 per opere in variante sulle infrastrutture di urbanizzazione primaria in complesso residenziale consistenti in: modifica del numero e posizionamento degli accessi carrabili e l’innalzamento della quota di ml 2,05 di un muretto di recinzione sul lato dell’autostrada A29, comunicato dal Comune di Carini alla ditta XXXXXXXX con lettera prot.28603/2019 del 29/05/2019 (vedi allegato 5).

Seguiva per le sole opere di urbanizzazione -servizi a rete degli impianti di pubblica illuminazione” Verbale di presa consegna delle opere da parte dell’amministrazione comunale del 26/11/2018 (vedi allegato 5).

Ai fini del completamento dell’iter istruttorio concernente le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, funzionali al rilascio del certificato di abitabilità (dell’immobile e dei restanti della lottizzazione), come da nota comunale prot. 55150 del 10/12/2010 e atto d’obbligo edilizio in notaio Vito BICA il 28.03.2007 rep. 20536 racc.8339, restano pertanto da attuarsi i residui obblighi,

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concernenti il completamento e la consegna delle restanti opere di urbanizzazione primaria, dell’impianto fognario -da completare con innesto in ramo pubblico della via Piraineto con scarico a mare delle acque bianche previo ottenimento Nulla Osta Demanio marittimo-, ottenersi il rilascio del Permesso di costruire prot. N° 18782 del 03/04/2018, il cui iter amministrativo è ancora in corso di istruttoria, necessario alla regolarizzazione altresì del diverso posizionamento del cancello di ingresso alla proprietà oggetto di stima, come confrontabile tra lo stato assentito e l’attuale posizione di cui è stata chiesto il mantenimento in sanatoria (accesso n.18 della tavola G.2 da via del Cipresso vedi allegati 5).

A emissione del su specificato titolo (su istanza di Permesso di costruire prot. N° 18782 del 03/04/2018) e ad avvenuta consegna delle rimanenti opere di urbanizzazione primaria di cui all’atto d’obbligo citato, è parere del sottoscritto che sia necessario ottemperare inoltre alla regolarizzazione delle ulteriori opere eseguite in difformità alla Concessione assentita n.11/2008, da confronto tra lo stato dei luoghi e la tavola di progetto TAV 5.L.01 –vedi allegato 5, consistenti in:

a) a piano cantinato: ampliamento della superficie utile dei locali per annessione parziale della intercapedine perimetrale di ispezione tramite rimozione delle relative porzioni parietali, modifica delle aperture verso l’esterno ivi compresa la chiusura del lucernaio; diversa distribuzione spazi interni con trasformazione della riserva idrica in servizio igienico; lieve modifica dell’altezza di interpiano interna (nella porzione in cui è pari a ml 2,48 contro i 2,40 del progetto);

b) a piano terra: diversa distribuzione spazi interni per rimozione parete divisoria tra cucina e soggiorno; modifica posizione tramezzo divisorio tra WC e soggiorno;

realizzazione muretti divisori in corrispondenza del portico e dell’area esterna di

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pertinenza; doccia esterna e posizionamento muri di confine del lotto lato nord-est non presenti nel progetto approvato; spostamento di cancello di ingresso al lotto;

c) a piano primo: diversa distribuzione spazi interni per rimodulazione pareti divisorie tra gli ambienti e il disimpegno.

Per la regolarizzazione di tali difformità il sottoscritto è del parere che si debba procedere prevedere:

1) il ripristino dello stato assentito urbanisticamente, riferito all’ampliamento del cantinato verso l’intercapedine perimetrale, all’abolizione del lucernaio e delle finestre orizzontali (su intercapedine), alla ricostituzione della riserva idrica abolendo il servizio igienico ivi realizzato; alla ricostituzione della interpiano di ml 2,40 con apposizione di massetto e pavimentazione, alla rimozione della doccia esterna e dei grigliati pavimentali, del muro di confine lato nord-est; per tali opere può inoltrarsi una D.I.A o S.C.I.A per ripristino dei luoghi.

2) ad avvenuta esecuzione delle opere al punto precedente; nonché a rilascio del Permesso di costruire di cui alla istanza prot.n° 18782 del 03/04/2018 per la regolarizzazione della diversa posizione del cancello e delle ulteriori difformità connesse, per la regolarizzazione delle difformità sanabili riferibili alla diversa distribuzione spazi interni (piano cantinato, terra, primo) il sottoscritto è del parere che possa prevedersi inoltro di C.I.L.A (comunicazione di inizio lavori asseverata) tardiva ai sensi dell’art.3 LR 16/2016 previa modalità e tempistica concertata con l’amministrazione comunale; i cui costi sono detratti dal valore venale di stima.

Né è allo scopo applicabile l’art. 40 LN 47/85, essendo le ragioni di credito successive all’entrata in vigore della L.326/2003 (ultimo condono edilizio).

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-Difformità rispetto al progetto di cui alla Concessione assentita n.11/2008-

demolizione tramezzo

abolizione pozzo luce

realizzazione muretti

realizzazione griglia areazione e illuminazione piano cantinato

realizzazione griglia areazione e illuminazione piano cantinato realizzazione muro di confine

realizzazione muro di confine

via del Cipresso civ.26

abolizione finestra a tetto

demolizione tramezzo realizzazione nuovo tramezzo

realizzazione finestra a parete rimozione parete

perimetrale e infisso abolizione finestra a tetto rimozione parete perimetrale e infisso

realizzazione finestra a parete abolizione pozzo luce

wc

realizzazione nuovo tramezzo ex riserva

idrica

PROPRIETA' ALIENA

cancello comune a due lotti

PIANO PRIMO PIANO CANTINATO

PIANO TERRA

opere oggetto di rimozione e/o trasformazione opere realizzate in difformità

N

0 5 m 10 m

legenda

H= 2,70 M

H= 2,48 M

H= 2,17 M H= 2,40 M

H= 2,40 M

TRIBUNALE DI PALERMO

Esecuzione Immobiliare RG 169/2018 - RED SEA c/ Marchese Caterina

Immobile sito in Carini c.da Piraineto, via del Cipresso 26 piano S1-T-1 in CF f.2 p.lla 3242 sub 2 Rilievo stato attuale con evidenza delle difformità rispetto al Progetto

di cui alla Concessione edilizia assentita n.11 del 06/03/2008